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「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

      イニシア武蔵小杉御殿町、 クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 武蔵小杉-日吉・新川崎 【202 […]

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｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

  榊淳司の資産価値レポー045 川崎市/麻生区・多摩区 全5物件を解説 【2025年10月】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば […]

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「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

      クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート035 川崎市/川崎区・幸区 全1 […]

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｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート043 川崎市･宮前区 全5物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中 […]

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｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

シティタワー千住大橋 、 シティタワー綾瀬は？ 榊淳司の資産価値レポート047 足立区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場 […]

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｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート046 荒川区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯 […]

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｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

練馬区･総集編 全14物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばか […]

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｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

ジオ板橋大山は買ってもいいか？ 板橋区･総集編 全10物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し […]

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

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｢大田区･総集編｣全12物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート040 大田区･総集編 全12物件を解説 【2026年1月改訂版】 このエリアの内陸部の馬込と池上、そして洗足は 「 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
榊淳司マンション情報388号 文京区の2物件 を送信

11月8日14:56に「榊淳司マンション情報388号 文京区の2物件」 を送信。発信アドレスは

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もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、11月に入って2回目の配信でした。
最近、新築マンションの供給が極端に細り、
お知らせできる物件が少なくなっています。
次回は近日中に港区、渋谷区、杉並区あたりの予定です。
ご希望の方は早めにお手続きください。

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2020/11/8 15:03 | メルマガ発信 | Comments (0)

あの1部上場マンションデべが経営不振に陥って中国企業に買われた

もう15年ほども昔のことになろうか。私はある中堅マンションデベロッパーの「みなさまへの感謝の会」的なパーティに紛れ込んでいた。一流ホテルに会場を借り、立食形式で行うスタイルのパーティである。業界ではよくあるスタイルだ。派手なところはタレントを呼んだりもする。
そのパーティも、招待客の9割は40歳代以上の男性ビジネスマン。といえば聞こえがいいが、見るからにやぼったいオッサンたちばかりである。なぜなら、彼らの職業はこましな方で都市銀行の行員や支店長クラス、大手ゼネコンの社員。その他大勢は不動産ブローカーや設計士、税理士、中小工務店の経営者、地方議員や国会議員の私設秘書・・といった連中だからだ。
彼らの中で肩書の見栄えがいい順に壇上であいさつをする。中身は決まったようにパーティを主催している中堅デべとその経営者親子への賛辞。

マンションデベロッパーというのは、時々この手のパーティを開催する。「うちの社業は順調なので、いつでも土地を買いますよ」というメッセージを伝えるためだ。
主催側としてはできるだけ大勢の人間が集まった方が見栄えがいいので、私のような広告屋（当時）も人数合わせで紛れ込ませてくれるのだ。
ああいったパーティを観察していると、業界人たちの生態や位置関係が見えてきたりするので、非常に興味深い。

その時のパーティでもっとも興味深かったのは、ある人物のもてはやされぶりである。
30歳代半ば程度に見えるその容貌は、パーティ参加者としては若い方である。不動産屋らしい値段が高そうで派手なスーツを着ていらした。髪の毛はやや長め。明らかに週1以上のペースでゴルフをしていると思えるほどに日焼けした顔と、その奥で光る鋭い眼光が印象的だった。
彼の周りには、会話や挨拶を求めて次々と人が現れる。50も過ぎているであろう銀行員や建築会社のオッサンたちが、作り笑いを浮かべながら若い彼のご機嫌を伺っているのだ。

「あれがG社のN社長だよ」
私と一緒にパーティに紛れ込んでいた、広告業界の先輩が教えてくれた。
「G社」という名前はその頃からよく聞くようになった社名だ。しかし「N社長」という名前は、弱小広告会社を経営していた私の耳にまでは入ってきていなかった。
「ほら、四天王のAさんの一番弟子さ」
そういわれて、ハッとした。「あのAさんの・・・」

昭和の後期から平成の半ばまで、日本のマンション供給戸数でナンバーワンをキープし続けた会社がある。新築マンションを売ることにかけては最強を誇った企業だ。
そんな中でも「四天王」と呼ばれる「営業の鬼」がいたという。すでに伝説と化している。
その頃の話で、こんなエピソードを聞いたことがある。
当時から、道路に販売用の看板を設置することは法律で禁止されていた。電柱などに看板を括り付けているところを警官に見つかると、逮捕されることもあった。四天王のひとりは、逮捕されて収容された留置場で、担当の警察官を口説いてマンションを売ってしまったという。真偽のほどは定かでないが、あの頃はそういう鬼のように売る営業マンがいたのだ。

「N社長」はそういう時代に四天王と崇められたA氏が、子会社の社長となってブイブイ言わせていたころに育てた一番弟子だという。これも真偽のほどは定かでない。しかし、仮にそうだとするとやはり「営業の鬼」なのだろう。
現にそのパーティが開かれた頃のG社、主に新築マンションの販売代理を行っていた。それこそ「売る」ということにかけては、当時でも業界随一の実力企業と見做されていたという記憶がある。

それから十余年。
G社は成長を続けて、瞬く間に一部上場企業へとのし上がっていた。
私は12年前から新築マンションの資産価値を分析するレポートを作成するため、東京23区で販売されるマンションの建設現場をくまなく見て回っている。
ここ10年ほど、G社やその関連会社が開発分譲しているマンションをいくつも分析した。特に城東エリアでの開発事業には強みがあったようだ。
しかし順風満帆に業績を伸ばせる事業環境が、十年一日の如くには続かないのがこの業界だ。

アベノミクス以降の局地バブル発生によりマンション事業用地の入手が著しく困難をきたしているという環境変化は、業界関係者なら誰でも承知している。
そこでＧ社グループは、急増するインバウンドを見据えてホテル開発へ事業を拡大させようとなさったようだ。しかし、突然ふってわいた新型コロナ騒動・・・

そのG社が事業展開に行き詰まり、IRに「継続企業の疑義」を注記されたのは2020年の5月だった。
そのことを知った私は、そのIR書面を読み込んだ。決算書面を読み込むことについて私は素人だが、それでもかなり傷は深いように思えた。
「これではホワイトナイト（白馬の騎士＝救世主）は現れないだろう」
そう考えざるを得なかった。
マンションデベロッパーが苦境に陥った場合、M＆Aを目論む者が見る主な資産は事業用地と人材である。しかし、保有している事業用地にはほぼ抵当権が付いている。抵当権を普通に剥がしてから事業化したのでは赤字になる場合がほとんどだ。
あとは人材だが、これはミズモノ。新築マンションの営業マンというのは、売る人間ならどの看板の下ででも売る。同業他社から好条件で誘われれば、すぐに転職してしまう。売る人間が逃げ出しそうな会社を高く買うわけにはいかない。
つまり、マンションデべは経営が苦境に陥っても救済されるケースは少ないのである。

リーマンショック後の2009年、マンションデべが次々に倒産した。1部上場だけでもゼファー、日本綜合地所、アゼル、ニチモ・・。
であるので、ここでG社も逝ってしまうのか、と予想した。
しかし、どうやらG社には意外なホワイトナイトが現れたのだ。

以下は有料でお読みください。中身は別段非公開情報ではありません。ですので購読料は500円に設定します。また、同様の内容をいずれ一般メディアで公開する予定です。

note.com/sakakiats/n/n3c82a85c9f91

↓　本日の動画です。

2020年11月14日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約5年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：11月14日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回(10月)は待ち時間が発生していません。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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榊淳司マンション情報387号 千代田区の2物件 を送信

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2020/11/5 15:42 | メルマガ発信 | Comments (0)

トランプ再選、マンション市場への影響は？

日本時間、今日の夕方はかなりトランプが優勢。
でも今になってちょっとわからなくなってきました。
ペンシルバニアで郵便投票開票後に逆転があると、
バイデン再逆転の可能性も出てきたようです。

でも、トランプは最高裁に訴えて開票作業の阻止？
まさかそんなことが可能とは思いませんが、
それはよその国のことなので、何ともわかりません。
日本国内でもバイデン派、トランプ派に分かれました。

カリフォルニアとかニューヨークの大票田では
圧倒的にバイデンですね。だから得票数ではバイデン。
しかし、アメリカの選挙制度でトランプ当選かも。
前回もヒラリーが得票数では200万票以上上回っています。

そして、私のところには原稿依頼が来ています。
「トランプ再選で日本のマンション市場は？」みたいな。
そんなん、関係ないやん！　というのが本音。
でもまあ、何とか書きますけどね(笑)。

実際のところ、バイデンが当選しても関係なさそうです。
まあ、アメリカの景気が悪くなれば多少引きずられますが。
大まかには関係ありません。マクロ経済からの影響だけ。
まあ、バイデンよりもトランプの方が好ましいでしょう。

結果は日本時間の5日になっても分からないかもしれませんね。
それでも、今回はかなり楽しませてもらいました。
世界中が固唾をのんでい見ているのではないですか。
特に愉快なお隣さんや、その向こうの大国Cは。

↓　本日の動画です。

2020年11月14日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
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そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：11月14日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回(10月)は待ち時間が発生していません。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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「マンション」をめぐる世界や人間がつまらない理由

私はもう35年ほどマンション関連の仕事をしてきました。
最初の20年ちょいは広告を作ってきました。
後の10数年は市場を分析したり、個々の物件の
資産価値についてアレコレというのを仕事にしました。

それで思うことは、マンションというカテゴリーの中で
生きている人々は何ともつまらないですね。
例えば、ネット上ではマンションに関して様々な
ことを発信しているのを見かけます。

そのどれもが実に薄っぺらい内容ですね。
新築マンションに関する情報はオフィシャルページを
見るのが一番です。それが確実な方法。
外野がどうのこうのというのは、あくまで雑音。

その雑音の内容が何とも薄っぺらなのは、
やはり発信者の思慮が浅いからだと思います。
マンション市場の周辺に蠢く人々の中で
知性や教養にあふれた人をほとんど見かけません。

これは日本の新築マンションという住形態の
カテゴリーのあり方に大きな理由がありそうです。
日本の「マンション」の大半はデベロッパーが
利潤を最優先に開発してるのです。

建築物というのは長い年月の間、街の中の
造形物として多くの目にさらされるものです。
だから、ある程度の公共性を備えています。
そういうことをほとんど考慮せずに、
利潤第一で設計され建造されているのが
この国の「マンション」という住宅なのです。

また、そういった薄っぺらいバックグラウンドをもった
「マンション」という、その大半がつまらない建造物を
誉めそやしている軽挙妄動の輩がネット上には
何十人も棲息しています。だから、つまらないのです。

ただ、当人たちは自分たちが薄っぺらいとも
思慮が浅いとも思っていません。
そういうことまで思いが至るほどには
知性や教養が備わっていないのでしょう。
単純に表面的な事象を捉えてはアレコレと
それらしい言説を垂れ流しているだけです。

作り手側もアレコレいう側も知的には実に低レベル。
これが日本の「マンション」というカテゴリーに
おけるつまらなさの大きな原因でしょうね。
そんなことを喋ってみました。

↓　本日の動画です。

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売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：11月14日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回(10月)は待ち時間が発生していません。
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