マンションレポート最新情報　【全て見る】
｢大田区･総集編｣全12物件【2026年1月】

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「目黒区･総集編」全5物件【2026年1月】

目黒区･総集編 全5物件【2026年1月改訂版】 今、バブルの波が目黒通りを西に進んでいます。 このバブルはいつ終わるのか？ 現在目黒区内で […]

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「新宿区･総集編｣全10物件【2026年1月】

新宿区総集編全8物件 【2026年1月改訂版】 新宿エリアで販売されている話題物件を含めたすべての新築マンションについて、 現地調査に基づく […]

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「中野区･総集編」全7物件【2026年1月】

シティテラス中野は？ 中野区･総集編 全7物件を解説 【2026年1月改訂版】 新宿のおとなりエリア「中野区」。 「近いけれど高くない」とい […]

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｢世田谷区･総集編｣全23物件【2026年1月】

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「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
マンション価格はいつ下がるのか？

よく「マンションは何時から下がり始めるのですか？」
という類のご質問をいただきます。
特にメディアの人はみんなそれを聞きますね。
週に何回も同じ話をしていることがあります。
みなさんも私の答えをお知りになりたいでしょう？
でも、このブログを過去3か月来読んでくださっている方は
私がどう答えるかなんてお分かりかと思います。
でもまあ、繰り返しておきます。

まず、新築マンションの価格というものには多分に
硬直性があります。市場よりもコストで決まります。
新築マンションのコストは主に土地代と建築費。
この2つともが都心では完全な売り手市場です。
だから、この状況が変わらない限り都心エリアでの
マンション価格は下がりません。むしろ上がります。
ただし、それで売れるかどうかは別の問題です。
新築マンションは今でも在庫の山です。

次に、中古マンションの価格は多分に新築に影響されます。
というか、これまではそうでした。今は・・・
ちょうど市場の主役が新築から中古へ変わる
過渡期ではないかと私は考えています。
ただ、現状はまだ新築市場が作る空気に支配されています。
「新築が坪400万円だから、築5年は370万円だろ」
まあ、そういう感覚ですね。

ただ、最近では年間に販売される新築マンションよりも
売買が成立する中古マンションの方が多くなっています。
この傾向は今後ずっと変わらないと私は考えます。
その内、中古は中古市場で独自の価格形成を行うはず。
その時期こそ、これから迎える下落期ではないかと思います。

で、その下落は何時から起こるのか？
ハッキリ言うと、今も静かに起こっています。
私は江東湾岸エリアの特定マンションを定点観測しています。
レインズでの成約事例と売り出し中物件を眺めているのです。
最近、売り出し中物件の価格と、成約事例の価格に
大きなかい離が見られるようになりました。
要は、高く売りだしても売れない状況です。

他のマンションをチラチラ見に行っても、そういう傾向です。
売出し価格というのは、ネットで中古マンションの
資産価値を数値化しているサイトを参考に決められている
のではないかと私は推測しています。
そのネット上の評価額はどうやって出ているかというと、
これもまたネット上に出ている売り出し価格を
データベースにして評価額を出しているのです。
だから、レインズの成約額より高くなって当然。
ただ、これはまだ一般人には可視化されていません。
でも、現場の業者は肌感覚で分かっています。

実のところ、不動産市場は景気に大きく左右されます。
今の日本経済、かなり景気がいいと私は思います。
だから不動産取引も活発。それが今の状態ですね。
この景気が続く限り、中古マンション市場が大きく
崩れるようなことはないはずです。

だったらこの好景気はいつ終わるのか？
分かりやすい分岐点は来年10月1日の消費増税ですね。
安倍君は心の中ではどうか分かりませんが、
表向きは今も「予定通り」と発言しています。

で、本当に10％になったら間違いなく景気後退です。
もしかして、それまでにゼロ金利が解消されている
可能性も否定できません。長期金利は少し上がっています。
もしそうなったら中古マンション市場の下落が見えますね。

その他、最近の日本の景気は世界経済に左右されています。
前回はリーマンショック、その前はITバブル崩壊。
その間には海外からやって来たファンドバブル。
さらに古くはプラザ合意による平成大バブルの出現。

現在、アメリカの景気は絶好調です。ヨーロッパもまずまず。
いちばん心配なのが中国。アメリカから貿易戦争を仕掛けられ、
さらには国内の借金過剰体質も崩壊しかけています。
だから最近習近平君は日本に対してソフトになったでしょ。

仮に、中国で何かリーマン的なことが起こったら、
日本どころか世界経済もぶっ飛びます。
さらに、日本は異次元の金融緩和中ですから、
打つべき金融政策がほとんどありません。
それこそ、奈落の底に突き落とされて、救いの手無し。
もちろん、その時には不動産市場も地獄を見ます。

早稲田大学エクステンションセンターで開講
マンションの選び方、買い方、住み方、売り方

3回目になりましたが、早稲田大学の市民講座で
集中講義を行います。今秋の10/13,　11/10の2日間。
今回は新築中古のマンション市場の現場をどう歩くか、
実践的なお話を中心にお伝えしていきます。

9月29日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：9月29日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室（4階から2階へ変更になりました）
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

9月29日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は4組様。
待ち時間はございませんでした。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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漫然とテレビを見ているとバカになる理由

73年前、日本は戦争に負けました。主な都市は焼け野原でした。
それ以来、日本人は「武」というものを忘れました。
軍人という種族がいなくなりましたね。
自衛隊は軍隊機能を持っていますが、自衛隊員は軍人にあらず。
あれはあくまでも自衛隊員なのです。

それで、日本人が73年前までもっていた「武」は消えたのか？
実は、消えていません。それは形を変えて軍隊という組織以外の
場所で細々と生き残っているのです。ただその命脈は絶えません。
どこで生き残っているかというと、日本のスポーツ界です。

日大アメフト部、フィギュアスケート、女子レスリング、
女子体操、日体大陸上部、ボクシング、日大・・
なんかもう、年中行事のように不祥事が噴出していますね。
きっとこれ、しばらくは続きますよ。

構図は大体同じではないですか。
指導者は自らの立場を利用して選手にパワハラ、暴力を仕掛ける。
かつての帝国陸海軍の内部でも、暴力が横行していました。
「下は上には逆らえない」という絶対的な組織構造の中で、
上になった人間が権力をふるって好き放題に振る舞う・・・
何とも人間の醜悪さを露わにした光景ですね。

ニュース番組を見ていていつも感じることは、
こういった問題で非難を浴びているその世界の権力者の顔が
揃いも揃って醜く、かつ貧相であること。
「あの面で世間を泳ぐのは辛いだろうな」と思います。
まず、小さな子どもは逃げ出しそうなほど、
人格の貧しさや醜さで淀んだ光が顔からモワモワ出ています。

思うに、もしも日本にまだ立派な軍隊があれば、
ああやってスポーツに打ち込んで、引退後はその世界の
指導的な立場に昇り詰めるようなタイプの人間の何割かは
軍人になっていたのではないしょうか。
階級はアタマの出来によりますね。
ボクシングの某氏は、多分下士官どまりでしょう。
体操の元金メダリストは佐官クラスの面構えです。

日本にまともな軍隊がなくなった結果、
カラダの元気が良い人間がスポーツに走り、
スポーツ界の現今の隆盛と腐敗体質を築いたのではないですか。
彼らの顔を見ていると、ふとそんなことを考えてしまいました。

最近、もうひとつ「オヤオヤ」と思った事件。
夕刊フジにもよく登場する八幡和郎氏が、
テレビの取材を受けて答えた内容を、
池上彰氏が自分の考えとして番組で述べた、云々。

まあね、池上彰氏といえどもテレビ番組で話している内容が
ぜーんぶ彼の知性と教養から出ている、とは考えられません。
ああいったことの大半は、あらかじめスタッフが調べるのです。
そして、番組でどう紹介するかもスタッフ側で決めます。
もちろん、そこに出演者の意見が採用される場合もあります。

子どもがたくさん出ていた番組で、子役が混じっていた？
あたり前でしょ。分かりやすい番組を作るために
スタッフ側は様々な準備をするのです。喋れない小学生ばかり
スタジオにやってきたら、番組になりませんよ。

先日、とある情報番組に生出演した時、出ていた専門家は
私ともうひとり初対面のエコノミストのふたり。
司会者も含めた直前の打ち合わせがありました。
そこで私が業界についての説明をした内容が２つほど、
本番になったらそのエコノミスト氏があたかも自分の
考えの様に喋っていました。まあ、いかにもなシーンでしたね。

テレビというのは、しょせんそう言ったもの。
シナリオがあって、演出があって、道筋はしっかりついています。
そこをアドリブで面白おかしく導くのが司会者の役割。
私のようなコメンテーターは、うまく乗せられればOK。

池上彰さんの素晴らしさは、博学多識なことよりも説明の上手さ。
そこに尽きるのではないでしょうか。
そして、付け焼刃で得た見解や知識も、その背景への
理解がなければいかにも自分の考えのようには表現できません。

物事にはたいてい上っ面と中身があります。
これを上品な言葉でいうと、表面的な事象と本質。
テレビや雑誌、ネットなどのメディアで表現されているのは
上っ面です。つまり誰の目にも見え、理解できること。
しかし、物事には必ずその向こう側があるのです。

マンションでいえば、立地や計画や価格が目に見えるもの。
広告ではその中からよく見えるところを強調します。
新築マンションにはたいてい戸当たり100万円という
広告予算がありますから、それだけでかなりの露出が可能。
しかし、売主側が発する情報はかなり偏っています。
いいところは見せても悪いことなど絶対に言いません。

ネット上には、そういう新築マンションの各物件について
あれこれ言う輩や、あれこれ言い合うサイトが出現します。
しかし、これらの内容は売主側が露出させた彼らに
都合のいい情報を基にしているので、概ねは偏向したまま。

私はジャーナリストとして、そういった情報の偏向を
是正するための活動を行ってきました。
だから、私の言うこと書くことは、一見世間の潮流に対し
異を唱えているように見えるはずです。実際にもそうです(笑)。
しかし、表面しか見えていないタイプの有象無象は、
私が単に新築マンションやデベロッパー、あるいは特定地域の
悪口を言っているようにしか理解できません。
まあ、それでも私の目的は概ね果たされているのでいいのですが。

テレビの報道というものは、漫然と見ていると人間が
アホになるのではないかと思うことがあります。
ただ、ああいう番組も実際には人々の物事に判断には
さほどの影響を与えていないことも実感しています。
メディアというものは、テレビもネットも見てくれほど
影響力を持っていませんね。

早稲田大学エクステンションセンターで開講
マンションの選び方、買い方、住み方、売り方

3回目になりましたが、早稲田大学の市民講座で
集中講義を行います。今秋の10/13,　11/10の2日間。
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9月29日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

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開催日時：9月29日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室（4階から2階へ変更になりました）
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

9月29日土曜日の13時から17時まで、
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とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
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ちなみに、前回の参加者は4組様。
待ち時間はございませんでした。
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マンション管理は終わりなきソリューション

ここ３年くらいでガラッと風景が変わった業界があります。
それは、マンション管理会社の業界。
従来、この業界は「あわよくば他社の委託を取ってしまえ」
ということで管理会社のリプレースを積極的に仕掛けていました。
今は逆に「文句の多い管理組合は契約を切れ」になっているとか。
あっという間に売り手市場に変わってしまいました。

原因は、言わずと知れた人手不足。管理人が足らなくなっています。
しかし、人手不足の現状は「そこまでか」と言いたくなる状況です。
今のままではこの人手不足状態はずっと続きますね。
それこそ「中国人の管理人」が登場する日も近いはず。

人手不足は今に始まったことではなく、
８年くらい前から飲食業と建築業で深刻化しました。
とうとうマンション管理の業界まで及んできたわけです。
さて、これからどうなるのか・・・

私はマンション市場についてアレコレいう仕事をしています。
価格の高騰や下落に世間は大きな関心を示していますが、
管理については常に地味な扱いですね。
まあ、現に区分所有者である人にしか関心がない問題です。
しかし、中身はけっこう深刻な問題なのですよ。

マンションの管理と言うのは結局、「終わりなきソリューション」。
ひとつの問題が解決しても、次の問題が浮かび上がります。
また、老朽化すればするほど解決すべき問題が多くなります。
結局最後は建て直すか、取り潰すか、ということになります。
ところが、今の法制度ではこれはかなり困難。

日本でも最も古い類の分譲マンションは築60年。
第一次マンションブームは1963年から64年。
この前の東京五輪の時ですね。そこから約58年。
第二次マンションブームは1968年から69年。
このあたりが築50年のグループ。
第三次マンションブームは1972年から73年。
ここで築45年前後ですか。

今後、このあたりのマンション群がどうなるのか、注目されます。
都心に立地する物件はさほど問題はありません。
資産価値があれば、廃墟化することはないはずです。
しかし、郊外にできた老朽物件は辛いでしょうね。

郊外でのマンション分譲が本格化するのは第4次ブーム。
1977年から79年。このグループは築40年。
そろそろやばくなる頃ではないでしょうか。
第3次までは、基本が都心エリア。または近郊。
しかし、第4次以降は多摩ニュータウンなどでも本格化。

老朽マンションにおける最大の問題は管理不全です。
管理費が徴収できなくなり、管理会社に業務委託費が
払えない状態になってしまうこと。
すでにそういうマンションなら首都圏にもあります。

管理会社が手を引くと、共用部分が廃れ始めます。
清掃等が行き届かなくなるのです。
それを放置すればますます薄汚れていきます。
そのうち、共用部の電気もつかなくなるでしょう。

仮にエレベーターがあったとしても、
保守管理の費用が払えなければ使えなくなります。
エレベーターが使えないと、中層階以上には住めませんね。
まだそんなケースがあると聞いたことはありませんが。
しかし、ここ数年のうちに登場しそうな予感もします。

マンション管理と言うのは、小さな政治なのです。
管理費や修繕積立金は税金。理事会は議会。理事長は首相と議長。
大切なことは総会で決めますが、議案は理事会が作成。
だから理事長が理事会を自分の子分で固めてしまえばやりたい放題。
そういう極めてもろい意思決定システムをもっているのが、
今の分譲マンションの管理組合なのです。
今のやり方はかなりの危うさを抱えているのです。

湾岸エリアのタワーマンション群では、管理組合同士の
コミュニケーションが円滑に行われているようです。
そういったグループで運動会を開催しているとか。
また、ちょっと大きなマンションでは夏祭りを開いたりします。
それは楽しそうですね。管理組合の活動が活発？

しかし、だからといって安心はできません。それとこれは別。
東京五輪の開催と運営がうまく行ったからと言って、
日本国家の将来が安泰になるかというと、違うでしょ。
それと同じです。イベントなんて基本的にどうでもいいこと。

例えば、湾岸のタワーマンションなら内陸のそれよりも
外壁や屋上が潮風に晒されている割合が高いはず。その分、
外壁に使われているコーキング剤の劣化も進むはず。
すると、どうしても15年に一度程度の外壁補修が必要。
これには莫大な費用がかかります。

板状型、14階程度のマンションで施工精度が高い物件なら、
実のところ外壁補修なんて40年くらいはやらずとも大丈夫。
しかし、湾岸のタワーはおそらく15年に1度は必でしょう。
すると、あのタワーマンション群は未来永劫、半永久的に
15年の1度の外壁補修を繰り返さねばならないのです。

先日、大規模修繕を無事にやり終えた某タワーマンションの
管理組合と施工会社を取材しました。施工会社の担当者に、
「あの工事、まったく同じことを同じ金額で、今できますか？」
即座に「それはできません」というお答えが返ってきました。
1割から2割は高くなるそうです。理由は人手不足。

つまり、日本の人手不足が解消されない限り、
大規模修繕の工事費は今後どんどん高くなっていくのです。
運動会や夏祭りを開くのもいいことですが、
15年先、30年先まで想定したビジョンを見出し、
管理組合の政策案を作り上げ、実行しなければいけないはず。
そういった深刻な未来を見ない方が多過ぎますね。

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アメリカの次期大統領は誰？

世の中、先のことは分りません。
でも、文明社会にはスケジュールというものがあります。
また、法律というものもあります。中国や韓国みたいに
カタチだけの法治国家は別にして、日本もアメリカも西欧も、
基本的には法律に則って統治が行われているのです。

最近、思うことはアメリカ人や他の国の人々は
トランプ君の再選についてどう考えているか、ということ。
彼の任期はあと2年半です。2020年に大統領選挙。
2021年の1月から次期大統領が就任します。

当たり前ですが、トランプ君は健康であるかぎり再選を目指します。
ヘンな話、今のままではトランプ君の再選はかなり現実的。
ご存知の通り、彼は相当のアホです。感情的。直情的。
それでも、彼が大統領に就任してから行った政策は、
概ね成功していると言っていいでしょう。
そのせいで、アメリカは景気が良くなっています。

しかし、あのオッサンはかなりクレイジーですよ。ホンマに。
今年の初めくらいまで、世界的には「どうせあと3年やろ」
という空気が漂っていました。その間、ほっかむりでやり過ごし。
ところが、最近になると「再選あるかも」というムードですね。

あのオッサン、何をやり出すか先が読めません。
しかも、ほとんど学習能力がありませんね。
感覚は1970年代か80年代のまんま。貿易収支の赤字は
「アメリカが損をしている」と思い込んでいます。

しかし、その思い込みで中国をたたいていること自体は正解。
オバマ政権みたいなやわな政策だと、そのうち本当に
世界一の座を中国に奪われてしまうところでした。
まあ、今のところ結果オーライですね。

でも、北の三男ブーに騙されるとかロシアのプーチンと
本当は仲良くしたいと思っているところなど、外交センスはゼロ。
「自由と民主主義」という西側の基本的な価値観にも
なーんも敬意を払っていませんね。アメリカ人らしくないオッサン。
「お前はそのおかげで大統領になったんやろ」といいたい。

さて、もうすぐ中間選挙です。もしかしたら共和党は負けないかも。
そうなればあのオッサン、ますます勢いづきますよ。
何といってもキチガイが刃物を持っているようなもの。
周りはハラハラドキドキしていることでしょう。

共和党が「負けない」結果なら、2年後にトランプ君再選の可能性大。
そうなるとアメリカと世界はあと6年、あの非常識オヤジを
世界のキングとして扱わなければならなくなります。大変。
今のところ、安倍君は猛獣トランプの扱い方ではナンバー1(笑)。
まあ、それは単なる気休めですが。

大統領選挙が本格化するのは2年後の2020年です。
まだ、誰も名乗りを上げていません。有力候補もいません。
でも、最低限民主党からは誰か出てくるはず。誰でしょう？
オバマ君の軟弱政治が祟ってトランプ大統領が実現しました。
トランプ君の激情政治の反対側には誰がいるのでしょうか。

実のところ、世界も日本もアメリカも、2年半後を睨んでいます。
だって、アメリカの対中経済制裁は民主党大統領の登場で、
もしかしたらガラっと変わるかもしれません。可能性は薄いけど。
ひょっとして、アメリカのTPP復帰だってあるかも知れません。
だってオバマ君が熱心に推進していたわけですから。

さてさて、それにしてもトランプ君は危なっかしいですね。
ただ、私は個人的にオバマ君よりもトランプ君が好きです。
直情的ですが、その本筋は大きく逸れてはいません。
こむづかしく考えて何もしない理想主義のオバマ君よりもマシ。
ただし、何をやり出すか分らないところはあります。

極上の和牛ステーキにケチャップをかけて食べるトランプ君。
世界は最低限あと２年半、彼と付き合わねばなりません。
アメリカよ、アメリカよ、君たちに問いたい。
次の大統領は誰を選ぶのだね。それで世界は大きく変わる。

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2018/9/11 14:18 | ちょっと脱線 | Comments (0)

榊淳司マンション情報252号 港区の2物件　を送信

9月10日15：41に「榊淳司マンション情報252号 港区の2物件」
を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

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受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、9月に入って2回目の配信でした。
次回は千代田区あたりからの予定です。
ご希望の方は早めにお手続きください。

なお、手続きをしているのにメルマガが届かない、
という方はお問合せフォームからお知らせください。

よろしくお願いします。

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2018/9/10 15:52 | メルマガ発信 | Comments (0)