35年後に築35年の老朽マンションが残る35年返済

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さて、今日のお話です。

これは過去に何度か同じようなことを書きました。
ただこの話はここ2年ほど遠ざかっていたように思いますので、もう一度。

日本という国は、基本的に「持家政策」というものを勧めています。
賃貸ではなく、社宅でもなく、「住宅を買って住む」というのが
もっとも望ましいことだとされているのです。
そのために、様々な優遇制度を設けています。
固定資産税や譲渡益の課税が安くなるとか、
住宅取得のローン控除が500万円もあるとか・・・

35年というベラボーに長い住宅ローンも、今は銀行が主体。
しかし、そもそもは公的機関である住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)が
1960年代に始めた融資形態なのです。
なぜかというと、住宅が高くなりすぎて10年ローンでは買えなくなったから。
35年かけて返済すれば何とか庶民も買えるので、そうしたのです。
25歳で借りると、定年になる60歳でちょうど返済完了。
仮に35歳で借りても、60歳の時に退職金を使って繰り上げ返済。
そんなことを前提に考えられているモノです。

しかし、これは高度経済成長期の発想です。
カビが生えているどころではなく、むしろ危険きわなりないもの。
今の時代、いったい誰が35年の安定収入を保証されているのでしょう。
公務員だけではないでしょうか。
それだって、35年間もの期間であれば何が起こるか分かりません。

35年後の日本を想像してみましょう。
もっとも重要なキーワードは、「人口」です。
まず、2050年の人口ピラミッドはこんな感じです。

2050人口ピラミッド

恐ろしい高齢化社会です。それだけではありません。
2050年の日本の人口は約9700万人です。
これは1964年頃と同じです。
その頃、例えば東急田園都市線は溝の口までしか走っていません。
つまり、溝の口から先はなくても何とかなっていたのです。

もちろん、多摩ニュータウンもありません。
ただタヌキたちが出没する群生林の丘があっただけ。
当たり前ですが、千里ニュータウンもありません。
ましてや千葉ニュータウンや港北ニュータウンもありません。
それでも何とかなるのが人口9700万人というボリュームなのです。

多分2050年に、もう私は生きていないと思います。
高齢者の主役は、いわゆる団塊ジュニア世代です。
そういう恐ろしい日本とおさらばして、私は冥界にいるはず。
まあそんなことはどうでもいいのですが。

今、35年ローンを組むということは、完済した時には
そういう日本になっているということなのです。
住宅の価格は、限りなく無価値化するはずです。
東京なら、山手線の内側以外なら二束三文でしょうね。
そこら中が空家だらけになっているはずです。
荻窪から徒歩5分くらいの築20年・3LDKが、月に5万円くらい。
固定資産税の3倍くらいが年間家賃の目安になるのではないでしょうか。
今の4分の1程度くらいと考えればいいと思います。

そんな時に、35年前に購入したマイホームが
やっと完全に自分のものになるのです。
荻窪から徒歩5分ならまだいいでしょうが、
吉祥寺から徒歩15分なら、もう借り手がいなくなります。
売ろうとしても築35年の老朽マンションですから
せいぜい300万円から500万円でしょうか。

今の日本は、そういう社会に向かってヒタヒタと
確実に進んでいるのです。
「どこかでインフレがやってくるから返せるよ」
35年ローンを組む多くの人がそう考えています。
私は社会人になって30年になりますが、
その間の日本はずっとデフレでしたね。

今、日銀総裁の黒田君が昨年10月にぶっ放した「バズーガ２」で、
盛んにインフレへの誘導を行っていますが、
物価が上がっているのは分かりやすい輸入品のみ。
個人所得が実質的に減っているので、消費が冴えません。
80兆円ものお金を市場にぶち込んでも、
バブっているのは都心の不動産くらいです。

まあでも、35年の間にインフレが来ないとは言い切れません。
多分、そのうちやってくるのでしょう。
仮にインフレがやってきたとしても、
ご自身の収入がインフレに対応するにはズレが生じます。
サラリーマンは短くて半年、長ければ2年ほど窮乏します。
その間も住宅ローンは払い続けなければいけないのです。

ああ、35年。それでもローンを組みますか？
こういう高度成長＆インフレ時代の旧システムは捨てましょう。
望むらくは返済期間は20年までのノンリコース。アメリカ型です。
こういう住宅ローンが、今の時代にはふさわしいと思います。
その代わり、金利は4%以上でもいいじゃないですか。
いざとなれば住宅を手放せばよいだけ。

35年ローンを組んでいると、住宅を売っただけでは済みません。
ローンが残れば、それを払い続ける義務があります。
収入が足りなくなると、最悪の場合は自己破産です。
それで借金はチャラに出来るのですが、7年間はすごく不便。
一切お金は借りられないし、クレジットカードも持てません。

しかし、私のいう「返済期間は20年までのノンリコース」という
住宅ローンは、今の日本にはありません。
銀行が作らないのではなく、作れないのです。
彼らは人を審査できても、不動産に対する担保査定はいい加減。
多くの場合は、書類審査だけです。
それで何千万や何億円も貸しているのですから、呆れます。

みなさんもマンションを買う場合、35年ローンなどは
ご利用にならない方がいいと思います。
35年後に残る築35年の老朽マンションのために、
35年間営々と返済を続けなければいけないのです。
いわば、35年間の居住の自由を放棄しているようなもの。
間違っても郊外の大規模マンションを購入するために
35年ローンを利用するのは避けるべきです。

では、資産価値レポートの更新情報です。
東京の都心は完全にバブル化しているのに、
大阪は僅かに値上がりしている程度。
しかも、販売はさほど進んでいませんね。
今日は大阪の出身者からお話を伺ったのですが、衰退が激しいとか。
35年後、大阪も市内の一部以外は不動産の価値が二束三文になります。
そんな時にでも、きちんと換金できる物件を選びたいところです。

大阪のタワーマンション全解説
価格　5,290円

■シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークス、■MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）、■エルグレースタワー大阪同心、■福島リバーガーデン、■クラッシィタワー淀屋橋、■阿波座ライズタワーズ フラッグ46（OMPタワー）、■クラッシィタワー南船場、■ロジュマンタワー梅田、■シティタワー梅田東、■ブランズタワー・ウェリス心斎橋NORTH、■ジオタワー南堀江、■（仮称）南森町 免震タワープロジェクト、■ピアッツァタワー上本町、以上の13物件を収録

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2015/2/8 18:52 Comments (2)

2 Comments

まろたんさん、こんにちは。

お知らせいただいたベネッセの記事を興味深く拝読。
あの企業へのイメージがすっかり変わりました。
我が家も被害者。原告団に加わろうか、なんて(笑)。
DMが来たり、電話があったりはしますね。
まあ、それは別の話として。

生命の歴史は30億年。人類は200万年。
生物学的に人類はいずれ滅ぶでしょうから、
日本のような国が衰退するのは地球の歴史から見れば些事。
2050年の人口ピラミッドは予想通りでしょうが
そのあとは分りません。
まあ、私も死んだ後なので気にしません(笑)。
仮定の心配はしないことにしています。

ただ、時代の変化を予想するのは楽しいこと。
それで文章を書いて誰かに読んでもらえるのも幸せ。
私はそう思いながら仕事をしています。
まあ、自分の人生を想いながら生きようでは有馬温泉。

東京圏への人口流入。
今後は細ると思います。
マイルドヤンキー化も進んでいるように思います。
そもそも、地方に若いのがいない。

ではまた。ごきげんよう。　榊淳司

2015/02/10 10:17 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

改めて驚きますね。
３５年後。
２０５０の日本の人口ピラミッド。
「逆三角形」では、有馬記念。

絶句もの。
思わずじっと、見入ってしまいますわ。
団塊ジュニア層が、高齢者層の主役になると。

更に、２０５０の総人口が、９７００万人。
１９６０年代と同じとのこと。
が、年齢構成は「別の国」と言うべき有りさまでしょう。

まるで悪夢のような、年齢構成、人口ピラミッド。
もはや日本は、国家たり得ないのでは！
ないかないか、道頓堀よ。

更に、この先、２０６０－７０－８０。
逆三角形の人口ピラミッドは、もう、ひっくり返っているのでは。
間違いなく「地方創生」どころじゃない。
日本国中、ぜ～んぶ「地方」では、有馬温泉。

２１世紀。
「ただ事では、ない」
「ただ事では、済まない」

その２１世紀の終わり。
今日、生まれ出ずる子が、８５歳。
この世代の２割は、まだ生存しているでしょう。
日本で子どもを産むのは、もはや「暴挙」と言わざるを得ない。

政治家・与謝野馨が、こんなことを書いていました。

そもそも、わが日本は、貧しい国なのです。
ウラの土地を掘っても、原油が出て来るでもなし、
金塊が出て来るでもなし。
本来、そんな貧しい国なのです。
だから･･･以下、割愛。

今、保有している「金融資産」を食い尽くしたら、
何の資源もない、逆ピラミッドの老人国家が残るだけ。
海外の投資からの「上がり」で、食ってゆくしかない。
が･･･。想像を超えており、判断不能。

２１世紀。
「ただ事では、済まない」
と、覚悟すべきでしょう。

ヒョッコリ、ひょうたん島。

ごきげんよう。

2015/02/10 08:40 | by まろたん

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