横浜山手、築43年をフルリフォームで好き放題に

「マンションには何年住めるのか？」
こういったご質問をよくいただきます。
実のところ今の日本はこの問題について、
国を挙げて壮大な実験を行っているようなものです。
築40年を超えるマンションが多くなりました。
建て替えを検討しているマンションもあれば、
しっかりと管理されて「現役」を続けている物件もあります。

去年の暮れに、縁があって横浜の石川町にある
築43年という中古マンションを見学させていただきました。
いやはや、いろいろ勉強になりました。
まず、このマンションは元気に「現役」です。

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場所は根岸線・京浜東北線の「石川町」駅から徒歩9分。
元町商店街の入り口を横目で眺めながらフェリス女学園のある
丘の下を潜る長いトンネルを抜けていくアクセス。
位置関係で言えば、フェリスのお嬢様たちが
スカートを靡かせてお登りになるその下を横切る感じでしょうか。

この「山手パークハイツ」はそのトンネルを抜けたところ、
フェリス女学院のある丘の裾に、やや東に振れた南向きに立っています。
冬の日の午後に行ったのですが、日当たりは良好。
日照や眺望を遮るような建物はありません。

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エントランスも、築43年のわりには普通に作られていますね。
1階のフロントには、実にしっかりした管理員さんがおられました。
私が写真を撮っていると誰何され「名刺を置いて行ってもらえますか？」。
これでは、不審者が中々侵入できません。

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築43年ですから、建物全体からしてそれはもう古いですよ。
でも、きちんと管理されているので「まだまだ住めるなあ」という感じ。
共用部分の清掃もよく行き届いていました。掲示板等の乱れも無し。
中古マンションというのは、共用部分の整備の仕方で
おおよその管理状態を推測できるものです。
乱れている場合は、管理員さんがしっかりしていないか、
住民のマナーが悪いかのどちらかです。
この「山手パークハイツ」はそのどちらでもなかったと思います。
横浜の「山手」ですから、住んでいる方の品も悪くないのでしょう。

エレベーターも、古いのでしょうが問題なし。5階まで上がりました。
住戸の中も拝見したのですが・・・さすがに古かったですね。
最近まで年配のご夫妻がお住まいになっていたと聞きました。
そのせいか、造作に時代を感じましたね。でも、きれいに空室です。

ハッキリ申し上げて、このままでは住めませんね。
こういうマンションこそフルリフォームです。
間取りから水廻りまで、すべて新しくする必要があります。
まあ、真っ白なキャンバスのようなものですから
ご自身のお好きなように作り変えられます。
間取りにこだわりのある方にはふさわしい物件でしょうね。
もっとも、こういう「昭和的レトロ」がお好きな方なら
そのままお住まいになっても面白いかもしれませんが。

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昭和47年に建築されたマンション。もちろん旧耐震です。
9階建てで全54戸。階数も規模も普通ですね。
こういうマンションでちょっと困るのは、
設計図書が散逸している可能性が高いこと。
ただ、このマンションは施工が大成建設。管理会社も大成有楽不動産。
設計図書は残っているそうですから、まあ何とか・・というところ。
ただ、元の作り方が古いのでリフォームの見積額は自然に高く出てきます。
フルリフォームでおよそ800万円から900万円を想定すべきですね。

私が拝見した住戸は、ただ今流通市場で売り出されています。
専有面積90.59㎡で、売却希望額は2980万円だそうです。
管理費は16880円、修繕積立金は14700円。
まあこの広さ、この古さですから「こんなもんか」という水準。
お部屋からの眺めは悪くありませんでしたよ。

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ただ、こういう古いマンションの場合は特にそうなのですが、
価格交渉はじっくりやってみるべきですね。
まず、ご自身の購入希望額をはっきり提示すべきかと思います。
これを、業界用語で「指値（さしね）」といいます。
また、これも業界用語で「買付（かいつけ）」という書類に
ご自身の購入希望額を書き込んで仲介業者さんに渡します。
「買付」とは正式に「買付証明書」といいます。
業者によっては「購入申込書」という用語を使っていたりもします。
これは業界の習慣であり、正式な書類ではありません。
これを出したからといって、必ずその金額で
買わなければいけない、ということでもありません。
いわば、価格交渉の手続きのようなものとお考えください。

この「山手パークハイツ」というマンションは、
あの辺りではわりあい人気がある物件だそうです。
時々流通市場に出るそうですが、買い手が現れやすいといいます。
古くても住みたい人が出てくるマンションには、
それなりの資産価値があると考えるべきでしょう。
JRのメジャーラインから徒歩9分で歩ける、
ということがその基礎になっていると考えられます。
「山手」というのも、横浜では一応はブランド。
ドルフィンまでは遠そうですが(笑)。

ということで、ご興味のある方はご覧になってください。

日本橋馬喰町のセトル

という業者さんが仲介に入っています。

上のページの他に、セトルさんのツイッターにも情報が出ているそうです。

さて、こういった感じでこれからちょくちょく
中古マンション売り物件を紹介していきます。
「私が売ろうとしている物件も紹介して欲しい」あるいは
「見に来て欲しい」「売却額を相談したい」というのがありましたら
お問合せフォームからご連絡ください。
面白味のあるマンションなら、ここで紹介させていただきます。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
中央区関連の4レポートを最新情報化しました。
近々、注目物件をメルマガにして配信します。

「パークタワー晴海」がいよいよ出てきましたね。
「勝どきザ・タワー」が3分の１、「テイアロレジデンス」が半分弱、
という残戸数の中に「月島駅徒歩12分」のスペックで
殴り込みをかけているようなものですから、さあ大変。
挟まれるティアロがますます苦境に追い込まれそうな気配を感じます。

一方、「本土」側で今回新登場の注目は「ブリリア ザ・タワー 東京八重洲」。
この立地は確かに評価できます。しかし、坪単価は・・・・
晴海の駅から遠いタワーよりも、眺めのよいこちらの方が資産性は高いでしょう。
また、今回から銀座アドレスに「ウェリス銀座二丁目」も出てきました。

レポートは中央区をすべて網羅した「総集編」と
「本土側」だけの「日本橋・銀座」、湾岸にしぼった「晴海・勝どき」。
さらに、江東区の湾岸エリアを加えた「湾岸タワー編」の4種類です。
それぞれのニーズに合わせてご活用ください。

中央区・総集編
価格　9,290円

【勝どき・晴海・月島エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER、■パークタワー晴海、■ジオ勝どき、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、【日本橋エリア】■LUXIO（ルキオ）日本橋蛎殻町、■パークホームズ日本橋浜町ザ テラス、■ザ・パークハウス 日本橋浜町、■CONOE （コノエ）〈東日本橋駅前〉、■クレストラフィーネ東日本橋、■サンウッド東京茅場町パークフロント、■ウィルローズ日本橋蛎殻町、【銀座・築地・八丁堀エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER、■パークタワー晴海、■ジオ勝どき、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、以上23物件

日本橋・銀座
価格　5,390円

■LUXIO（ルキオ）日本橋蛎殻町、■パークホームズ日本橋浜町ザ テラス、■ザ・パークハウス 日本橋浜町、■CONOE（コノエ）〈東日本橋駅前〉、■クレストラフィーネ東日本橋、■サンウッド東京茅場町パークフロント、■ウィルローズ日本橋蛎殻町、■グラディス　東京イースト、■プレシス八丁堀リバーフロント、■Brillia(ﾌﾞﾘﾘｱ)THE TOWER TOKYO YAESU AVENUE、■グランスイート八丁堀、■インプレスト東京八丁堀、■ウェリス銀座二丁目、■クレヴィア東京八丁堀 湊ザ・レジデンス、■パークリュクス銀座 mono、 以上15物件

晴海・勝どき・月島
価格　4,190円

■勝どきビュータワー、■ DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER、■パークタワー晴海、■ジオ勝どき、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、 以上8物件

湾岸タワー総集編
価格　4,890円

■パークタワー晴海、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■勝どきビュータワー、■ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ (DEUX TOURS CANAL＆SPA)、■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス、■勝どきザ・タワー（KACHIDOKI THE TOWER）、■ベイズタワー＆ガーデン（BAYZ TOWER＆GARDEN）、■シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン、■シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL、以上9物件

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2015/1/23 15:25 Comments (2)

2 Comments

まろたんさん、こんにちは。

手が労働、脚が消費とは知りませんでした。
確かに、女性の脚は美しい・・・人に寄りますが(笑)。
いい時代ですよ、今は。

私、実は消費に罪悪感を抱きます。
大正5年生まれと昭和5年生まれの両親に
「モノは大事にせい」と育てられたせいでしょうか。
お金を儲けた時には、モノを買うのではなく
お姉ちゃんのお店で散財しました(笑)。
そっちのほうには罪悪感はなし。
やや後悔あり。あの金が今あれば・・・(笑)

まあ、いい時代ですよ。
予定があるのはいいことです。
私も、これからテレビの取材を受けます。
多分、日本でオンエアされないでしょうが。

では、ごきげんよう。　榊淳司

2015/01/24 14:53 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

＞ ヴィンテージ。

年代もの。燻し銀。他を寄せ付けない凄み。
と言うのでしょうか。
本当に良質なものは、時の経過と共に価値を高めるもの。
まさにお金では買えない「時間」の成せるワザですね。

西欧では、築５０年の住宅より、築１００年のほうが高価だと。
売買でも賃貸でも、古いものほど高いと聞いたことがあります。
本当でしょうか？
わが日本国では「ナントカと畳は新しいほうが、いい」
などと言うお国柄ですから、屈託のないよい国ですね。(笑)

私にも「愛着」と言うのでしょうか。
「馴染んだもの」に対する「思い入れ」と言うか。
そんな、しっとりした懐かしい心情が、あるにはあります。

が、消費社会に於いて「消費」は「快楽・享楽」です。
人生の退屈を癒やすものとして「消費」は「刹那的」ゆえに、
終わりのない快楽であり、享楽になりえます。
人をして、虜にしてしまいます。

過ぎし日に、詩人・寺山修司は、書き遺しています。

＞ 現代に於いて、
＞ 手は「労働」であり「苦しみ」である。
＞ そして、脚は「消費」であり「享楽」である。
＞ だから、脚は美しい。
＞ だから、ひとは脚に熱狂する。

と。
詩人の時代批評ですね。

手が軽んじられ、脚に熱狂する時代。
多くの若者がサッカーに熱狂するのは、そのせいでしょうか？
ま、よき時代であると言うべきでしょうか。

来週は、私もいろいろと予定が入っています。
無職・素浪人のくせに、ね。(笑)

ごきげんよう。

2015/01/23 23:13 | by まろたん

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