中長期で見れば、マンション価格は下がる

本日、日経平均は激しく下げました。454円安。
原因は何なのでしょう？
円高、イラク空爆決定などが囁かれていますが、
実際のところはよく分かりませんね。

株価というのは、かなりの確度で景気と連動します。
それはもう、怖いくらい。
それが、ここのところ15000円近辺でウロウロ。
今年になってからも完全なボックス相場ですね。
いったいどうしたというのでしょう？

政府というか財務省や日銀はかなり露骨に
「景気はよくなっていますよ」キャンペーンを行っています。
それを、大手のメディアはこぞって「追随」していますね。
事あるごとに「景気は上向いている」「反動減の影響は軽微」
みたいな情報を盛んに流しています。
今日も黒田総裁がそんな発言をしていました。
気持ち悪いですね。意図は見え見え。

今年の終わり頃だと言われる消費税10％決定への
ハードルを下げようとしているが財務省。
異次元の金融緩和を行った「結果」が出なければ困る日銀。
大手メディアは財務省のご機嫌取りでしょうか。情けない。

ところが、株価だけはどうにもなりませんね。
プレイヤーが多すぎするし、誰かの意向だけでは動きません。
多分、株式市場のプレイヤーたちは、日本景気が本当は
さほど良くなっていないのを見ぬいているのでしょう。
そう考えなければ、この半年の動きが理解できません。

それに比べれば、マンション市場というのはやや複雑。
何しろ、市場規模が小さすぎるのでちょっと資金が入り込むと
すぐにバブル化してしまいます。今がちょうどその時期。

東京株式市場一部の今日の取引額は約2兆5600億円。
首都圏の新築マンション市場の規模は、約3兆円程度。
東証一部の一日の取引額で、1年間に供給される
首都圏のマンションはほぼ買えてしまいます。

もしも、かの周君が不正蓄財していた1兆6千億円の2割くらいを
「東京のマンションを買おうか」なんて投入してきたら・・・
東京のマンション市場がたちまちバブル化してしまうのです。
実際、東京都心や湾岸のタワーマンションは
3割がたを外国人が買っている、という見方もあります。
すでにミニ周君たちが東京へも押し寄せてきているのです。

さて、東京へはお金ほど人は押し寄せてきていません。
というか、人間がこの国に入りこむのは
お金よりも難しい仕組みになっています。
そりゃ、不正な方法ならいくらでもありますけど。

つまり、新築マンションをどんどこ作っても、住む人は簡単に増えません。
というか、日本全体では減っているのです。
東京では、まだあと6年ほど人が増え続けるそうです。
でも、それ以上のペースで住まいを作り続けているのも事実。
だから、この街の住宅は10.9％も余っているのです。

ここ数日、東京や神奈川、千葉、埼玉の大規模マンションを見ています。
どこもそんなに売れていませんね。ちょっと止まった感じ。
また、新しいマンションの売出しも少なくなりました。
郊外のマンションは、外国人はほとんど買いません。
買うのは、自分で住む人たち。つまりは実需。
その実需がちっとも奮っていないのです。

実は昨日と今日、紙媒体メディアの取材を受けました。
ひとつは日刊紙で、もうひとつは月刊誌。
テーマは違うのですが、同じようなことを聞かれます。
「これからマンション業界はどうなるのですか？」

答は決まっています。「細る一方です」。
20年後には今の1割規模になっていると思います。
我々のまわりでも「マンションはダメだ」と、
ビジネスフィールドを他の業界に移した人が何人かいます。

今でも、マンション開発事業はすごくやりにくい状態。
土地代と建築費が上がってしまって、事業が成立しません。
現に、都心部では新規売出し物件が激減しています。
もちろん、「高くても売れる」と読めば、事業化できます。
でも、かつてのミニバブル崩壊からまだ6年しかたっていませんから、
流石の不動産屋さんたちも忘れてはいないのです。

マンション市場を見ていて「これはいい物件だな」と思うマンションは、
販売開始から1年以内に完売してしまいます。
短いものだと、3カ月で市場から消えます。
そういう意味では、油断も隙もありませんね。
ちょっと前に「港区マンション購入セミナー」なんてのをやりました。
「この物件はいいですよ」と紹介すると、1ヵ月後になかったですね(笑)。
セミナー参加者もちゃっかり申込まれていました。投資用に。

だから、今販売されている新築マンションの
8から9割は「売れ残り」だと考えていいでしょう。
これを市場として捉えると、かなり危うい状態。
株価は景気が悪くなると分かりやすく下がります。
でも、新築マンションの価格は外から見ていても分かりません。
売れないと、陰で値引きをする物件が多いからです。

この分かりにくい市場で今、地殻変動が起きている可能性があります。
「売れない」という声が次第に大きくなってきました。
すでに、郊外の大規模物件の動きが鈍いことは申し上げた通り。
この夏前、都心でもまさに「新価格」物件がポツポツ出ていました。
それらの物件は売れているでしょうか？

マンションの価格というのは、原価積上げ方式で決まります。
土地代や建築費が上がれば、販売価格を上げざるを得ません。
でも、それで売れなければ値下げか値引きをするしかありません。
当然、予定の利益が得られなくなります。
中には、倒産する会社も出てきます。それが6年前の状況。
そうなると、今度は土地代や建築費は自然と下がり始めます。
ここ2年、建築費が上がったのは人手不足が原因。
これは2，3年で自然に解消すると思われます。
だって、一日4万円の仕事なら、みんなやりたがるでしょう。
外国人だってどんどん入ってくるだろうし。

結局、価格というのは需要と供給の関係で決まります。
短期的には外国人や相続税対策の「仮需」が影響しますが、
中長期的には「住む」というニーズを持った実需です。
「オリンピックが来るからって、人は増えませんからね」
ここのところのメディア取材で、いつも私が言うセリフです(笑)。

マンション価格は株価ほどビビッドには動きません。
でも中長期で見ると、必ず需要と供給の関係で価格が決まるのです。

さて、レポートの更新情報です。

東京と神奈川の大規模マンションを解説する
資産価値レポートを最新情報化。
注目物件もありますが、全般的に価格が上昇傾向。
それだけに「買ってはいけない」物件を、
冷徹に見分けることが大切です。

東京の大規模マンション
全解説26物件
価格　5,290円

■AQUA VISTA（アクアヴィスタ）,■アトラス調布,■ヴィークグラン世田谷千歳船橋,■オーベルグランディオ吉祥寺Ⅱ,■オハナ八王子 オークコート,■グランドヒルズ三軒茶屋,■グランドメゾン仙川,■クレストガーデンレジデンス,■グローブアベニュー国立,■ザ・ガーデンズ西葛西,■ザ・パークハウス 上鷺宮,■桜上水ガーデンズ,■シティテラス加賀,■シティテラス吉祥寺南,■スカイティアラ,■ソライエ・プレミアムテラス,■パークプレミアム　メイツ西新井,■東綾瀬公園ハイライズ,■（仮称）平井大規模プロジェクト,■プラウドシティ加賀学園通り,■プラウドシティ仙川,■プラウドシティ南山,■ブランズシティ品川勝島,■Brillia（ブリリア）ときわ台 Solaie Residence,■ミッドプレイス八王子,■
レジデントプレイス西葛西,以上26物件の資産価値と商品バランスを詳細に分析･解説

神奈川の大規模マンション
全解説28物件
価格　6,190円

■オーベルグランディオ横浜鶴見,■オハナ 鶴間ガーデニア,■オハナ茅ヶ崎ガーデニア,■グレーシアシティ川崎大師河原,■クレストシティアクアグランデ,■ココテラス横濱戸塚ヒルトップ,■ザ・タワー横須賀中央,■ザ・パークハウス 追浜,■ザ・パークハウス横浜新子安ガーデン,■ザ・ミレナリータワーズ,■サンクタスシティ長津田みなみ台レジデンス,■サンコリーヌタワー横須賀中央駅前,■シティタワー武蔵小杉,■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ,■シティテラス大和,■ドレッセ二子新地,■パークタワー新川崎,■ヒルコートテラス横浜汐見台,■プラウドシティ新川崎,■ブランズシティ淵野辺,■ブリージアテラス淵野辺,■Brillia City横浜磯子,■ミソラシア横浜桜ヶ丘（YOKOHAMA ミソラの森プロジェクト）,■ユードリーム横濱戸塚,■ライオンズ港北ニュータウンローレルコート,■リヴァリエ,■ルネ追浜,■ﾛｲﾔﾙﾀﾜｰ横濱鶴見,以上28物件の資産価値と商品バランスを詳細に分析･解説

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2014/8/8 17:07 Comments (2)

2 Comments

まろたんさん、こんばんは。

アベちゃんは、お腹が痛いから、という前科がありますからね。
日本男児の伝統的な精神論としては失格。
「御奉公は死ぬ覚悟で」というのがわが親世代の価値観。

さて、今はなかなかよくやっていますが、やや手ぬるい。
そして、10月解散は十分説得力あるけれど、ないでしょ。
選挙は同僚国会議員にとってかなりの負担。
出来れば「やりたくない」が本音。
2年後の衆参同日で「勝てる」と皮算用する議員たちにとって
「何もわざわざ今やらなくても」と思わせます。
だいたい、議員個人の経済的負担は莫大。
アベちゃんは、外交では多少の無理はしますが、内政は穏和。
財務省や同僚議員が強く反対することはやっていません。
だから、まあないでしょう。
でも消費税を上げれば、いばらの道。どうなるのか・・・
日本経済、今はかなりの粉飾決算ですね。

ごきげんよう。おやすみなさい。

榊淳司

2014/08/09 23:52 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

株価がグズっていると。
アベノミクスの限界点が見えたと言うことでしょう。
ここに至り安倍政権も頼りなさを感じ心ざわついて来ているようです。
だからでしょう。
公的年金積立基金を株式市場に投入すると目論んでいるとのこと。
やれることは全部やると言うのがアベノミクスの武器ですから。

最近の、或る政治評論家の投稿記事。

＞ １０月解散。１１月総選挙。

ことの当否はともかくも、この読み筋、
やれ恫喝だとか、寝言だとは言いきれない。

ここぞの急所の一点突破。全面大展開。
「一寸先は、闇」の世界。起死回生。
座して死を待つ訳には参らん。
やれることは全部やる、と言うのが･･･。

今、いっときの盛りを過ぎて、言おう。
残っているカードは「北朝鮮」くらい。
が、このカードでは、せいぜい「イッポン背負い」の技あり程度。

しからば。
師走１２月の増税決断のまえに、解散総選挙の大バクチ。
かってない低投票率の中で、自民党議員に深紅のバラが並ぶ並ぶ、あふれる。
アベちゃんの満面に大輪の笑い。
当たらずとも遠からず、では？

今のまま、
増税決断。もしくは増税延期。
いずれを選んでも「慶應病院」が待っている。(笑)

もう一度言っておこう。
座して死を待つ訳には参らん。
やれることは全部やる。

最後にひとこと。
この手の話は、おおかた笑い話で終わる。(笑)
しからば、御免。

ごきげんよう。

2014/08/08 23:05 | by まろたん

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