マンションレポート最新情報　【全て見る】
「神奈川の大規模マンション」全20物件【2026年1月】

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「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

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｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

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「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

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価格3,290円
｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート043 川崎市･宮前区 全5物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中 […]

価格1,980円
｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

シティタワー千住大橋 、 シティタワー綾瀬は？ 榊淳司の資産価値レポート047 足立区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場 […]

価格2,390円
｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート046 荒川区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯 […]

価格2,390円
｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

練馬区･総集編 全14物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばか […]

価格3,490円
｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

ジオ板橋大山は買ってもいいか？ 板橋区･総集編 全10物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し […]

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
近畿圏、中京圏は来期も大型マンションが出る？

●注意情報「モリモト」
クレッセント、ディアナコート、ピアーズというブランドで
マンション分譲事業を続けている「モリモト」という会社。
東証２部上場なのですが、昨日はストップ安、今日もストップ安気配。
理由は「四半期報告書」というものを提出できなかったこと。
同じようにこれを提出できなかったゼファー、ノエルがどうなったか・・・
この会社のマンションをご検討されている方は、どうかご注意ください。
●来年度のマンション供給は？
さて、来年度（２１年４月以降）のマンション分譲について書きましょう。
このブログでも度々述べてきましたが、供給は大幅減になります。
特に首都圏は２万戸台を予想します。
実は、土地がないわけではありません。
各社とも、事業用地は持っています。
ただ、出さないのではなく、出せないのです。
つまり、土地を高く買いすぎているので、
マンションを建てて、今売れる価格で売ると、その事業が大赤字になります。
だから塩漬け・・・・しておける体力がある企業はそうします。
そうでない、倒産した企業の土地は、安値で叩き売られていずれ事業化されます。
でも、そういう土地は、それほど多くありません。
それ以外の財閥系や大手が持っていて「塩漬け」された土地はどうなるのか？
誰にも分かりません。
いずれ、どうにかしなければならないでしょう。
予想されるインフレが早めにやってくれば、すべてをキレイに解決してくれます。
でも、今の日銀の政策を見ていると、インフレだけは絶対避ける、という感じです。
２，３年以内のインフレは望み薄ですね。
●中京、近畿圏は大型プロジェクトも
首都圏のそういう閉塞状態に比べて、
中京圏、近畿圏は「塩漬け」にまわる土地が少ないようです。
約２年前の仕込み時に、それほどの高値掴みをしなかったのでしょう。
来年度の大型案件の販売準備が始まっています。
例の如く、広告の大量投下によってエンドユーザーの目をくらまし、
なんとか売り逃げようという魂胆がみえみえのプロジェクトも多くあります。
私としては、エンドの皆さんはデベが考えているほど馬鹿ではないので、
来年の今頃はどこもかしこも販売不振で頭を抱えていると予想しています。
近畿圏では、今でもほとんどの大型物件は売れていません。
性懲りもない、とはこのことですね。
まあ、冷ややかに見守りましょう。
●お知らせします。
今週の金曜日（２１日）に販売される月刊誌の「日経マネー」に、
榊淳司のコラムが掲載されます。
みなさん、ぜひ買って読んでください。
●原稿のご依頼は、このブログのコメントからご連絡ください。
当方よりメールで返信差し上げます。
●「榊淳司の注目のマンション情報」首都圏版
まもなく第２弾を配信予定です。
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２，３日から最長で１週間ほどお時間をいただいています。
榊淳司



「売った者勝ち」という悪癖から脱却を！

このブログを始めた頃にはまだ部分的現象だった「値引き」や「価格改定」が、
今やどこでも見られる現象となりました。
コメントでいただく相談にも「元の定価が００００万円、０００万円の値引きで００００万円を提示されました」という感じのものが多くなっています。
何度も同じことを書かせていただいて恐縮なのですが、値引き幅や値引き率の問題ではありません。購入額が実勢の市場価格に対して適正なのか。中古になったときに、購入額より上がるのか、下がるのか、という視点で判断すべきです。
そもそも「元の定価が００００万円」というのは、恐ろしく無謀な価格設定であることが多いのです。
また、「年内限定です」とか「この場で判子を押してくれたら」、あるいは「今週の土曜まで」といって営業マンに迫られたら、それは「年明けはもっと値引き」「もうちょっと粘られればあと０００万円」「来週は新たな値引き案提示」だと思ってください。単なる営業トークです。
「他に検討されている方がいます」「今決めてもらえれば大丈夫です」「売れ行きは好調なので、値引きはほとんどありません」などというのも、頭から信用する必要はありません。フェイクであることがほとんどです。
様々なご相談をいただいていると、中には相手が素人だと思って無茶な販売をしているケースがよくあります。ローンが通らないといって住戸を変更させたり、インチキな返済例を示して契約をしたり・・・
この業界では、まだまだ「売った者が勝ち」という体質が残ってるのです。
会社が丸ごとそうだったりもします。あるデベは、うんと高い価格設定をして「ウチの物件は一流だから高くて当たり前なんです。みなさん、当社のブランドで買ってくださいます」「値引きはまずありませんから、心配無用です。それより、早く契約なさらないとご希望住戸がなくなります」とかいっておいて、売れなくなったら途中からなりふり構わず値引き。それでいて、その前に契約した方にはなんの説明もなし。要は、正直者が馬鹿を見させられているのです。そういう会社が、テレビのＣＭでバンバン企業広告をして、ブランドイメージを高め、エンドユーザーの目を眩ませているのがこの業界なのです。
それで、コンクリートや耐震強度の問題が発生したときには、事務的な説明だけで後はほっかむり。誠実とはとてもいいがたい企業体質です。
かといって、真面目にマンションを作って、一生懸命売っている会社もあります。業界全部が、そういう「売った者勝ち」体質に染まっていないところが、まだ救いでしょうか。
「榊淳司の注目のマンション情報」では、そういう企業が手がけたマンションや、値引き・価格改定などの情報を中心に配信していく予定です。
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金融危機で不景気だからこそ、マンションは「買い時」。

それにしても、今回の金融危機は摩訶不思議です。
サブプライムの純然たる損失額は３０兆円程度といわれているのに、
世界中の金融機関の損失を全部あわせると何百兆円にもなりそうです。
日本のＧＤＰが約５６０兆円。それを思えば、この額は・・・・・
そして、ドルはじゃかじゃか印刷されて市場に供給されているのに、
円はサッパリ。これでは円高になります。
日本も中国も、ドル建ての債権（主にアメリカ国債）をいっぱい持っているので、
建て前として「ドル防衛」の立場をとらざるを得ません。
ドル防衛と言えばかっこいいけれど、実際はさらにアメリカにカネを貸すこと。
つまり、際限なく発行されるアメリカ国債を買い増すこと。
このアメリカの借金地獄、どこかで清算しなければいけません。
とどのつまり、いつかはドルが暴落するのです。
円だって、政府の借金が９００兆円ほどあるから、磐石じゃあありません。
こちらも、未来のどこかで暴落するかもしれません。
何に対して？
その時の国際通貨・・・ドルではなく、ユーロかも知れないし・・・
まさか人民元！　だったら悪夢だけれど（笑）。
何がいいたいかというと、ドルや円は、どーも信用できん！　ということ。
だったら、ユーロを買えばいい？
いいえ、スペインやイギリスのバブルは、コレからが崩壊の本番！
危ういものです。
では、なにを買えばいいのか、何で資産をもてばいいのか、
という声が聞こえてきそうですね。
答えは、ずばり、マンションです。
いつから、とはっきり予測できませんが、近い将来、確実にインフレがやってきます。
日本もアメリカも中国も、政府の財政はインチキこの上ありません。
特にアメリカはドルを刷り過ぎ。日本も財政が破綻状態。
地方財政も無茶苦茶。中国なんて、これからがバブル崩壊の本番。
みんな、一生懸命取り繕っていますが、いつかどこかで清算しなければならない問題です。
一番、みんなの傷が浅くて済むのがインフレなのです。
日本の不動産は今後、全体的にはなだらかーに下落するでしょう。
人口が減っていくからです。
ただ、都市部、特に首都圏は反対に人口が増えます。
だから、住宅需要は横ばいが続くでしょう。
住宅の価値が全体的に急激に下落するとは考えにくいのです。
そこへインフレがやってくると・・・
不動産の表面的な価格は上がります。
ただ、住宅ローンの実質的な価値は低下します。
収入が増えて、返しやすくなるのです。
私たちの父親の世代がそうだったように。
思い出せば、彼らの住宅ローンは知らないうちに終わっていた。
金利も低下しました。思い切ってローンを組むのなら今、なのです。
ところが、今、マンションの供給に急ブレーキが掛かっています。
土地の値段が下がっても、また建築費がちょっとくらい下がっても、
景気がこんなに悪ければ、マンションは売れません。
だから、各社とも新規の仕入れはストップして、在庫整理に躍起。
来年は去年より半減した今年の、そのまた半減。
つまり、新築マンションの供給はかつての４分の１に減りそうです。
そのわずかな物件も、今より安くなるとは考えにくい。
安くなったとしたら、中味が薄れている。
そして、現在市場に出ているマンションは、
来年の３月までにあらかた売れてしまいそうです。
その次、今のような投売りで買える時期は当面来ないはずです。
だからこそ「今」なのです。
さて、「注目のマンション情報」の第２弾を計画中です。
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榊淳司



SP用の街宣車に乗って思ったこと

先日、街宣車に乗ってきました。
誤解があるといけないので、正式名称は「街頭宣伝車」。
マンションの広告を荷台に乗せて、ターゲットエリアを回るのです。
何でお前がそんなものに乗るのかって？

知り合いのSP（セールスプロモーション）屋さんと現地モデルルームで
打合せをしていたら、ちょうど休憩時間だったようで戻ってきたのです。
「これから1時間休憩だよ」
「へえ、もったいないなー」
「でも、仕方がない」
「ちょっと面白いから運転してもいい？」

普通免許で何とか運転できるサイズ。
「大丈夫。むかし4tダンプ運転していたから」
「それじゃあ、俺も乗るよ」
ということで、SP担当者と二人で面白半分にGO。

ちょっと郊外の中核エリアがターゲット地域。
駅前と幹線道路、時々住宅地もまわりました。
まあ、なんてことありませんね。
最初は物珍しがって振り返ってくれますが、
「なんだ、マンションか」という顔をされます。

「だいたいさー、平日の昼間に街宣車まわしたって意味ないんじゃないの」
なんて言いながら、次のSPを打合せ。
それでも、土曜と日曜にはそれなりに反応があるそうです。
だから、ついでに平日も、となったみたい。

マンションの広告は、少し前まで折込チラシが主体。
今は完全にインターネットです。
紙媒体がどんどん駆逐されつつあります。
その内、9対1くらいでネットになるでしょう。
ちょっと寂しいですね。

その知り合いのSP担当者は、そんな中で
あの手この手のプロモーションネタを提案しています。
街宣車もあればスーパーでのイベント。メロンパン等etc。
しかし、もとからの広告屋は生きにくい時代になりました。

マンションを探すポータルサイトもヤフーにスーモ、
最近はマンションDBというのも出てきましたね。
たくさんあると、消費者が迷うだけではないでしょうか。
この件は、いつかもっと掘り下げたいとは思います。

結局、街宣車も一日ウン万円という費用がかかります。
クライアントからすれば、1台走らせて
一日ひとりでも集客できればOK、という心づもりだそうです。
まあ、それも理解できなくはありません。

マンションの広告費って、いったいいくらか見当が付きますか？
おおまかに、1住戸に100万円は使っているはずです。
つまり、買ってくれる客をひとり連れてこられれば、
そこに100万円かけてもいい、ということ。
マンションの広告って、どんぶり勘定でしょ。

例えば500戸のマンションなら5億円の広告予算。
「1億でタレント使って、残り4億で・・・」
みたいなこともできるワケです。
私は、こういう仕組みはどこか間違っていると思います。

コーポラティブなら、1住戸20万円も募集費を掛けません。
というか、そんなに使えないのです。
だって、それは最終的に組合員（購入者）の
みなさんに出していただくお金ですから。

日本の分譲マンション業界は、もう少し消費者目線が必要ですね。
私も、これからこのブログでそのあたりをもっと
訴えていきたいと思います。



住宅ローン控除・・・果たしてどうなるか？？

住宅ローン控除の拡大を巡って、いろいろな思惑が交錯していますね。
でも、まだどうなるか分からない、というのが現実です。
みなさんの最大の関心事は、拡充された制度が
●いつ買った人に適用されるか？
ということだと思います。
今までの制度は「居住の用に供した年」、つまり実際に住んだ年の所得税から減税されていました。しかし、麻生総理の指示でまとめられる「過去最大」の制度は、
●今年買った人に適用されるのか？
●来年以降に買った人に適用されるのか？
実はまだ何もわかっていません。
1999年に拡充されたときは、さかのぼって適用されたそうです。
でも、今度はどうなるのか・・・・
実際、税調でまとめても、それが国会で可決されるかどうかも、分かりません。
野党が多数の参議院で、民主党が賛成するでしょうか？
否決されたとして45日ルールで衆議院に戻ってくる時には、
来年の確定申告が終わっているかもしれません。
それに、その法案が通る前に解散・総選挙になれば・・・・それどころではないですね。
政権を取った民主党が同じことをやる？？？
不動産業界はずっと自民党寄りでしたから、政権を取った民主党が
彼らを助けるようなローン控除の拡充をそのまま継承するとは考えにくいですね。
つまり、今のところ何も分からない、ということです。
では、どうすればよいのか？
前の記事でも書きましたように、引渡しを来年に延ばすことがベターです。
現行の制度は今年限りで終わりますが、国土交通省はもともと5年の延長を希望していました。
だから、来年はまったくなくなる、ということはないと思います。
●来年に延ばせた場合
もし新制度が今年の購入者にもさかのぼって適用されたとしても、
控除を適用されるのが1年遅れるだけで、トータルで受ける恩典は同じはずです。
新制度がなくても、今年程度の制度は残るはず（あくまでも予測）だから、
損はないはずです。
●延ばせなかった場合
もし、新制度の適用が来年分のみになった場合、
最大440万円（予測）余計に所得税を払うことになります。
それを考えれば、やっぱり延ばせるものなら延ばした方が得、といえます。
以上はあくまで榊の予測です。
ご判断はご自身の自己責任でお願いします。
●無料相談のお知らせ
引き続きマンション購入についてのご相談を承っています。
ご相談は「コメント」に書き込んでください。
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●「榊淳司の特選マンション情報」
まもなく首都圏版の第一号を出せる予定です。
配信したことはこのブログでご報告します。
ただし、配信した内容は公開しません。
あくまでも、個人的なお知らせとします。
メルマガでの同時配信も計画しています。
そちらの方も、またお知らせします。
●原稿依頼なども、コメントでお寄せください。こちらからご連絡させていただきます。
榊淳司