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榊 淳司オフィシャルブログ

「上がったものは、いつかは下がる」
これは、あらゆる「相場」の鉄則です。
未来永劫、上がり続けるなんてのはあり得ません。
もちろん、これはマンション市場にも言えること。

都心や城南、湾岸、武蔵小杉のマンション市場は
2013年以来、価格の高騰が続いています。
今現在も、上昇基調はしっかり確認できます。
そんなものがずっと続くはずもなく・・では、
これはいったいいつ終わるのか?
そして下落もしくは暴落が始まるのか?

私はかねがね「五輪閉幕後は下落基調に転ずる」と
申し上げてきました。しかしその五輪が開かれず。
代わりに新型コロナというのが世界を襲いました。
そんなこと、誰も予想できないことでした。
ハッキリ言って、予定が大いに狂っています。

2020年は、マンション市場にも追加バブルが発生。
その原因は真水で58兆円、事業規模で230兆円もの
過去に例をみないバラマキの景気対策が行われたから。
加えて、テレワーク需要による住宅購入の波も発生。
これがちょっとしたバブルにつながりました。

不動産市場というのは、お金が流れ込めば上がります。
2020年はイレギュラーに数十兆円規模でこの市場に
お金が入ってきた可能性がありますね。
しかし、それとて所詮は一時的な現象です。
いつかは終わることであることは確実。

その「いつバブルが終わって」「暴落が始まる」のか。
実のところ、今から見えている未来があります。
つまり、マンション市場が暴落する「ファクターX」は
しっかりと近未来にやってくるわけですよ。
これはゆるぎなくスケジュールに書き込まれています。

そのことについて、久々にnoteの記事に書いてみました。
すでに1回はここでご案内した通り。
結構多くの方が読んでくださっています。
有料です。300円です。ご興味のある方はこちらから。

ファクターX

そしてこのnote記事は、近日中にそっくりそのまま
私の有料メルマガで配信する予定です。
有料メルマガの読者さんは300円を払わず、
しばらくお待ちください。そのうちタダで読めます。

また、今月は資産価値レポート関連の配信が
少なったので、思い切った企画も検討中です。
有料メルマガは月額1,590円(税込)。
この記事の下の方から申し込めます。

↓ 本日の動画です

2021年2月20日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約5年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時:2月20日(土)13時~17時
開催場所:セトル 2階会議室
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(1月)には待ち時間が発生していません。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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コロナによって売上が激減した業種の中で
ちょっと意外なのは民間の中小以下の病院や
クリニックがあります。患者が激減です。
ジジババたちがコロナ感染を恐れて
近寄らなくなってしまったのですよ。
まあ、仕方ないといえば仕方がないことです。

クリニックによってはジジババたちの
社交場みたいになっていましたからね。
しかし、それが診療報酬の基盤になっていた
ところが多いのも確かなことです。

それで、そういうクリニックの経営者でもある
先生たちの収入も多分、激減しているはず。
なのに、主に開業医の団体である医師会は
コロナの不安を煽ってばかりですね。
ちょっと方向性がずれているような気がします。
まあ、それはいいとして。

ところで、全国的に開業医さんの収入が
減ったことによって、マンション業界の
あるカテゴリーに厳しい影響が出ています。
それは地方の新幹線駅前立地のタワマン。
そういった物件の主要な需要層は、
実のところ地元の開業医の先生たち。
彼らがセカンドハウスように買っていたのです。

先日、とある地方紙の記者さんから電話での
取材をお受けさせていただきました。
新幹線の駅ではないところですが、
誰もが知っている地方のある都市で、
そういった現象が起こっているのですよ。

コロナ騒動、まだまだ続きそうですね。
少なくとも今年いっぱいはやっていそうです。
その影響がジワジワと出てくると思いますよ。
去年は各種給付金で切り抜けた日本経済。
今年はコロナ不況が本格化するはずです。

不動産業界には、今のところ何の悲壮感もありません。
むしろ昨年の給付金やコロナ融資バブルの余韻で、
まだまだニコニコ顔の連中ばかりですね。
しかし、今年はバラマキがなさそうです。

そして、五輪の中止決定が秒読みに入った感じ。
うまく行っても2032年への延期でしょうか。
そうなれば、さらに先行きが暗くなります。
まあ、気分だけでも明るく行きたいものです。

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モリモリと成長していく新興国が既存の覇権国に挑戦、
という図式は世界史の中にたくさん出てきます。
古くはアテネに挑戦したスパルタですね。
ローマに挑戦したカルタゴもそうです。

珍しく新興国が勝った例はイギリスが対スペインの
覇権争いで見事に逆転勝利となりました。
そのあとでオランダにも勝ちますね。
そして19世紀にはそのイギリスがロシアと
「グレートゲーム」を繰り広げます。
それはまあ、イギリスの判定勝ちでしょうか。

20世紀に入るとドイツがイギリスに挑戦。
2度の大戦で戦いますが、逆転ならず。
しかし、戦後に経済面でイギリスを超えました。
同時期、太平洋では日本がアメリカに挑戦。
「どっちがかったの」なんてJDみたいな
ご質問をなさる方はいないと思います(笑)。

さて、21世紀に入ると完全に米中の争いに。
トランプ君がその図式をハッキリとさせました。
この戦い、どちらが勝つかは見えています。
それはもう、アメリカに決まっています。

しかし、中国は自分が負けるとは考えていません。
そのあたり、まだまだ自らを分かっていません。
そもそも、アメリカを相手にする対立構造は
避けるべきだったのに、それをしませんでした。
あの国のメンタルは不健康に歪んでいますね。

アメリカの大統領がバイデン君に代わりました。
今後、この米中対立の図式がどうなるのかが見もの。
就任式に台湾の代表が呼ばれていたことに
「オオッ」と思ったのは私だけではないはず。
バイデン君、パンダハガーのカラーを一掃するのに
やや前のめりになっているような気がします。

歴史は動きます。動いています。
こういう時代に生きていることを僥倖に思います。
ただ、私の命も予定ではあと16年半ほど。
その間に、中国の共産党体制がガラガラと崩れる様を
ぜひとも眺めてみたい気がしますね。

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2021/1/21 21:43 | ちょっと脱線 | Comments (1)

久しぶりにnote用の記事を書きました。
以下に無料部分を表示します。

新型コロナの感染が拡大することで、これまで一本調子で騰がってきたマンションの価格が下落に転じる、という2020年の前半に囁かれていた予測は今のところ見事に外れている。それどころか、一部地域では小幅ではあるが値上がり現象さえ見られる。これは一体どういうことなのか?

実のところ、その原因はハッキリとわかっている。それは大きく分けると2つある。

まず第一には、政府が行った未曾有の景気対策である。
2020年の春から夏にかけて、当時の安倍政権が景気対策のために組んだ2次にわたる補正予算は、実質的な支出で約58兆円。事業規模で230兆円というかつてない規模であった。国民ひとり一人に10万円、法人には最高200万円の持続化給付金が支給されたことは記憶に新しい。他にも様々な名目でお金がバラまかれた。
その結果、多くのマネーが株式市場や不動産市場に流れ込んだ。株価はバブル崩壊以来の高値を更新するに至っている。不動産市場にも、一部では値上がり現象が見られた。

次に、コロナ感染の広がりに対応して普及したテレワークだ。いうなれば、テレワークは住宅市場に「特需」をもたらした。
テレワークでは、自宅でパソコンに向き合って仕事を行うスタイルが基本となる。しかし、すべての人がスムーズにテレワークに移行できたわけではない。
都心へ通勤する多くの人にとって、住まいとは主に「寝に帰る」場所だった。ところがそこで一日中業務を行うには、何かと不都合が生じた。

例えば子育てファミリーでは、登園や登校をしなくなった子どもと一日中家の中で一緒に過ごすことになってしまった。小さな子どもがそばにいる住戸内で、何時間もテレワークをすることは事実上不可能である。ましてや会議や打ち合わせにも適さない。
ご夫婦ともにテレワークになった場合も、何かと不都合が生じる。
こういった事情で、家族ひとり一人の個室を確保しなければならなくなった人々は、たとえ土地が多少狭くても部屋数の多い都心の狭小戸建ての購入へと動いた。
あるいは、共用施設の充実した湾岸の中古タワマンを即決で購入していった。中古ならすぐに引っ越せて、共用施設でテレワークが行えるからだ。

その結果、湾岸の中古タワマンは在庫不足となって、若干ながら値上がり基調となった。
しかし、こういったテレワーク特需というものは、見方を変えると需要の先食いである。
「いつかはマイホームを買わなければならない」という人々に、購入を急がせた結果に過ぎないのだ。

さらに言えば、今後はコロナによって収入が激減した人々が、住宅ローンを払いきれなくなるケースが増えていく。そういった場合、一定の猶予期間が過ぎても収入状況が改善しなければ、担保となっている住宅を市場で売却してローンを精算することになる。
そういったケースは「任意売却」と呼ばれる。2021年は、この任意売却物件が中古マンション市場に数多く供給されることが予測される。
テレワーク特需が一巡した後に任意売却物件が市場に出てくればどうなるのか?
経済の法則通りであれば、需給関係が逆転してマンション価格は下落に転じることになる。
しかし、この需給の逆転は一気に起こるのではなく、徐々に見えてくるのではないか。なぜなら、各人の収入状況やローンの負担の重さはまちまちであって、一斉に任意売却へと流れるわけではなさそうだからだ。

つまり、2021年のマンション市場はなだらかな価格下落への第一段階となるのではなかろうか。
しかし、マンション市場はその先に確実な暴落期を迎える可能性がある。
なぜならこれまで約8年の間、全国規模で主に都心エリアのマンション価格を上昇させてきた「ファクターX」と呼ぶべき要素が、近い将来のある時期に確実に変化することが予測できるからである。
その「ファクターX」が変われば、マンション市場を確実に下落、さらには暴落へと導く強烈な原因となるはずだ。
では、以下に「ファクターX」について説明しよう。
ただし、この「ファクターX」は驚くようなものではない。誰しもが知っている事象であり、さらに誰しもが予測可能な未来図であることは、あらかじめ申し上げておく。

この後は有料部分です。
ご興味がおありの方は下記のリンクからアクセスしてください。
料金は300円に設定しています。全部で7000字弱のボリュームです。

マンション価格暴落のキッカケを作る「ファクターX」とは?

↓ 本日の動画です

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中国政府の発表によると、かの国の2020年の
経済成長率は2.3%だったとか。ホンマかいな?
といっても、本当のところは当の中国政府でさえ
ハッキリとは分からないはずですよ。
あの国では本当の数字を報告する習慣がありません。

李克強というナンバー2が地方政府のトップを
何人か集めて訓話した、という話がありました。
その要点は「本当のことを中央に報告しろ」。
つまり、それがなされていないから訓話したのです。

まあ、仮に2.3%だとすると大したものですよ。
やはりコロナを4月時点である程度克服したのでしょう。
5月ころにはもう普通に経済回していましたものね。
もっとも、表面的にそう見えているだけかもしれませんが。

最近の習近平君、ちょっと動きが変ですね。
昨年末に脳の手術をなさったということが、
まことしやかに伝えられたりしました。
また、年初の祝辞に「一帯一路」がありませんでした。
引っ込めたのでしょうかね。よーわからんけど。

ともかく、今年はアメリカの大統領が変わって、
米中関係がどうなっていくのかが注目されています。
言われている通り、トランプ君より融和的になる?
その可能性は十分にありそうですが、分かりません。

日本の企業で中国に足を突っ込んでいるところは、
引っこ抜くことを考えた方がよさそうですが、
それもそう簡単にはいかないようですね。
中国に進出している大企業は総じて地政学的な
感覚が鈍いように思えます。歴史を勉強すべきです。

中国という国家が基本的に邪悪であるという、
かなり平凡であるけど理解されていない真実と、
もっと真正面から向き合うべきではないでしょうか。
かの国は究極的に邪な目的を目指しています。

日本は全体としてもう少し現実を見ないといけません。
長らく平和が続いたせいで、かなりボケていますね。
そのくせ、周辺は邪悪で性悪な国々に囲まれています。
なぜ、そういう簡単な現実が見えないのでしょうね。

今の欠陥だらけの日本国憲法は、よほどのことが
ない限り改正することはできません。
北のジョンウン君がミサイルでも撃ち込んで
くれたら日本人も目が覚めますか。

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2021/1/18 22:13 | ちょっと脱線 | Comments (1)