不動産市場の「不都合な未来」

蒸し暑い日ですね。
たまには真面目にマンション市場を語りましょうか。
というのは、この月曜日火曜日には電話を含めて
4つのメディアから取材を受けました。
そのいずれもが「バブル終焉」に関するものでした。

私はジャーナリストを名乗っていますが、
取材するよりされる方が多いから不思議です。
もっとも、日常的には毎日のようにマンション市場を取材していますが。

まず、基本的なことを申し上げますね。市場の今までの流れ。
このブログの読者さんならよくご存じのことです。

2008年9月　リーマンブラザーズ倒産

これをきっかけに、日本で3年ほど続いた「不動産ミニバブル」が崩壊。
この「ミニバブル」とは、人によって「ファンドバブル」とも言います。
海外からのファンド流入が端緒となった不動産ブームです。
しかし、リーマンショックで一気に崩壊。
特にマンションデベロッパーの倒産が相次ぎました。
日本綜合地所、ゼファー、ダイア建設、モリモト、プロパストなどです。
その後、マンション市場は「値引きの嵐」を経て沈静化。
日本経済は未曽有の大不況に突入。「派遣村」なんかができます。

2009年9月　民主党政権誕生

経済がダメになった上に、政治でも最悪の事態が起きました。
鳩ポッポ内閣の誕生です。日本の政治経済は暗黒の3年間に突入します。

2011年3月11日　東日本大震災

マンション市場はバブル物件の清算が終わり、
ようやく正常化しようというときにこの天災が起こりました。
まさに「踏んだり蹴ったり」の状態。マンション市場も低迷。

2012年12月　第2次安倍内閣誕生
2013年3月　黒田東彦が日銀総裁に就任。アベノミクスが始まる
2013年9月　東京五輪の開催決定

マンション市場にとって、安倍政権の誕生は僥倖ともいえる出来事でした。
ここから市況は徐々に上向きます。マンションが売れ始めました。
さらに、五輪開催決定によって湾岸エリアのクズ物件も一気に人気化。

2014年4月　消費税が8％に増税

黒田総裁の異次元緩和から約1年間、「いい感じ」で市場が動いていました。
私も「これは『ミニミニバブル』だ。今のうちに売却」と言っていました。
ところが、消費税ＵＰで一気に収縮基調になりました。
「ミニミニバブルがお終い」と言い出していたら…

2014年10月　異次元金融緩和第2弾（黒田バズーガ2）

いやはや、ビックリしました。事実上の「財政ファイナンス」。
マネタリーベースは3倍に。銀行は一気に不動産融資拡大へ
ここから、萎みかけたバブルは第2段ロケットで再加速。
2015年は、ほぼ10年ぶりに本格的な不動産バブルに突入。
ただし、これは地域限定の動き。都心や城南、湾岸、武蔵小杉、
京都御所周辺などに限られた「局地バブル」現象でした。

2015年1月　相続税控除額の圧縮開始

2014年後半から始まった相続税対策のマンション買いが一気に加速。
さらに円安による中華系外国人による爆買いが本格化。
しかし2015年後半には国税庁の課税評価見直しと、
円安から円高への流れの変化で市場の過熱感は冷却へと変化。

2016年1月　黒田バズーガ３の「マイナス金利」導入

2016年に入って、市場は沈静化の兆しが濃厚に。
実力以上の相場観を形成している湾岸エリアのタワーマンションでは
流通市場で売り出し物件が増加。価格は弱含みに。
郊外実需物件の販売不調はより鮮明に浮き上がってきました。

現在、新築マンション市場は都心・郊外ともはっきりと販売不振。
中古市場は売り物件の増加と下落基調が鮮明化。
つまりは、「バブルの崩壊」が可視化できる状態です。

私は2，3年前から近未来の予測として
2016年 賃貸の危機
2017年 消費税増税の危機（延期決定）
2018年 黒田日銀総裁の退場
2019年 世帯数減少の始まり
2020年 東京五輪終了

というシナリオで、不動産市場に「下落」圧力がかかると主張してきました。
まず今年である2016年はアベンミクス開始以来売れに売れた
タワーマンションその他が竣工して、その大半が賃貸市場に出てきています。
そこで、賃貸市場は完全な供給過剰になる、と予測しました。
現状、都心はそれほどでもありませんが、郊外ではやばい状態ですね。
特に賃貸アパートの空室率は危険な水準に達しています。

2017年4月の消費増税は延期になりました。19年10月も危ういもの。
しかし、年初の1月にはアメリカ大統領が交代します。
このままではヒラリー。もしかしたらトランプ。
どっちになっても日本にはマイナスです。
アメリカの弱体化は尖閣諸島での発火や、中国の国営企業のデフォルト、
北朝鮮の崩壊などを誘引しやすくなります。
これらの地政学的なマイナス要因は、日本の不動産市場に暴落の
キッカケを与えかねませんね。

2018年には、人口減少下でも増え続けていた世帯数が減少し始めます。
世帯数はイコール住宅需要です。これが減り始めると、空家が急増します。
2019年には、黒田総裁の任期が終了します。今のままでは交代でしょう。
次期総裁がまともなセントラルバンカーであれば、
異次元金融緩和は終了させる方向に導くはずです。

そして2020年、東京五輪が終わります。宴の終焉です。
これ以降、東京にとって「バラ色の未来」をイメージさせる
スケジュールは今のところ何もありません。
老人の国の高齢化都市は、静かに衰えてゆくのです。
当然、不動産の価値も徐々に落ちていくはずですね。

ニュータウン的に開発された郊外の新興住宅地は、一気に衰退します。
多摩、港北、千葉、千里などのニュータウンは言うに及ばず、
柏の葉とか越谷、三郷などの郊外型の新興都市も成長がストップ。
近郊では二子玉川、豊洲、新浦安なども、はっきりと衰退傾向へ。
まあ、「ららぽーと」型の開発エリアは総じて勢いが止まり、
衰勢へと向かうことが鮮明化しそうです。

これは、今のところ避けられない未来です。
多くの人にとってかなり不都合ではありますが、現実です。
目を逸らすのは自由です。でも現実はやがて目の前に表れます。
わずか4年後、東京五輪が終わった時にどうなっているのか。
不動産市場は今とまったく違った風景になっていると思います。

資産価値レポートの更新情報です。
タワーマンションを買いたいのなら
「これだけを見ておけばＯＫ」というのが下記タイトル。
まあ、私の独断と偏見ではあるのですが(笑)

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10月1日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：10月1日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

10月1日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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2016/8/24 16:11 Comments (14)

14 Comments

ご指摘に感謝。訂正しました。
「世帯数」と逆になっていました。　榊拝

2016/08/26 13:08 | by Sakaki Atsushi

いつも政治経済のお話を参考にさせて頂いております。
黒田総裁の任期は２０１８年までだったと思います。

2016/08/26 12:27 | by ブログを楽しみにしている者

井上様

中国は今まで一度も本格的なバブル崩壊を経験していません。
バブルが崩壊すると、共産党政権の基盤も揺るぎます。
だから、何が何でも崩壊させない、という意図を感じます。
まあ、経済法則に逆らうので無理がありすぎです。

私は中国の経済成長は意外に早く止まるかもしれないと考えています。
まず、世界に先駆ける様な産業分野がない。
次に、社会不安が大きくなりすぎています。
戸籍の問題すら解決できていません。

世界の先進国はすべて民主主義です。
民主主義と言うのは効率が悪くても、
ある程度は公正で、富の分配が極端に偏りません。
ところが、中国は共産党が支配する限りは
未来永劫民主主義は導入できません。
そして、未来永劫政権崩壊の不安に付きまとわれます。

私は、自分の人生には楽観的ですが
日本や中国の未来には悲観的です。問題多過ぎますから。
世界全体で見れば、やや楽観的。
まあ、そんなこと言ってもあと20年チョイしか生きていませんから。
後は野となれ山となれ。

それではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/08/26 08:45 | by Sakaki Atsushi

榊さん、レスありがとごんす。

私はどうしようもなく楽観的人間。
殆どの日本人は悲観的。
まあ、私は特殊、だから20年前に北京の不動産を買えたということ。
当時、そんな中国のブツを買うなんて、バカか、アホか、
金を捨てるんか、と言われたもんです。
今でも中国に関しては悲観的に見る、日本人はワンサカ。
いや、今や、私もそういう見方。
バァーット、しかし、うちのカアちゃんはまだ強気。
北京にまだ1つ残る部屋、まだまだ上がると言い張ってる。
私はカアちゃんに中国はいつか崩壊する、
絶対危険だと言い張ってるんですけどもね。
まあ、いいや、どっちでも・・上がっても下がっても・・
上海の家は全く売る気持ち無し、
だって売ったらカアちゃんと娘が困るし、
今は88歳になる義母が住んでますし。

まあ、私の見方は素人考え・・でもね、
グローバルな見方に、無理して結びつけて行けば、
私の予想も当たる可能性あるかなと・・・
私、競馬はもう45年やってますが、いつも穴狙い。

ああ、そうそう、北京では五輪後にドンドン上がって行ったんです。
まあ、当時はまだ北京は発展途上、東京に関しては、もう発展停止状態なんで
比較は出来ませんが、楽観的見方しますと、ジワジワ上がって行くかも・・

2016/08/25 19:31 | by 井上＠打浦橋＠上海

まろたんさん、こんにちは。

井上さん、大陸の生々しい情報がすごいですね。
まあ、あの国のバブルに比べれば、こっちはヨレヨレですよ。
ただ、不動産は「●国に比べて安い」だけでは買えません。
特に経済が成長していない国では。

中国もどうやら経済成長が止まったようですね。
あの国は成長してこそなんぼ、というところがありますから、
停まってしまえば問題噴出。まあ、もちませんな。

安倍晋三閣下も、そろそろ幸運の種が尽きかけています。
仄聞すると、霞が関も冷ややかであると。
まあ、役人のいうことはあまり聞いていませんからね。
それ自体はええことやとは思いますが、
やっていることが全部自分のためですからねえ。

あのお方の最大の味方は大陸の習君でしょう。
尖閣で火が吹けば、もう政権は盤石。
憲法改正なんてススイのスイ、で決まりますよ。
その代わり、経済は急降下しますけど。

世の中、一寸先は闇です。

ごきげんよう　榊淳司

2016/08/25 17:47 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

井上様なるコメンテーターとのやりとり。
拝読致しました。
やはり「現役」なる御仁です。
我が「バカコメ」とは「格」が違い過ぎますね。
ま、そこは「オトナの対応」で。(笑)

ニッポンとシナは「別もの」でしょう。
ニッポンは、
腐っても戦後七〇年の「仕込み」があります。
ニッポン人、ドロドロになって働いた遺産。
やっぱ、シナとは「格」が違うと言いたい。

もうひとつ。
安倍晋三閣下。
「なにがなんでも、トキオ五輪までは」
という執念があると推測します。
前回首相のときの「無念の、無様な退任」。
そのリベンジは期するものがあるはずです。

これから政治マターは目白押しです。
憲法改正。
今上天皇の生前退位。
自民党総裁任期延長。
衆議院選挙。
などなど･･･。

これら政治マターを突破するためには、
経済の停滞など看過するわけにはいかんでしょう。
「なにがなんでも」
「腕力勝負」それも「剛腕勝負」で、
安倍晋三閣下は突破してゆくでしょう。

ですからね。
ニッポンの景気。
２０２０までは、そう心配はいらないかと。

リベンジ・リベンジ・リベンジ。
安倍晋三閣下。
前回首相退任の「あの屈辱・失意」。
リベンジ・リベンジ・リベンジ。

人間。そんなもんでは有馬温泉。

ごきげんよう。

2016/08/25 13:57 | by まろたん

まろたんさん、こんにちは。

暑いですね。
ただ今、事務所内33度。
もうすぐ、冷房スイッチＯＮですわ(笑)。

人間、生きているといろいろあります。
家族がいると、さらにいろいろあります。
めんどくさいですね。
人生をめんどくさくするのも、みな人間。
しゃーないなあ、と思いながら生きてます。

さて、さきほどＨ氏に届いたＤＡ社のＤＭについて、
お話をさせていただきました。
業界ではよくあることです。
まあ、「掟破り」ではありますが。
なんせこの業界、多分に「ヤクザ」ですから。

今後の方針について、お考えを賜ればと思います。
Ｈ氏もやや戸惑っているところがありますので。

それではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/08/25 13:33 | by Sakaki Atsushi

井上様

ご無沙汰しております。

おっしゃる通り、日本の不動産は割安です。
世界と比べれば。
私は「上海と比べて安いから買い」なんて、絶対に言いません。
冷徹に考えて、投資に値するか否か、です。
短期に値上がり益を取るのなら、アリでしょう。
しかし利回りが1％というのは、あり得ませんね。
いつかは暴落必至のギャンブルです。

日本の不動産市場は２回のバブルを経て成熟しています。
比べて、大陸の資本主義経済は未だ20年の歴史しかありません。
あのバブルとその清算で「失われた20年」どころか、
共産党政権の崩壊すら確実視されています。

大陸の不動産は早々の売却をお奨めします。
経済は所詮人間が主体であり、原理原則から解き放たれていません。
百年経って元が取れる投資対象なんて、あり得ませんから。
中国共産党は壮大な「インチキ装置」を実験し、
人類経済史上最大最悪の失敗を犯しているのです。
もうすぐ、その結果が出ますね。

東京は、五輪の終了と共に沈みます。
未だその軌跡から脱却する手法が見えません。
そうである限り、私はネガティブな見解を発し続けるでしょう。

一度、お会いしませんか。
ご見識をおうかがいしたいと思います。

無料相談やお問い合わせからお知らせください。

榊淳司

2016/08/25 13:26 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

オイラが小一くらいのころ、かなー。

「ゼニ儲けはな、命がけでするもんや」
なーんて、テレビ番組がオマシタわ。(笑)

「オンナは、パンツ下ろしたら終わり」
なーんて、ことも。

時代は変われども、人間さまは、あーあ。(笑)

ごきげんよう。

2016/08/25 13:03 | by まろたん

榊さま。

「生きてるだけでマルもうけ」と。

榊さまは「お子さんがおいで」だと。
そういう御方は「日本の将来」のことを。

あ、私「子なし」ですけん。
時代を「しゃぶり尽くして」。
はい。さいなら。
と、こんなもんですわ。(笑)

お後がよろしいようで。
ごきげんよう。

2016/08/25 12:40 | by まろたん

榊さん、お久しぶりです。

東京五輪の決定は2013年9月です。
それが決定してから、私はSKYZ購入を決めたのです。
それまで、横浜ポートサイド地区やみなとみらいのタワマンに目が向いていたのが、
五輪決定で一気に全く土地勘のない湾岸地域へ・・。
自分の物になって1年半ですが価格は20％アップしてるようです。
賃貸契約の切れる2018年5月にはどうするか・・自分で住むか、再び賃貸に回すか
売ってしまうか・・その辺は、その時の状況によります。
今のところ、あの周辺はさらに魅力的になると見ていますが、どうなるか・・

さて、榊さんの書かれてるマンション・ミニバブルとその崩壊と言う流れですが、
株でもなんでも上がったり下がったりするもので、その程度の小幅な値動きは、
素人で大雑把人間の私から見ますとバブル＆崩壊と言えるのかどうか・・
やはり3倍になった価格が一気に半分になる・・
そういう感じがバブル＆崩壊だと思っています。

上海の我が家11倍になりました。
4年前の2倍。ここ1年で40%アップ。今や、日本円で1億4千万。
でも日本人が見たら、3千万でも買う気起こさないでしょう。
これこそ、どうしようもないバブル。
来年こそ弾けると毎年思うんですが、全く弾けない・・
しかし、来年は絶対弾けると見ています。

聡明な中国人は、もう売り抜けてるはず。
でもって。その金は、どこに向かうか。
中国人投資好きですからね、割安感のある東京にも向かうはず。
なんせ、東京は安過ぎですから。
シンガポール、香港の半分、上海や北京より安い。
また東京五輪に向かい、世界中の人、特にアジアの金持ちが
東京に目を向ける。そして、東京の割安感を知り始める。
実際五輪観戦で東京に来た外国人は、東京の便利さ、
清潔さを知るはず。そうなると東京に家を持ちたくなる。
だから五輪以降悲観的に見る必要ないと、私は見ています。
ただし、それまでに、外国人受け入れ体制が整っていないと、
そういう訳には行きませんが、
でも、そういう部分の規制は緩めて行くと見ています。

さあ、どうなるのか・・面白い展開になることを期待しています。

2016/08/25 06:50 | by 井上＠打浦橋＠上海

榊さま。

異国事情は知りませんが、我が国では、
「おなごの偏差値」は、
「年令・フェイス・ボディ」で決まり。
未来永劫、変わりません。

年令は「２５」がボーダー。
フェイス・ボディは「芸能人」を見れば。

昔は「おなごに学問はいらん」
と言ったそうですが、今は言いません。
ハラでは思ってますが。(笑)

アラフォー。
四〇前後の「使用済みオバサン」の別名です。
これらに「婚活」というニンジンをぶら下げ、
食い物にする。
なかなか、眼の付けどころが、よか。

しかし、
「使用済みオバサン」と結婚する、
「投げやり」な日本男児はおりますでしょうか？
ま、人生イロイロ。ですけんね。

ニッポン・おなご序説、でした。

ごきげんよう。

2016/08/25 02:12 | by まろたん

まろたんさん、こんばんは。

メールをいただきました。
御意の通りにさせていただきます。
というか、その通りに運ぶのはＨ氏ですが。

私は北朝鮮人ではなく日本人で本当によかったと思っていますよ。
はたまた、韓国人でも中国人でもなく、日本人であることは喜びです。
まあ、その程度でしょうか(笑)。

本日の仕事がやっと終わりました。
1時間昼寝をすると、あとがきつい(笑)。
しかし、真夏の昼寝は気持ちいいですね。
スペインやイタリア人の気持ちがよー分かります。

また、明日からチマチマ働きます。

ごきげんよう　榊淳司

2016/08/24 19:27 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

われらニッポンの民草。今ね、
「ほとんどグーミン」です。
黒田って。それ、タレントさん？
っていう民草。そのテード。
ま、そこいらへんが、民草の９割。(笑)

わがニッポン。
これだけ豊かになると、あなたもワタシも、
キミもボクも、イケイケどんどん、
グーミン・グーミンとなりますね。

ま、現代ニッポンのアホンジン、
しょがねーかなー。と。
そのテードでは有馬温泉？(笑)
「アカンボ作るにゃ、遅すぎる」なんだとおー。

ま、榊さまは、
日の本の「誇り」をもっていらっしゃる。ようで。
私は「なーんも、おまへん」でー。(笑)

さて、さて。
先程、メール、お送りさせていただきました。
宜しくお願い申し上げます。

ごきげんよう。

2016/08/24 17:47 | by まろたん

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