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榊　淳司オフィシャルブログ
年収600万円を救う生産緑地法終了

某メディアから「生産緑地法終了について」原稿を書け、
という依頼があって1本書かせていただきました。
しかしまあ、本当にあれが終わったら大変ですね。
私の十八番じゃないけれど、大暴落ですよ。
都心近郊まで暴落ラインが一気に迫ってきます。

でもまあ、「いきなり」ということはないはず。
何らかの延長策は採られるはずですから。
ただ、生産緑地はいずれなくなりますね。
そもそも後継者の問題があるでしょうから。
生産緑地は遠からずマンションや戸建てに変わるでしょう。
不動産価格には強力な下落圧力となります。

それで、もっともワリを食うのは誰でしょうね。
私の独断と偏見では、湾岸埋め立て地のタワーマンションを
35年ローンで購入したお方たちではないでしょうか。
世田谷や杉並の交通インフラが整った住宅地の価格が、
普通のサラリーマンでも買えるところまで落ちたら、
いったい誰があの荒涼とした埋立地を選ぶでしょう。
地震がくれば液状化して地下からベンゼンが
吹き上げるかもしれないところですよ。
もう、アソコを買うのは好きな人だけ、ということになります。
そうなれば、半分は中国人でしょうか。
今でも豊洲のららぽーとでは北京語が飛び交っていますが。
このままチャイニーズタウン化へまっしぐら、かもしれません。

東京都の人口は2025年から減り始めるそうです。
世帯数は2030年頃までは増え続けるとか。
今でも街を歩いていて飽和感がありますね。
木造アパートなんて空室だらけではないですか。
神田あたりを歩いていると雑居ビルも空室だらけ。
眼の色変えて開発を行う時代ではないのです。

日本の景気は悪くありません。完全雇用も実現。
しかし、貧困問題は厳然と存在します。
何なのでしょうね、このギャップ。
「週刊SPA!」という雑誌から、時々コメントを求められます。
すると掲載誌を送ってくれます。貧困の特集とか・・
痛々しい人々の話がリアルに出ていますね。

私のところにマンション購入や売却のご相談に見える方は、
だいたいが人生の成功者です。負け組は皆無。
彼ら彼女らを見ていると「日本は景気いいなあ」と思います。
また、みなさん人物が光り輝いています。
スペシャリティもお持ちです。約2割がMDだったりします。

しかしSPAに出てくる貧困の世界もまた現実。
ちょっと前に書きましたが、東京で暮らしていると
年収600万円でも貧困のクラスタに入ってしまいます。
特に住宅ローンを抱えると、もうアウトですね。

今でもちょっと郊外に行くと1千万円くらいで
中古住宅が買えるのに、どうしてみなさんギリギリの
選択をなさるのでしょうか。私には理解不能。
年収600万円のお方が1000万円の住宅を買えば楽勝。
伸び伸びと暮らせるはずです。

「年収は住むところ決まる」なんて言います。
実は私、その考えにはある程度賛同しています。
しかし、それは一定レベル以上の能力と度胸のある人。
一生会社にしがみつくタイプのサラリーマンには
そういうテーゼは当てはまりません。

サラリーマンは収入が安定していますが、それだけ。
努力しても収入が伸びるなんてことはほとんどなし。
であれば、出ていくお金をコントロールすれば、
それだけ豊かな生活が実現します。
サラリーマンがギリギリの住まいを選ぶのは見栄でしょ。

東京のような街に暮らすと、いちばんの出費は住居費。
しかし、今は昔と違います。安くあげられるのです。
20年前、普通のサラリーマンは千葉の四街道あたり
までいかないと普通の家が買えませんでした。
しかし、今なら船橋のバス便なら1500万円の
予算で戸建てが買えたりします。
稲毛のバス便なら数百万円でも選択肢があります。

でも、年収600万円の人はそういう住宅を買いませんね。
なぜか「自分は恵まれている」と思うわけです。
確かに、給与所得者の平均年収は400万円台。
そこよりもちょっとだけいいのですよ、600万円は。
だからといって、東京では低所得者でしかありません。

30年前に私がサラリーマンをしていた時の年収は300万円。
その時には「600万円なんてすごい」と思いました。
物価水準は今と変わりません。むしろ今の方が安いくらい。
でも、私は独り者でしたから300万円でも暮らせました。

しかし、結婚して子どもを作るとなると300万円では無理。
600万円でも一人の中学受験がギリギリですね。
奥さんがパートに出てもらわなければいけません。
傍で見ていると大変そうです。

なのに、家計を切り詰めてギリギリの住宅を買います。
マイホームの価格も、いつもサラリーマンのギリギリ水準に
設定されているのです。ご存じでしたか？
年収600万円で何とか買える水準は、昔は3500万円。
今は4800万円くらいでしょうか。ほんとギリギリ。

しかし生産緑地法が終了すると、住まい選びの風景は
かなり変わってくる可能性があります。
世田谷は無理でしょうけど、練馬区や北区なら
3000万円台で普通の戸建てが買えるようになります。
私が普通の戸建てというのは、敷地が30坪以上です。
マンションなら2900万円もあり得ますね。
中古住宅ならその2，3割安。
年収600万円の方でも何とかなるでしょう。
まあ、金利次第ということもありますが。

湾岸エリアには生産緑地など皆無ですが、
近郊の不動産価格下落の影響をもろに受けます。
ただでさえ五輪後は「祭りの後」の寂寥感が漂うでしょう。
それで地震でも来ればスリーアウトです。
チェンジの次は人口が増加に転じるまでありません。
何十年も先か、二度と来ないか。
どちらにしろ生産緑地法の終了はメガトン級の暴落爆弾ですね。

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それでも人生は回っていく

私はいつの頃からか誰かと議論することは避けています。
また、誰かを説得するようなこともしません。
ましてや説教などというのは傲慢以外の何物でもありません。
ともかく、他人に自分の意見を押し付ける行為を忌避します。

何か月か前、「たけしのTVタックル」という番組に
「専門家」として参加させていただきました。
アレは議論をすることが看板の番組だったのですね。
大竹まことさんに突っ込まれて「その通りです」と答えたら
スタジオ中が唖然としていいました(笑)。
まあ、それはいいとして。

なぜ議論や説得をしないかというと、無駄だから。
議論をして相手の考えを変える、ということはほぼ不可能。
人にはそれぞれ価値観や考え方があり、
それは半端なことでは変えられないし、
無理に変える必要もないはず。むしろそういう行為は罪悪です。
平たく言えば、他人のいうことなんぞほっておけばいいのです。

ガリレオは裁判に敗れても
「それでも地球は回っている」と言ったとか。
まことにその通りで、厳然たる事実は動かしようがありません。
ところが、人間はカエサルが言うように
「人は自分が見たいと思うものしか見ない」のです。
そんな人間に議論を挑んでも無駄でしょ。

韓国は従軍慰安婦が強制連行されたとの主張を曲げないし、
中国は80年前に南京で30万人が殺されたと喚いています。
しかし、どちらにも明解な物的証拠はありません。
反証はいろいろあります。彼らにそれを示して説得すべき？
そんなことは全然ありません。バカにつける薬はなし。
ただ他の国に向かって「連中は嘘つきです」と広報すべきです。

自分と異なる考えや価値観を持つ人に対して、
ムキになって批判を加えるタイプの人がいますね。
また自分の考えや価値観を批判されると、
これまたムキになって反論する人もいます。
だいたい、この２つは同じ種類の人々です。

こういう人々に共通する背景は「自信がない」ことです。
あるいは過度に自己主張したい性向をお持ちの方。
自分にゆとりのある方は「金持ちケンカせず」です。
他人との無用のいさかいを避けますね。

私は住宅に関するジャーナリズム活動をしているので、
自らの考えや価値観ははっきりと主張しています。
幸いにして、多くのメディアが機会を提供してくれます。
また、マイナーながらこのブログもあります。

ただし、誰かを批判するような主張はしません。
私がこのブログで誰ぞの悪口を書くなら、習君とかオバマ君とか、
トランプ君とかプーチン君、文在寅君、三男ブーみたいな人々。
国内だとせいぜい都知事の小池君とか黒田東彦君でしょうか。
まあ、その辺までですね。彼らは完全な公人ですから。

実はプライベートでは他人の噂話が大好きです。
特に知人の消息話を聞きたがるタイプ。
これでも顔が広い方なので、いろんな話が聞けます。
すると、多くの人が私の話を聞きたがります。
さらに多くの消息情報が入ってくるというわけ。

それでも、なるべく悪口は言わないようにします。
なぜかというと、悪口を言うことはとても格好が悪いから。
誰かが誰かの悪口を言っている姿を見て、
「うわ、とてもカッコイイ」なんて誰も思いませんわな。
人格を疑われるのがせいぜい。
だから、他人が言っているのをフンフンと聞いておきます。

人からは良く「飄々としている」と言っていただきます。
これはかなりの褒め言葉と受け止めています。
サラリーマン時代からの知人と久しぶりに会ったりすると
「全然変わっていませんね。相変わらず淡々としている」
なーんて言ってもらえます。「飄々」とか「淡々」なのです。

まだ20代の終わりの頃、お金もあったので歌舞伎町に
入り浸っていました。いわゆるクラブ活動です。
仲間がいました。フリーライターをなさっていました。
その方が「親父の会社を継がなきゃいけないんだよ」と
ライターを辞めて家業の会社に入りました。最初は常務。

相変わらず、私とは週イチペースくらいで歌舞伎町へ。
1年もすると、向こうは社長になりました。ある日、
部活の場所へ可愛らしい秘書さんをお連れになったりしました。
案の定、お手付きになさっていました。嫁はんもいるのに(笑)。

「僕は上場企業でいちばん若い社長だよ」
その頃は東証の1部と2部、そして公開市場しかありませんでした。
彼の継いだ会社は東証2部に上場中。多分、今でも。
だんだん、彼は社長らしくなっていきました。
平たく言うと「えらそう」に。いつの間にか言葉遣いが上目線。
まあ、お人柄はさほど変わらなかったので、そこは気にせず。

ある日、部活の場に忘れた傘が無くなっていたとかで、
とっても仲がいいママや担当ホステスを怒鳴りまくっていました。
何とも醜いお姿でしたね。こういうお方だったのか・・・
私はその頃から、歌舞伎町通いを抑制し始めました。
数年後、身体も態度もでっかくなった彼と部活で再会。
見違えるように変わっていました。もう、その辺のただの社長。

まあ、55年も生きているとそれなりに人を眺めます。
いいように変わっていく人はほとんど見かけません。
宝くじに当たって様変わりした人もいましたねえ。
あの姿を見ていると、ちっとも羨ましいとは思いません。
「あんなに賢かったのに」というお方が、
突然わけのわからないことを言い始めたこともあります。

美輪明宏君が「強い男と優しい女は見たことがない」と
言ったそうですが、その通りだと思います。
鋼の心臓を持った人などこの世にいないはず。
もちろん、私もヤワな心を騙しながら生きています。
身の丈に合った以上のことはなるべくやらないように
心がけながら、日々を小心翼々と暮らしているのです。

なるべく人前でエラそうなことは言わず、
贅沢は避けて粗食を好み、お酒だけは好きなだけ・・・
もちろん、他人に議論を吹っ掛けるようなこともしません。
説得とか説教とか、無駄なエネルギーを使わずに、
なるべく省エネで残りの人生を過ごしたいと思います。

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2017/8/15 15:13 | メルマガ発信 | Comments (0)

北の国家予算は大島町と同レベル

このブログは北朝鮮問題を扱うのが大好きです。
今日も失礼して北の問題でお茶を濁しますね。
「またか」というお方はスルーにしてください。
そのかわり、一般メディアとはちょっと違った視点です。

北朝鮮には約2千万人の「人民」がいるとされています。
正確な統計はありません。私は1500万人くらい
ではないかと勝手に推測しています。
まあ、それはいいとして。

いちおう、北にも政府があるので国家予算が組まれます。
これも正確な統計数字はないのですが、ジェトロの推計によると
2015年時点で7500万ドルだとか。当時のレートで90億円。
たったの90億でっせ。その辺の中小企業の売上レベル。

日本の市町村で年間予算が90億円規模のところを探すと、
首都圏に近いところでは伊豆の大島町。93億円レベル。
別に私は大島町に何ら意趣はありませんので誤解なく。
それで、ちょっと考えてみてください。

伊豆大島の町長さんが一生懸命ICBMを作り、アメリカに対して、
「ワシらはお前らと同等や。その気になったらグアムでもワシントンでもミサイル撃ち込んだるぜ」
と、脅しているのです。笑えませんか？

まあ、北朝鮮の場合は人件費が事実上タダでしょうし、
めんどくさい法律もありませんから年間90億円の
予算規模でもICBMや核兵器が作れるのでしょう。
ものすごい省エネルギーではありませんか。

仮に大島町が核兵器を作ろうと思っても90億では無理。
日本政府がやろうと思っても、予算は千億円単位のはず。
その点、北朝鮮は実に偉大ではないですか。
年間予算90億円規模で、アメリカを正面から脅しています。
これはかつての大日本帝国よりも勇ましい行為です。

北朝鮮の軍隊がボロボロになっているのは、
最近よく報道されるようになりましたね。
ミサイルと核の開発にほとんどすべての予算を
回しているのでしょう。可哀想な北の兵士たち。

「ソウルが火の海になる」なんて、韓国民は聞き飽きています。
本当に北はソウルを火の海にできるだけの火力を
備えているのでしょうか？　私は深く疑います。
軍隊が目論見通りに動くためには訓練が欠かせません。
食べるものもろくにない軍隊が、命令一下動けるでしょうか？
ロケットランチャーや砲弾はきちんと発火しますか？

まあ、それでも虎の子の特殊部隊というものがあります。
1996年に江陵浸透事件というのがありました。
潜水艦で侵入した25名の北朝鮮軍兵士に、
韓国軍が攪乱・翻弄された事件です。
行方をくらませた12名の北朝鮮特殊部隊員に対して、
韓国軍は何万人も部隊を投入したのに、
最終的な鎮圧までに約50日を要しています。
この時、通常の陸軍兵士ではまったく相手にならなかったとか。

その昔、帝国陸軍は中国大陸での作戦において、
敵味方の兵力見積もりを１対20で計算していました。
帝国陸軍１個中隊100名の戦力は、
国民党軍1個連隊2千人に相当する、
という概算で作戦を立てたのです。
それで実際、作戦は概ね予定通りに実行されました。

陸上の軍隊というのは、数ではないのです。
兵器の優劣や兵士の練度、士気が最も重要です。
北朝鮮の特殊部隊は、兵器の点では大したことなさそうです。
しかし、相当に手強そうに思えます。

一説によると、北朝鮮の特殊部隊は20万人だとか。
まさか、とは思いますよ。だって20万だったら自衛隊と同規模。
ただ、実際のところ2万人くらいはいそうな気がしますね。
彼らの一部でも日本に侵入してきて原発でも襲撃されたら、
なんて考えるとぞっとしますね。
仮にそんなことにあったら、北という国もなくなりますが。

1995年の地下鉄サリン事件を覚えている方は多いと思います。
私は事件が起こった日比谷線「築地」駅徒歩3分の場所に、
事務所を借りていました。ものすごく身近な記憶があります。
あの後の一連のオウム関連の事件は「不気味」の一言。

北朝鮮という国は2千万だか1500万円だか知りませんが、
丸ごとオウム真理教みたいなものなのです。
日本は、そういった狂気の国と隣り合わせに生きています。
人が攫われ、お金が盗まれ、罵られ続けています。

しかし、幸いなことに彼らの経済力は伊豆大島レベル。
アメリカがその気になれば、アッという間に屈服させられます。
最も望ましいのは三男ブーの首だけ取ってしまって、
あとは中国に「どうとでもせい」と投げるやり方。
トランプ君も同じことを考えていそうな気がします。

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2017/8/14 0:32 | ちょっと脱線 | Comments (7)

今回のバブル崩壊パターンは？

世間は完全に夏休みモードですね。羨ましい。
私は貧乏ヒマなし。毎日なんか仕事をしています。
それでも、ここのところは昼寝が日課になりました。
暑くて仕事にならんのと、昼食ビールの飲みすぎ(笑)。
まあ、ひとりの事務所ですからお気軽なシエスタ。

相変わらずマンション市場を眺めているのですが、
新規売り出し物件が激減しているわりには、
既存の販売物件が次々に完成在庫化しています。
それでもって、当然値引きに突入していますね。
だから2017年は「新築マンション値引きの年」といっても
いいくらの状況に陥っています。
まあ、バブルが崩壊する直前の風物詩みたいなもの。

しかし今回の局地バブル、このあとがしぶとそうです。
前回の不動産ミニバブルの時にはリーマンショックという
分かりやすいキッカケがありました。
それに、カタカナ系独立かつ専業デベロッパーが、
バブル崩壊前の2年くらいで目茶苦茶な仕入れをしていました。
その在庫に圧迫されて次々に倒産。
バブルは分かりやすく崩壊しましたね。

今回は、まず今のところキッカケが見えません。
まあ、ある日突然予想もしないことが起こるかもしれませんが。
分かっていることなら東芝の倒産か、北朝鮮の戦争。
このどちらが起こってもキッカケにはなるでしょう。

もしどちらも起きない場合は、ダラダラとした崩壊になります。
現に今、新築でも中古でもマンション市場では
ダラダラとした下落が始まっています。
新築マンション市場では、なんと住友不動産までが値引きや
価格調整を行っている気配があります。
おそらく、全国規模でカウントすると住友さんの完成在庫は
1万戸を突破しているのではないでしょうか。
供給戸数も1位ですが、完成在庫は抜きんでた1位のはず。

中古市場でも値下がりの動きが出ています。
都心の人気エリアは別として、湾岸のタワーマンションなどは
値上がり狙いで購入された住戸が何十戸も売り出されていますが、
成約価格はジリジリと下がっています。
それよりも成約自体が恐ろしく少ないのも気がかり。
実需が細っているのです。

湾岸は特に「オリンピックまでは」という我慢比べみたいな状態。
来年、韓国の平昌で冬季オリンピックが開催されますね。
かなり盛り上がらない五輪になりそうな気配が漂っています。
仮に、年内に朝鮮半島で発火すると開催自体が危機ですね。

東京五輪も、豊洲問題が紛糾したことですっかり熱が冷めました。
次々回の開催地決定でも、2候補しか残らなかったとか。
今後、五輪自体がかつてのような盛り上がりを欠いた大会に
なるような気がしてきました。
私自身、リオの大会なんて、ほとんどテレビを見ませんでした。
まあ、私は何に対してでも斜めからの視線で眺める方ですが。

さて、マンション市場に話を戻しましょう。
新築でも中古でも、価格が明解に下落する要因となるのは金利上昇。
現在、長期金利はゼロかマイナスになっています。
まあ、これ以上は下がらないでしょう。
あとはいつ、どのタイミングで上がるか、ということ。

かねがね、私が注目しているのは来春の日銀総裁の交代。
それをキッカケに金融緩和から引締めに切り替わる可能性大。
何と言っても、現状の景気は悪くありません。
本来なら欧米のように金融引締めに転ずるべきタイミング。
なのにそれをしないのは、ひたすら黒田君の面子ですね。

「物価上昇2％」という目標は、もう何年先送りにしているの？
もはや現況では無理、とみんなが思っています。
だけど、華々しくそれを打ち出した黒田君にとっては
その目標を取り下げることは面子に関わりますからね。
まあお役人的発想の限界です。
「誰か、黒田に鈴つけろよ」の世界になっています。

それでも来年3月には黒田総裁の任期が終了します。
そのあとは誰が総裁になるのでしょう？
それは分かりませんが、誰がなったとしても
金融引締めに転じざるを得ないと思います。

何と言っても、地方の弱小金融機関の経営が大変です。
それこそ、倒産の危機を迎えることもありそうです。
それは財務省にとって何よりも避けたいところ。
彼らの天下り先が弱ることになりますから。

日銀総裁の交代まであと半年。
来年の今頃は、住宅ローン金利が今よりも
上がっている可能性があります。
まあ、上がったとしても0.25％程度かもしれません。

しかし、年に0.5％ずつ上がったとすると、
五輪が開催される2020年の夏までに1.25％の上昇。
いま0.65％で借りるつもりで2020年完成の
タワーマンションなんかを契約してしまうと、
引渡し時には1.9％になっているかもしれません。
仮に8千万円を35年で借りると、月々負担が5万円弱増額。
みなさん、完成の遠い新築マンションの購入契約には
金利上昇リスクを十分に織り込んでください。

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