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榊 淳司オフィシャルブログ

今の景気がいいのか悪いのかといえば、
「ちょっといい」という感じでしょうかね。
何といっても倒産がなくて失業率が低いですから。
ですが、これはかなり人為的なものです。

政府がコロナ用の景気対策で倒産を力づくで
抑制しているからに他なりません。
逆にそれが日本経済全体のぜい肉を増やして、
中長期的な成長を阻害しているとも言えます。
ひとことでいうならば「ぬるま湯」ですね。

住宅ローンを正常に返済できなくなった人には
返済猶予の2年目への突入を認めています。
推定10万戸の任売や競売が先送りされました。
いずれ、中古市場にでてくる売却予備軍です。

オミクロン株はもしかして、新型コロナが
普通のインフルに変貌する最終工程かもしれません。
しかし、これまで大騒ぎしてきた手前、
「普通の風邪と同じ」とは言いだせませんね。
特に岸田君のような「サラリーマンタイプ」には。

それでしばらくは今の「不況対策」的な
バラマキが規模を縮小しながら続くのです。
これで悪くなるのは政府のバランスシートです。
でもまあ、これがどうにかなるでもなし。

考えてみれば、経済学というのは本当にインチキ。
黒田日銀総裁が壮大な実験を行った「リフレ」が
完全に失敗したことを実地で証明しました。
今は誰も「リフレ」なんて言わなくなっています。

今は日本政府がやっている実質「MMT」が
本当に大丈夫なのかが試されているような気がします。
今までの経験から言えば、これも完全に正しいとは
言えないはずなのですが、どこがどうなのかは不明。

何度も言うように、私は正式に経済学を学んだ経験なし。
なのに、それらしい原稿をメディアに書いて
フィーをもらっています。ええんかいな、ホンマに。
経済学部を卒業したり、院で修士を取った人に聞いても、
彼らが学んだことが世の役に立っているとは思えず。

超大手の新聞社の記者さんで、大学は経済学部という
ベテランさんが「大学で学んだことは今の仕事に
ちっとも役に立っていませんね」とゆーてました。
もちろん、一流大学のご出身です。そんなもんかい。

ということで、この先どーなるかはいくら
勉強しても「分からん」というのが実際でしょう。
未来を予測できるエコノミストなんてのも
ほとんどいないのではないですか。いたら大スター。
そんな人、実際のところ全然いないでしょ。

今年は中国バブルの崩壊がほぼ確実ですね。
その影響がどうなのかは、誰も分かりません。
そんなこと、本職のエコノミストさんたちは
怖くてとても突っ込んだことが言えませんね。
だから私みたいな中途半端な言論人が、
いいたいことをゆーことにしましょう。あはは。

本日の動画 ↓

2022年2月5日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約6年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時:2月5日(土)13時~17時
開催場所:セトル 2階会議室
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(12月)には待ち時間は発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
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私が事務所を借りている日本橋小網町と
いうところは、ビジネスホテルがたくさんあります。
事務所のあるマンションの隣からしてそういうホテル。
ちょっと近所を歩くと、小規模なホテルだらけ。

私は夜に帰宅する際、それらのホテルの窓の
明かりを数えることにしています。
どう贔屓目に見ても稼働率は20%未満ですね。
10%未満と思えるホテルもたくさん。

コロナが始まって約2年が経過しました。
まだ、出口が見えたとは言い切れませんね。
インバウンドがかつてのように無条件で
入国できるようになるまでには、
少なくとも2年、普通に考えて3年ですか。

さらに、この2年間の経験によって、
日本の会社から出張文化が消えてしまった感じ。
会議などを目的とする出張は、実のところ
必要がなかったことが分かってしまったのです。
まあ、コロナがもたらした数少ないメリット。
ホテル業界にとっては大いなる迷惑。

インバウンドがあと2年は戻らずに、
はたまた出張需要が以前の半分にも戻らねば、
日本のビジネスホテルはいつまでも赤字のまま。
そうでなくても、近畿圏は供給過剰でした。
さてさて、ビジネスホテルはどうなるのか?

ところで、コロナによって各国ともに金融緩和。
「金余り」は地球規模での現象になっています。
日本は比較的コロナによるダメージが少ない、
と海外からは見られていますね。数字がそうだから。
しかし、それは一面の真実に過ぎません。

倒産が減ったのは政府の様々な給付金や、
金融機関のユルユルの融資審査のせいです。
ビジネスホテルのように、どう考えたって
立ち行かなくなっている分野は少なくありません。

オフィスビルの賃料も今後とも緩やかに下落するはず。
ビジネス街の昼間人口はコロナ前にには戻りません。
サラリーマンがランチや夜の飲み会に落すお金も
コロナ前には戻らないはず。つまりは売上減。

それはすなわち、店舗のテナント料の値下がりを
招くことは必定でしょうね。当たり前のこと。
テナント料が下がれば、ビルの価値も下がります。
つまりは、オフィス街のビルの価格が下落。
夜の銀座の、あの街の不動産価格も下がります。

ただ、今はそういう現象が可視化されていません。
外国から入ってくるマネーが日本の不動産を買う、
と言った話があると、妙に目立っていますね。
しかし、不動産の資産価値は基本的に利用価値。
業界風の言い方をするのなら収益還元法です。

おバカな企業や低能なサラリーマンはテレワークを
嫌う傾向にありますが、大きな流れはできています。
合理的な会社や有能なビジネスマンはテレワークで
コロナ以前よりも効率的に利益を生み出せるのです。

今回の不動産市場の変化で、最後まで価格下落に
抵抗力を示すのはおそらくマンションでしょうね。
時代の変化はすでに始まっていますが、
大きな流れのいちばん下流にあるのが個人だから。
気が付いた時には、濁流に巻き込まれていますよ。

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世の中には「マンション好き」という人種がいます。
私のように住まいに「住むところ」という役割以上の
意味を見出さない人間には理解できない人々ですね。
彼らにとってマンションとは、言ってみれば
おしゃれな人のファッションのようなモノなのですよ。

私は身に付けるモノにも「纏うもの」以上の意味を
ほとんど見出していません。プラスアルファの何かが
あるとすれば、それは「見苦しくない」程度。
ただ、あるドイツ人は私のことを評して
「ホームレスの恰好をして地主のように歩いている」
なんて言ったとか。失礼な。私はきちんと
ユニクロで全身固めてますぜ。どこがホームレスやねん!

ところが、おしゃれに気を使う人はユニクロではなく
それなりのブランドや、高くなくてもデザインを重視。
彼らは年間に何着もお洋服を購入されます。
それが半ば彼らの楽しみになっているワケです。

これがマンション好きになると、たいして必要でも
ないのに何度も買い替えをなさいます。
彼らの購買行動を見ていると、かなり不思議ですね。
「なんでその買い替えをする必要があるのですか?」
と言いたくなるようなケースが多々あるのです。
まあ、ご本人がお好きなのでしょーがないですね。

2013年以来、東京のマンション価格は右肩上がりでした。
だから物件選定さえ間違えないと、
わらしべ長者のような買い替えが可能でした。
しかし、そろそろそんな時代も終わりそうですね。

日本という国はGDPがほとんど成長せず、
みなさんの年収も上がっていません。下がっています。
一人当たりのGDPもダラダラと右肩下がり状態。
なのに東京都心やその周縁のマンションの価格が
上がっているのは、ひとえに金融政策のおかげ。

金利を0%にしたので、住宅ローン金利は0.4%程度。
審査はユルユルで年収の8倍くらいまではOKです。
なぜなら、マネタリーベースは2013年以前の6倍以上。
これだけの金融緩和をやっても東京都心のマンションは
やっとこさ2倍です。周縁ではせいぜい1.5倍。
郊外なら1.2倍行っていればいいほうです。

つまり、日本という国の不動産需要は極めて脆弱です。
それが証拠に、日本の国土の9割以上の土地には
値段が付きません。だって、利用価値がほとんどないから。
そういった現実を目を向けず、都心のマンション価格
だけの動きを見てモノを言う人が多すぎませんか。

東京の都心だって今のあまりにも異常な金融緩和や、
世界的な実力不相応の株高が終了すれば、
一気に価格が崩壊することがあり得ますよ。
すでに中国のバブル経済は崩壊の第一段階です。

まあ、マンション好きにはそんな現実が見えません。
目の前の値上がりだけを見て「東京はまだ上がる」
なーんて本気で考えている人が多数派ですね。
経済というのは複雑に見えて案外単純です。
上がり過ぎたものはいつかは下がるのです。
経済全体がインフレにでもならない限りはね。
今年はそういうことが実感できるかもしれません。

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ロシアのウクライナ侵攻が近づいています。
多分、2週間から3週間以内でしょう。
最大限、北京五終了輪直後くらいまで。
よほどのことがない限り、そうなるでしょうね。

アメリカは多分、やいのやいのと文句を言うだけ。
経済制裁を発動しますが、たいして効果はなし。
ロシアはすでに2014年のクリミア併合によって、
西側からの経済制裁を受けているのです。
「今さらなんじゃい」という世界だと思います。

ウクライナは、あっという間にロシアのモノです。
そのことに対して疑問はありません。あとは、
それが世界にどのような影響をもたらすか、
ということを考える時期に来ています。

まず、エネルギー価格が高騰しそうです。
今でも原油価格は高いのですが、あっという間に
100ドルを超えてしまいそうな気がしますね。
ロシアはヨーロッパへの天然ガスの供給を
ストップする可能性もあります。
それはさらなるエネルギー価格の上昇を招きます。

世界は不安に駆られます。ロシアとアメリカが
全面対決に至るのではないか、と恐れるのです。
まあ、そういうことはないと思いますが。
中国が漁夫の利を得ようと、台湾支配下の
離島を攻略するかもしれません。その時、
バイデンがどう出るかが注目されます。

バイデンが何もしないと、世界から舐められます。
今でもアフガン撤退の失敗によってアメリカ国内の
評判は散々ですね。ウクライナや台湾で何もしなければ
それはすなわち「パクスアメリカーナの終焉」です。

ロシアや中国はやりたい放題になりそうです。
尖閣諸島だって、かなり危なくなるかもしれません。
しかし、これは最悪のシナリオです。
そうはならないことを願ってはいるのですが。

まあ、最悪にはならないとしても、
世界経済は一気にフリーズする可能性があります。
そこへ中国経済のバブル崩壊が加わったりすると、
2022年は大混乱の年になってしまいますよ。
ただでさえオミクロンが蔓延しているというのに。

ロシアのウクライナ侵攻は結果的に日本の
不動産局地バブルをストップさせる可能性もあります。
先行きが不安になると人々は高い買い物をしません。
手持ちの資産をなるべく現金に換えようとします。
それがとりあえず一番安心ですからね。

ウクライナ事変にせよ中国バブルの崩壊にせよ、
日本の不動産バブルが終わる原因にはなりそうです。
そうでなくても、世界的には金融引き締めの局面。
長らく続いた日本の異次元金融緩和は、
最大限で今年いっぱいの命ではないでしょうか。

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「カタチから入る」という言い方が30年くらい前に
流行ったような気がしますね。分かりやすいようで
分かりにくい人には分からない言い方です。
先日、ある飲み仲間が「形而上」というワードが
「分からないのです」とおっしゃったので、
説明したのですが、お分かりになったのかしら・・

「カタチ」のあるなしが「形而」ということです。
あれば「形而下」。ないと「形而上」。
カタチを超えたところの観念、みたいなのが形而上。
何かいいたとえ話はないかいな、と考えました。

私はここ3年ほど零細ユーチューバーをやっています。
そんな私を見て、「自分もやりたい」という人が
「どうしたらユーチューブになれるのか」みたいな
ことを私に尋ねられたことが何回かありました。

「どんな機材を買うべきですか」→形而下。
「どんな内容にすべきでしょうか」→形而上。
まあ、こういったことではないかと思います。
カタチからはいる人は、まず機材を揃えます。
形而上からはいる人は、中身を考えます。

マンション市場で考えましょうか。
都心では今も値上がりが続いています。
形而下の人は、ある物件が「何%価格が上がった」とか、
「抽選倍率が・・倍」になったということから入ります。

あるいは、「この街の将来人口は・・人」とか、
「・・という新交通システムを導入」、
「・・というスーパーがテナントに」みたいな
分かりやすいスペックから入ってきます。

形而上的に考える私の場合は、
「そもそもこの場所にマンションは必要か」とか
「このマンションの存在理由とは何なんだろう」
なんてことを考えながら物件を眺めています。
まあ、そんなことはあまり口にしませんが。
時々、文章にしてレポートや本を出したりはします。

今の市場が高いとか安いとか言う場合でも
形而下の人は過去の価格や外国のケースと比較します。
それらは全て実体につながる数字というカタチがあるので
比較しやすいからです。まあ、分かりやすいのですが

ただ形而上の視点からは幼稚な感じがしますね。
データというのは数字というカタチがありますが、
所詮はそのへんに散らばっているものであり、
求めるモノの本質ではありません。周辺の事象。

例えば、ロンドンやニューヨークや上海の
マンション価格は東京よりも高くて値上がりを継続中。
だから「東京は安い」という発想は極めて初歩的。
為替や購買力平価はもちろん、地域性や法体系と
いった様々な要素を無視して数字だけ見ています。

日本はこの30数年、GDPがほとんど成長していません。
その間、ドル円相場は一定レンジの範囲内でした。
ところがアメリカは経済成長を続け、株価も上昇。
そんなアメリカの不動産価格が上がるのは当たり前。

今の日本の不動産市場は局地バブルです。
2013年時点に比べて都心で2倍弱の値上がり。
しかし、黒田のオッサンが日銀総裁に就任して以来、
マネタリーベースは約6倍に膨張したのに、
都心ですらマンションは2倍になったかどうかのレベル。
つまり、東京のマンション市場はかなり脆弱です。

こういったことは、目の前の数字だけを見ていては
まったく気づかないし理解もできないでしょうね。
目の前の価格は形而下の事象ですが、マネタリーベース
というのは形而上の世界に近くなります。
なぜなら、その規模は我々の日常から離れて
単なる想像上の世界でしかありませんから。
実際には厳として存在しますが、誰も目にできません。

そういった意味では、経済学というのはある意味
形而上の世界でアレコレ想像をめぐらす学問。
ただ、数字という実体とつながる概念を用いるので、
そこのところは形而下の世界とつながっていますね。

ただ、私は経済学という学問は好きになれません。
そもそも、形而下の世界で役に立った経済学の
理論なんて数えるほどしかありません。
それも、完全に証明しきれたわけではありません。

不動産のジャーナル世界に生きていると、
時々経済学っぽいことを言って自説をもっともらしく
飾っているケースを見かけます。笑止千万。
私は「需要と供給の関係」以外のことは
ほとんどただの仮説の域を出ないと考えています。

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