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• 管理組合の「主」には要注意
  
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• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
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• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

• マンションの一生は人より長い
  
  2015/1/6 0:58 コメント (4)

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• 管理費・修繕積立金の総額は年収3年分
  
  2014/10/8 15:49 コメント (3)

• 大規模修繕なんて必要ない!?
  
  2014/10/6 15:40 コメント (3)

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  2014/9/1 14:32 コメント (2)

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  2013/9/27 14:31 コメント (0)

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  2013/6/19 16:57 コメント (0)

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• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
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• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
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• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

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  2011/4/4 9:27 コメント (1)

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  2011/4/2 13:42 コメント (1)

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  2011/3/28 18:35 コメント (0)

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  2011/3/9 18:52 コメント (0)

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  2011/3/4 15:09 コメント (0)

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  2011/2/25 18:02 コメント (0)

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  2024/10/20 13:40 コメント (0)

• 世界の片隅で「テキトー」に生きる
  2024/10/18 14:01 コメント (0)

• マンション業界異状なし
  2024/10/16 13:35 コメント (0)

• 湾岸タワマンからのエクソダスを
  2024/10/14 13:11 コメント (0)

• 台湾有事がペアローン組を不幸にする
  2024/10/12 18:45 コメント (0)

2024年10月

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27	28	29	30	31

昨日は早稲田大学ＥＣでの講義に行ってまいりました。
３０人超の受講生のみなさま、ありがとうございました。
今度、冬講座も予定されています。ぜひよろしく。
冬講座は１回に９０分、４回の予定です。
その内募集が始まるでしょう。また、案内します。

１８日の土曜日にはＢＳ１１の番組、インサイドアウト
に出演させていただきました。テレビ、半年ぶりうかな。
私、テレビに出るの、けっこう好きかもしれません。
あまり呼んでもらえませんけどね(笑)。呼んで！

元々、人前で喋るのは好きではありませんでした。
まあ、仕事が広告屋だったので、やってましたけど。
今はそれが仕事の一部になりました。苦手意識解消。
最近の本業はユーチューバーみたいなものなので、
毎日、カメラの前で好きなことをほざいています。

５０歳を超える頃に気づいたのですが、
私という人間は自分が考えている以上に他の人に
強い印象を与えているようなのです。
今はメディアに原稿を書いたり、ごくたまにテレビに
出たりします。だから誰かに「気にされる」というのは
ある程度仕方がないのかもしれません。

２７歳で独立して広告制作会社を作りました。
当時としてはかなり「若い」社長だったと思います。
いや、今から思えば他人の「嫉妬」はいっぱいでした。
思い返すと、思い当たるフシもいっぱいですよ。

私は私で「ふつつなかながら、一生懸命やります」
というスタンスでやっていたつもり。しかし、
それは「あいつ、若いのに調子に乗りやがって」
という風に見えたのでしょうね。その時には
あまり気づきませんでした。まあ、お人好し。

４６歳の時にリーマンショック。今のように、
世間に対して自分のヴィジョンを発信するような
ことを始めました。私は今でも「駆け出し」のつもり。
でも、世間は最早私のことをそうは見てくれませんね。
まあ、それはそれでいいのですが。

私は世間の片隅で「小さく生きているつもり」です。
なるべく、自己アピールをしないように心がけています。
ただ、時々私のことを異様に意識したご仁に出会います。
彼らは、あまり好ましい印象を残してくれません。

私のごとき人間など、所詮は生息地が「世間の片隅」。
なぜそれほどまでに気にかけていただけるのかが不思議。
普通にスルーされても、全然影響ないと思いますけどね。
そんなことを感じる、ここ数日でした。

本日の動画　↓

2025年1月18日(土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して約10年。
すでに十数物件、総額12.8億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：1月18日（土）13時～16時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から16時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(10月)は待ち時間が発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

---

やっと秋が来た感じですね。
私はここ数日、ややお忙しめな日常でした。
19日に早稲田大学ＥＣの講義があるのでレジュメづくり。
1日のうち1時間をそれに費やして3日＝3時間かかりました。
私、基本的に時間ケチです(笑)。

大切な日常の時間から、イレギュラーなことに
1時間を割くのは、なんか損した気がしなくもなし。
ただ、当日約4時間半で喋る内容なので、
3時間くらいを費やしてもやむなし‥ですか。

子どもの頃、京都の古本屋であった我が家には
京都大学の偉い先生方が何人も出入りしていました。
その先生方の一人が私の父親に
「1時間半の講義をするのに、3時間の準備がかかる」
とおっしゃったそうです。子どもだった私はビックリ。

何でも知ってそうな大先生は、学生への講義なんて
平気の平左でペラペラやってしまうのかと思ってました。
実際に、私が教壇に立つ段になると、よく分かります。
私はあんな偉い先生と違って、かなり不真面目です。
だから4時間半の講義用のレジュメは3時間で作成。
まあ、使いまわしの部分はありますけどね。

振り返れば、私の人生はずっとそんな感じです。
ある意味「テキトー」に済ませてきました。
小さいときから「お前は本気を出せばもっと出来る」
と言われ続けてきたような気がします。

でも、私は本能的に「本気を出す」のが嫌いなのです。
あるいは、その能力がないのかもしれません。
人生で「本気を出した」記憶がありませんね。
大学受験も就職活動も、その後の職業人生も。

まあ、何冊か本を書きましたが「ちょっと本気」は
あったような気がします。でも、基本はテキトー。
本を書いていると、「校正」というのがあります。
私は超テキトー。さっと読み返して「ハイ、ＯＫ」。
編集者から「今度はちゃんと校正してください」
なんて言われたこともありましたね。すみません。

ひょんなことでマンション関連の仕事をするように
なったのは24歳の時。今から38年前ですか。
マンションには何の興味もありませんでした。
でも、結局それがメシのタネになりました。
今でもほとんど興味はありませんが、
いろんなことを知ってしまった気がしますね(笑)。

ここ5，6年はユーチューバーみたいななことを
やっていますが、取り上げるネタの内マンション関連は
1割にもならないでしょう。大半は国際関係やその他。
毎日いろいろなニュースがあるのでネタが尽きず。

マンションのことも未だにやっていますが、
あの世界は実に底が浅い気がします。オタク向き？
私の思考はオタクの逆で、大局的、俯瞰的、普遍性重視。
さらに言えば、現実的で合理性が基本。オタクとは真逆。

若い時には森羅万象に関心がありましたが、今はテキトー。
残りの人生の時間も限られているので、本当に
知りたいことだけを追いかけるようにしています。
まあ、それもテキトーですけどね(笑)。

今日はこの後、ＢＳ１１の番組に呼ばれたので行ってきます。
生放送みたいですね。過去に1回だけ出たことがあります。
前から会いたかったご仁ともご一緒できるみたいで楽しみ。
まあ、テーマは「マンション・不動産」ですが。

早稲田大学エクステンションセンターで
10月にミニ講座を開きます。詳しくは下記を↓

曲がり角にある日本のマンション―
その選び方と住み方、売り方
簡単なようで奥深いマンションの世界を覗く

本日の動画　↓

2025年1月18日(土)榊淳司の不動産売却相談会

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そして、最善の売却プランをご提案します。
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会場はいつものところです。

開催日時：1月18日（土）13時～16時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から16時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
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年に数回、テレビ番組に出演します。コメンテーター。
あの世界、けっこう好きですね。楽しいし。
ただ、あまり呼んでもらえません。この顔ですし(笑)。
また、不動産やマンションはマイナーな話題です。

ただ、テレビに出ると意外な効果があったりします。
私のような昭和人間は、テレビに出ることは
「すごい」ことだという感覚があるようです。
私も、最初はそう思っていました。

メジャーな地上波の番組に出る前と後では、
私に対する態度をガラッと変える方もいたりして(笑)。
まあ、たまたま見てくれる、という僥倖に
恵まれた場合の話ですけどね。ビックリします。

不動産市場などで大きな動きでもあれば、
お呼びがかかる回数が増えるかもしれませんね。
今のところ、マンション市場も大した動きなし。
だから「年に数回」のペースは変わらず。

実は18日の夜に、とある番組のオンエアに出ます。
今どき、テレビ放送をご覧になっている方がどれくらい
いらっしゃるのか、よー分かりません。
しかし、呼んでいただけるのはありがたいこと。
私はほとんど見ませんね。少なくとも自分では。

独身独り暮らしの時代‥もう何十年も前ですが、
自分の部屋に帰ると必ずテレビを見ていました。
あの頃はネットもないので、テレビを見るか、
本を読むか、ゲームをするか、酒を飲むか。
酒は必ず飲んでいましたけど、ゲームの習慣はなし。

家族ができると、テレビを見る時間が大幅に減少。
まあ、もともとあまり好きではなかったのでしょうね。
だから見なくなったらそれでもぜんぜんＯＫです。
情報はネットで得るのが最近。特にニュースはね。

新聞を購読するのをやめたのが1年前。不自由なし。
ニュースはほぼすべてネットから得ています。
それで、毎日ユーチューブで動画配信。忙しい(笑)。
それも、全部無料で得られるニュースをネタにします。

ユーチューブを本格的に初めて約6年になります。
まったくのゼロから始めて、何もかもが手探り。
しかし、今ではごく日課の一部になってしまいました。
いや、さらに詳しくなりましたよ、韓国＆中国(笑)。

30－40代の頃、マンション広告を作る仕事をして
いましたが、かなり疲れる日常でした。
まあ、アホばかり。特に不動産業界の周辺は。
その時に比べれば、今はストレスフリーですね。
今でもマンション業界とその周辺はアホばかり。

今はそこにネット勢まで加わっていますね。
でも、レベルはほとんど変わっていません。低次元。
ただ、時にあの世界に戻って話をするのも悪くなし。
そういえば、今週末は早稲田大学で集中講義。
サボってなくて、レジュメを作らないと(笑)。

早稲田大学エクステンションセンターで
10月にミニ講座を開きます。詳しくは下記を↓

曲がり角にある日本のマンション―
その選び方と住み方、売り方
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2025年1月18日(土)榊淳司の不動産売却相談会

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開催日時：1月18日（土）13時～16時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から16時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
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ただし、順番におうかがいしますので、
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世の中、猛烈な勢いで人件費が上がっていますね。
そのベースは、何と言っても人手不足です。
この人手不足が、分譲マンションというものの
消費社会からの位置づけの変化をもたらすはずです。

カンタンに言ってしまえば、分譲マンションは
「ランニングコストが高い住形態」になるのです。
管理費や修繕積立金の合計が、平米単価1000円を
超える日はそう遠くではない気がします。
タワマンなら数年後ではないでしょうか。

私はもう、3年くらい前からそのことを言ってきました。
どうも悪いクセで「先の先」を読んでしまいます。
世の中「半歩先」あたりを見るのが最も実用的。
だから管理費関連のコスト上昇問題も、
ようやく世間が追いついてきた感じですね。

今はどのマンションも管理費や修繕積立金の
「値上げラッシュ」になってきています。
特に築十数年になった湾岸タワマンは酷そうな感じです。
その内、湾岸タワマンは「管理費が高い」という
イメージが定着してしまうのではないでしょうか。

有体に言ってしまえば、とっとと売りましょう‥です。
地震がきたり、台湾有事が起こったり、金利が上がると
もっとも価格が下がりやすいのが湾岸タワマンです。
そうでなくてもアホバカか見栄っ張りが住むところ、
というイメージが広がりつつあります。

15年前、こういうことを言っていたのは私だけでした。
しかし、今は私のことなんてみんな知りません。
世間の大きな流れとして「タワマンに住む人は・・」と
言うイメージが恐ろしくマイナスに変わりました。

今後、この流れが逆転するとは思えません。
なぜなら、湾岸タワマンには脆弱性があり過ぎます。
今はまだ、流通性があります。つまり、売れます。
徐々に需要は減退していますが、まだ何とかかんとか。

5年後、10年後は知りませんよ。
「湾岸」というイメージは「あんなとこ」になるかも。
思慮が浅くて、見栄っ張りや中国人が住む場所・・
みたいなイメージが定まってしまう可能性が大。

とっとと売りましょう。早く逃げましょう。
湾岸タワマンの資産価値は虚構性の高い幻想の産物です。
崩れ始めたら、それこそガラガラと行きそうです。
すでに、逃げ出し始めた人が大勢いるようです。

山の手エリアの某人気タワマンは、湾岸からの
買い替え需要が目立ちすぎるほど集まっているとか。
多分、湾岸のもつ「かっこ悪さ」に気づいた人々が、
いち早く逃亡を画しているのではないですか。

特に、駅から11分以上の物件はかなりデンジャラスです。
今はまだ市場が何とか持っています。しかし・・
崩れ始める兆候はチラホラと出てきています。
脆弱なのは「徒歩11分以上」。崩れると早い。

湾岸タワマンはブームで売れてきました。
つまり、かなり浮ついた需要に支えられたのです。
そのブームが終わってしまえば、多くの人が覚醒します。
その時には、かなり悲惨な現実が待っているでしょうね。

早稲田大学エクステンションセンターで
10月にミニ講座を開きます。詳しくは下記を↓

曲がり角にある日本のマンション―
その選び方と住み方、売り方
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2025年1月18日(土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して約10年。
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わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：1月18日（土）13時～16時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から16時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(10月)は待ち時間が発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

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購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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東京23区のマンション価格、高騰が止まりませんね。
端っこの方でも、ちょっといい物件は1億円超。
普通に考えて、普通の人は買えません。
35年ローンを組むには最低で年収1500万円。
安全を考えるなら、年収は2000万円以上。
そんな人、上位2％もいませんから。

それでも、そこそこ売れているから不思議。
特に、山手線から数駅程度のところまでは、
わりあい順調に売れます。山手線内はもちろん
もっとスムーズに売れてしまいますね。

普通の人が買っているのなら、それは多分
ペアローンを使っています。夫婦二人で返済。
これって、超キケンな買い方です。
絶対にお勧めしません。その一番の理由は離婚。

世の中、3組に1組は離婚するのです。
まわりに離婚経験者を見つけるのはカンタンでしょ。
私の飲み仲間のオッサンの一人も数年前に離婚。
そのご仁、離婚によってすっかり壊れてしまいました。
お堅いお勤め先まで退職しそうな感じです。

彼はたまさかペアローンでもシングルローンでも
マンションを購入していませんでした。
それでも、彼の壊れ方はちょっと大変そうですね。
最初は子どもと会えなくなるのが辛そうでした。
今は子どもも成長して、回数を減らしたみたい。

「子どもに会いたい」離婚オヤジたちは
見ていると哀愁を誘いますね。相手が親元に
帰ってしまっていると、わざわざ別の場所で
ゆっくり会うために豪華旅行を手配したり・・
そんなことをしてまで、なーんて思います。

まあ、子どものことはいいにしても、
困るのはマンションの始末ですね。
今はいいですよ。ほぼ買値以上で売れるはずです。
しかし、それもいつまで続くか分かりません。

例えば、台湾海峡でドンパチが始まったら
日経平均は連日数千円ずつ下がっていくはずです。
なんせ、海路の安全が確保されませんからね。
中国に対する経済制裁にも参加せざるを得ません。
これは日本経済を強烈に悪化させます。
おそらく、マイナス２から３％の成長が
3年程度は続くことを覚悟すべきです。

当然、不動産価格も大幅に下落するでしょう。
マンション価格は2013年時点に向かって
勢いよく下がっていくはずです。
港区物件なら7割安、湾岸タワマンも半額？
もっと下がっても不思議ではありません。
半額以下でもある意味適正水準ですから。

そんな風になったら、ペアローン組はどうなるのか？
離婚せずに頑張ってローンを返し続けているのなら
まあ何とか表面的には平穏。しかし、離婚だと・・
悲惨なことになりますね。1億円で購入した
マンションが5千万円でしか売れないと、さあ大変。

借金をチャラにするには個人破産するしかなくなります。
離婚した上に個人破産なんて、人生ガタガタでしょ。
だから、ペアローンなんて組んじゃダメ。
あれは失敗確率が33％強のギャンブルみたいなもの。

台湾有事なんて起こらないよ‥と考えるのは甘い。
習近平は本気でやりたがっています。また、
やらかす理由はいくつもあります。
来年か再来年の5月前後がいちばんキケン。
まあ、ないに越したことはありませんけどね。

早稲田大学エクステンションセンターで
10月にミニ講座を開きます。詳しくは下記を↓

曲がり角にある日本のマンション―
その選び方と住み方、売り方
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不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：1月18日（土）13時～16時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から16時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(10月)は待ち時間が発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

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