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「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

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｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

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「京都市」全44物件【2026年3月】

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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

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｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
SP用の街宣車に乗って思ったこと

先日、街宣車に乗ってきました。
誤解があるといけないので、正式名称は「街頭宣伝車」。
マンションの広告を荷台に乗せて、ターゲットエリアを回るのです。
何でお前がそんなものに乗るのかって？

知り合いのSP（セールスプロモーション）屋さんと現地モデルルームで
打合せをしていたら、ちょうど休憩時間だったようで戻ってきたのです。
「これから1時間休憩だよ」
「へえ、もったいないなー」
「でも、仕方がない」
「ちょっと面白いから運転してもいい？」

普通免許で何とか運転できるサイズ。
「大丈夫。むかし4tダンプ運転していたから」
「それじゃあ、俺も乗るよ」
ということで、SP担当者と二人で面白半分にGO。

ちょっと郊外の中核エリアがターゲット地域。
駅前と幹線道路、時々住宅地もまわりました。
まあ、なんてことありませんね。
最初は物珍しがって振り返ってくれますが、
「なんだ、マンションか」という顔をされます。

「だいたいさー、平日の昼間に街宣車まわしたって意味ないんじゃないの」
なんて言いながら、次のSPを打合せ。
それでも、土曜と日曜にはそれなりに反応があるそうです。
だから、ついでに平日も、となったみたい。

マンションの広告は、少し前まで折込チラシが主体。
今は完全にインターネットです。
紙媒体がどんどん駆逐されつつあります。
その内、9対1くらいでネットになるでしょう。
ちょっと寂しいですね。

その知り合いのSP担当者は、そんな中で
あの手この手のプロモーションネタを提案しています。
街宣車もあればスーパーでのイベント。メロンパン等etc。
しかし、もとからの広告屋は生きにくい時代になりました。

マンションを探すポータルサイトもヤフーにスーモ、
最近はマンションDBというのも出てきましたね。
たくさんあると、消費者が迷うだけではないでしょうか。
この件は、いつかもっと掘り下げたいとは思います。

結局、街宣車も一日ウン万円という費用がかかります。
クライアントからすれば、1台走らせて
一日ひとりでも集客できればOK、という心づもりだそうです。
まあ、それも理解できなくはありません。

マンションの広告費って、いったいいくらか見当が付きますか？
おおまかに、1住戸に100万円は使っているはずです。
つまり、買ってくれる客をひとり連れてこられれば、
そこに100万円かけてもいい、ということ。
マンションの広告って、どんぶり勘定でしょ。

例えば500戸のマンションなら5億円の広告予算。
「1億でタレント使って、残り4億で・・・」
みたいなこともできるワケです。
私は、こういう仕組みはどこか間違っていると思います。

コーポラティブなら、1住戸20万円も募集費を掛けません。
というか、そんなに使えないのです。
だって、それは最終的に組合員（購入者）の
みなさんに出していただくお金ですから。

日本の分譲マンション業界は、もう少し消費者目線が必要ですね。
私も、これからこのブログでそのあたりをもっと
訴えていきたいと思います。



住宅ローン控除・・・果たしてどうなるか？？

住宅ローン控除の拡大を巡って、いろいろな思惑が交錯していますね。
でも、まだどうなるか分からない、というのが現実です。
みなさんの最大の関心事は、拡充された制度が
●いつ買った人に適用されるか？
ということだと思います。
今までの制度は「居住の用に供した年」、つまり実際に住んだ年の所得税から減税されていました。しかし、麻生総理の指示でまとめられる「過去最大」の制度は、
●今年買った人に適用されるのか？
●来年以降に買った人に適用されるのか？
実はまだ何もわかっていません。
1999年に拡充されたときは、さかのぼって適用されたそうです。
でも、今度はどうなるのか・・・・
実際、税調でまとめても、それが国会で可決されるかどうかも、分かりません。
野党が多数の参議院で、民主党が賛成するでしょうか？
否決されたとして45日ルールで衆議院に戻ってくる時には、
来年の確定申告が終わっているかもしれません。
それに、その法案が通る前に解散・総選挙になれば・・・・それどころではないですね。
政権を取った民主党が同じことをやる？？？
不動産業界はずっと自民党寄りでしたから、政権を取った民主党が
彼らを助けるようなローン控除の拡充をそのまま継承するとは考えにくいですね。
つまり、今のところ何も分からない、ということです。
では、どうすればよいのか？
前の記事でも書きましたように、引渡しを来年に延ばすことがベターです。
現行の制度は今年限りで終わりますが、国土交通省はもともと5年の延長を希望していました。
だから、来年はまったくなくなる、ということはないと思います。
●来年に延ばせた場合
もし新制度が今年の購入者にもさかのぼって適用されたとしても、
控除を適用されるのが1年遅れるだけで、トータルで受ける恩典は同じはずです。
新制度がなくても、今年程度の制度は残るはず（あくまでも予測）だから、
損はないはずです。
●延ばせなかった場合
もし、新制度の適用が来年分のみになった場合、
最大440万円（予測）余計に所得税を払うことになります。
それを考えれば、やっぱり延ばせるものなら延ばした方が得、といえます。
以上はあくまで榊の予測です。
ご判断はご自身の自己責任でお願いします。
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配信したことはこのブログでご報告します。
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あくまでも、個人的なお知らせとします。
メルマガでの同時配信も計画しています。
そちらの方も、またお知らせします。
●原稿依頼なども、コメントでお寄せください。こちらからご連絡させていただきます。
榊淳司



住宅ローン減税を大幅拡充？

麻生総理が、住宅ローン減税の拡大を指示したそうです。
現行は最大１６０万円が、国土交通省の要望では６５０万円。
これは、マンション業界にはフォローの風です。
早くも、年内売り出しを年明けに延ばし、
フォローの風に期待している業者も現れ始めています。
もし、本当にその規模で拡充が行なわれれば、
かなり売れ行きを加速させることが予想されます。
業界としては、来年３月の決算をなんとかしのぐため、
ぜひ実現して欲しいと考えているでしょう。
では、これから住宅を購入しようとする方はどうすればよいか？
簡単に言えば、新制度が適用されるようになってから買えば、
最大で６５０万円の負担が軽減されます。
制度についての詳しい説明は、ここではいたしません。
ただ、購入者側にとってかなりおいしい制度です。
コレを使うと使わないとでは、ローン返済の最初の１０年で、
最大４９０万円の負担の差が生じます。
１年で約５０万円。月々だと約４万円。大きいでしょ？
ただ、これはローン返済の当初１０年間で、
残高がずっと５０００万円以上あった場合です。
４０００万円くらいのマンションを買って、
３５００万円程度のローンを組まれた場合は、
当初の１０年で３００万円弱ではないでしょうか。
年に約３０万円、月々だと約２万５千円。それでも侮れません。
では、この制度はいつから始まるのか・・・・
それはまだ不透明。税制調査会たらなにやかやの手続き、
そして国会の承認も必要なので、やっぱり適用は来年から。
すると、今年買った人には適用されません。
だったら、待った方がいい、ということになりますね。
適用は、現行の制度では「居住の用に供す」ベースですから、
来年３月竣工・入居のマンションだったら、
今年契約をしても大丈夫です。別に慌てる必要はありませんが。
すでに完成している物件で、現在交渉されている方は、
引渡し・引越しを来年まで延ばすべきでしょう。
わずか１，２ヶ月の差で、その後の負担が何百万も軽くなるわけです。
１２月に引渡しを受けられる予定の方も、
何とか来年に延ばしてもらうようにした方が安全です。
それと、ニュースを細かくチェックしましょう。
ないとは思いますが年内解散、選挙になると、
この話は当分お預けの公算が大。
そんなことにはなってほしくありません。
麻生さん、選挙はいいから、早く実現させてください！
さて、引き続きマンション購入についてのご相談を承っています。
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２，３日から最長で１週間ほどお時間をいただいています。
もし、マンション販売の営業マンに「即答」を求められても、
引き伸ばしてください。
「今お返事いただかないと、この値引きはできません」というのは
営業トークです。そんなので迷わされないでください。
ただ今、私が「これならいいかな」と思えるマンションをご紹介する
「榊淳司の注目のマンション情報」と名づけたメール配信を計画中です。
もし配信をご希望でない場合は、その旨コメントで入れて置いてください。
「榊淳司の注目のマンション情報」については、
メルマガの手続きを進めていたのですが、
メール配信ソフトでの配信に方針を変更して、ｼｽﾃﾑを構築中です。
ご要望が多いのに、お待たせをして申し訳ありません。
もう少しお待ちください。
せっかくご相談のコメントをお寄せいただいたのに、
メールアドレスが添付されていない、
または不完全でご回答をお送りできない方々がおられます。
●引越しできないママさん
●Ｃエリアでタワーをご検討の大和さん
メールアドレスをお知らせください。



狙った物件をじっくり攻める・・今がチャンスです。

雑誌で「不動産」や「マンション」の特集が頻繁に組まれていますね。
たいてい「暴落」「値崩れ」「値引き」等をテーマにしています。
われわれ業界内の人間も時々買って読みますが、
まあ、目新しい話は少ないですね。
たいていは数ヶ月くらい前に囁かれていたお話。
取材してから原稿をまとめて出版するまで、タイムラグがあるので仕方ないのでしょう。
それで、買い時はいつか、というエンドユーザーがもっとも知りたいこととなると
「もう少し先」という答えが多いようです。
この先、もっと下がるだろう、ということです。
このブログにいただくご相談でも、そういう内容が多いですね。
私は、ここで何度も書いていますが、
今から来年の3月までが絶好の買い時、だと思っています。
いつもの年なら、今頃は来年春に新規に売り出す大型マンションの準備で、
テンヤワンヤしているのですが・・・・今年はさっぱり。
つまり、来年はマンションの新規売出しがほとんどない、はずです。
デベロッパー各社は、在庫圧縮に目の色を変えています。
本来、内勤している部署の人間まで販売現場に狩り出してている会社もあります。
重役が直接販売センターに出向いて、現場で指揮を取っているケースもあります。
新規案件どころか、今あるものを何とか売りさばくので手一杯。
土地は値下がりして、値ごろ感は出ているけれど、
建築費は一向に下がらないから、売れる事業として組み立てられない状態です。
それで、在庫の整理は徐々に進んでいます。
値引きするので、少しずつではあるけれど、売れているのです。
デベの目標は、来年3月の決算です。
それまでに、１戸でも多く売りたい。
だから、採算割れの涙をのんで値引きをしている、というのが現実。
だから、買うなら今です。
３月を過ぎれば、在庫がかなり整理されているはずです。
価格はもっと下がっているかもしれません。
しかし、よりどりみどりで選べる状態ではないでしょう。
それでも、安いものが欲しい、という方は待ってもいいかもしれません。
ただ、不動産は動かざるもの、です。
ただ、安ければいい、とは思えません。
それぞれのご家族の暮らし方、住みたい場所、があると思います。
狙いを搾り、じっくりと交渉されることをお勧めしています。
交渉の進め方などで迷われた場合、ご相談を承っています。
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もし、マンション販売の営業マンに「即答」を求められても、
引き伸ばしてください。
「今お返事いただかないと、この値引きはできません」というのは
営業トークです。そんなので迷わされないでください。
ただ今企画中の「榊淳司の注目のマンション情報」の配信をご希望でない場合は、
その旨コメントで入れて置いてください。
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ただ今メルマガの手続きを進めています。
ご要望が多いのに、お待たせをして申し訳ありません。
何分、不慣れなもので少し手間取っています。
もう少しお待ちください。



それでも、超高層を選びますか？

本業が忙しく、ブログの更新が滞りがちになっています。
お待ちいただいている方々には、大変申し訳なく思います。
さて、世間は大変なことになっていますね。
サブプライム問題から始まった金融不安が、ここまで広がるとは予想できませんでした。
麻生さんはそれを理由に選挙を先延ばし・・・・
どうやら年内はなさそうな雰囲気ですね。
補正予算でも、減税でも、証券や住宅税制の改正でも、
景気回復のために打てる手は何でも打ってもらいたいところ。
選挙はきっと、創価学会の選挙マシーンがフル回転する
東京都議選と同日開票にもっていくハラではないでしょうか。
それくらいしか、与党で過半数というチャンスは残っていないと思いますが・・・
マンションの話に戻します。
前回と前々回、大規模マンションにはデメリットが多いことを書いたところ、
多数の反響をいただきました。
こんなこと、大手デベロッパーから講演料や原稿料をもらっている
御用評論家は絶対に書きません。というか、書けません。
この勢いを借りて、今日は超高層マンションについて書きましょう。
ちょっと前まで、超高層マンションは建てれば売れる、という状態でした。
何とかは高いところに上りたがる、といったら失礼かもしれませんね。
でも、ものめずらしさやステイタス感、高みから見下ろす優越感がいいのか、
いまでも人気が高いのが超高層マンション。
でも、超高層は本当にそんなに価値があるものなのか？
また、人間にとってふさわしい住まいのカタチなのか？
私は大いに疑問をもっています。
なぜそうなのか、理由をあげてみましょう。
●地震が心配
建物の耐震性ではありません。超高層の場合は、強度の確かなコンクリートと耐震性に強い工法・構造を採用しています。そして、たいていの場合、一流のゼネコンが施工します。
問題は、地震が起こったときのエレベーターです。大きな地震があると、電気がとまります。エレベーターも止まります。まず、「振動を感知した場合は最寄階に停止」という機能が本当にうまく作動するのか？　私は疑問を持っています。
次に、電力供給が再開しても、安全点検が済むまでは動かせません。都内にエレベーターは死ぬほどありますが、安全点検できる作業員は限られています。電気が来ても、すぐには動かないでしょう。多分、復旧までに何日もかかります。それまで、上層階に住んでいる方はどうなさるのですか？　階段で上り下りして通常の生活ができるのは、せいぜい５階、６階までです。
●上層階では窓があけられない
風が強すぎます。穏やかな日にはベランダにも出られますが、風が強い日は、ほぼ窓が開けられません。洗濯物も干せません。もちろん、布団も干せません。自然、エアコン無しでは暮らせなくなります。
●健康への影響
毎日毎日、何十メートルもの高度が変わると、気圧の差もあります。山登りなら、ゆっくりと体験する気圧差を、毎日何度も行き来します。「そんなこといったら航空機の乗務員は」という疑問もありますが、航空会社は入社時の適性検査でそういう気圧差の変化に耐えられる体質の人間をより分けて採用しています。すべての人が彼らと同じ適性があるとは考えない方がいいでしょう。
●子どもが外で遊ばなくなる
これはよく言われることですね。人間は陽の光を浴びることで成長し、健康を維持するのです。
●眺望が心を不安定にする
高層階からの眺めは素晴らしいものです。でも、同じ光景を毎日見ていると飽きます。時々、ホテルに泊まったりして「非日常」で素晴らしい眺望に出会うからこそ、価値があります。日常的にあんな眺望があっても、もてあますだけではないですか。むしろ、地面を足で歩く人間が見る光景としては不自然な眺めです。人によっては情緒不安につながる恐れがあるのではないでしょうか？　「自分は関係ない」という方は別にいいでしょう。でも、ご家族全員がそうですか？
アメリカでは、すでに超高層に住むことが決していいことだとは思われていません。致し方なく、というのなら別ですが、好んで住むような住居形態ではないのでは、と私は疑っています。
少し前、タワーマンションへのご相談があったときに、上記のようなことをお答えしましたところ、以下のようなご返信をいただきました。この方は、今も賃貸で超高層にお住まいのようです。勝手ながら、一部を抜粋・伏字にして紹介させていただきます。
「タワーマンションのデメリットはまさに私も感じておりまして、
地震のときは、平均して年間2回位は非常階段で2Ｘ階から
1階まで降りることがあります。ヘトヘトになります。
それと、朝の通勤時間帯はエレベーターを待って1階に降りるまでの時間が
とてもストレスを感じております。URだからなのかと勝手に解釈しておりますが。
一番、「健康」が気になりました。
○○○区から○○区に越してきてから、睡眠が浅いように感じております。
自転車で行動するようになりましたので、風邪は全くひかなくなりましたが、
反面、体が慢性的に疲れやすくなり、空気が悪いのかと感じることがあります。
タワーマンションの健康について、ネットで調べてみましたら、
海外では、規制までしているところがあるのには驚きました。
私も少し考え直そうかと感じております。」
いかがでしょう。それでも、超高層に住んでみたいと思われますか？
私はイヤです。
さて、いただいたご相談へのお答えがやや停滞しています。
申し訳ございません。
概ね、１週間以内にはお答えをしているつもりです。
「俺はまだもらっていない」という方は、恐れ入りますがもう一度いただけますでしょうか？
何分、手作業でアナログ的にやっていますので、見落としがあるかもしれません。
それから、再度ご質問をいただく場合も、こちらのコメントからください。
メールの受信よりも、こちらのコメントを優先している関係上、
お答えを怠ったり、見逃している場合があります。
ご相談の場合は、メールアドレスの添付をくれぐれもお忘れなく。
「管理者にだけ表示を許可する」にチェックしていただくと、他の人に読まれません。
本名も住所も不要です。
ただ今企画中の「榊淳司の特選マンション情報」の配信をご希望でない場合は、
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榊淳司