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｢大田区･総集編｣全12物件【2026年1月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
軍事知識は教養の一部です

一昨日でしたか、北朝鮮が潜水艦発射弾道ミサイル(SLBM)を
発射したことが、大きく報じられました。
なんと、500kmも飛んだのですね。すごい！

僕は軍事オタクではないのですが、いちおう戦争についての
知識はひと通り知っているつもりです。
日本では軍事を語るのは軍国主義者のように思われますが、
欧米社会では身に着けるべき「教養の一部」とみなされています。
私はマニアでもオタクでもありませんが、
教養人の端くれでいたと思っている人間の一人です。

潜水艦発射弾道ミサイル(SLBM)というのは、
そもそもが核戦争の「報復用」に考えられたものです。
その昔、アメリカとソ連がお互いの国を何度も焼き尽くせるくらいの
大陸間弾道ミサイル(ICBM)を大量に自国内に配置してにらみ合いってました。
まあ、その構造は今も変わりません。数が減っただけ。
そして、弾道ミサイルに対する迎撃システムは、ありませんでした。

弾道ミサイルと言うのは、基本的に大砲の弾と一緒です。だから「弾道」。
いったんぶっ放せば、恐ろしい速度でまっすぐに目標に向かいます。
アメリカとロシアの間で20分とか言われていますね。
今は、そのミサイルを撃ち落とせるシステムが、
ある程度できている、と喧伝されています。私は信じていませんが。

例えば、ロシアがある日突然アメリカに向けて何百発もの
核弾頭を積んだICBMを発射したとします。
30年前なら、ほぼ1発も撃ち落とせなかったはず。
アメリカは全土が核ミサイルによって灰になります。
当然、反撃にアメリカも発射しますね。
でも、間に合わなくて発射前にロシアのミサイルにやられたら、
被害はアメリカの方が断然大きくなります。

その時に「残ったロシアの街をすべて焼き尽くせ」と
アメリカの大統領が命令したとします。でもICBMはすべて撃ったかお釈迦。
その時に、ロシア近海に潜んでいるアメリカの原子力潜水艦が
核弾頭搭載の潜水艦発射弾道ミサイル(SLBM)を目標に向かって
発射することで、お互いの被害をイコールにするのです。

まず、今回北朝鮮が実験した潜水艦発射弾道ミサイル(SLBM)は、
素直に考えて「すごいよ」というレベルです。「やるじゃん」と言う感じ。
ただ、潜水艦発射弾道ミサイル(SLBM)というのは今も言ったように、
「核弾頭」を搭載していないと意味がありません。
ただの爆弾だったら、ただの爆弾程度の効果しかありません。
荷台に爆弾積んだバンで、人がいる所に突っ込む自爆テロ程度。
だから、まあ「すごいね」という程度。

第二次世界大戦の末期、ドイツはV2ロケットを開発し、
イギリスの首都であるロンドンに向かって発射しました。
これが弾道ミサイルの元祖のような存在。但し命中精度は散々。
1152機中、到達したのはわずか517機といわれています。

それと同じシステムのモノを北朝鮮が開発し、盛んに撃っています。
しかし、それを潜水艦から撃ったのは格段の進歩。
北朝鮮の潜水艦は第二次大戦のドイツ海軍Uボートレベルと言われます。
それが、ミサイルをぶっ放すとは・・・・

では潜水艦の話をしましょう。
さっきの「報復用」の潜水艦発射弾道ミサイル(SLBM)は
原子力潜水艦に搭載されて、敵国の近海に何か月も潜っています。
こういうことは、普通の潜水艦にはできません。
例えば、海上自衛隊の潜水艦は、何か月も潜ったまんま
ひっそりと命令を待つ、なんて任務は遂行できません。

潜水艦は、水中では電気で動きます。
バカでっかい電池を積んでいるのです。
その電池は、もちろん充電式。基地を出る時はフル充電。
でも、そんなのすぐに切れてしまいます。ではどうするのか？
浮上してディーゼルエンジンを回して発電するのです。

海上自衛隊の潜水艦は、すべてこのディーゼルエンジン式。
だから、何日間かは潜航したままでいられますが、何か月もは無理。
しかし、原子力潜水艦は動力が小型の原子炉です。
原子炉は、空気がなくても燃やせます。発電できます。
だから、何か月も潜ったまんまでOK。

次に、核弾頭について。
潜水艦発射弾道ミサイル(SLBM)には核弾頭を搭載しないと、
ただの爆弾程度の効果しかないことは言いましたね。
北朝鮮は、「核兵器を持っている」と言うことになっています。
私は、やや怪しいとは思っていますが、それらしいのはあるでしょう。

広島や長崎で71年間に落とされた原子爆弾は、
６畳のお部屋が埋まるくらい大きなものでした。
それを、潜水艦発射弾道ミサイル(SLBM)の先っぽに
くっつけられるほど小さくするには、高い技術が必要。
今の北朝鮮の工業技術力でそれができるとは思いません。

仮に、もしそれができているとしたら、連中がそれを
パフォーマンスしないはずがありません。
何といっても失敗を気にせずに弾道ミサイルを撃ちまくる方々です。
だから、そんなものが奴らにあるとは思えませんね。

もう少し突っ込んだ話をしましょう。
日本の海上自衛隊は、日本近海での戦闘を想定して作られています。
しかし、西太平洋は結構広く、活動範囲はかなりワイド。
ただ彼らには「世界一」と評価される能力があります。

それは「対潜哨戒」です。
つまり、敵の潜水艦がどこにいるかを突き止める能力。
これは、アメリカ海軍をも上回るといわれています。
日本政府は公表しませんが、北朝鮮の海軍基地を出港した
潜水艦の所在を、海上自衛隊はすべて把握しているはずです。
もちろん、中国海軍の潜水艦の所在も分っているはず。

日本はかつてアメリカと戦争をしました。
負けた原因は色々ありますが、ひとつは潜水艦との戦い。
帝国海軍の教訓を引き継ぐ海上自衛隊は、潜水艦を最重視。
日本の通常型潜水艦の建造能力は世界一と目されています。

こういう背景が分っていれば、北朝鮮の潜水艦発射弾道ミサイル(SLBM)は
「へえ、なかなかやるやん」と余裕を持って眺めていられるのです。
でも、本当に大したものです。ただ正恩君、意味をわかってるのかしら？

今日はマンションとは全く関係ない話でした。
最後に少しだけマンションの話。
「東京の大規模マンション」というレポートを
最新情報に更新しました。
これは東京都内で販売されている２００戸以上の
「タワーではない」マンションについての分析レポート。
いやはや、売れていませんね。
各物件の様子をつぶさに眺めるのですが、暗澹たる気分になります。
アホな事業計画の物件が売れないのは「ザマア」です。
しかし、それなりの物件さえ売れていません。
みなさんが見分けられないのか、市場がダメなのか。
まあ、ご興味のある方は資産価値レポートをお読みください。

東京の大規模マンション
価格　8,490円

■アトラス調布、■グランドメゾン江古田の杜、■クレストシティ木場、■ザ・ガーデンズ東京王子、■ザ・パークハウス 花小金井ガーデン、■ザ・パークハウス 国分寺四季の森、■ザ・パークハウス 千歳烏山グローリオ、■ザ・ブルームテラス、■ジオ多摩センター、■シティテラスひばりが丘、■シティテラス荻窪、■シティテラス吉祥寺南、■シティテラス国立、■シティテラス小金井公園、■シティテラス杉並方南町、■シティテラス大森西、■シティテラス東陽町、■シティテラス品川イースト、■シティテラス平井、■スカイティアラ、■パークプレミアム　メイツ西新井、■パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ、■パークホームズ調布桜堤通り、■パークホームズ八王子、■パークホームズ板橋蓮根、■パークホームズ立川、■ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■プラウドシティ大田六郷、■プラウドシティ南山、■ブランズシティ久が原、■ブランズシティ世田谷中町、■ブランズシティ品川勝島、■Brillia City（ブリリアシティ） 石神井台、■プレミスト高尾サクラシティ、■ベルコリーヌ南大沢 5-6、■武蔵野富士見 ザ・レジデンス、■（仮称）レーベン多摩センター、■芦花公園　ザ・レジデンス

10月1日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：10月1日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

10月1日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

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榊淳司マンション情報76号 日本橋エリアの4物件　を送信

8月25日17：31に

榊淳司マンション情報76号 日本橋エリアの4物件

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今回、8月に入って4回目の配信でした。
今回、中央区の予定でしたが、日本橋エリアから4物件を抽出。
それ以外のエリアには該当物件がありませんでした。
今回はバブル崩壊が可視化できる物件が出てきましたので、
それなりに興味深いかと存じます。

次回は近日中に大田区を予定しています。
ご希望の方は早めにお手続きください。

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よろしくお願いします。

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2016/8/25 17:37 | メルマガ発信 | Comments (0)

不動産市場の「不都合な未来」

蒸し暑い日ですね。
たまには真面目にマンション市場を語りましょうか。
というのは、この月曜日火曜日には電話を含めて
4つのメディアから取材を受けました。
そのいずれもが「バブル終焉」に関するものでした。

私はジャーナリストを名乗っていますが、
取材するよりされる方が多いから不思議です。
もっとも、日常的には毎日のようにマンション市場を取材していますが。

まず、基本的なことを申し上げますね。市場の今までの流れ。
このブログの読者さんならよくご存じのことです。

2008年9月　リーマンブラザーズ倒産

これをきっかけに、日本で3年ほど続いた「不動産ミニバブル」が崩壊。
この「ミニバブル」とは、人によって「ファンドバブル」とも言います。
海外からのファンド流入が端緒となった不動産ブームです。
しかし、リーマンショックで一気に崩壊。
特にマンションデベロッパーの倒産が相次ぎました。
日本綜合地所、ゼファー、ダイア建設、モリモト、プロパストなどです。
その後、マンション市場は「値引きの嵐」を経て沈静化。
日本経済は未曽有の大不況に突入。「派遣村」なんかができます。

2009年9月　民主党政権誕生

経済がダメになった上に、政治でも最悪の事態が起きました。
鳩ポッポ内閣の誕生です。日本の政治経済は暗黒の3年間に突入します。

2011年3月11日　東日本大震災

マンション市場はバブル物件の清算が終わり、
ようやく正常化しようというときにこの天災が起こりました。
まさに「踏んだり蹴ったり」の状態。マンション市場も低迷。

2012年12月　第2次安倍内閣誕生
2013年3月　黒田東彦が日銀総裁に就任。アベノミクスが始まる
2013年9月　東京五輪の開催決定

マンション市場にとって、安倍政権の誕生は僥倖ともいえる出来事でした。
ここから市況は徐々に上向きます。マンションが売れ始めました。
さらに、五輪開催決定によって湾岸エリアのクズ物件も一気に人気化。

2014年4月　消費税が8％に増税

黒田総裁の異次元緩和から約1年間、「いい感じ」で市場が動いていました。
私も「これは『ミニミニバブル』だ。今のうちに売却」と言っていました。
ところが、消費税ＵＰで一気に収縮基調になりました。
「ミニミニバブルがお終い」と言い出していたら…

2014年10月　異次元金融緩和第2弾（黒田バズーガ2）

いやはや、ビックリしました。事実上の「財政ファイナンス」。
マネタリーベースは3倍に。銀行は一気に不動産融資拡大へ
ここから、萎みかけたバブルは第2段ロケットで再加速。
2015年は、ほぼ10年ぶりに本格的な不動産バブルに突入。
ただし、これは地域限定の動き。都心や城南、湾岸、武蔵小杉、
京都御所周辺などに限られた「局地バブル」現象でした。

2015年1月　相続税控除額の圧縮開始

2014年後半から始まった相続税対策のマンション買いが一気に加速。
さらに円安による中華系外国人による爆買いが本格化。
しかし2015年後半には国税庁の課税評価見直しと、
円安から円高への流れの変化で市場の過熱感は冷却へと変化。

2016年1月　黒田バズーガ３の「マイナス金利」導入

2016年に入って、市場は沈静化の兆しが濃厚に。
実力以上の相場観を形成している湾岸エリアのタワーマンションでは
流通市場で売り出し物件が増加。価格は弱含みに。
郊外実需物件の販売不調はより鮮明に浮き上がってきました。

現在、新築マンション市場は都心・郊外ともはっきりと販売不振。
中古市場は売り物件の増加と下落基調が鮮明化。
つまりは、「バブルの崩壊」が可視化できる状態です。

私は2，3年前から近未来の予測として
2016年 賃貸の危機
2017年 消費税増税の危機（延期決定）
2018年 黒田日銀総裁の退場
2019年 世帯数減少の始まり
2020年 東京五輪終了

というシナリオで、不動産市場に「下落」圧力がかかると主張してきました。
まず今年である2016年はアベンミクス開始以来売れに売れた
タワーマンションその他が竣工して、その大半が賃貸市場に出てきています。
そこで、賃貸市場は完全な供給過剰になる、と予測しました。
現状、都心はそれほどでもありませんが、郊外ではやばい状態ですね。
特に賃貸アパートの空室率は危険な水準に達しています。

2017年4月の消費増税は延期になりました。19年10月も危ういもの。
しかし、年初の1月にはアメリカ大統領が交代します。
このままではヒラリー。もしかしたらトランプ。
どっちになっても日本にはマイナスです。
アメリカの弱体化は尖閣諸島での発火や、中国の国営企業のデフォルト、
北朝鮮の崩壊などを誘引しやすくなります。
これらの地政学的なマイナス要因は、日本の不動産市場に暴落の
キッカケを与えかねませんね。

2018年には、人口減少下でも増え続けていた世帯数が減少し始めます。
世帯数はイコール住宅需要です。これが減り始めると、空家が急増します。
2019年には、黒田総裁の任期が終了します。今のままでは交代でしょう。
次期総裁がまともなセントラルバンカーであれば、
異次元金融緩和は終了させる方向に導くはずです。

そして2020年、東京五輪が終わります。宴の終焉です。
これ以降、東京にとって「バラ色の未来」をイメージさせる
スケジュールは今のところ何もありません。
老人の国の高齢化都市は、静かに衰えてゆくのです。
当然、不動産の価値も徐々に落ちていくはずですね。

ニュータウン的に開発された郊外の新興住宅地は、一気に衰退します。
多摩、港北、千葉、千里などのニュータウンは言うに及ばず、
柏の葉とか越谷、三郷などの郊外型の新興都市も成長がストップ。
近郊では二子玉川、豊洲、新浦安なども、はっきりと衰退傾向へ。
まあ、「ららぽーと」型の開発エリアは総じて勢いが止まり、
衰勢へと向かうことが鮮明化しそうです。

これは、今のところ避けられない未来です。
多くの人にとってかなり不都合ではありますが、現実です。
目を逸らすのは自由です。でも現実はやがて目の前に表れます。
わずか4年後、東京五輪が終わった時にどうなっているのか。
不動産市場は今とまったく違った風景になっていると思います。

資産価値レポートの更新情報です。
タワーマンションを買いたいのなら
「これだけを見ておけばＯＫ」というのが下記タイトル。
まあ、私の独断と偏見ではあるのですが(笑)

注目すべき東京、神奈川の
タワーマンション　厳選8物件
価格　3,980円

■Brillia（ブリリア） Tower 上野池之端、■THE 千代田麹町 TOWER、■アルファグランデ千桜タワー、■ザ・パークハウス 中野タワー、■プラウドタワー木場公園、■シティタワー国分寺ザ・ツイン、■パークタワー新川崎、■リヴァリエ

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榊淳司マンション情報75号 江戸川区、江東区、台東区の5物件　を送信

8月22日16：05に

榊淳司マンション情報75号 江戸川区、江東区、台東区の5物件

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今回、8月に入って3回目の配信でした。今回、墨田区からは無し。
江戸川区と江東区も1物件ずつ。不作ですね。台東区からは3物件です。

次回は近日中に中央区を予定しています。ちょっと面白そうです。
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2016/8/22 16:09 | メルマガ発信 | Comments (4)

80代の方には理解できない仕事やっています

先日、近畿地方の某所で開催された「親戚の会」に出席しました。
基本は、私の親の世代が中心の会合です。
だから、主要な出席者はおおよそ80代。
私はすでに両親を亡くしているので、まあ外様みたいなもの。

ただ私は、お年寄りのお相手をするのは嫌いでも不得意でもありません。
さらに言えば、わが直系尊属のひとりが
すごーく社交的だったので「遺産」があります。
少し前、私はこの直系尊属をなくしました。
今回、その会に初めて参加したのは葬儀出席へのお礼も兼ねて。
私、だからそういう会では比較的若手になります。

初参加で昨年の葬儀もあったので、スピーチが回ってきます。
今の私、人前で喋るのが本業です。なんなくこなして懇親会。
まあ、おばちゃんたちによくモテます。そのおばちゃんたちは80歳前後。
私は年齢を超えて女性のお相手は得意ですから、何でもありません。
さんざに盛り上げるのですが、こまった質問がひとつ。

「ところで、俊彦(本名)君は何の仕事しているの？」
アッハッハ。この質問を親の世代にされると、とっても困ります。
実は、私の親でさえ理解せぬままあの世に旅立ちました。
もちろん、説明することは可能です。だから、トライします。

でもね、私の親の世代は80代以上の関西在住者。
生涯で、分譲マンションを購入した経験のある人はほぼいません。
まあ、まっとうな一族ですから、みなそれぞれ家屋敷があります。
次に、ジャーナリズムという分野に対する理解がありません。
その末端が、私のようなフリーランサーによって担われている、
という業界の事情までは到底理解できませんね。

まあ、それも致し方なし。
「ただね、僕のやっていることには競争相手がおらんのですよ」
というと、おばちゃんたちは手を打って賞賛。
「それはええことや」　まあ、そうです。
理解されたのはそこだけです(笑)。

マンションをテーマにしたブログを書いて8年になります。
今は、他にもいろいろいらっしゃるようです。
たまに、すこしだけ覗かせていただきます。
「これは情報源になる」というのはあっても
「このお方の言うことはリスペクトできる」というのはありません。
まあ、みなさんがんばってください。

人間には、もって生まれた能力と言うのがあります。
あるいは才能と言っていいかもしれないものです。
発想や考え方が、どれだけ自由であるかということが重要。
これは決して学校では教えてくれません。
東大に入って出たからと言って、精神の自由は身に付きません。
強いて言うなら、家庭で育まれるものかもしれません。

幸い、私はものすごーく親に恵まれました。
父親は在野の哲学者みたいな人間。職業は古本屋の親父。
母親は万人に一人くらいの個性を持っていました。でも専業主婦。
このふたりに育てられて得た資質は「倜儻不羈（てきとうふき）」。
54年を生きてきて思うのは、つくづく「人の言いなりにならん男やな」。
アハハ、と思うくらい世間の既成概念に縛られていませんね。

ただ、私には独創性ということに関しては、才長けていません。
オリジナルのView PointはあってもCreativityは凡人並。
だから、お金儲けにはつながっていませんね。
もう54歳ですから、そのへんは諦めるしかない(笑)。

このブログ、最近では脱線ばかりですね。
マンションのことを書く日の方が少ないくらいになりました。
アクセスが増えているのか、減っているのかも気になりません。
そんなもの、読みたい人が読んでくださればいいだけ。
中には文句をつける目的だけで読むビョーキさんもいるようですが(笑)。

まあ、自分の職業を親の世代に理解してもらえない、
というのはちょっと悲しいことです。でも仕方なし。
「・・銀行です」とか「・・社に勤めています」とでも言えて、
その名が80代のおばちゃんたちでも知っているほど大企業だったら
それはもう言うことはなかったのでしょうが。

マンション市場に戻りましょうか。
「東京のタワーマンション」というタイトルを最新情報化。
ハッキリ言って、停まってしまいました。何がって、売れ行き。
大崎に新しいタワーが出てきましたが、駅徒歩9分。
売主が住友不動産なので、完成在庫になる運命でしょうね。
この売主、都心のタワーはことごとく値上げした気配が窺えますが、
それで売れているようには見えません。

それは、中には値上げした後で買った方もいるでしょう。
「今買わないと、今後はもっと高くなりますよ」なんて言われて。
キャップが3％台になってこれ以上値上りする理由は何もありません。
香港みたいに1％になる可能性もゼロじゃないけれど、
理論的には金利がマイナス2％くらいならないと「あり得ない」のです。
それもまあ、「私の考え」であります。

まあ、買う人はどれだけ高くても買います。
「買いたい」病なので、仕方ありません。
経済学がいつまでも完成しないように、
マンション市場の動きも半永久的に理論的な解明は無理。
私のような人間が、当てずっぽうで「上がります」とか
「下がります」といい続ける世界です。
もちろん、私は私で自分の確信をもって発言するだけですが。

さて、恒例になった売却相談会を10月1日に開催します。
いつもの通り、予約なし。時間内に来ていただければ、
私がお話を伺って「私の考え」をお伝えします。無料です。
売却でお悩みの場合は、どうぞお越しください。

東京のタワーマンション
価格　11,800円

【Ⅰ港区エリア】■パークコート赤坂檜町ザ　タワー、■アークヒルズ仙石山レジデンス、■クレストプライムタワー芝、■クラッシィハウス芝浦、■ベイクレストタワー、■パークコート浜離宮ザ　タワー、■パークコート青山 ザ タワー、【Ⅱ 都心エリア】■ Brillia（ブリリア）Tower 上野池之端、■THE 千代田麹町 TOWER、■アルファグランデ千桜タワー、■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■スカイフォレストレジデンス、■パークシティ中央湊ザタワー、■ザ・パークハウス 中野タワー、【Ⅲ 城南エリア】■品川イーストシティタワー、■クレストタワー品川シーサイド、■シティタワー目黒、■シティタワー品川パークフロント、■プライムパークス品川シーサイドザ・タワー、■（仮称）大崎複合再開発タワープロジェクト、【Ⅳ 湾岸エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■パークタワー晴海、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、【Ⅴ 郊外エリア】■ステーションツインタワーズ糀谷、■シティタワー金町、■プラウドタワー木場公園、■シティタワー国分寺ザ・ツイン、■プラウドタワー清澄白河

7月23日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はバリ島不動産セミナーと同じところ。

開催日時：10月1日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

10月1日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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