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  2023/2/26 22:35 コメント (0)

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  2020/5/25 16:39 コメント (0)

• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
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  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

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  2015/1/6 0:58 コメント (4)

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  2013/9/27 14:31 コメント (0)

• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 日本は80年の惰眠から覚める
  2026/1/19 14:34 コメント (0)

• 日本もまじめにコントをやる国になった？
  2026/1/16 13:35 コメント (0)

• 人生、なだそうそう
  2026/1/14 14:30 コメント (0)

• 世界史がうねる2026年
  2026/1/10 13:50 コメント (0)

• 資産価値レポートのフレームを更新
  2026/1/7 16:48 コメント (0)

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10月11日10：30に

榊淳司マンション情報83号 世田谷区・目黒区の5物件

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今回、10月に入って3回目の配信でした。
次回は品川区の予定です。
すでに5物件ほどピックアップしてあります。
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世間は三連休ですね。
私は、実質一日も休んでいません。
でも、昼までは寝ていました。
それは平日も同じ。事務所に着くのは11時から13時の間。
それで7，8時間は仕事をします。主に原稿書き。

「資産価値レポート」というのを書いています。
東京23区の内、20区で供給される新築マンションについて、
現地を見たうえでアレコレと好き勝手なことを書きます。
いちおう、自分の中に決まりがあって「資産価値」目線で見ます。
「10年後に売る場合、貸す場合」を考えます。

おそらく、私ほど多くの新築現場を踏査している人間はいません。
誰も言ってくれませんが、首都圏都心部で新築マンションの資産価値を
個別に語るとすれば、私が第一人者です。えへん！
そうやって毎月何十物件も見てきた中で「これは面白い」という
マンションを選りすぐって配信しているが「有料メルマガ」。

実は、購読者はものすごーく少ないのです。
何といっても1か月に1590円と言うエクスペンシブな価格設定。
800円も出せば雑誌が何誌もタダで読める時代に1590円ですから。
でもまあ、少ないから価値があるのですよ。
だって、このメルマガの読者で「自分で住むために」という方は
私の想像では2割もいないのではないでしょうか。
8割以上が「投資目的」。あるいは「資産形成」。

実際、私が納得した上でお奨めしたマンションをご購入になって
今まで買値よりも下回った事例があるのでしょうか？
今はバブル局面でありますが、それも手伝ってほぼないはず。
何人かのお方からはものすごーく感謝されています。
でも、このバブルが崩壊した後は知りませんぜ(笑)。

最近、豊洲に関する取材をよく受けます。
「豊洲のマンションはこの事件で暴落しませんか？」
カンタンに言うとそういう内容。
私は、豊洲のマンションはここ数年のブームで
下駄を履いたと思っていますから、その分は下がるでしょう。
特に駅から離れたベイズやスカイズは分不相応な価格になっています。
駅に近いマンションも2，3割は下駄を履きましたね。

でも、すぐに価格は落ちませんよ。そういう意味では「暴落」しません。
5年10年と言う時間が経過すれば、自然と実力値に収斂します。
ただ、夕刊紙のタイトルとかは過激ですからね。
まるで僕が「豊洲のマンションは暴落する」と言っているようにイメージされます。
10年で半額になるのが暴落になるのであれば、暴落でしょうが。

5年半前の3.11のあとで、新浦安のマンションは暴落しませんでした。
しかし、この5年で着実に評価は下がっています。
もっと顕著なのは海浜幕張ですね。こちらは暴落に近い状態。
実力以上に上がった場合は、確実に揺り戻しが来ます。
その「実力」がどこにあるのかを、私は自分のレポートで語ります。
おっと、宣伝が過ぎますか(笑)。

話題を変えましょう。
都心の新築マンション市場は高くなりすぎました。
そもそもは港区や千代田区で始まったバブルが、目黒区、世田谷区へと伝播。
武蔵小杉に飛び火した後は横浜のMMにも横っ飛び。
でも、今は売れていません。またぞろ、値引きの季節がやってきました。

品川区や目黒区、世田谷区の条件の悪い物件の多くが値引きに突入。
都心の物件でも、一部では始まっていますね。
そもそも、実力値以上の価格がついているのですから、
バブル的な空気でもない限り売れないのが当たり前。

在庫がたまりつつあります。特に住友不動産。
じつはこれから、バブル期最高潮の価格で仕込んだ物件が出てきます。
私はこれを「2015物件」と呼びましょう。
昨年、事業用地はキチガイみたいに値上がりしました。
実は今もホテルと競合すると、価格はキチガイになります。

注目すべきは「2015物件」がどういうカタチで玉砕するか。
リーマンショック後の不況では独立系デベロッパーが軒並み倒産。
今回、彼らのゾンビは残っていますが、いうほど無茶はしていません。
目立ったのは財閥系大手や野村不動産などのメジャーな連中。
2015年には相当買っていましたよ。どーするの？

この「2015年物件」の後始末が、業界の数年先を占います。
住友不動産がもっとも注目の企業。
3年連続の供給日本一は確実。在庫日本一もほぼ確定。
それは前回のブログ更新で申し上げた通り。

静かに、しかし確実に業界の地図は変わろうとしています。
みなさんにとっては「マンション格差」の勝ち組になるのか、
負け組の悲哀を味わうのかも、ここ数年の激変と関連します。
変化はすでに起こっています。私は、その最前線にいます。
その状況は、このブログでお伝えします。
時々の注目マンションは、メルマガでお知らせします。

さて、その資産価値レポートの更新情報です。
「品川区」と「目黒・五反田・大崎」のタイトルを最新情報化。
品川区ではちょっと「高値疲れ」が見えます。
しかし、これからがデベにとっても辛いところ。

品川区総集編
価格　5,490円

■シティタワー品川パークフロント、■シティタワー目黒、■クレストタワー品川シーサイド、■ブランズシティ品川勝島、■ザ・サンメゾン西大井金子山エルド、■インプレスト コア 武蔵小山、■グランドメゾン品川シーサイドの杜、■オープンレジデンシア南品川、■オープンレジデンシア大井町、■シティテラス品川イースト、■クレストフォルム大井町サウステラス、■ザ・パークハウス 白金長者丸、■ザ・ガーデンテラス目黒、■Brillia（ブリリア）品川戸越 耀邸、■プライムパークス品川シーサイドザ・タワー、■品川イーストシティタワー、■バースシティ東五反田、■ロイヤルシーズン池田山

目黒・大崎・五反田
価格　4,790円

■シティタワー目黒、■ザ・パークハウス 白金長者丸、■ザ・ガーデンテラス目黒、■バースシティ東五反田、■ロイヤルシーズン池田山、■リビオ目黒 ザ・プレイス、■シティハウス目黒ザ・グランド、■シティハウス目黒学芸大学、■シティハウス中目黒レジデンス、■シティハウス中目黒テラス、■シティハウス目黒ザ・ツイン、■ルジェンテ目黒、■ロイヤルシーズン白金台、■プレミスト白金台

そんな中でも買いたいマンションは

島津山の眺望住宅

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10月7日17：19に

榊淳司マンション情報82号 港区の5物件

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たまにはマンション市場のことも書きましょう。
最近、世田谷区をまわってきました。
前回よりも幾分「完成在庫」が減っています。
そして「値引きセール中」物件が増えました。
もう誰もが潮目の変化を感じていますね。

まあ、高すぎるものは売れないわけで、経済の法則です。
しかし、価格が目に見えて安くなっているとは言えません。
水面下では、ダラダラと下がっている感じがします。
驚くのは、バブルエリアでの売り物の多さ。

私はかねがね「局地バブル」と言ってきました。
都心と山手線周縁、城南、湾岸、武蔵小杉、横浜MM・・・
関西では京都の御所周辺と下鴨。
こういったエリアのマンション価格がバブル的に高騰。

何がバブルかと言うと、なぜ購入するのか説明がつかない水準まで
価格が高騰してしまっているからです。
私の尺度は投資利回り。専門用語ではNOI（経営純利益）といいます。
これが今の都心の新築マンションだと3.5％くらいです。
それも、借り手がついての話。空室リスクを織り込まず。
はっきりいって、あり得ない低レベル(価格高すぎ)なのです。

私が考える都心の健全なNOIは５から８％です。
番町や表参道なら3.5％でも「しゃーないなー」と思いますが
麻布や高輪や神田なら、5％はあって欲しいもの。
ところが、今は世界経済史上かつてない低金利なのです。
リートはコンマ以下で融資を引っ張れます。
それで3.5％の物件を購入しても、表面的にはOKです。

そのリートを黒田東彦君の日銀が買ってくれますから、これもOK。
中国ほどではないけれども、この局地バブルを支えている張本人は
他ならぬ日銀なのです。
ただ、彼らは局地バブルを起そうとして
異次元金融緩和を行ったわけではありません。
黒田君の目的は、単純に２％の物価上昇。つまりはインフレ。
実のところこれには大失敗を漕いでいます。

黒田君は旧大蔵省ですから、絶対に失敗を認めません。
また、局地バブルが起きて大きな厄災が降りかかっていることも
まったく認めようとする気配はありません。
彼の任期は2018年の3月まで。あと1年半。

さて、今回のバブルは「パンッ」と破裂する気配はありません。
リーマンショックのような大事件が起こらない限りにおいては。
このままだと、徐々に、徐々に、価格が下がっていくだけです。
「オリンピックまでは価格上昇」という根拠のない神話も、
豊洲市場問題と五輪施設見直しでほぼ消えてしまいました。

新築マンション市場は、まことに厄介なことになっています。
まず、世田谷では若干減りましたが完成在庫の滞留。
これは今後都心に限らず広がっていきます。
次に、新規供給の鈍化。事業用地が買えていませんから。

今回、リーマンショックの時と違うのはデベの倒産が少ないこと。
というか、倒産すべきデベはあらかた倒産して、
いくつかはゾンビとしてよみがえっていますが、無茶はしていません。
逆に、私から見てかなりの無茶をしているのは最大手の住友不動産です。
このままでは3年連続で供給戸数日本一ですね。
それと同時に、完成在庫保有数も日本一でしょう。

住友不動産は「住友」である限り、倒産はありません。
しかし、1年後くらいはかなりの苦境ではないでしょうか。
まあ、あの会社の中でマンション分譲なんて3割もないでしょうが。
しかし、東芝みたいな決算上のごまかしがばれる可能性はありそうです。
あれだけの完成在庫をキチンと処理しているかどうか・・・・

ところで、私はマンションの広告を作る仕事を20年以上やってきました。
今でも、酒飲み友達の半分はその頃の仲間たちです。
大半、今は違う世界に身を置いています。なぜなら、食えないから。
今後、新築マンションの広告に関しては、さらに市場が狭まります。
生き残っている連中も、危うくなりますね。

栄枯盛衰というのを、まざまざと感じます。
私が2年半在籍した広告代理店は、
売り上げを最盛期の2割程度に減らしています。
今後、さらに減らすでしょうね。もしかしたら、倒産。

今、日本の国内はいかにも平穏ですね。
豊洲の新市場がどうのこうのと言っても、場末の問題でしかありません。
片岡愛之助が愛人を披露宴に招いた・・・あほらし。
勝手にやってちょーだい、の世界です。

でも、変化は確実に起きています。
1年後に見る風景は、いまとは確実に違うように。
新築マンション市場は、これから悲愴なことになりそうな気がします。
しかし、ここはもともと夢のある業界でした。
私もコピーライターとしてたくさんの夢を語ってきました。
上手にやれば、まだ数年は息をしていられるような気がします。

みなさまに申し上げたいのは、
「住んでいないマンションは売りましょう」ということ。
「家賃の入ってこないマンションも売りましょう」。
「誰も住んでいない実家も売りましょう」。
ツイッターで紹介しましたが、先日お会いした大阪の方が
「河内長野からバスに乗るような中古マンションは100万円でっせ」
とおっしゃっていました。
そのうち「稲毛や戸塚からバスに乗るようなマンションは・・・」
あるいは「ゆりかもめしかはしっとらんようなとこのマンションは・・・」
これはいかにもあり得る未来なのです。

そんな中でも買いたいマンションは

島津山の眺望住宅

　　

さて、資産価値レポートの更新情報です。
冒頭で申し上げた通り、世田谷と目黒のレポートを最新情報化。
完成在庫が多いので、物件数はそれなりです。
でも、選択は要注意。レポートをお役立てください。

世田谷区総集編
価格　9,800円

■パークホームズ世田谷梅丘 凜邸、■マストレジデンス世田谷代田、■ブランズシティ世田谷中町、■クラッシィハウス世田谷松陰神社前、■サンウッド桜上水、■グレンドール二子玉川、■ウエリス代沢、■シティハウス用賀一丁目、■シティハウス二子玉川、■グローリオ等々力、■シティハウス用賀砧公園、■ピアース下北沢、■イニシアクラウド二子玉川、■ジオ経堂、■クラッシィハウス上北沢、■アトラス三軒茶屋、■グランドメゾン桜新町、■プラウド上北沢ディアージュ、■ルネ世田谷千歳台 AYUMI、■リーフィアレジデンス 世田谷砧、■デュフレベース世田谷赤堤、■パークナード経堂 フォレスト＆スカイ、■レ・ジェイド世田谷砧、■プラウド桜新町、■パークホームズ二子玉川　彩翠邸、■リストレジデンス用賀、■パークホームズ世田谷豪徳寺 翠景邸、■クレヴィア成城、■ウエリス世田谷砧、■芦花公園 ザ・レジデンス

目黒区総集編
価格　4,980円

■オープンレジデンシア目黒平町、■ドレッセ目黒大橋プレヴィ、■リビオ目黒 ザ・プレイス、■Brillia（ブリリア） 目黒 碑文谷、■シティハウス目黒ザ・グランド　、■シティハウス目黒学芸大学、■ザ・パークハウス 碑文谷三丁目、■プラウド目黒東が丘、■シティハウス中目黒レジデンス、■シティハウス中目黒テラス、■グランドメゾン目黒東山パークフロント、■シティハウス中目黒ステーションコート、■シティハウス目黒ザ・ツイン、■クリオ駒沢公園、■ルジェンテ目黒

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我々は諸行無常の世界を生きています。
諸行無常と言う言葉の意味を平たく言うと
「物事は常に変化している」、でしょうか。
これって「人は必ず死ぬ」というのと同じくらい
人間社会においては確立された真理です。
この二つがあれば哲学なんて必要ないじゃん、と思います。
まあそれは私固有の乱暴な理屈かもしれません。

それで、今見えている現実は10年後とは全然違うワケです。
ところが、大半のアタマのかたーい人々は、未来を予測する時に
「今」を基準に考えてしまいます。
まあ、当たり前です。現在と未来はアナログ的につながっているはず。
だから、普通に考えると大きく変化しません。

ちょっと古い話で恐縮ですが1989年の終りに
日経平均は38915円でした。13年後に7831円。
これをいったい誰が予測したでしょうか？　約4分の1。
今、あの毒水騒ぎの渦中にある豊洲の新市場の横に立つ
スカイズとベイズと言う２つのタワーマンションがあります。

私はあの2棟の実力資産価値は坪単価にして150万円だと予測。
早ければ8年後にはそこまで落ちるのでは、と考えています。
1989年の年末から13年半後に起きた日経平均の変化に比べれば
資産価値が半分になるなんてまだまだ「甘い予測」かもしれません。

さて、今日のテーマはあのつまらない二つのタワーではありません。
何かと言うと、大型の商業施設。例えばららぽーと。
郊外や地方のショッピングモール。都心や近郊のデパート。
そして大型のスーパーマーケット。

昨日の報道でイトーヨーカドーが新規出店を控えると。
流通業界の巨人はイオンとヨーカドーです。
ともに経営状態はあまり芳しくありませんね。
株価も低迷している、と言っていい状況です。

先日、ビックリしたのがイトーヨーカドー新浦安店の閉店。
何度か私も行ったことがあります。あそこが閉店・・・
新浦安の住民は不自由なことになりますね
しかし、これは言って見れば時代の流れなのです。

一言で言えば「お店でモノを買わなくなる時代」が来ています。
私自身で言っても、本の購入はブックオフよりもアマゾンが多くなりました。
「欲しい」と思う本は、アマゾンの方が完全に見つけやすい。
お酒もカクヤスに頼んだ方が楽ちん。

今後、こういった傾向はますます強くなるでしょう。
つまり、リアル店舗は必要なくなってくるのです。
100年前、都会人の娯楽は百貨店と芝居でした。

「今日は三越 明日は帝劇」

三越や帝劇に行くことが富裕層のステイタスの証明だったのです。
今は違いますね。富裕層は三越を喜ぶでしょうか？

話をややずらせると、マイルドヤンキーは郊外の
ショッピングモールにたまるといわれています。
一日ひとり千数百円でかなり遊べて時間が消化できるからです。
しかし、これから若年人口は細るばかりです。
今、30代のマイルドヤンキーは10年後には40代。
10年後の30歳人口は今の3割減くらいでしょうか。
つまり、ショッピングモールも５つに２つは消滅します。

同様に、大きなイオンやヨーカドーもどんどん経営不振に陥ります。
今は盛況のららぽーとだって、10年後はどうなるか分りません。
ああいう商業施設は、赤字になれば容赦なく撤退します。
「いつまでもあると思うなマイルドヤンキーとららぽーと」

先日、横浜の杭未達マンションの建て替え決議が、
反対わずか2票と言う素晴らしい賛成多数で可決されました。
それについてどうこういうつもりはありません。
しかし、建替えられた3年後に戻ってきたときに、
ららぽーとがあるという保証は何もありません。
3年後にはあっても10年後にもあるという保証もなし。
10年後にららぽーとが撤退すれば、あのマンションは
「鴨居駅徒歩11分　築7年」の中古マンションです。

現実と言うものは容赦がありません。
私は、バラ色の未来を語って根拠のない楽観を振りまくよりも、
かなり予測できる悲観的な10年後を考えるべきだと思います。
10年後、多くのららぽーとや大型ショッピングモールが消滅します。
それによって、その傍にあるマンションの価値も暴落します。

ららぽーとやイオンやヨーカドーは可動物です。すぐに逃げていきます。
しかし、ある程度の利用が見込める鉄道はさほど簡単には無くなりません。
つまり「ららぽーとがあるから」という理由で資産評価が高い
マンションは、かなり危うい未来が潜んでいるということ。

今回、新豊洲の騒動でウジャウジャヤと言われていますが、
それよりも今の豊洲にららぽーとが撤退した未来を予測してはいかが？
有楽町線しかない豊洲の未来も、かなり危ういものが感じられます。
東京の人口が減り始めるのは4年後の2020年。
世帯数が減り始めるのは、その10年後の2030年。
子どもの数なんて、今でも減っていそうな気がしますよ。

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