東京のタワーマンションはどうなる？

久しぶりに、タワーマンションについて書きます。
以前に欠いた内容と重複する部分も多いので、
「またか」と思う方はスルーしてください。
嫌なものをわざわざ読む必要は何もありませんから。

そもそも、タワーマンションとは何なのでしょう？
一応定義があって、「20階以上の高層マンション」となっています。
なぜそれが必要かというと、限られた土地を有効活用できるから。
つまり、たくさんの床面積を生み出すことができるのですね。

「眺めがいい」というのは、本来は付加価値でした。
しかし、近頃はタワーマンションの本質的な価値のように言われています。
実際、眺望の条件はタワーマンションの価格に反映されています。
「勝どき　ザ　タワー」なんて、眺めが良い北向きの方が高くて、
日照条件がいい南向きは眺望がよくないので安いのです。
もっとも、タワーマンションの高層階は窓もロクに開けられません。
南向きすぎると、夏は暑くてたまらないそうです。

10年くらい前までは、タワーは「作れば売れる」といわれました。
多少高くても、買う人がウジャウジャと湧いてきました。
今でも、その傾向は少し残っています。だから東京の都心はタワーだらけ。
湾岸エリアにもタワーマンションが多くなりました。
これからもジャカスカと建てられることになっています。
東京は、まるでハリネズミみたいにタワーだらけになりそうです。

昨日、すごい台風が沖縄に接近しましたね。
那覇市内では「閉じ込め」を恐れてビルのエレベーターがストップ。
停電になればエレベーターは動かなくなるので、予防措置だとか。
タワーマンションの弱点は、実のところそこにあります。
電気が来なくなれば、エレベーターは停まります。
5階や7階に住んでいれば、階段で代用できます。
でも20階の住人は一日に何往復もできません。

そして、建物というのは風雨にさらされます。
標高が上がると、風も強くなります。
30階や40階の建物には、常にビュンビュンと風が吹き付けています。
建物はいつも微妙に揺れています。免震や制震の建物なら、なおさら。
三半規管の弱い方は、これでいつも軽い乗り物酔い状態になります。
だから、普通のマンションからタワーの上層階に引越しすると
体調が悪くなってすぐに出ていく人が絶えないそうです。

タワーマンションの建設には、ゼネコンが常に最新技術を使います。
1棟ごとに工法が微妙に異なっているそうです。
だから、メンテナンスに確立したノウハウがありません。
多くのタワーは、これから大規模修繕の季節を迎えます。
どうするのでしょうね？

また、タワーマンションの場合、管理費や修繕積立金が
通常の板状タイプに比べて割高です。
管理費や修繕積立金は住戸の広さに比例していますから、
5階の住戸も40階の住戸も同じ比率で払っています。
これって、どう考えても不公平ですね。
5階の人は5階までしかエレベーターに乗っていませんから。

また、湾岸エリアのタワーマンションに多く見られる現象ですが、
プールや温浴施設などの豪華設備で「リゾート」を装っています。
もちろん、そのランニングコストは管理費で賄っています。
使っている人は元を取りますが、使わない人は・・・・

まあ、タワーマンションというのはアレヤコレヤの疑問点が多いですね。
でも、住みたい人はいっぱいいます。
某財閥系大手デベが社内向けに作った販促資料に書かれていました。
「湾岸エリア・タワーマンションのターゲットは見栄っ張り」
それを見た時、笑ってしまいました。
「お前ら、ちゃんとわかっているじゃん！」

もし、東京に直下型の地震がやって来た場合、
タワーマンションの住民には様々な厄災が降りかかります。
まず、エレベーターが使えなくなります。
自家発電装置を備えた最近のマンションは、うまくそれを稼働させれば
3日くらいは何とか動かすことができるでしょう。
でも、そのあとはどうなるのか？

電気が来なければ、上下水道も使えません。
トイレが使えなくなると、3.11の時の新浦安と同じ。
まあ、そこは何とか乗り切ったとしましょう。
その後で、資産価値が危ぶまれることになりそうです。
不自由でリスクの高いタワーマンションに、
わざわざ住みたがる人が激減するからです。

それでも今、タワーマンションは売れています。
東京にそういった地震が来なければいいだけの話ですから。
とりあえず、何もなければエレベーターが止まることはありません。
何といっても、素晴らしい眺望を堪能できます。
そして、共用施設が充実しているタワーマンションはたくさんあります。

私の資産価値レポートの中で、もっとも単価が高いのが

「東京のタワーマンション　全解説38物件」
価格　12,900円

だいたい3‐4カ月で最新情報に更新しているのですが、
最近は困ったことに新規物件が少なくなりました。
今回は「(仮称)西新宿HOME TOWN プロジェクト」のみ。
そして、私が「これは」と思った物件が次々完売しています。
「クラッシィタワー東中野」なんて、上層階はもうないそうです。

前回から登場した「プラウドタワー立川」は、
なんと平均坪単価が340万円とのこと。
駅に直結しているとはいえ、「それはないでしょ」の世界。
多摩エリアではかなり注目できる物件でしたが・・・・
私は「プラウドシティ蒲田」にもそれなりに注目してきたのですが、
この分では立川クラスの値付けになりそうな気配。

これはまさにミニミニバブル現象ですね。
でも、それを支えている外国人、相続税対策という二大需要は
立川まで及ぶのでしょうか？
結局、リーマンショックで見事に崩壊した
ミニバブルの軌跡を辿るように思えます。

本当に価値のあるものを高く買うのは仕方ありません。
でも、広告で粉飾されたまがい物を高く買うと、
何年か後に激しい資産減価を経験することになります。
バブルの時に「冷静な眼」を持つことは本当に難しいですね。
すこしでも、お役にたてればと思います。

「東京のタワーマンション　全解説38物件」
価格　12,900円

【Ⅰ港区エリア】■アークヒルズ仙石山レジデンス,■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー,■シティタワー麻布十番,■東京ベイシティタワー,■クレストプライムタワー芝,■インプレストタワー芝浦レジデンス,■品川タワーレジデンス,■GLOBAL　FRONT　TOWER,■ベイクレストタワー,【Ⅱ 純都心エリア】■大江戸タワーレジデンス,■コンシェリア西新宿TOWER’SWEST,■OWL TOWER,■(仮称)西新宿HOMETOWN プロジェクト,■クラッシィタワー東中野,■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）,■スカイフォレストレジデンス,【Ⅲ 城南エリア】■大崎ウエストシティタワーズ,■クレヴィアタワー目黒不動前,■クレストタワー品川シーサイド,■ザ・山王タワー,■パークタワー山王,【Ⅳ 湾岸エリア】■勝どきビュータワー,■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) ,■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス,■KACHIDOKI THE TOWER,■BAYZ TOWER&GARDEN,■シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン,■シティタワーズ豊洲 THE SYMBOL,■ブリリア有明シティタワー,【Ⅴ 郊外エリア】■アトラスタワー曳舟,■パークタワー板橋,■シティタワー赤羽テラス,■プラウドシティ蒲田,■アトラスブランズタワー三河島,■アトラスタワー府中,■王子飛鳥山 ｻﾞ･ﾌｧｰｽﾄ ﾀﾜｰ&ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ,■(仮称)TOKYO ミライ大規模環境創造型プロジェクト,■プラウドタワー立川,以上の38物件を収録

現在、下記の「リゾートマンションの滞納管理費回収セミナー」は
参加申込み7名、確定5名です。
定員10名ですのでまだ3～5名分の枠があります。
開催まで1ヵ月を切りました。
お申込みは早めになさることをお勧めします。
参加確定10名で締めきります。

リゾートマンションの滞納管理費回収セミナー開催
お申込みはこちらから

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。

2014/7/9 15:41 Comments (4)

4 Comments

まろたんさん、こんにちは。

私の印象だと、タワーに住みたがるのは
やはり自己顕示欲が少し強い方でしょうね。

大阪・神戸の小旅行ですか、羨ましい。
鳥取もいいですね。
海がきれいです。
どうぞ、楽しんできてください。

ごきげんよう。

榊淳司

2014/07/11 14:33 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

私の初歩的な質問にお答えいただき、
ありがとうございました。
榊さまの仕事は、コンサルティングという括りですね。

３.１１のとき、タワマンの多くの住人が、
階段の上がり下がりで難儀した、と報道されていました。

あのときですが、或るタワマンの管理人のコメントが、
或る新聞に掲載されていました。

「ウチの連中、バカばっかり」と。(笑)

前にも書きましたが、やはり、
「バカと煙りは、高いところがお好き」
と言うことに尽きますね。

さて、東京の梅雨明けはいつでしょうか。
７月の上旬～下旬と、年によってかなりズレがあるようです。
梅雨が明けたなら、大阪・神戸に小旅行に出掛ける予定です。
少し足を伸ばして山陰の鳥取市にも、と思っています。
新鮮な海の幸で、イッパイ。
こりゃ、ウイ･･･ なんて。

ごきげんよう。

2014/07/10 23:58 | by まろたん

まろたんさん、こんにちは。

マーケティングというのは日本語になりにくいですね。
でも、そこに「支配」の意味は薄いと思います。
どちらかというと「調査」でしょうか。
需要を見つけ出す「探査」の意味も入っていますね。
あるいは「発掘」的に使う場合もあります。

個人の思考まで支配しようとするのは
優しい言葉でプロモーション。きつく言うとプロパガンダ。
日本語では「洗脳」でしょうか。

マーケティングには「市場から儲かるネタを探し出す」という
ちょっとがめつい感じのニュアンスが含まれると思います。
私が普段行っていることとは少し違いますね。

では、ごきげんよう。

榊淳司

2014/07/10 19:32 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

＞今や、世界のあらゆることがマーケティングになった。
＞医療もまた例外ではない。
＞マーケティングにより、病気が創られ、
＞市民は、医療を消費させられている。

米国の或る医学教授は、このように嘆息し警告しています。

マーケティングは榊さまの専門分野ですね。
マーケティング＝つまり「市場化される」と言うことでしょうか？
市民のこころ＝人心を「管理し操作する」と言う世界ですか？
榊さまもよく言われる、日本人の新築信仰も、
マーケティングの成せるワザでしょうか。

もはや世界のすべてがマーケティングになってしまった、
と言うことであるならば、もはや「個人」はなくなった。
そういう状況でしょうか。

ポピュリズムの時代と言われます。
個人が思っているようで、実は思わされていると。
民主主義も機能しないような気もしますが。
どうでしょうか。

柄にもなく、ややこしい話をしました。
ごきげんよう。

2014/07/09 19:33 | by まろたん

RSS feed for comments on this post.


Leave a comment

※こちらへ書き込みいただいたコメントは、承認後全て表示されます。
マンション購入に関する個別相談等こちらへ表示させたくない場合は、
専用フォームからお願いいたします。