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※順不同・敬称略で掲載しています。

やっと都議選が終わりました。
かと思ったら、明日に衆議院解散ですか?
バカタロー君、本当にやるのかしら・・・・
私は、昼のセミナーの開催や、夕刻よりの家庭サービスで、
久しぶりに選挙を棄権してしまいました。
大いに反省します(汗)。
民主主義というのは、国民が賢明な判断を下す、
という「性善説」に基づいたシステムです。
そして、民主主義についての私の考えは、チャーチルと同じ。
どうしようもなく欠陥だからけでクソみたいなシステムだけど、
今の世の中で、これよりマシなものが他に見つからない・・・
選挙で投票するのは、この代わりのない
民主主義を守るためだとも、私は思っています。
それをサボってしまったのです。ああ・・・
ちょっとだけ言い訳を許していただければ、
民主主義とは正反対の「性悪説」が支配するのが不動産業界。
油断すると、ロクでもないマンションを
バカ高い価格で買わされてしまうからです。
昨日のセミナーでは、油断も隙もないマンション業者から
ヘンなものをつかまされない方法や、
最大限に値引きを引き出す交渉のやり方を
じっくりと語らせていただきました。
大変好評だった、と自分では思っています。
お褒めの言葉もアンケートでいただいています。

で、疲れてしまったおかげで選挙は棄権。
結果は自民党が大敗。
どうやら、私みたいな人間が大勢いたようですね。
投票率は上がったといっても55%ですか。
残りの45%が全部投票していたら・・・・・
私は公明党と共産党がほぼ落選して、
その分はほとんど自民党、一部民主党が取ると思います。
だから、選挙は棄権してはいけないのです。
投票率がどんどん下がっていくと、そのうち本当に公明党が
国会で第1党になるなどという「悪夢」が実現されかねませんから。
さて、マンションに話を戻します。
何度か書きましたが、9月はまた「値引きの季節」になりそうな予感がします。
予想通り、財閥系の販売不振物件も、
徐々に値引きの動きが現れ始めました。
竣工物件を中心に注意深く見守る必要があります。
それと、コスモスイニシアの動きが「微妙」になっていますね。
7月24日の再生計画決定が、8月末から9月に延びて・・・・
さらに、各現場で建築工事が止まったり、動いたり。
ゼネコンの入れ替えが噂されたり・・・
実は榊への購入相談もかなり多くなってきました。
こういう場合、事態の推移を見守るのが一番です。
一生に1度か2度の大きな買い物をギャンブルにするような
軽率な行動は厳に慎むべきだと、私は思っています。
すでに竣工したマンションであるならまだしも、
まだ建築中であるのなら、ひとまず様子見です。
約半年前、その後倒産する日本綜合地所が、
「30%の値引き」とか「1500万円の値引き」
などと、派手派手しく「投売り」をしていたとき、
その魅力に負けて契約した方はどうなったか・・・・
予定通り引渡しが受けられずに、
不安と焦燥にさいなまれる地獄の日々が待っていたのです。
昨日の相談でも、イニシアのマンションを
持ってこられた方がいらっしゃいました。
最近売り出したマンションは、換金を急いでいるのか
「市場価格」に近い値付けが多くなりました。
エンドユーザーには、そこが魅力に映ります。
でも、その裏にはリスクが隠れている場合が多々あります。
さて、エンドさん向けのセミナーが好評だったので
8月と9月にまた開催しようと思っています。
それとは別に「不動産投資」をテーマにしたセミナーも企画中です。
さらに、さらに・・・・
昨日のセミナーで「設計デザインが秀逸」として紹介した
埼玉県志木市で分譲中のマンション
「ヴォルテックス志木」のモデルルームの
ご協力がいただけることになり、
埼玉県および板橋・練馬区在住者限定
「榊淳司と訪ねる、モデルルーム見学会」
※榊淳司のマンション購入の無料相談も同時実施
というイベントを開催できることになりました。
これは、榊淳司が参加者の皆さんと一緒に
実際にマンションのある現場に立って、
不動産としての資産価値の計り方を語り、
建物のデザインや設計面、共用施設のあり方を述べ、
モデルルームに入ってプランや設備の見方などを
参加者のみなさんにお話しするイベントです。
建物内のモデルルームは結構窮屈なので、
1回に5組限定となります。
約1時間くらい、現地の周りや建物、モデルルームの中を
一緒に見て回った後で、セミナーと同じく
個別の無料相談を実施いたします。
場所はモデルルームの片隅をお借りする予定です。
みなさんに参加していただきやすくするため、
参加費は1500円と非常にお安く設定。
でも、これではとても榊の日当には足りないので、
ご参加いただいたく方は「埼玉県および練馬・板橋在住者」という制限と、
このマンションの来訪者アンケートにお答えいただくこと、
さらに、営業さんのお話を聞いていただくことを条件に、
モデルルーム側から多少の日当をもらうことにしました。
でも、ご安心ください。
榊は言いたいことを何でも言える約束になっていますので、
あくまでもいつもの「辛口」で臨むことになります。
それと、私が知る限りリブランさんの営業はとても「紳士的」なので、
いやがる方を無理に引き止めたり、何かを無理強いすることはないでしょう。
もしあったら、遠慮なく私に言ってください。
イベントの概要は以下の通りです。
開催日時 8月2日(日) 午前の部 午後10時30分より
午後の部 午後2時30分より
開催場所 「ヴォルテックス志木」建物内モデルルーム
当日、受付で「榊淳司の見学会に参加」と
受付の者にお伝えください。
募集人員 午前の部 5組 午後の部 5組 各定員になり次第、締切
参加費用 1組様 1500円(あらかじめ指定口座にお振込みください)
お願い この見学会は「ヴォルテックス志木」モデルルームの
ご協力により開催されています。
ご参加いただいた方には、モデルルーム所定の
アンケートにご記入いただき、
担当者からの物件説明をお聞きくださるよう、お願いいたします。
無料相談 ご参加いただいた方は、セミナーの時と同様、
榊淳司が面談でマンション購入に関する無料相談を実施します。
ご相談いただくマンションは「ヴォルテックス志木」
でなくてもまったくOKです。
また、埼玉県および板橋・練馬区エリアにも限定されません。
どこのマンションでもOKです。
ただし、セミナーの時と同様、時間には限りがあります。
また、あらかじめ相談内容をお知らせいただくことになります。
お申込み こちらの 見学会申込みフォームから、お申し込みください。
確認の為に必ず住所をご入力ください。
個人情報が気になる方は「~区」か「~市」まででも構いません。
ただし、当日お答えいただく来訪者アンケートには
正しくご記載ください。
K島ひろ美さんという女性が主宰してる
「女性のための快適住まい~研究会」というのがあって、
5万人以上の「会員」が登録されているそうです。
1000円の会費でセミナーを開催します。
会場は一流どころがほとんど。榊とは大違い(笑)。
これもネットの割引券を使えば500円になります。
ケーキと紅茶が出るそうです。
なんでそんなことが可能なの?
そうなんです。500円でケーキと紅茶を出せば赤字です。
会場費や講師の謝礼はどうするのか?
実は、「会員」が後からガッポリと払うのです。
会員になるとオススメのマンションが紹介されます。
MRに行きます。「どうしようかな」と迷います。
K島先生に相談すると、
「あんた、これを買わないと女じゃないわよ!」
なーんていわれてその気になって買います。
すると・・・購入金額の1%が、
この「研究会」にバックされるのです。
ここは研究会でもなんでもなく「不動産購入クラブ」なのです。
購入額の1%がバックされるのは、
不動産屋の販売手数料となんら変わりません。
公正取引協議会というのが調査したことがあるそうです。
不動産屋なら不動産屋の看板を出して
商売しなければいけないのがキマリ。
でも、なぜかそうはならなかった・・・・・不思議ですね。
先日も書いたように、榊のセミナーは、みなさんの参加費で運営されます。
ですので、6300円という参加費をいただいています。
会員の名簿集めが目的ではないので、
お名前と緊急用の連絡先電話番号以外は
入力しなくても参加可能です。
今度のセミナーでは、
ちょっと面白いマンションをひとつ紹介しますが、
皆さんがそのモデルルームに行こうが、
最終的にご購入しようが、榊に手数料はバックされません。
榊は、基本的にエンドユーザーの立場で
マンションについて語り、情報を発信します。
マンションデベロッパーからまったく
お金をもらわないワケではありませんが、
軸足は常にエンド側に置いています。
だから言いたいことは、すべて言うし、すべて書きます。
中立的な立場を装いながら、
実はお金をくれるマンションは何でもかんでもエンドに勧める、
という方も業界には多いのですが、榊は一線を画そうと思います。
というワケで、2回目のセミナーが迫りました。
現状、23名の申込み、19名の予約確定。
6月30日の時よりもゆったりしています。
まだ、申込みベースで7名分のお席があります。
よろしければご予約ください。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
●右上に出ている「はるはるオークション」と「はるはるアート」は、榊の近しい方のネットオークションとネットショップのサイトです。お手軽に一流アートに親しめるユニークで廉価な商品が多いので、のぞいて見てください。
●7月12日のセミナー参加者・引き続き募集中です。
現在、オフィシャルページの申し込みフォームから
お申し込みください。
セミナーについての内容は「セミナーのごあんない」をご覧ください。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、2回目からは有料となります。
榊からのアドバイスがなぜか「迷惑メール」に入るケースがあります。
だいたい2,3日から4,5日で返信していますので、
その間は迷惑メールボックスにもご注意いただけると幸いです。
東京都議会の選挙が始まったみたいですね。
はっきりいって、選挙カーがうるさいです。
正直、早く終わって欲しいですね。
あんなことして、票が増えるのですか?
というわけで、今日は都議選に絡めて、
マンションから少し「脱線」します。
常々、私が不思議に思っていること。
それは・・・・
他の政党はまだしも、公明党の候補者って、
他の党の方みたいにわざわざ選挙カーにのって
騒音を撒き散らす必要はないんじゃないの・・・ということ。
あの呼びかけに応えて公明党候補に投票する
創価学会会員以外の方って、いるのかしら?
それとも、あれは道を歩いている創価学会員に呼びかけているの?
だったら、迷惑だから道端でやるなよ。
こっそり電話すればいいでしょ!
だって、創価学会の人以外に
公明党に投票する人なんているのかしら?
学会員だけが選挙運動の対象なんだから、
他人迷惑な選挙カーを街頭に走らせる
必要があるのでしょうか?
もっといえば、公明党って何のためにあるの?
というのも根本的な疑問。
自民党は、建前として自由と民主主義。
中身は利権の独り占め。
中には「日本の真の独立」を目指すお方も・・・
民主党は、看板だけ民主。
鳩山兄はようわからん「友愛」。
あとは右から左の寄り合い所帯。
いってみれば、タダの烏合の衆。
でも、一人ひとりに政治的主張はありそう。
社民党は、ただの時代遅れ。
共産党は、共産主義・・・まだ本気?
で・・・・公明党は??
ようわからん!
なのに、議席だけはいっぱいもっている。
不気味と言えば不気味。
別に私は創価学会を毛嫌いしているワケではありません。
最近、「気弱」な親族が引っ張り込まれそうになって、
エリアの本部に乗り込んで「脱会」させましたが、
別にどうということはありませんでした。
ただ、末端の方はさすがに程度が低く、
しつこく付きまとっているみたいで、はなはだ迷惑。
でも、たいした被害はないので、別にどうということなし。
ただ、気持ち悪いといえば、気持ち悪い連中ですな。
まあ、それはいいとして、
公明党って、何のためにあるの?
創価学会を守るため?
池田大作を守るため?
国会に議席がないと、大作先生が喚問されちゃうから?
うーん、ようわからん。
せめてものお願いは
あんたら、選挙カーに乗ってわめき散らしても
学会以外の人は投票しないと思うから、
せめて静かにしてもらえませんか?
ということ。
ついでに言わせていただければ、
用もないのに国会から各地方議会まで
別に議席を持つ必要はないんじゃないの。
そりゃ、数が多いから当選する人もいるけど、
ただそれだけの理由で議席を持つのは、
民主主義の本来の趣旨からしてどうかと思いますよ。
つまりは、政党である限り、きちんと「政策」を持ちましょうよ。
この国をどうしたい、という「ヴィジョン」を持ちましょうよ。
天下を取ったらどうするか、という「政権構想」を持ちましょうよ。
でなければ、払ってもいない「税金」を給料にする
議員をわざわざ各議会に送り込む必要はないでしょ。
ただ、もし公明党が国会で第一党になるようだったら、
私は真剣に海外移住を検討しますが。
ないとは思うけれど・・・・
今さっき、日経CNBCの生収録を終えて、事務所に戻ってきました。
いやあ・・・・終わったとたんにどっと疲れました。
江連さんというとっても綺麗な女性キャスターと対話する形式でした。
でも、緊張でどれくらいキレイなのか
よく見るゆとりがありませんでした・・・・・残念。
まあ、2,3回やれば慣れるのでしょうね。
今日の18:13からと、土日の15時から再放送があるそうです。
「クローズアップ」という番組です。
榊が勝手なことをほざいてますから、
CSがご覧になれる方は見てください。
それにしても、ああいう方々は毎日生放送をやっていて
ほぼトチリもせずにしゃべり続けるのだから
大変なものですね。
私にはとてもできません・・・・誰もヤレとはいいませんが(笑)。
そういえば、このブログに写真を掲載したことで、
旧知のマーケッターから電話がかかってきました。
「愛読していましたよ・・・まさか君が榊とはねー」
これはこれは・・・・失礼しました。
でも、読んでいてくださってありがとうございます。
これからもよろしくお願いします。
さて・・・・今日の本題です。
土地の値段が底を打ったようです。
一部のデベがマンション用の事業用地を買い始めました。
でも、都心や人気エリア限定です。
規模もそんなに大きなものはありません。
せいぜい100戸くらいまで。
こういう傾向はしばらく続くと思います。
郊外型で数百戸規模のマンションの時代は、
はっきりいって終わったのではないかと思います。
いつかも書きましたが、マンションは大きければいい、
というものではないのです。
規模が大きければ、それだけ問題も大きくなって
解決も難しくなる、ということです。
マンションの管理というものは「性善説」によってなりたっています。
つまり、区分所有者は自分たちの資産を
毀損(傷つける)するようなことはせずに、
管理業務には能動的に協力するだろう、というのが前提なのです。
例えば、500戸のマンションには
ほぼ500人の区分所有者がいます。
この母数が多くなればなるほど
「変なヤツ」が混入する確率が高くなります。
自分の所有するマンションの資産価値なんて
どーでもいいと思っているだけならいいのですが
それを行為に移すと、他の区分所有者は大迷惑です。
●暴力団に事務所として貸す。
●風俗産業に営業用として貸す。
というのは最悪のケースですね。
軽いものでいうと
●共用施設の備品を乱暴に扱って損壊させる
●駐車場のルールを守らない
この程度ならまだまだ軽いほうでしょう。
●大きな音をたてる
●大勢の人を集めて大騒ぎする
こういう輩は100人に一人くらいはいるものです。
500戸あれば、5戸の住戸で行われる可能性があります。
つまり「性善説」のルールだけでは対処しえない、
「性悪」なケースが生じる可能性が数多くある、ということです。
集合住宅というのは、いってみればひとつの社会ですから、
そういう問題に対して他の人が協力して対処しなければなりません。
500戸のマンションの管理組合はたいへんです。
理事長や理事の仕事も多いでしょう。
普通はやりたくありませんよね。
日本人はそういう人がほとんどです。
私は、そういった「管理」の面からも、
マンションの適正規模は100戸未満だと思っています。
なのに、500戸や1000戸のマンションがなぜできるかというと、
それはひとえに「作る側」が「事業をやりやすい」からなのです。
さらに、ついこの間まで「売りやすい」というのが加わりました。
日本人は90分の1になるより
500分の1になりたがる習性があるようです。
もちろん私は1分の1が一番だと思っていますが。
でも、郊外型大規模マンションの時代は終わった・・・ようです。
どこも、ここも、売れてませんね。
また、そういう「不人気」なマンションを買ってはいけません。
中古になった時も、その「不人気」は続きます。
つまりは「売りにくく」なるのです。
今度のセミナーでは、そういったことも
改めて強調しながら、みなさんにお伝えするつもりです。
以下はいつものお知らせです。
7月12日のセミナーについては、
まだお席が埋まっておりません。
こちらの申し込みフォームからお手続きください。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、2回目からは有料となります。
榊からのアドバイスがなぜか「迷惑メール」に入るケースがあります。
だいたい2,3日から4,5日で返信していますので、
その間は迷惑メールボックスにもご注意いただけると幸いです。

オオ・・・・榊のブログに初めて写真画像が登場しました。
これは昨日のセミナーの写真。
演壇で皆さんに語りかけているオッサンが、他ならぬ榊です。
「おお、お前か!」
と、驚かれている業界関係者も、何人かいらっしゃると思います。
約30名の方を前に、語ること約70分。
不動産市況の行方、マンション業界の内情、
マンションの選び方、そして値引きの交渉術。
自慢じゃありませんが、70分も話し続けたのは
多分、人生ではじめての経験ではないかと思います。
普段、本業のプレゼンテーションで
15分くらいしゃべることはよくあること。
「その4倍やればいいんでしょ」
くらいに考えていたのですが、何の何の・・・・。
後半は胃が痛くなっていました。
昨日ご参加いただいた方々へ。
本当にありがとうございました。
最後は急ぎ足になってしまい、
お聞きになりたかった「交渉術」について
十分に語れなかったことをお詫びします。
でも、お渡しした資料でおおよそ私の語れなかった
部分も伝わっているのでは、と思います。
あまりにも多くの相談希望をいただいたので、
お一方お一方、丁寧にお答えすることもできませんでした。
そこで・・・・
昨日も一部の方にお伝えしましたが
セミナー参加者については
「2回目以降のメールでの相談」もすべて無料とします。
オフィシャルサイトの「無料相談」から、
「6月30日セミナーに参加した○○です」というメッセージを添えて
ご相談ください。マンション購入が決まるまで、何度でもお答えさせていただきます。
それから、私の情報商材
「榊淳司のマンション値引き交渉術」について
「7月12日参加の方には9000円(税込)だけど、
我々にはそういう割引はないの?」
というご質問も何人かの方からいただきました。
昨日の会場は、中央区の施設なので金銭の授受ができなかったのです。
もし、昨日の参加者で「9000円で買いたい」という方があれば、
これもメールでお知らせください。
参加費と同じ口座に振り込んでいただければ
CDでご送付します。ただし、悪用はしないでください(笑)。
さて、今日のテーマは「アウトレットマンション」について
実は、明後日の金曜日「日経CNBC」というCS局に生出演して
この件についてコメントすることになっています。
時間は14:05から14:25までの「TOKYOマーケットウォッチ」という番組。
再放送は18:13からだそうです。
かつて、自分の事務所で別のCS局に
コメントを収録してもらったことはありますが、
スタジオに出向いて喋るのは生まれて初めて。
しかも一発勝負の生放送・・・・
ちょっと緊張しますね。
まあ、それはいいとして。
生収録の準備で少し調べたら、
「アウトレット」の意味合いがここ2ヶ月で変化しているような・・・・
「アウトレット」というと客の受けがいいみたいですね。
だから、従来の「業者転売のリセール物件」という意味合いではなく
「元値から大きく値引きしている物件」として
自社のマンションを「アウトレット」と称して出している
業者さんがあるようです。
この業界ならではのご都合主義。
「売れれば何でもいい」という姿勢なので、
余り好感が持てません。
しかも、エンドユーザーを混乱させます。
ここらで呼称を統一すべきではないでしょうか。
元の売主が別の業者に一括売却したマンションは、
「業者転売型アウトレット」とか「転売リセールマンション」とか
分かりやすい表現にしませんか?
そのほうがエンドが迷わなくなります。
「アウトレット」だけの場合は、その名の通り「投売り」物件とすべきでしょう。
まあ、榊がここで提案したところで、
業界の方々は聞いてくれないと思いますが。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
さて、7月12日のセミナーは、まだまだお席に余裕があります。
実はまだ定員の半分程度しか埋まっていません。
でも、少人数なら少人数でよいと思っています。
その分、「無料相談」も丁寧にできますし、
昨日突っ込めなかった「交渉術」についても語れそうです。
もちろん、参加者には、
その後もメールでの「無料相談」は続けるつもりです。
6300円の参加費は高い、というお叱りも受けました。
私は、いっぱしのプロが丸3日ほどかけて準備して行うものなので、
それくらいはいただきたい、と考えています。
特に私のセミナーは、何かを「売ろう」というものではありません。
そういう別の目的があるセミナーなら、
「無料」とから「1500円」くらいで開催しても元が取れるでしょう。
「情報商材のプロモーションセミナー」と誤解された方もいましたが、
参加者に買っていただきたいと思って開催しているわけではありません。
現に、昨日はあの情報商材を、皆さんにお勧めしてません。
「交渉術」よりもっと大切なことは「気力」だとお話しました。
費用もかかっています。ゲストアドバイザーもお呼びし、
会場費などのも負担しています。
特に「榊だけにしか分からない」という情報を公開したわけではありませんが
みなさんが、関連の書籍を最低5冊以上読まないと得られない知識・情報を、
70分ほどで分かりやすくお話したつもりです。
なにぶん初めてのことで、最初はちょっと緊張しましたが・・・・
昨日の至らないところを直し、
7月12日のセミナーはさらに充実させるつもりです。
また、昨日の参加者の方々には、感謝の気持ちをこめて、
今後はより丁寧に無料相談でフォローしたいと思います。