バリ島の不動産事情②　 5年で200％のリターン

インドネシアには「入国税」というのがあります。
１人25USドル。空港で現金払いです。
だから、成田で両替していきました。
しかし・・・自国の税金を他国通貨で払わせる、
というのも悲しい外貨稼ぎですね。
また「入国税」という発想も、さもしい感じがしました。

まあ、そんなことはいいのですが、バリ島にあるデンパサールの空港から
入国した場合25ドルは、全部ジャカルタの本国政府の収益となります。
バリ島には1ドルも入ってこないのです。
だから、地元の人々は少々不満に思っているそうです。

バリ島の産業は1が観光、２に観光、３，４がなくて５に農業。
この島の経済の8割以上は観光に依っているように思えます。
バリ人の1人当たりの年間収入は200万ルピアだとか。
日本円にすると2万円弱。これは、全島での話。
デンパサール周辺では、およそその10倍くらい。
つまり、観光業に関わっている人の収入はとても多いのです。

街を走っているスクーターの価格は、日本円でおよそ13万円。
つまり、年収の大半を使ってバイクを買っている人が多い、ということ。
そして、新しい車がビュンビュン走っています。
車の価格は日本とさほど変わりません。
やはり、これも観光業のもたらす富なのでしょう。

さて、今日はリースホールドの話をします。
外国人がバリで不動産を持つ場合、所有権（フリーホールド）には
厳しい制限がありますが、借地権（リースホールド）ならカンタン。
お金さえ払えばこの権利を手にすることができます。
期間はおよそ20年から30年。それに20年の延長特約を盛り込めます。
つまり、自分で住む分には十分な期間の排他的使用権を得られるのです。

前回記したように、バリの外国人たちの主役は白人です。
多くのヨーロッパ系の連中が、リースホールドでヴィラを持っています。
今、ヨーロッパは全体的に景気が悪いですね。
だから、ヨーロッパ系の人々がリースホールドのヴィラを売りに出しています。
いくつか紹介しましょうか。

まず、スミニャクにある白人所有（リースホールド）ヴィラ
●土地440㎡
●2ベッドルーム、築3年
●価格　32億9千万ルピア（2990万円）
●20年のリースホールド+20年の延長可能

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ここは1日25000円で観光客にレンタルできます。
場所がいいので稼働率は80％程度見込めるでしょう。
管理に20％のフィーが発生します。
まあ、年間500万円の収益が上がるとして、約16％のインカムゲイン。
5年ほどすると、価格自体が倍に上がるでしょうが
リース期間が短くなるので、せいぜい1.5倍で売却。
2500万円+1000万円で3500万円儲かる、ということになります。
その間、ルピアは下落するでしょうから、当然為替リスクがあります。
しかし、今3000万円の現金を払うと、5年後には為替リスクゼロで
トータル6500万円になって返ってくるわけですから、
投資効率というのは抜群ですね。

ロビン邸（スミニャク）
●土地220㎡
●2ベッドルーム
●価格　30万USドル
●15年のリースホールド+20年の延長可
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こちらは1日390ドルでレンタルできます。手数料20％。
稼働率60％で年間6万8千ドルの実収。利回り22％ですね。
5年後には相当の値上がりが期待できます。
ドルベースですから、2倍は無理でしょうが。

リチャード邸（スミニャク）
●土地　450㎡
●2ベッドルーム（ほぼ新築）
●価格　36万USドル
●19年のリースホールド+20年の延長可能

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一日のレンタルは300から400ドル。場所がいいですから。
こちらも同様に高い収益が期待できますね。

「そんなおいしい話があるわけないだろう」
普通の人はそう考えます。
しかし今、バリ島はバブルです。このバブル、しばらく続きます。
バリ島のバブルのいいところは、前回も書いたように
動いているお金がほとんどキャッシュであること。
そして、常に世界中の景気のいいところからキャッシュがやってくるところ。
今、ヨーロッパ経済は退潮気味で、景気のいい日本人と華人が来ています。
次はどこか分かりませんが、かつて資源バブルの時代は
ロシア人やオーストラリア人が来ていました。

さらにいいところは、まだバブルが4合目であること。
例えば、かつての平成バブルの時、多くの日本人はハワイやNYに
マンション（コンドミニアム）を買っていました。
日本にいながら、見もしないで買えたのです。
今のバリは、日本にいながらはほぼ買えません。
リースホールドなら、理論的には買えます。
フリーホールドは資格が要りますので、必ず現地で手続です。
だから、バブルも本格化していません。本番はこれからでしょう。

まだバブルが本番を迎えていないのには、いろいろ事情があります。
例えば、日本でバリの不動産を販売している業者がいないのです。
今度、私の友人がそれを始めようとしています。
私も、バリ不動産は有望な投資先だと考えています。
ただ、海外不動産への投資で頭を悩ますのは権利関係。

今回、知り合った中にN先生がいます。
同志社大学法学部の先輩。なんとインドネシアの弁護士資格を取得。
おそらく、日本人でこれを取った方は何人もいないでしょう。
インドネシア語で司法試験を受けるワケですから。
彼女が、我らが事実上の法律顧問です。
バリの日本人社会では、ある程度知られた存在のようです。

ここで紹介した物件は、約1週間前の情報です。
私が見た中で、とりわけおいしそうなのを選んでいます。
もし今から飛んで行っても、もう売れているかもしれません。
でも、ご安心ください。売りものは常にあります。
完成度は低いのですが、バリの不動産にも流通市場が形成されています。
主に白人を相手にしての市場ですが、英語さえ使えれば
ある程度は手を突っ込むことができるのです。
私は、その英語さえかなり不自由ですが、総合的な
コミュニケーション能力でカヴァーしています（笑）。
もし、ご興味があればご連絡をください。
信頼できる日本人の仲介業者をご紹介します。
ご連絡は通常の無料相談フォームからで結構です。

201310

さて、お知らせがいくつかあります。
まず、月刊誌「ZAITEN」10月号に記事を執筆。
テーマは「不動産　マンション販売に跋扈する“プロのクレーマー”」。
マンション内覧業者のことを少し書いたのですが、
「プロのクレーマー」と位置付けられてしまいました。
私はけっして批判的に紹介したわけではありません。

あと、レポートをいくつか最新情報化しました。

「中央区・総集編」
価格　8,690円
■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ),■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス,■CAPITAL GATE PLACE,■プレミスト日本橋浜町,■ザ・パークハウス 晴海タワーズクロノレジデンス,■ウィルレーナ日本橋三越前,■プレシス日本橋三越前セントル,■GREEN PARK 水天宮前,■パークホームズ人形町,■リビオレゾン人形町,■THE パームス日本橋小伝馬町ヴィサージュ,■プレシス日本橋三越前mimuro,■グレーシア日本橋馬喰町,■ブランズ日本橋茅場町,■パークリュクス日本橋,■エステムプラザ日本橋レジェンド,■アーリアシティ日本橋,■（仮称）グランスイート東日本橋三丁目,■パークリュクス銀座8 丁目mono,■インプレスト東京八丁堀,■オーベル明石町レジデンス,■ウィルローズ東京EAST,■リビオレゾン東銀座,■アデニウム東京八丁堀,■プレシス東京八丁堀,■イニシア築地,■勝どきビュータワー,■シティハウス月島駅前キャピタルコート,■シティハウス月島駅前ベイブリーズコート,■シティハウス月島駅前エアーズコート,■シティハウス勝どきステーションコート,■セントラルレジデンス月島ステーションコート,■グレーシア勝どき,■ジオ勝どき,■オークプレイス月島,以上の35物件を収録。

「日本橋・銀座」
価格　5,690円
■ウィルレーナ日本橋三越前,■プレシス日本橋三越前セントル,■プレミスト日本橋浜町,■GREEN PARK 水天宮前,■パークホームズ人形町,■リビオレゾン人形町,■THE パームス日本橋小伝馬町ヴィサージュ,■プレシス日本橋三越前mimuro,■グレーシア日本橋馬喰町,■ブランズ日本橋茅場町,■パークリュクス日本橋,■エステムプラザ日本橋レジェンド,■アーリアシティ日本橋,■（仮称）グランスイート東日本橋三丁目,■パークリュクス銀座8丁目mono,■インプレスト東京八丁堀,■オーベル明石町レジデンス,■ウィルローズ東京EAST,■リビオレゾン東銀座,■アデニウム東京八丁堀,■プレシス東京八丁堀,■イニシア築地,以上の22物件を収録

「晴海・勝どき・月島」
価格　4,490円
■勝どきビュータワー,■シティハウス月島駅前キャピタルコート,■シティハウス月島駅前ベイブリーズコート,■シティハウス月島駅前エアーズコート,■シティハウス勝どきステーションコート,■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ),■ザ・パークハウス 晴海タワーズクロノレジデンス,■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス,■セントラルレジデンス月島ステーションコート,■CAPITAL GATE PLACE,■グレーシア勝どき,■ジオ勝どき,■オークプレイス月島,以上の13物件を収録。

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。

2013/9/2 15:09 Comments (0)

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