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「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

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「大阪府の大規模マンション」全21物件【2026年3月】

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｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

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「京都市」全44物件【2026年3月】

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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

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｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全8物件を分析 【2026年3月改訂版】 今のマンション市 […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2026年3月改訂版】 今のマン […]

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全8物件 【2026年3月改訂版】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の […]

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
大規模マンションのメリットは・・・

前回のブログ記事に対する、賛否両論のコメントをいただいています。
正確に言うと、おおざっぱに賛成３、反対１。
すでに大規模マンションに住んでおられる、あるいはもう契約してしまった方にとっては不愉快な内容であったかもしれません。もし、気を悪くされた方がおられればお詫びします。
さて、前回は大規模マンションのデメリットばかりをあげつらった観がありますが、
公平を期すために多少なりとも大規模ならではメリットも上げておきましょう。
規模が大きいと
●管理費・修繕積立金収入のスケールが大きくなる
　すると、予算の組み方の裁量の幅が広がります。ただし、黒字基調の場合ですが。
●敷地が広いので、後々に緑地を駐車場に変更できたりする
　ただし、これも管理総会で４分の３の賛成が必要です
●共用施設がたくさんある
　これはデメリットとしても取り上げました。ただ、新築で入居してから数年は入居者のニーズともある程度マッチしているので、それなりに楽しめます。ただ、その後が大問題ですが。
●駐車場台数が多く確保できる
　駐車料金月５００円から、とか、無料、なんていう大規模マンションもありますね。なぜかＨ社系に多いのですが（笑）。ただ、その分は修繕積立金に回っているだけですから、ご注意ください。
●コミュニティとしての交流がある
　そんなものいらん、という方も多いのですが・・住民同士でバーベキューをしたり、ゴルフコンペを開いたり、お料理教室をやってみたり・・・コレもメリットといえばメリットです。
まあ、無理に上げれば上記の様な内容です。共用施設については、使う人は使う、使わない人はまったく使わない、というのが現実ではないでしょうか。私が「あったほうがいい」と思う共用施設は、ゲストルームです。これは入居者の年齢層が変化してもニーズは絶え間なくあるはずです。ただ、これも使い人は使うし、使わない人は使いませんね。
ご注意いただきたいのは、今の大規模マンションの共用施設は、長年の「経験則」から生まれたものではないことです。Ｈ社あたりが「これがあれば売りやすい」という視点で考え出して、世間に広まったものが大半。２０年、３０年たっても使用頻度が高く、入居者に喜ばれているような共用施設は、平たく言えば集会室と駐車場、駐輪場といった基本的なモノ。スポーツジムやプール、温泉などは途中でなくなったり、ほったらかされているものが大半。そのあたり、冷静に判断すべきで、けっして「○○もあるから」という理由で購入を決めるべきではありません。マンション内で過ごす時間の９９％は自分の住戸の中ですから。



マンションの場合、大きいことはいいことではない！

マンション購入について、多くのご相談をいただいています。
その中で気付いたのですが、未だに規模の大きなマンションの方が、
小さなものよりも良い、と思われている方が多いということ。
規模が大きければ、共用施設がたくさんあります。
敷地内に公園があったりします。
スーパーやプールやフィットネスジムがある場合もあります。
それはそれは、あればあったでいいものです。
でも、よく考えて見てください。
それらはすべて各住戸の所有者が払う「管理費」で、維持・管理されているのです。
例えば、もっともありきたりな「キッズルーム」。
確かに、便利です。学齢前の子どもたちにとってはいい遊び場です。
でも、分譲から１０年もたつと、利用者が激減します。
入居者の平均年齢が３０代から４０代に上がるからです。
中には居住者の入れ替わりもあるので、利用者がゼロになることはないにしろ、
すべての所有者が専有持分割合に応じて支払っている管理費で維持していくには、
とても不公平な状態となります。
「じゃあ、キッズルームをゲスト用の宿泊室にしよう」
という提案が管理組合でなされたとします。
これは「共用部分の用途の変更」にあたります。
この提案を可決するため、現状の法制度では全所有者の持分の４分の３の賛成が必要です。
分譲から１０年。中には自分で住んでなくて、他人に貸している方もいるでしょう。
管理組合の活動など自分には関係ない、と思っている方もいます。
そういう方も含めて、全体の４分の３の賛成票を集めなければならないのです。
自民党が３００議席をとるよりも困難な票集め（笑）。
それはそれは、大変な労力が必要です。
キッズルームだったら、放っておいてもたいして維持費はかからないでしょう。
これが、スポーツジムだったら・・・プールだったら・・・シャトルバスだったら・・・
外部の業者と契約しているものはそれぞれ「撤退条項」が設定されているとは思いますが・・・
例えば、カラオケルームを備えたマンションがありますね。
どうみても、スペースが余ったから作ったとしか思えない施設です。
常に、新しい曲を入れておかないと利用する人がいなくなります。
それも管理費でやっていくのでしょうか？
マンションの中にあるから電話をかければ、
飲み物や食べ物を誰かが持ってきてくれるわけでもありません。
機械は３年もたてば旧式になります。管理費で更新？？？
そんなものがマンションの中にあって、みんなでお金を出し合って維持しているより、
近くに最新設備のカラオケボックスがあるほうがいくらか使い勝手がいいはずです。
もう一度いいます。
すべての共用施設は、各住戸の居住者の支払う管理費によって維持・管理されています。
その用途を変更するには著しく面倒くさい手続きが必要です。
そして、最終的には所有者の４分の３の賛成が必要です。
５０戸のマンションの４分の３は３８戸。
熱心な理事長さんがボランティアでがんばれば何とかなるでしょう。
５００戸なら３７６戸、１０００戸なら７５０戸です。さあ、どうしますか？
マンションは１００戸くらいがもっとも適切なサイズだといわれています。
住民のコミュニケーションが図れて、管理費の規模もそこそこ、という意味です。
４分の３の賛成をスムーズに集めるのも、この規模が限度でしょう。
大きいことは、けっしていいことではありません。
１０年、２０年、３０年・・・年月を経れば経るほど、大きいことはハンディとなります。
大型物件ばかり検討されている方も、ぜひそういう現実を直視してください。
引き続き、ご相談を承っています。
具体的なエリア、マンション名を上げていただけると、私の見解も伝えられます。
もちろん、最終的なご判断はご自身でなさってください。
いろいろ立て込んでいて、すぐというわけにはいきませんが、
概ね１週間以内にはお答えできるように努力しています。
もし「１週間以上たっても返事が来てないぞ」という方は、
恐れ入りますがもう一度コメントでお知らせいただけますか。
見逃していたりすることもあります。
あとで答えようと、ということで置いていったままになっているのかもしれません。
何分ボランティアで行なっているもので、ご容赦ください。
コメントは「管理者のみにー」をチェックして、メールアドレスをお知らせください。
そのアドレスにアドバイスをお送りいたします。名前・住所など個人情報は不要です。
また、お知らせいただいたメールアドレスには、
榊が厳選したマンション情報をお知らせすることもあります。（準備中、いつできるかは未定）
不要なら、その旨コメントしておいてください。
榊淳司



選挙もいいけれど、マンションの周辺制度も改革すべし！

このブログの９月２日、４日の記事で取り上げてきたＣＳクリエイトが飛びました。
予想されていたこととはいえ、やはり・・・といった感じです。
業界では、今日明日にでも再生法を申請しそうな企業名が囁かれています。
今、マンションを購入されようと思っている方々も、
売主企業の経営状態には十分に注意してください。
前記の９月２日の記事で取り上げたうち、
ジョイントはオリックスの救済で何とか首の皮一枚。
時価総額で下から２番目だったＣＳクリエイトは再生法申請。
その他の企業も・・・・・
一般の方々には余り関係ありませんが、
この不動産ミニバブルで急拡大した不動産ファンドの「パシフィック」という会社、
大幅な業績下方修正で株価が急落しています。
なんだか嫌な感じになっていますね。
こんなときに・・・・補正予算も組まずに・・・選挙ですか。
この国の政治家は、ほんとうにＫＹだらけですね。
民主党が勝ちそうですが、私は小沢さんのＫＹぶりがなんとも気にかかります。
１年ほど前ですか・・・意気揚々と自民党との連立案を持ち帰って、
党内で総スカン。辞める辞めないと、子どもみたいに駄々をこねたのは。
その小沢さんが総理になって、必要な景気対策が取れるのか？？？？
自民と民主、どちらが政権を取っても、一般ユーザーがマンションを買いやすくするためには
●住宅取得優遇税制の発展的復活
●建築確認申請の規制緩和
●金融緩和の継続
●低金利の継続
が必要です。特に住宅税制は住宅ローンの金利を全額所得から控除できるような大胆な緩和策をお願いしたい。
また、今の建築確認の複雑化は現場の混乱を招いただけ。国土交通省の完全な失敗。早急に簡素化すべきであり、さらに複雑化するのは改悪以外の何物でもない。
また、長期的為すべきことには
●事業者倒産に対する購入者のリスクヘッジ制度化
現在のように、事業主だけに長期間の瑕疵担保責任を負わせるのではなく、保証会社を絡めた制度を作る。つまり、事業主が倒産しても保証会社に瑕疵担保責任が継続されるようにする。
●マンション再建要件の緩和
再建できず、どんどん老朽化するマンションは社会問題となる。もっと建て替えの要件を緩和し、再建が住民にもデベロッパーにもＷＩＮになるｼｽﾃﾑを作る。
●マンション販売価格の透明化
今のように各住戸ごとの交渉で価格が決まっていると、個人の交渉力の差で損得が生まれる。例えば、完成前の販売では一切値引きを認めず、竣工後の値引き額等はある程度の時間をおいて誰にでも分かるようにするとか・・・透明性を高めるべきである。
●デザイン評価制度を作る
今のように、容積率いっぱいに、できるだけ安価に多くの住宅を作る、というＨ社のような事業方針では、決して人間的なマンションは生まれない。あまった空間にとってつけたような共用施設は、何年かたつうちにほとんど使われなくなって、管理組合のお荷物となる・・・そんなマンションではなく、住む人の目線で、何十年も心地よくすごせるための人間的な住まいを創るべき。現に、そういう方向で努力している企業もある。そういった事業を公的に評価し、多くに知らしめ、Ｈ社のように建築効率のみを優先するマンション作りに客観的な低評価を突きつけるべき。
きょうはちょっとお堅い話をしすぎました。
多くの方からマンション購入に関するご相談をいただいております。
新価格も新新価格も完全に崩壊し、旧価格の水準に戻りつつあります。
大幅な価格改定や、大胆な値引きを行なったマンションは
この週末に契約ラッシュになったようです。
そうでないところは、相変わらずの不振。
一般の購入希望者も、ここはしっかりと空気を読んで、住まいを選んでください。
ご相談はコメントでお願いします。
「管理者のみにー」をチェックして、メールアドレスをお知らせください。
そのアドレスにアドバイスをお送りいたします。
また、お知らせいただいたメールアドレスには、
榊が厳選したマンション情報をお知らせすることもあります。（準備中、いつできるかは未定）
不要なら、その旨コメントしておいてください。
榊淳司
PS. ＴＸ柏の葉キャンパスご検討のＹＤさん。メールアドレスをお知らせください。



不動産投資は、こんな時が「買い」

不動産業界は、かつてない土砂降りに見舞われてます。
どこも、ここも売り案件ばかりで、買い手が中々見つからない・・・
でも、こういう時こそ優良案件の仕込みチャンス。
お金を持っているところは、鵜の目鷹の目で掘り出し案件を狙っています。
それは業者さんの話でしょ・・・と思われる方も、ちょっと考えて見てください。
実は、こういう時こそ一般の方にとっては不動産投資のチャンスなのです。
「不動産なんてトンデモナイ！」と、みんなが思っているから、
一般人でも優良案件をゲットできる機会が増えます。
特に、３０００万円から１億、せいぜい２億くらいまでの
アパートやマンション、オフィスビルなどにすごい掘り出し物があったりします。
「どういうものが、掘り出し物なの？」
よくでる質問です。
答えはカンタン
●投資利回りが高い（最低でも１０％！）
●資産性が安定している（場所がいい。都心や駅に近い）
この２つが基本。あと、強いてあげるなら
●モノのよさ（設計デザイン、強度、設備など）
でしょうか。
最近では２０％近くで回る物件も出てきています。
お金があったら、私が買いたいくらいです！
でも・・一般の方には優良案件とそうでない案件を見分けるのが難しいものです。
すでに、いくつか不動産投資を経験なさっている方ならまだしも、
初めての方にとっては至難の技でしょうね。
大抵の方は、不動産の売買は一生に一度か二度。
それも、ほとんどが自分が住むための住宅でしょうから。
投資用のアパートやマンション、ビルは、
自宅を選ぶのとはまたちがった「眼」で見なければなりません。
信頼のできる友人や親戚、取引先などに、
そういう投資用の不動産を扱っている業者さんがいれば、
「これくらいの予算で探してよ」と頼んで見られればいいと思います。
五年後、十年後、きっと「あの時買って大正解だった」ということになります。
そうでない方は・・・興味をもって情報を集め、ご自身で勉強してください。
そして、友人・知人の不動産投資経験者に、よい業者さんを紹介してもらってください。
いい業者さんとの出会えるのと、そうでないのは、投資の成功率に大いに関わります。
「では、いい業者って、どういう業者？」
この答えもカンタン。
●彼らが売りたいもの押し付けるのではなく、こちらの条件に最もよくあう優良案件を探し出し、勧めてくれる業者。
これに尽きます。
さて、「ＴＸと北総公団線沿線を敬遠すべし」
と記載した前回の記事は多くの方の誤解を招いてしまいました。
ＴＸなら南流山以遠、北総公団線なら東松戸以遠は慎重に、と明確に標記すべきでした。
多くの方に誤解と混乱を招いたことをお詫びします。
みなさまのご相談をお受けしております。
コメントの「管理者のみ閲覧」で、メールを添付してご送付ください。
本業が忙しい時には、即座にというわけにはまいりませんが、
なるべくお答えするようにしております。
それから、講演等、顔が出る仕事のご依頼はお断りしていますが、
原稿のご依頼は可能な限りお受けしています。
こちらもコメントでメールアドレスを添付してお知らせください。
後ほど連絡させていただきます。
榊淳司



９月決算で値引き加速・・・狙うは人気の沿線

９月決算に間に合わせるため、値引きが激しくなってきました。
例えば、有楽さんの桜堤フェイシアが１７％の価格改定を行なったことで、
周辺の不振物件も次々に値引きラインを下げてきました。
まさに、市場原理が働いてきたのです。
デベロッパーは必死で在庫を圧縮しようとしています。
したがって、今後、激戦エリアのマンションは値引きの動きが
いっそう加速することが予想されます。
マンションを購入しようという方々にとっては、
ますますチャンス拡大。ただ、勝負は来年３月まで。
それまでに、今出ているよさげな物件は、あらかた掃けてしまうでしょう。
でも、残る物件は残ります。例えば、千葉ニュータウン物件。
ＴＸ沿線物件も残るでしょうね。
ブログに寄せられた相談に対しても申し上げていることですが、
北総公団線、ＴＸ線沿線でマンションを買うことは、大きなリスクを背負うことになります。
それぞれのご家族にとって、よほどの必然性がない限り、避けるべきでしょう。
それよりも、ＪＲ線や人気の私鉄の本線沿線で、
値ごろ感が出てきた物件を選ぶべきです。
その方が、将来に向けての「資産」となります。
売ったり、貸したりする時に有利です。
フェイシアは、駅からは遠いけれど、一応中央線沿線物件です。
深大寺レジデンスも、なんとか京王電鉄です。
しかし、習志野のユトリシアは私鉄本線でも京成電鉄です。
安いから、大きいから、共用施設があるから・・・という理由で選ぶべきではありません。
ましてや、人気タレントが広告に出ているから、という選択は最悪です。
たいていの場合、タレントはデメリットを覆い隠す目くらましです。
不動産は「動かざる資産」であることを忘れないでください。
タレントのキャラは、そのマンションとまったく関係ありません。
おおげさな共用施設は、１０年もたつと維持に手間隙とカネがかかる
「負」の資産となることがほとんどです。
そのマンションの持つ、「場所」と「モノ」がもつ元々の価値をしっかりと見極めてください。
もし、迷われているのなら、コメントでご相談ください。
できる限り、お答えしています。
何度も同じことを書きますが、ご相談の際にはメールアドレスをお知らせください。
本名や電話番号などの個人情報は不要です。
南船橋の物件をご相談のＪＫさん。
メールアドレスをお知らせいただいていないので、
アドバイスを送れません。
まだ、ご希望ならアドレスをお知らせください。
榊淳司