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榊　淳司オフィシャルブログ
今回のバブル崩壊パターンは？

世間は完全に夏休みモードですね。羨ましい。
私は貧乏ヒマなし。毎日なんか仕事をしています。
それでも、ここのところは昼寝が日課になりました。
暑くて仕事にならんのと、昼食ビールの飲みすぎ(笑)。
まあ、ひとりの事務所ですからお気軽なシエスタ。

相変わらずマンション市場を眺めているのですが、
新規売り出し物件が激減しているわりには、
既存の販売物件が次々に完成在庫化しています。
それでもって、当然値引きに突入していますね。
だから2017年は「新築マンション値引きの年」といっても
いいくらの状況に陥っています。
まあ、バブルが崩壊する直前の風物詩みたいなもの。

しかし今回の局地バブル、このあとがしぶとそうです。
前回の不動産ミニバブルの時にはリーマンショックという
分かりやすいキッカケがありました。
それに、カタカナ系独立かつ専業デベロッパーが、
バブル崩壊前の2年くらいで目茶苦茶な仕入れをしていました。
その在庫に圧迫されて次々に倒産。
バブルは分かりやすく崩壊しましたね。

今回は、まず今のところキッカケが見えません。
まあ、ある日突然予想もしないことが起こるかもしれませんが。
分かっていることなら東芝の倒産か、北朝鮮の戦争。
このどちらが起こってもキッカケにはなるでしょう。

もしどちらも起きない場合は、ダラダラとした崩壊になります。
現に今、新築でも中古でもマンション市場では
ダラダラとした下落が始まっています。
新築マンション市場では、なんと住友不動産までが値引きや
価格調整を行っている気配があります。
おそらく、全国規模でカウントすると住友さんの完成在庫は
1万戸を突破しているのではないでしょうか。
供給戸数も1位ですが、完成在庫は抜きんでた1位のはず。

中古市場でも値下がりの動きが出ています。
都心の人気エリアは別として、湾岸のタワーマンションなどは
値上がり狙いで購入された住戸が何十戸も売り出されていますが、
成約価格はジリジリと下がっています。
それよりも成約自体が恐ろしく少ないのも気がかり。
実需が細っているのです。

湾岸は特に「オリンピックまでは」という我慢比べみたいな状態。
来年、韓国の平昌で冬季オリンピックが開催されますね。
かなり盛り上がらない五輪になりそうな気配が漂っています。
仮に、年内に朝鮮半島で発火すると開催自体が危機ですね。

東京五輪も、豊洲問題が紛糾したことですっかり熱が冷めました。
次々回の開催地決定でも、2候補しか残らなかったとか。
今後、五輪自体がかつてのような盛り上がりを欠いた大会に
なるような気がしてきました。
私自身、リオの大会なんて、ほとんどテレビを見ませんでした。
まあ、私は何に対してでも斜めからの視線で眺める方ですが。

さて、マンション市場に話を戻しましょう。
新築でも中古でも、価格が明解に下落する要因となるのは金利上昇。
現在、長期金利はゼロかマイナスになっています。
まあ、これ以上は下がらないでしょう。
あとはいつ、どのタイミングで上がるか、ということ。

かねがね、私が注目しているのは来春の日銀総裁の交代。
それをキッカケに金融緩和から引締めに切り替わる可能性大。
何と言っても、現状の景気は悪くありません。
本来なら欧米のように金融引締めに転ずるべきタイミング。
なのにそれをしないのは、ひたすら黒田君の面子ですね。

「物価上昇2％」という目標は、もう何年先送りにしているの？
もはや現況では無理、とみんなが思っています。
だけど、華々しくそれを打ち出した黒田君にとっては
その目標を取り下げることは面子に関わりますからね。
まあお役人的発想の限界です。
「誰か、黒田に鈴つけろよ」の世界になっています。

それでも来年3月には黒田総裁の任期が終了します。
そのあとは誰が総裁になるのでしょう？
それは分かりませんが、誰がなったとしても
金融引締めに転じざるを得ないと思います。

何と言っても、地方の弱小金融機関の経営が大変です。
それこそ、倒産の危機を迎えることもありそうです。
それは財務省にとって何よりも避けたいところ。
彼らの天下り先が弱ることになりますから。

日銀総裁の交代まであと半年。
来年の今頃は、住宅ローン金利が今よりも
上がっている可能性があります。
まあ、上がったとしても0.25％程度かもしれません。

しかし、年に0.5％ずつ上がったとすると、
五輪が開催される2020年の夏までに1.25％の上昇。
いま0.65％で借りるつもりで2020年完成の
タワーマンションなんかを契約してしまうと、
引渡し時には1.9％になっているかもしれません。
仮に8千万円を35年で借りると、月々負担が5万円弱増額。
みなさん、完成の遠い新築マンションの購入契約には
金利上昇リスクを十分に織り込んでください。

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2017/8/12 12:29 | メルマガ発信 | Comments (0)

憲法改正に必要なのは支持率ではなくミサイル着弾

「戦争なんか起こるはずないじゃん」
誰もがそう思っています。
まあ、日本から戦争を起こすなんて今のところ考えられません。
だから、誰も日本に戦争を仕掛けてこない、
なんて考えるのは中二以下の発想です。
ところが、この国では大手メディアですら中二以下の
発想しかできないことが厳然とした事実です。

安倍政権の支持率が少しだけ持ち直したとか。
しかし、流れが変わったかどうかは分かりません。
それにしても、一部メディアの安倍嫌いはビョーキですね。
その理由は、安倍君が改憲を目指しているからだと
私は勝手に推定しています。
では、なぜ改憲を目指してはいけないのでしょう？

日本国憲法の9条を変えると、日本が戦争をするから？
これはよ―わからん議論ですね。

疑問1　敗戦後72年の平和は憲法9条で守られてきたのか？
これは文句なく違います。日本の平和は日米安全保障条約が
守ってきたのです。具体的に在日米軍の存在です。

疑問2　憲法を変えて自衛隊の存在を認めると戦争が始まるのか？
アホかいない、という話です。自衛隊は現に存在し、
世界有数の通常兵器軍事力を有します。
日本に戦争を仕掛けようとする国は
「自衛隊は日本国憲法で認められていないから戦争はやめておこう」
等と発想するわけがありません。戦争と憲法は無関係です。
日本国憲法が歪なのは、純粋に日本の国内問題です。

疑問3　憲法を変えると、他にどういう悪いことが起こるのか？
私には一切わかりません。ともかく、私が生まれた時には
すでにあった「自衛隊は違憲か合憲か」というアホな議論は終わります。

日本国憲法の第9条を変更することで、
一部の左翼系メディアは自社が倒産の危機に瀕するとでも
考えているのでしょうか。もしそうだとしたら何とも誇大妄想。
また、憲法を変えると徴兵制が復活するとでもいうのでしょうか。
それも非現実的。あり得ませんね。

日本の報道機関は単純に憲法改正云々よりも、
もっと突っ込んだ議論をやるべきではないのですか。
まず反対ありきというのは中二レベル。
特に「憲法と戦争」については現実を知るべきです。

テレビを見ると、朝から晩までワイドショーのオンパレード。
私はほとんど見たことはありませんが、よくもまあ
各局同じネタであそこまでコーナーを作れるものです。
もっともかくいう私も時々顔を出したりしていますが(笑)。

確かに、タレントのゴシックを見たがる国民は多いと思います。
しかし、キチンとした議論を国民に見せるべきではないでしょうか。
たまに情報番組に出させていただくと、
それらしいコメントをするお笑い系タレントが目立ちます。
ただ、所詮彼らは素人です。情報番組はその素人のコメントを
延々と視聴者に流しているだけ。
そういった情報番組を見る視聴者はちっとも賢くなりません。
また、自分のアタマで物を考えようとしなくなります。
だから籠池や加計のつまらないゴシップで、
まるで安倍君が何か悪いことをしたかのような印象操作に
騙され、彼の支持率が下がるのです。

私は別に安倍君の内閣を支持しているわけではありません。
世論調査で聞かれれば「どちらでもない」と答えるはず。
ただ、今この時に総理大臣をやっているのが安倍君で
よかったとは思いますよ。民主党政権が続いていれば最悪。
まあ、今後民進党などが政権を取ることはまずないでしょうが。

阪神淡路大震災の時には社会党の村山政権でした。
歴史に残るアホな対応でした。
東日本大震災の時にはただ喚くだけの菅直人君が首相。
最悪の総理であったことは記憶に新しいはず。
あんなバカが未だに代議士に選ばれているから不思議。
だから東京の有権者にはアホが多いのです。

で、今回はどうやら北朝鮮をめぐる戦争が始まりそうな気配。
トランプ君が軽々に仕掛けるとは思いませんが、
アホな北の三男ブーは今のような挑発はやめないでしょう。
すると、偶発事故からの発展も予想できます。
あるいは、次なる核実験がトランプに開戦を決意させるかも。
さらには、斬首作戦が完璧に成功するという見通しが立てば、
トランプは躊躇なくゴーサインを出すと思います。

日本が巻き込まれそうなのは目に見えています。
いつも書いていることですが、日本の領土のどこかに
北のミサイルが撃ち込まれることが、
この国の世論を目覚めさせると思います。

つまり、我々は決して日本国憲法の第9条があったから
72年の長きにわたって平和でいられたのではない、
と多くの国民は気づくのです。
今のふやけた日本人にはそれくらいの刺激が必要です。
もしそうなったら、安倍君の憲法改正はスムーズに進みます。
国民の大半は、わが国が近隣のならず者国家に侮られない
武力を持つことに反対しなくなるでしょうから。

しかし、もし日本が無傷に今回の危機を切り抜けたら、
憲法改正の論議は今の中二状態から一向進まないはず。
ですから私は、出来るだけ被害の少ないカタチで、
今回は日本も戦争に巻き込まれることを望みます。
でないと、我々はいつまでもあの歪な憲法に
手を付けることができないままということになります。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
東京の大規模、タワーマンション関連、船堀―篠崎、
さらには小岩―平井のタイトルを最新情報化。
いやはや、マンション市場は本当に「在庫の山」になってきました。
しかも、どこもここも値引きに走っているご様子。
まさに2017年は「値引きの年」になっています。

そして、新築の供給は細る一方。
土地が買えていないのでしょう。
この動きは当面続きそうです。
マンションデベ業界、苦しい未来です。
今期の決算は作れても、来期はボロボロではないですか。
前回ほどではないにしろ倒産も何社か出ると思います。

東京の大規模マンション
価格　7,690円

■グランドメゾン江古田の杜、■グランドメゾン品川シーサイドの杜、■クレストシティ木場、■ザ・ガーデンズ東京王子、■ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂、■ザ・パークハウス 花小金井ガーデン、■ザ・パークハウス 国分寺四季の森、■ザ・ブルームテラス、■ザ・レジデンス ひばりが丘、■ジオ多摩センター、■シティテラスひばりが丘、■シティテラス荻窪、■シティテラス吉祥寺南、■シティテラス小金井公園、■シティテラス杉並方南町、■シティテラス大森西、■シティテラス東陽町、■シティテラス品川イースト、■スカイティアラ、■パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ、■パークホームズ調布桜堤通り、■パークホームズ八王子、■ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト、■プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■プラウドシティ越中島、■プラウドシティ大田六郷、■プラウドシティ武蔵野三鷹、■ブランズシティ久が原、■ブランズシティ世田谷中町、■Brillia City（ブリリアシティ） 石神井台、■プレミストひばりが丘、■ベルコリーヌ南大沢 5-6、■武蔵野富士見 ザ・レジデンス、■レーベン多摩センターBeaut

注目すべき東京のタワーマンション
価格　2,980円

■パークコート青山 ザ タワー、■パークコート乃木坂　ザ　タワー、■THE 千代田麹町 TOWER、■シティタワー大井町、■パークシティ武蔵小山　ザ　タワー、■シティタワー国分寺ザ・ツイン、■（仮称）三鷹駅直結タワープロジェクト

東京のタワーマンション全解説
価格　11,900円

【Ⅰ港区エリア】■ザ・パークハウス 白金二丁目タワー、■クレストプライムタワー芝、■パークコート浜離宮ザ　タワー、■パークコート青山 ザ タワー、■パークコート乃木坂　ザ　タワー、【Ⅱ 都心エリア】■THE 千代田麹町 TOWER、■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■スカイフォレストレジデンス、■ザ・パークハウス 中野タワー、■シティタワー恵比寿、■シティタワー銀座東、【Ⅲ 城南エリア】■品川イーストシティタワー、■クレストタワー品川シーサイド、■シティタワー目黒、■シティタワー品川パークフロント、■プライムパークス品川シーサイドザ・タワー、■シティタワー大井町、■ パークシティ武蔵小山ザタワー、【Ⅳ 湾岸エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■パークタワー晴海、■KACHIDOKI THE TOWER勝どき ザ・タワー、■シティタワーズ東京ベイ、【Ⅴ 郊外エリア】■シティタワー金町、■プラウドタワー木場公園、■シティタワー国分寺ザ・ツイン、■（仮称）三鷹駅直結タワープロジェクト

船堀―篠崎
価格　2,890円

■ライオンズ一之江レジデンス、■ベルフール篠崎アラーナ、■アーデル船堀GREEN AVENUE、■アデニウム篠崎、■プレシス篠崎、■アーデルレジデンス一之江、■エクセレントシティ篠崎、■Brillia（ブリリア）一之江

小岩・新小岩・平井
価格2,790円

■ラフィネ　ヴィエルテ、■ガーラ・レジデンス平井、■レーベン新小岩innovia、■レーベン北小岩DISCOVERY　I 、■レーベン北小岩DISCOVERY　II、■センチュリー新小岩、 ■サンクレイドル平井、■サンクレイドル北小岩

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2017/8/10 16:42 | メルマガ発信 | Comments (0)

負け組95％の低金利政策を改めよ

気が付いたら、8月も4分の1が終わりましたね。
早く終わって欲しいのは、8月よりもこの猛暑。
たまりまへん。もう、はよいってもうてえな、という感じ。
まあ、ビールが美味しいというメリットはあるのですが(笑)。

さて、新しく外務大臣になった河野太郎君が「予想外」に
存在感を発揮していますね。太郎ちゃん、やるやん・・みたいな。
早速中国の外相から「失望」されるという高得点をゲット。
今後は韓国からも忌み嫌われる存在になって欲しいもの。

何でも彼は通訳がいらないほどの英語力があるそうで、
それはそれで頼もしい限り。おまけに「国賊」である父親の
負い目を背負っているので、今のところハト派色が皆無。
ただ、彼はよくあのお馬鹿パパを庇っていましたから、
今後はどこで化けの皮が剥がれるやもしれません。

前の韓国大統領だった朴槿恵君は、父親が日本の
陸軍士官学校卒業で、日韓基本条約を結んだ「親日派」と
見做されていたせいで、無理やり反日派になっていました。
あとから考えると、結局は「なーんも考えてヘン」かった
だけのようですね。実にアホらしい行動でした。

彼女は第三国の首脳と会談した際にはいつも日本を非難する
「告げ口」外交を展開して、世界中の顰蹙を買っていました。
聞きたくもない他国の悪口を聞かされる第三国の首脳にとっては
ただの迷惑でしかありませんから。まあ、それも終わりました。

世の中には時々他人の悪口を触れ回る輩がいますねえ。
他人の悪口というのは、その他人を貶める以上に
自分への軽侮を招く、という反作用に気付かないのでしょう。
長い目で見ると、そういう人間は必ず視界から消えます。
朴槿恵君も、あと3年もすれば人々の話題に上らなくなります。

さて、最近は江戸川区のマンション市場を見て回りました。
「プラウド西葛西」なんていう元気な新規物件も出てきましたが、
総じて市場は低調です。江戸川なんて、まったくの実需エリア。
そこが5年前に比べれば15％の値上がりとなっています。

この5年で、江戸川に限らず日本全国のサラリーマンの
実質所得はほとんど上がっていません。少し減少した程度。
金利は多少下がりましたが、それでも15％の上昇に
見合うものでは決してありません。
つまりは、分不相応にマンション価格だけが上昇。
それでは売れるはずがありませんね。
だから完成在庫は軒並み値引きに突入しています。
それでも、販売はなかなか進捗していません。当たり前。
同じようなことは世田谷などの城南エリアでも起こっています。

今、日本の景気はかなり良好です。
失業率が低くて、ほぼ完全雇用の状態。人手不足です。
そのわりに賃金は上がっていません。
末端の時給が上がっていますが、そういう現象は
景気全体にはほとんど影響がありません。
最低賃金が900円から1200円になったところで、
低所得者の暮らしが少し楽になるくらい。
5千万円のマンションが売れだすことはないのです。

よく言われることですが、成熟社会に最も必要な
中間層と呼ばれる人々のボリュームが日々縮んでいます。
私が考える今の中間層とは年収800万円から1200万円くらいの方々。
一流企業で課長から部長クラスですね。
彼らがマンション市場の主要ターゲットなのです。

今や年収600万円では山手線周縁でもマンションは買えません。
40歳時点で年収が1000万円に達していない人は、
その後達する可能性がかなり低くなるはずです。
つまりは人生の「負け組」に位置付けられてしまいます。
厳しいですね。おそらく全サラリーマンの95％くらいが負け組。

2002年頃なら、年収が700万円くらいでも山手線周縁で
マンションが買えました。坪単価が200万円そこそこでしたから。
年収700万円で勝ち組なら、東京のサラリーマンの
3割程度はそこに潜り込めたのではないでしょうか。
結局、このアホな局地バブルという現象は、
サラリーマンの95％を負け組に追い込んでしまったのです。

2012年の終わりに安倍政権が誕生し2013年の3月に、
黒田東彦君が新たな日本銀行総裁に就任しました。
そこから始まった異次元金融緩和は確かに日本を
不況のどん底から救い上げました。今は何とか好景気。
しかし、それは富める者をさらに富ませ、
サラリーマンの多くを負け組に追い込む劇薬だったのです。

今の東京では、年収600万円は完全な負け組です。
子どもひとりを満足に中学受験もさせてあげられません。
公立中学というような掃き溜めに一旦身を浸からせると、
どれだけがんばっても早慶程度の大学にしか行けません。
そこからエリートに混じるのは至難の業。
運に恵まれると上場企業の役員になれる程度です。それも数％。
大半は年収600万円の負け組コース。それ以下も多数。
こんな世の中が正常であっていいのでしょうか？
私は強い憤りを感じます。

こういう歪な競争社会を導いた一因は、住宅価格の高騰です。
人々の収入に占める住居費の割合が高すぎるので、
教育に回すお金が出てこないのです。
また、公教育がどうしようもないので塾に頼ります。
塾は私立高校よりも高い費用がかかります。アホみたいです。

中学受験塾に娘を通わせ、熱心に送り迎えをしていた
ある父親の姿を私は数度垣間見る機会がありました。
一生懸命愛娘の受験を支援していた父親の姿は、
どうみてもそのへんのサラリーマンでした。
それも決してエリートには見えない感じの。
そして、結果はかなり残酷なものでした。
せめて世代を超えて勝ち組になろうとしたのでしょうね。

競争社会は残酷です。でも、競争は必要です。
しかし、敗者を95％にまで高める必要はないでしょう。
あるいは今の日本のように、その差を広げるような政策を
無軌道に採用すべきではないのです。
今の異様なまでの低金利は、富者にかなり有利な政策です。
貧者の多くにはメリットをもたらしません。
確かに、民主党時代の経済無策から日本を救済するためには
一時的に必要な政策でした。しかし、もはや十分。
今以上に敗者を増やさないために、いち早く軌道修正すべきです。

では、資産価値レポートの更新情報です。
前述の様に、江戸川区の1タイトルと台東区を最新情報化。
台東区にはいくつか注目物件がありました。
有料メルマガ会員のみなさまには、のちほど配信します。
その前に、中央区や江東区の注目物件が行くと思いますが。

葛西・西葛西エリア
価格　2,190円

■プレシス葛西ルジュール、■プレシス葛西ルヴェール、■プラウド西葛西、■ローレルコート西葛西、■VILLEVIO KASAI（ヴィルヴィオ葛西）

台東区総集編
価格　4,390円

■ルフォン浅草橋、■ブラントン蔵前、■クリオ ラベルヴィ三ノ輪、■リストレジデンス上野黒門町、■シティハウス浅草橋ステーションコート、■（仮称）レーベン浅草Project、■ルジェンテ浅草、■ルフォンリブレ蔵前、■ルフォン入谷 ザ・レジデンス上野の杜、■デュオヴェール浅草WEST、■サンクレイドル上野II、■クレヴィア浅草、■サンクレイドル浅草

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