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「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
人生の時の時の中に過ぎ行くこの正月

いつのまにか2022年ですね。2000年になる時に
「ミレニアム」とか言って騒いでいたのは22年前？
30を越したら人生はジェットコースターですね。
私も今年は還暦ですぜ。昔だったらおじいちゃん。

お正月というのはダラダラと時間が過ぎますね。
それがまたいいのかもしれませんが・・・
普段は見ないテレビなんてのも見てしまいます。
世間の様子が多少は分かるような気がします。

事務所で使っているパソコンを持って帰ってきて
動画を撮ったりしますね。ユーチューブ用です。
でも、お正月はニュースがないのでネタに困ります。
考えてみれば、いつの間にかユーチューバーです。
まあ、たいしたことはありませんが。

歳を取ったせいか、昔のことをよく思い出します。
考えてみれば、恥多き人生を過ごしてきました。
まあ、今さら考えても仕方のないことです。
そんなことを考えながら、そのうち人生が終わります。

こんな歳になっても、知識欲は衰えませんね。
最近また「・・な本を読みたい」と思うようになりました。
アマゾンで探したり、ブックオフで渉猟したりしています。
考えてみれば、昔の私はおバカでしたね。
モノを知らなかったし、漢字も読めませんでした。

大学を卒業してからの数多の読書が50代以後の
私の人生の大いなる助けになったような気がします。
40代まではマンションの広告を作る、という無為な作業を
20年以上続けていました。何ともアホクサイ仕事です。
しかも、仕事の相手は概ね「アホ」な人々です。

彼らを相手に実りのない提案を作成してプレゼン。
中学の数学も苦手な連中に理屈を説く虚しい日々。
「自分は何をしているのか」と思うこともありました。
でもまあ「これが社会なんだ」と思っていました。

そこから解放されて約13年が経過しました。
私の人生のあの日々は何だったのかと思いますよ。
20代の中盤から40代の半ば過ぎまでの20年ちょい。
私は、あのアホな世界で足掻いていました。

まあ、収入はそれなりだったので、ある意味で
あまり文句を言うと罰が当たりますけどね(笑)。
その間、ものすごーいストレスでした。
それを発散するのは、ひたすら読書でしたね。

昨年は1冊の本も出しませんでした。
しかし一昨年までに13冊の著作をリリースしています。
ただ、私の恩師や親はそのことを知る前にアチラヘ。
今年は1冊くらい出したい、とは思っています。

人間が生きる意味とは何かいな、なんて考えます。
まあ、正月とかはそういうことを考えるタイミング。
遺伝子のキャリア、という答えは出ていますけどね。
あと30年も経てば、私のことなど誰も思い出さなくなる。
それが現実と言えば現実なのでしょう。

本日の動画　↓

2022年2月5日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：2月5日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(12月)には待ち時間は発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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熱海の人気は本物か、一過性か？

先日、年末の旅行で熱海に行っていきました。
いや、ビックリしましたね。人、人、人。
あそこまで復活しているとは思いませんでした。
しかも、ほとんどが若い人。２０代が中心。

私が初めて熱海に行ったのは３０数年前。
その時、すでに寂れ始めていました。
リゾートマンションの現地調査でした。
「ふーん」という感じで街を見て歩きました。

その後２０数年前から度々家族旅行で行きました。
社長時代は、会社の慰安旅行でも行きましたか。
街が好きなのではなく、温泉があるのと、近い。
まあ、私のような昭和のオッサンにはちょうどいい街。

ところが、１５年くらい前は最悪でしたね
寂れきっていた、という感じでした。まったく活気なし。
「この街はどうなるのか」と思いましたね。
このブログでも再建策を書いたことを記憶します。

しかし、この数年見事に復活。大したものです。
若者たちの人気のスポットになっています。
元々、ポテンシャルはありました。
東京から近く、温泉と海があり、花火をやっている。

そして市役所のある職員ががんばりました。
テレビドラマのロケハントに全面協力したのです。
それもあって、本格的に復活。今や人気スポット。
リゾートマンションの価格も上昇中。

しかし、今回何年かぶりで訪れてみて、やや落胆。
熱海という街が持つ基本的な弱点は変わっていません。
それどころか、変化の兆しさえ見えないのです。
そこに目が行くと「これで大丈夫かいな」と思います。

今、２０代の若年層に熱海に人気が集まる理由は
・東京から近い
・温泉がある
・価格が安い
・人気のお店がある
・レトロ感がある

こういったところではないでしょうか。
「東京から近い」という条件は不変です。
東海道新幹線の「こだま」停車駅であることは永遠。
温泉も枯れない限りは大丈夫。
ただ、価格が安い、というのは競争相手が出る恐れあり。
人気のお店も、人が来なくなればなくなります。
レトロ感なんて、吹けば飛ぶようなモノ。

熱海の街は、基本変わっていません。
多分、行政にやる気がないのでしょうね。
せっかく人気が復活してお金が入ってきているのだから、
今風にリニューアルすればいいのに・・・

街を見ている限り、ぞういう意気込みはまったく感じません
街の構造がまるっきり昭和。脱皮しようとする気配ゼロ。
このままでは１０年後も、このまま・・かも。
あかんやん、の世界なんですよ。

２０代の若者の人気なんて、はかないものです。
彼らがリピートしないと、一過性で終わります。
熱海という街は、ひょっとしてとんだ甘ちゃんかも。
今の人気に何もしないと１０年後はダメになって
「元の木阿弥」ではないかと危惧しています。

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2022年2月5日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

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世の中には「正解」がないという平凡な真実

世の中のだいたいの問題には答えがありません。
バッチリの答えがあるのは受験問題とその類。
ああいうのは、世の中を構成する内の
ほんの１％にも見たいない部分についての
単純な知識や解法を求めるものです。
ただ、多くの人はそのことに気付きません。

例えば、「景気の悪化を防ぐ方法は？」という問題に
対しては、ノーベル経済学賞を受賞する学者でも
バッチリの答えを出すことができません。
「宇宙人は存在するのか」という問題にも
今の科学では仮説しか立てることしかできません。

身近な話では「コロナウイルスとは何か」という
ことを世界中の医学や生化学の権威が考えても
満足な答えを出してはいませんね。
私たちが住む世の中とはそういうもの。
人間はまだまだ世の中の５％も分かっていません。

しかし、多くの人はたいていの問題に正しい答えが
あると勘違いしています。これは不思議ですね。
私の専門領域なら「どのマンションを買えばいいのか」。
そんなもの、バッチリの答えがあるわけもなし。

そもそも、何のためにマンションを買うのか、
という各個人のニーズによって答えは異なります。
それなのに、多くの人は共通する答えがあると
思いこんでいるフシがあります。これも不思議。

私は大学の学部というところは、学問の入り口だと
考えています。つまり「学問とは何か」を学ぶところ。
それを学んだ後に、その学問に入門するのが大学院。
さらに研究者になってその学問に深く入ります。

「博士」などという称号は、その学問に深入りする
資格みたいなものではないでしょうか。
だから、それを取ったからと言って、けっして
その学問についての権威を得たわけではないはず。

私は博士どころか修士すら持っていません。
しかしながら早稲田大学のとある部門で、
半年に１回ほど３講分の講義を１日で行う機会を
いただいています。受講生は２０－３０人ほど。

ある時「マンション価格は今後どうなる」的な内容の
ことをのべ４時間にわたってお話しました。
最後の３０分で質疑応答します。その時に出た
質問のひとつが「今後マンション価格はどうなりますか？」。

多くの人は、受験問題の「正解」みたいな答えを
求めていることがよーく分かりました。
日本人の多くが受験で苦しんだ経験を持っています。
そのせいでしょうね。自分が悩む問題には
どこかに「正解」があると思いこんでいるのです。

もし、それがあるとすれば東大を首席で卒業するような
秀才は必ず大成功して大金持ちか偉い人になるはず。
しかし、世の中は必ずしもそうではありません。
そんなことは誰でも分かっています。なのに、
多くの人は自分の抱える問題に受験問題の「正解」的な
答えがどこかにあると勘違いしているのです。

先日、このブログでこれからのマンションを作るとすれば
「ワンオーナーの賃貸か定期借地にすべき」と書いたら
私が「定期借地に資産価値がある」と是認したかのように
解釈されたコメントをいただきました。
思わず、目を白黒してしまいした。

日本の区分所有制度というのはマンションの出口戦略が
破綻しているので、現状のままでは立ち行かなるのは自明。
今の制度下なら賃貸か、いずれ取り壊すことが
確実に行える定期借地にするしかなかろう、
というのが私が申し上げたかったことですが、
どーも言葉足らずのようでした。

定期借地権というのは、その時期が来れば更地にして
元の地主に返すシステム。資産価値は年々目減りして
最後にはゼロになります。しかし、出口戦略は確定。
社会制度としてはありです。ただ資産価値を求めての
マンション購入にはお勧めできないシステムです。
そのことをもっと詳し目に書けばよかったのでしょう。

もう６０年近く生きているのに、時々赤面するほど
自分が「モノを知らない」と思うことがあります。
あるいは「こんなことも気づかなかったのか」と
たじろぐことが、年に何回もあったりします。
私は賢者でも秀才でもありません。凡人の範囲内。

ただ、蒙昧の域からは脱したいと日々足掻いています。
そうこうしているうちに、今年も終わります。
まさに「馬齢」を重ねていますね。
多分、このままあと１５年ほど生きて、終わります。

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2022年2月5日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
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榊淳司マンション情報446号 目黒区と大田区から各1物件 を送信

12月26日14:41に「榊淳司マンション情報446号 目黒区と大田区から各1物件」 を送信。発信アドレ

スは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

●はアットマーク

受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、12月に入って4回目の配信でした。
最近、新築マンションの供給が極端に細り、
お知らせできる物件が少なくなっています。
次回は江東区あたり予定です。
ご希望の方は早めにお手続きください。

なお、手続きをしているのにメルマガが届かない、
という方はお問合せフォームからお知らせください。

よろしくお願いします。

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新しいユーチューブでの動画を制作しました。

 

 


2021/12/26 14:42 | メルマガ発信 | Comments (0)

マンションという住形態の致命的欠陥とは？

大前研一氏が夕刊フジで老朽マンションの問題を
取り上げています。これは日本社会が避けて通れない問題。
一番の解決法は、これ以上作らないことでしょうね。
作るにしても、それはワンオーナーの賃貸でしょう。
あるいは、定期借地権タイプがいいと思います。

その理由は、今の法制度の下ではほとんどの
老朽マンションには「出口がない」ということなのです。
韓国のように容積率を増やして解決できるのは、
都心エリアにあってそれなりに資産価値がある物件。
郊外の資産価値がゼロに近い物件には適用できません。
これからの日本、基本的には郊外人口が増えませんから。

フランスのように「長く使う」ということも不可能。
鉄筋コンクリートには石造と違って躯体に寿命があります。
100年は持つかもしれませんが、200年は無理です。
いつかは壊さなければなりません。
だから、フランス方式も物理的に不可能です。

老朽化問題が深刻になるのは10年から20年後でしょう。
20年後にはおそらく私は生きていないか機能していません。
だから、基本的には他人事になるはずです。
でもまあ今の職業柄、今分かっていることは言います。
鉄筋コンクリート造のマンションは、
いずれ壊さねばならぬ運命にあるのです。

また、それとは別にマンションの管理費が
ここ数年で急激に値上がりしています。
特に新しく売り出されるマンションの管理費が爆上げ。
その原因は、だいたいは人件費の高騰ですね。

管理員になる人が絶対的に不足しているのです。
だから、賃金を上げざるを得ない状況になっています。
それが結局のところ、管理会社への業務委託費の
値上がりにつながっている、というわけです。
この流れ、当面続きますね。人が減っていますから。

今後、マンションというのは維持コストが高い
住形態になっていくでしょうね。
多分、平米単価にして1000円くらいまで値上がりします。
70㎡のマンションなら、月々の負担が7万円・・・
「高！」となるでしょう。でも仕方ありません。

今、戸建て人気が復活しつつあります。
戸建ては基本、月々の維持費がかかりません。
しかし、修繕する時にはどかっと出費があります。
でもまあ、マンションの修繕積立金より安いはず。

区分所有のマンションはこれから先、老朽問題が深刻化。
もしかしたら、徐々に人気が落ちていく
可能性がありますね。今のままではそうなりそう。
そもそも、作り過ぎていますよ。
あれが大好きな人が多いですからね。

本日の動画　↓

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2022年2月5日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：2月5日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(12月)には待ち時間は発生していません。
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