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榊　淳司オフィシャルブログ
ニクソンショック52年、経済理論も瓦解中

たまにはマンションのお話でもしましょうか。
今、東京の都心ではマンション価格がバカ上がり。
2億3憶はあたりまえで、5億10憶も珍しくありません。
ハッキリ言って、キチガイだと思います。

35年ほど前にも、同じような情景を見た気がします。
そのあとどうなったかは、50代以上の方ならご存じ。
日本経済はそのおかげで30年以上の停滞を続けています。
まあ、あの時に比べると今はかなり「地域限定」ですね。
私は10年くらい前から「局地バブル」と言っています。

それがいかにキチガイであるのか。
10億円で150㎡くらいのマンションを購入します。
そんな人は、だいたい50代以上のお金持ちですよね。
その方が10億円で買って、住んで、10年経ちました。
ある日、その方はポックリと逝ってしまったとします。

その方は、そのマンションに対して1日27万円超の
費用を払ったということになります。
実はそれだけではありません。27万円超は
マンションの購入費用だけです。

分譲マンションには管理費や修繕積立金が発生します。
もちろん、固定資産税もありますね。
150㎡の空間を自分で掃除するのは大変。
人を雇ったり、業者に頼めば費用も発生します。

私は貧乏人なのでよく知りませんが、
1泊27万円の予算なら、かなり一流のホテルの
スイートルームに泊まれるのではないですか。
しかも、掃除をする必要がありません。

ウーバーイーツなんてケチなデリバリーを
頼まなくても、ホテルのルームサービスがあります。
飽きれば、別のスイートに移ることだってできます。
荷物はホテルの人が運んでくれるでしょう。

確かに、10億円で買ったマンションは10年後には
何億円か、あるいは10億円以上で売れるかもしれません。
しかし、それは生きていてこその財産価値ですね。
50代や60代の贅沢に親しむ富裕層は、あと何年生きますか？

今の東京都心のバカだかマンションとはそういうモノです。
つまり、合理的に考えればあり得ない価格になっています。
それでも、売れています。買う人がいるからです。
それがバブルというものです。そして、それが今。

少しだけこむずかしい話をしますね。
1971年にニクソンショックというのがありました。
アメリカが「金とドルの交換を停止する」と宣言したのです。
それまで、アメリカは金1オンスにつき35ドルで交換に
応じていました。そして各国通貨は固定レートで
アメリカドルと紐づいていました。日本円は1ドル＝360円。
これは「ブレトン・ウッズ体制」と呼ばれる世界の通貨制度。

ニクソンショック以後、世界の通貨はすべて
裏付けのないペーパーマネーになりました。
お金を増やすためには、印刷すればいいだけ。
今はさらに進化して、データを作ればいいだけ。
PCをピピっと操作するだけでドルも円も増えます。

人間は基本的に「楽をしたい」という業がある生き物。
「足りないものは増やせばいい」となって、
世界のペーパーマネーはどんどん増えました。
増える過程で、だいたいはバブルが発生します。

しかし、多くの人が「それはおかしいぞ」と思う時期が
あります。それがバブル崩壊時ですね。
でもまあ、基本的にはどんどんお金は増えていきました。
ニクソンショックまでは1オンス35ドルだった金の値段が
今や2000ドル近くになっています。ドルの価値は約60分の１に。

さて、リーマンショック以降、世界のペーパーマネーは激増。
特に日本の円は黒田総裁の10年間で約5倍に増えてしまいました。
当然、バブルが起こります。ところが、日本の経済は
この30年間成長を停めています。その理由は人口が増えないのと
目立ったイノベーションがなかったから。
お金が増えたのに、その行き場所がありませんでした。

それが日本の不動産市場に局地バブルをもたらしました。
しかし、そのカタチはかなり歪ですね。不動産の価格が上がったのは
ほぼ都心だけ。一部は湾岸などです。あとはグラデーション。
郊外のどうしようもない不動産は今でもゼロ円です。

なぜかといえば、都心では幻想が発生しても、地方はダメ。
1日27万円になるようなバカだかマンションを買う、
アタマの弱い富裕層は湧いて出てきますが、
「使えない」地方や郊外物件は売れません。

都心から地方に行くにしたがって、マンション価格は落ちます。
それは都心はイルージョンが支配しても、地方はダメだから。
準郊外までは、このイルージョン効果が及んでいます。
地方の郊外になると、まったく消滅します。
そのグラデーション濃淡の変化は、地方によって異なります。

で・・・このキチガイじみたバブルにも秋が来ていますね。
先日、アメリカの大都市郊外に住んでいる知人と親しく
話をする機会がありました。アメリカの不動産価格は、
まだ急激に下がっていませんね。でも、時間の問題かな。

中国や韓国も必死にバブル「崩壊」を防ごうとしています。
しかし、市場は政策よりも強いというのが経済原則。
「お金を増やしたらモノの価格が上がる」という
ケインズ理論は、黒田日銀の10年でその崩壊を証明しました。

この先、世界経済は「覚醒の時代」を迎えそうな予感。
つまり、ペーパーマネーの増減や金利の高低ではなく、
純粋の「需給の法則」が強力になる時代です。
1泊27万円の10億円マンションに合理的購入理由が
ないことに、市場が気づく時代です。

現に今、世界の金融政策はかなりふらついていますね。
特に日本‥10年間の黒田緩和がインフレ目標を未達成。
アメリカは金利を上げたのにインフレが収まりません。
ニクソンショック52年、そろそろ経済理論を
根本的に見直す時期に来ているんではないですか。

早稲田大学エクステンションセンター　榊淳司講師
いよいよ価格下落期を迎えるマンション市場を
見据えた賢い買い方と売り方
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2023年7月1日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約8年。
すでに十数物件、総額12.8億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：7月1日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(5月)は待ち時間は発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

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プーチンよ、君はまだまだ小物だ

私は20世紀の最悪の犯罪者は毛沢東だと思っています。
ナンバー2はスターリンですね。ヒトラーは3番目。
基準は、そいつの存在によって寿命を全うできなかった
であろう人の数。毛沢東は1億に迫る可能性があります。

また、毛沢東は朝鮮戦争に介入するときに、
自国民の3分の1くらいがアメリカの原爆の
犠牲になってしまうことを想定したそうです。
じっさい、国連軍を指揮したマッカーサーは、
今の中国の東北地区へ原爆投下を、当時の
アメリカ大統領であったトルーマンに進言します。

まあ、それはいいとして、21世紀に入っての
いちばんの悪党は間違いなくプーチンでしょうね。
2番目は習近平。なんと、正恩君が3番に入ります。
選定の基準は20世紀の場合と同じです。

もしかしたら、1位と2位はそのうち逆転しますね。
プーチン君は近い将来にプッチンされてしまいそう。
そうなると、彼のやらかしたボリュームはせんぜいが
２けた万人にとどまることになってしまうでしょう。

習近平はウイグルですでに2けた万人はクリアしたと想定。
そのほか、これから中国の主席を続ける限りにおいて
毎年一桁万人ずつ程度は積み上げていきそうな感じ。
これに対して正恩君は母数が2000万人弱。
ポテンシャルがちょっと低めではないでしょうか。

さて、プーチン君のダム破壊が大騒ぎになっていますね。
何ともバカなことをやるものです。トチ狂ったか。
私はこのニュースを聞いて、思い出しました。
以下、ウィキペディアの冒頭部分。

黄河決壊事件（こうがけっかいじけん）は、
日中戦争初期の1938年6月に、国民革命軍が日本軍の進撃を
食い止める目的で起こした焦土作戦である。
黄河を氾濫させ犠牲者は数十万人に達し、
農作物に与えた被害も住民を苦しめた。
事件当時は黄河決潰事件と表記された。
中国語では花園口決堤事件と呼ばれる。

この時、日本軍は中国人被災者たちの救援に勤しんだとか。
国民党軍は、自分たちが日本軍に連戦連敗したからといって
数十万人の同胞を犠牲にするとは噴飯もの。
ですので、20世紀の悪人4位は蒋介石です。

今回、プーチンのやらかしたことは、まったく同様。
ウクライナ軍の巻き返し進撃を必死で止めようとした‥
まさに破れかぶれの所業ですね。
だから、ウクライナの戦いはこの後そう長くは
続かないような気がしますけどね。

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サラリーマンは現代の宦官みたいなもの

最近、サラリーマンのグチを聞く機会が多いですね。
社会人の大半はサラリーマンです。だから、
彼らと接する機会は多いはずなのですが、
私のまわりでは少数派ですね。

出版社の編集者や新聞記者さんは基本サラリーマンです。
でも、彼らはちょっと特殊なサラリーマンであり、
私は取材を受ける立場です。だから、彼らから
直接グチを聞かされる場面はあまりありません。

何度もお酒を酌み交わすような仲になると、
社内の事情などを語ってくれる機会も増えますが。
しかし、日ごろ接するライターさんなどは、
ほとんどが基本がフリーランスみたいなもの。
あるいは「一応の所属」があるような感じ。

ガチのサラリーマンと話す機会はあまりありません。
だから、そこのところはそれなりに新鮮なはず・・
なのですが、実はそーでもないのですよ。
というのは、サラリーマンのグチというのは
ガッチリと類型化されています。

・上司への不満
・組織への不満
・部下への不満

この３つで全体の95％はカヴァーできるのではないですか。
だから、彼らのグチは登場人物が異なるだけで
どれもこれも構成やエピソードは、基本大同小異。
まとめれば100パターンくらいに類型化できそう。

今の日本人はサラリーマンであることが当たり前。
私のように社会人人生の大半をそうでなく過ごす
人間の方が、かなりの少数派ではないですか。
だから、私にグチを聞かせに来る大半のご仁も
「サラリーマンを辞める」という選択肢を持ってません。

私は、サラリーマンという生き方はある意味
消極的な選択肢ではないかと思っています。
つまり、自分の力で必要なお金を稼ぎだせるのなら
ああいうしょーもない生き方は選ばない方がいい、
といいうのが私の考えですね。

サラリーマンの最大のメリットは安定性です。
それ以上でも、それ以下でもないと思います。
組織に所属している、反奴隷的な存在です。
それに気づいた人は、サラリーマンを止めます。

中国の王朝において、皇帝の使者はたいていが宦官。
皇帝の使者なので、派遣先では下にも置かれません。
しかし、みな心の中では宦官を蔑んでいます。
サラリーマンが偉くなって会社組織を動かして
実績を出すと、まわりはチヤホヤしてくれましょう。
しかし、自由人から見るとしょせんはサラリーマン。
皇帝のお使いをした宦官と変わらぬ存在です。

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コロナで3年は延びたバブル崩壊

結局、植田新総裁は任期の５年間を平穏無事に
終わらせることを第一に考えているのでしょうね。
だから、よほどのことがない限り金利は上げません。
「よほどのこと」とは、インフレと円安の行きすぎ。

１ドルが１５０円を超えるようだといやいやながら
ＹＣＣあたりから手を付けるのではないですか。
政策金利を上げるのは、最後の最後の手段。
しかし、日本のインフレはどうやらこれからが本番。

コモデティの値上げは今年いっぱいどころか来年も
ジワジワと続くのではないでしょうかね。
なんせ、人件費が上がっていますから。
エネルギー価格が収まっても、インフレは継続。

つまり、植田総裁は今こそ金利を上げるべきなのに、
それを逃してしまう、ということになりそうです。
その結果、どうなるのか？　日本が安くなります。
そして、マンション価格がいつまでも上がり続けます。

ハッキリ言って、これは単なるバブルですからね。
それが潰れるのを先延ばしするのが、金融無策。
でも、バブルはいつかはじけます。今の中国みたく、
潰れた時の傷が大きくなってしまうだけです。

中国、当面は「失われた・・年」を続けるはずです。
習近平は３期目に入って、経済の分かるテクノクラートに
代えて、時代遅れのイデオローグたちを要職に起用。
彼らは命令さえ出せば、なんでもその通りになると
無邪気に考えている連中です。

例えば「不動産価格を下げるな」なんて、無茶な
命令を出しています。不動産会社に建築中のマンションを
キチンと建てて購入者に引き渡せ、と命令してます。
でも、お金のないデベロッパーは建築費が払えません。

しかし共産党の幹部たちは、そんなことお構いなし。
中国は１９７６年まで続いた文革の時代に戻ろうと
しているのです。ちょっと信じられませんが、それは真実。
まあ、中国の経済なんて勝手に衰退すればいいのですが。

日本のマンションバブルが弾けると、やや厄介。
例えば、ペアローンで湾岸タワマンを買ったような夫婦は
場合によっては地獄を見ることになりそうです。
そういう予備軍が、少なめに見積もって約10万戸分ほど。

日本全体から見れば大したことはないので、
彼らは切り捨てられるときには切り捨てられるでしょうね。
個人破産が年に数万件増えた程度では、政府としては
それこそ「蚊に刺された程度」の痛みしか感じません。

植田君がインフレや円安に追い込まれて利上げに走るか、
世界的な景気後退に日本も飲み込まれて不況になるか・・
それでもって、東京を中心とした局地バブルは終わります。
まあ、早ければ年内。遅くとも数年以内ですね。

これは2020年に開催が予定されていた東京五輪のあとに
起こるべきはずの現象でした。しかし、コロナがありました。
政府は真水で100兆円ものお金を市場にぶち込んだのです。
そのお金の何割かが不動産市場に吸い込まれました。
なぜって、100兆円も使ったのにＧＤＰはちっとも増えず。
不動産市場に溶け込んだなら、ＧＤＰは増えませんからね。

そんなワケで、日本はあとしばらくしたら、またぞろ
厄介な「バブル処理」を始めなければなりません。
今回は数年程度で終わらせてほしいのですが、
「経済」学者の植田君とボンボンの岸田君は、
どうやら揃いも揃って経済音痴みたいですぜ。

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2023年7月1日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
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そして、最善の売却プランをご提案します。
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開催日時：7月1日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
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プラウドシティ小竹向原の完売へは遠い道

やや地味な街での大規模な再開発。
元の団地が246戸だそうですから、約2倍になったのですね。

売主/野村不動産他 有楽町線 「小竹向原」駅 徒歩5分
全500戸（非分譲171戸含む）　　2024年02月完成予定 地上7-12階建

非分譲住戸が全体の3割強あることにご留意ください。
そんななかでこのマンションについてどう考えるべきか。
資産価値レポートの中でハッキリと示しました。

板橋区総集編
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1　プラウドシティ小竹向原　　
この再開発は成功するか
　　　　　　　　　
2　レ・ジェイド板橋本町　
マンションが売れにくい路線

3　シティハウス志村坂上
お買い物には便利な立地だけど・・

4　プラウド小竹向原　　
ちょっと駅から離れすぎでは
　　　　　　　　　　　　
5　シティタワーズ板橋大山 ノース/サウス　
商店街に忽然と2つのタワーが出現
　　　
6　プラネスーペリア成増
商店街に忽然と2つのタワーが出現

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