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• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
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• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 7日は不動産売却相談会
  2026/2/4 13:53 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報673号 千代田区からの2物件 を送信
  2026/1/31 14:13 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報672号 中野区からの2物件 を送信
  2026/1/30 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報671号 世田谷区からの5物件 を送信
  2026/1/29 14:00 コメント (0)

• ２０２６大波乱
  2026/1/28 14:19 コメント (0)

4年ほど前、新浦安で約4万4千㎡のまとまった土地の競争入札が行なわれました。
落札したのは、他ならぬ野村不動産。予想入札額の3倍以上の高値落札。
当時の建築費から換算しても、事業計画は坪200万円を軽く超えます。
その二年前に、その近辺で分譲・完売したマンションの坪単価が140万円前後。
高値買いで有名なHさんも「がんばって180万」というところだったのです。
「いくらなんでもそれは高すぎませんかい・・・」
というのが我々業界人の感想でした。
人気の高い新浦安といっても、駅から歩けないバス便。
当時、坪200万ちょいといえば、山手線沿線でも探せたくらいの高価格。
しかも、新浦安の場合は行政の縛りがあって、
100㎡以上の住戸を中心にせざるを得ません。
つまり、安くても5000万円台。平均で7000万を軽く超えます。
「これは間違いなく、このバブルの分水嶺になる」
我々は固唾を呑んで、この物件の行方を見守りました。
そして華々しいデビュー。
メインキャラクターは渡辺謙さんでした。
「えええ？？？？？」
あの、明るく楽しいリゾート的な街に、サムライイメージの渡辺謙さん？？？
しかも、広告のキャッチコピーは「凛区」。
びっくらこぎましたねー。
「熱海の矢沢永吉」と同じくらいのミスマッチ（笑）。
正直、「似合わねー」と思いました。
これは私の予想ですが、広告屋さんは別のキャラクターも用意していたのでしょうね。
それがどういうわけか、最終的には渡辺謙さんに。
そのまた１年位前、「東京タワーズ」というふざけた名前の物件が勝どきにできる時、
広告屋さんの当初のキャラクター提案では、ニューヨークイメージのビリージョエルだったのが、
蓋を開けてみたら仏教徒のリチャード・ギアになっていたなんて・・・・多分そのパターン。
おまけに、キャッチコピーが「凛区」ときました。
寒むー・・・というか、「凛」はそもそも「凜」の俗字。
ちゃんとした漢字じゃない上に、第一の意味は「こごえる」「寒々しい」。
こりゃ寒い・・・
提案、採用、両サイドの基本的国語力に？？？？
で、集客はどうかと思ったのですが、そこはメガトン級の予算で広告の大量投下。
大規模キャンペーンの甲斐あって、大量集客に成功！
ギトギトに設えた３つのモデルルームを備えた販売センターは、
連日押すな押すなの大盛況。
何千人集めたのか、何万人になったのか詳しくは存じません。
こういう場合、ほとんどが「ものめずらしや」の客ですから。
そんなことよりも
「それで売れたの？」というのが、最大の関心事。
アーバンネットだって、最盛期は黒子も含めて30人以上体制を組んだ模様。
結果・・・・・
竣工したのは去年の12月。で・・・・今日現在HP上で販売戸数20戸。
実際に、何戸残っているのかは諸説あって分かりません（笑）。
完成後半年。近所に野村の次の物件もでてきて・・・今では値引き販売のご様子。
キャッチコピーを裏切ることなく、やや「さむーい」結果。
つまり、このマンションバブルの指標物件と目された「プラウド新浦安」は、
その分水嶺を越えることができなかったのです。
榊淳司

最近、当ブログへのアクセスが増えています。
滑り出し当初は、ごくごくマイナーな世界に留まることを予想していましたが、
今では業界内で一定の注目を集めるようになりました。
まあ、一応は喜ばしいことです。
今日は、少し大きな話題を語りたいと思います。
マンションが売れないのは、価格が上がりすぎたことが最大の原因ですが、
日本全体の景気が悪化していることも忘れてはなりません。
その原因は・・・簡単にいえば、サブプライム問題と原油高です。
もっと分かりやすくいえば、アメリカのバブルが崩壊して、
かつて日本がバブル後に経験したような状態になっています。
その余波が日本に及び、不景気になっているわけです。
ただ、アメリカ政府はどこかの国とちがって、やることが早い。
続けざまに手を打って、なんとか経済破綻の不安を払拭しようとしています。
さて、日本・・・・
今の福田政権には景気対策の発想がまるでありません。
それどころか・・・消費税を上げようなどというとんでもないことが真剣に議論されています。
まさに言語道断です。
この前、消費税が３％から５％に上がったとき、
日本経済がどうなったか、もう忘れてしまったのでしょうか？
そんなことより、今は補正予算を組んで、早急な景気対策が必要です。
個人消費が伸びるように、減税を敢行すべきだと思います。
道路や橋をつくるバラマキ土木ではなく、インフラのメンテナンスとか、
ガソリン税の一時的凍結など、思い切った政策を行なうべきです。
「財源がない」
財務省の官僚はそういうでしょう。
その通り。あんたら官僚が天下り団体にばら撒くから財源がなくなるのです。
じゃあ、税金の無駄遣いをなくして、それを景気対策に？
今は、そんなケチなことを言っている場合ではありません。
あの小ずるい官僚連中と戦うには、5年10年という年月をかけ、
じっくりと腹を据えてかからなければなりません。
目下のところ、そんなことにかまけるより、目先の景気対策です。
じゃあ、どこから金をもってくるのか？
ズバリ、国債を発行するのです。それもじゃんじゃん発行します。
「財政が悪化する」
またしても、財務官僚はそういうでしょう。
ただでさえ、政府関連の借金は800兆円を超えています。
でも、気にすることはありません。政府には資産もあります。
企業でいうところの債務超過にはなっていません。
アメリカ政府は、52兆ドル（約5600兆円）もの借金を抱えているのです。
それでいて、年間で6000億ドル（64兆円）も支出が歳入を上回っています。
これは、日本の政府予算に匹敵する額なのですよ！
このお金、アメリカ国民がいずれ返さなければならない？
いいえ・・・
ここでみなさんに、とてもいいことをお教えしましょう。
こと、政府に限っては、借金は返さなくてもいいのです。
例えば、日本の場合。
財政法の5条で、日本銀行は政府の借金である国債を
「引き受け」てはならないことになっています。
ただし、実際に日本銀行は国債を大量に「保有」しています。
一般の銀行が「引き受け」た国債を、日銀が購入して「保有」しているのです。
とんだ茶番ですよね（笑）。そして、もっとおもしろいことには、
それは日本銀行の金庫に国債の束が大量に保管されているわけではありません。
日銀のコンピュータの帳簿に入力されている「データ」上に存在するだけなのです。
「そんなもの、忘れてしまえばいいじゃない」といわれれば、それだけのこと。
政府と日銀なんて、同じようなもの、です。
だって、財務省のOBが日銀を支配しているのですよ。
だから、政府にはお金が無尽蔵にあるのです。
それが管理通貨制度の弱点であり、利点でもあります。
その気になれば、5兆円や10兆円の景気対策なんか、へでもないはずです。
インフレになる？
その通りです。アメリカは、自分の国の経済を破綻させないために
ひたすら輪転機をまわしてドルを刷り、世界にばら撒いたのです。
それが原油高やサブプライムのバブルを生んだ投機マネーの大本なのです。
結果的に世界的なインフレを招きました。
日本だって、今は遠慮することはありません。同じことをやればいいのです。
景気が悪くなったあげくに物価が上がるスタグフレーションよりも、
景気も物価も上がり、住宅ローンの負担が軽くなるインフレの方がよいに決まっています。
福田さんは、どうしてこんなに簡単なロジックに気付かないのか。
それは財政均衡主義という教科書的な政策を金科玉条の如く唱えている、
チョー頭の硬い財務官僚のいうことばかり聞いているからです。
インフレになれば、物価も上がりますが、所得も増えます。
でも、土地はしばらく上がらないから売れそうな価格でマンションが分譲できます。
そして、作れば必ず売れます。だって、インフレなら住宅ローンを安心して組めますから。
簡単に書いたつもりですが、今日は大分長くなりました。
今度こそ、お約束の今回のマンションバブルの始まりと終わりについて書きます。
榊淳司

ゼファーの再生法申請から、休みが明けて初の株式市場。
今日目立ったのがアゼルの22.52%とジョイントの16.1%下落。
我々の間では、次がどこか、という話題でかまびすしい限り。
でも株式市場の出した結果は、ある程度投資家たちの視点を反映しているはずです。
さて・・・・ここではあえてどこがどうという「当てっこ」ゲームをしても仕方がないので、
未来への展望を語れればと思います。
マンション市場は、果たして復活するか・・・ということです。
目先にいい材料はありません。
建築費が坪100万円を軽く超えた今となっては、
一般ユーザーに手が届く坪単価150万円程度までのマンションを
市場に供給するのは至難の技になっています。
「土地がただでもできないよ」なんてつぶやくデベの担当者もいます。
それでも、せっせと土地を買っているデベもいます。
財閥系だけではなく、カタカナ系も約1社・・・
彼らは、次のいくつかの展開を予想しています。
１　建築費はいずれ下がる
２　インフレになって、エンドユーザーの購買力が追いつく
３　いい商品をつくれば売れる
４　いずれ市場が好転する
もしくは、
５　土地の値下がりは一時的現象。いずれ反転する。
６　自分たちのブランドなら、高くても売れる。
私としては、上記以外に考えられません。
一番可能性があるのが１。
建築費高騰の原因は資材の値上がりにあります。
その原因は中国等の建築ブームによる資材需要の沸騰。
これが北京五輪後に収束する、という見方。
また、すでに終わっているという見方もあります。
さあ、どうかな・・・というのが私の見解。そんなに急激に下がるとも思えません。
２は常識的に考えて無理。３は、まあやってみれば、という感じ。
４は・・・政府の政策次第だけれど、KYの福田さんではね。
５も薄い線ですね。６も・・・ちょっと過信しすぎじゃないかな。
じゃあ、二度と回復はしないのか？
私は、１と２の複合で可能だと思っています。
そのためには、政府の景気対策が欠かせません。
福田さんにも、小沢さんにも、この不景気(彼らはそう認識していない。遅い！)を
脱する処方箋をもっていません。
財政的にも汲々で、とてもそんな余裕がない、というのが本音らしい。
実は・・・そんなことはないのです。
お金はあるのです。
埋蔵金？
ちがいます。
ありますよ、お金なんていくらでも。
次回はそれについて書きましょうか？
榊淳司

先週かと思ったら、今週だったとは・・・・
これは恐ろしいことになりそうです。
他のデベロッパーへの信用不安の波及は避けられないでしょう。
来週あたり、あるいは今月末までに、
あと２，３・・いや４，５社飛んでも不思議はありません。
いよいよ、社会不安の第一歩です。
とりあえず、緊急コメント。
榊淳司

今、マンションの事業用地を買っているのは、財閥系、野村、それにHくらい・・・
建築費の高騰が事業自体を不可能にしています。
来年、どれくらいのマンションが首都圏で供給されるのか、まったく読めません。
近畿圏はもっと悲惨なことになりそうです。
このバブル、いったいどうして起こって、どのように崩壊したか。
おさらいも含めてもう一度書いておきましょう。
始まりは疑いようもなく外資のファンドマネーです。
8年くらい前でしょうか。日本の不動産が底値でした。
金利もほとんどゼロすれすれ。でも、国際的に見て円は弱くなかった。
外資ファンドは、日本国内で低利で資金調達して、
日本の底値の不動産を買い、それで高い事業収益を得て、
外貨に換えてもって帰る、というビジネスモデルを作りました。
いわゆるファンド。実際、外国から入ってきた流通性の総額は
それほどでもなかったはず。
日本の銀行も金余りで、じゃんじゃん融資残高を増やしていました。
これはバブル期と同じ現象です。
オフィスビルも、マンションも、ファンドが買うから飛ぶように売れました。
これに便乗するように国内のファンドが生まれました。
ダヴィンチやクリード、パシフィックといった連中。
同じようなに不動産を買い捲った。
最初は都心物件。ちょっと郊外。そして近畿、地方、その他・・・
当然、価格は上がります。じゃんじゃん上がります。
ここで、土地転がし屋がうじゃうじゃと現れました。
だって、昨日買った土地が、明日は2割り増しで売れるのです。
じゃかじゃか儲かりますね。儲かるから買う、また上がる、という循環です。
マンションデベロッパーも喜びました。
「ちょっとどうかな？」と思う物件を、丸ごとファンドが買ってくれるのです。
「新価格だ！」
土地が上がるから、マンションも上がる。
来年になったらもっと上がる、と考えたデベさんたちが売り惜しみをしたのが3年位前。
確かに、バブルの時は一般ピープルの所得も上がっていたから
マンションの値段が上がっても売れました。
でも、今回は違う。一般ピープルの所得・・・つまり普通のサラリーマンの給料は下がり気味。
売れるわけないですよね。
でもITバブルのなごりで、都心物件は売れた。
これでデベロッパーは完全勘違い。
郊外型のファミリーマンションも新価格で売れると考えた。
これが2年位前。その結果が今。惨憺たる状態でしょ？
一度上がった土地は、急激には下がりません。
おまけに、今は建築費の高騰でWパンチ。
前のバブル崩壊の時には、安くなった土地を仕入れて素早く事業化。
市場が下降気味なので、どんどん安く出して売り抜ける、
というビジネスモデルが成功しました。
10年以上前、盛んにクリオシリーズを分譲していたMW地所のパターンです。
ところが、今回は土地が下がっても建築費が倍以上になったので
この手が使えません。
つまり、中堅デベロッパーは、新たな事業もできず、
在庫も売れず、という手も脚も出ない状態。
福田政権はすべて他人事だから、この閉塞状態に理解ゼロ。
上場企業があと２，３社つぶれて、社会問題にならない限り
重い腰をあげないでしょう。
今日はちょっと長くなりました。
こんどこそ、今回のミニバブルの象徴的物件について書きましょう。
榊淳司