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榊 淳司オフィシャルブログ

新築マンション市場がすっかり静かですね。
市場には買っていい物件なんて一つもありません、状態(笑)。
それでも買っている人はいます。探す人もいます。
また、これから売り出される物件もあります。

ただ、新築マンションはこぞって売れていませんね。
こうまで売れないのって、1998年頃の再来ですね。
あの頃は毎年、マンションの値段が下がっていました。
「いつまでズルズル下がるんやろ」という感じでした。
上がる要素が何も見いだせない状態でしたね。

不況感はたっぷりと市場に満ち満ちていました。
大きな銀行がバタバタと倒産。
ああいう時代がまた来ないとは限りません。
まあ、まったくあれをトレースするとは思えませんが。

マンション市場というのはあの頃以来、
金融政策と密接に連動するようになりました。
分かりやすく言えば、金融が緩むとマンション市場が活性化。
引き締まると売れなくなって価格が低下、という図式。

そう考えると、今後はしばらく緩んだまんまです。
金融政策的にマンション市場が下落することはなさそう。
私は、今後市場が動くのはやはり需給面ではないかと
考えています。つまり、金融からの脱却。

リーマンショック以後、東京都心のマンションは
はっきりと金融商品化しました。すなわち、
値上がり狙いとインカム期待の投資対象となったのです。
ここには史上最低の金利水準という環境が、
背景にガッチリと控えていました。

しかし、値段が上がり過ぎたことで、そのどちらに
ついても魅力がすっかり薄れています。
また、マンションには維持管理コストがかかります。
近年はタワーマンションの弱点も炙り出されました。

東京都心のマンションは今や投資用としては
かなり不安定な存在になりつつあります。
4,5年前はものすごい勢いで買っていた
台湾その他の中華系の外国人たちも、
最近ではすっかりおとなしくなっています。
むしろ、売りに回っていますね。

従来から申し上げている通り2018年からこっちは
マンションの「売り時」でした。まあ、勢いよく
売れていたわけではありません。コツコツと・・
なんとか売れていた、というのが正直なところ。

不動産の市況というものは、かなり景気に左右されます。
今年に入って、各種指標はジワジワと悪化しています。
年が明けるころには、それが鮮明となるはず。
もちろん、消費税の増税も影響するでしょう。

2020年の初頭は、完成在庫となった新築マンションの
一掃セールが始まりそうな気がします。
実は相当溜まっています。特に郊外の大規模。
「決算までに片付けろ!」という号令がかかるでしょう。

それが終わると、日本はいよいよ五輪ムード。
しかし企業の20年3月期決算が発表され始めます。
減収減益のオンパレードではないでしょうか。
まあ、大企業は倒産を心配するほどではないでしょうが。

ただ、来年の春先は中規模の倒産はいくつか出るでしょうね。
来年の5月あたりは、中古マンションが可視的に
値下がりしそうな気がしますよ。
「五輪まで」という心理が働くでしょうから。

そのあとは・・・・よう分りません。
「五輪後の日本」ですよ。祭りの後の虚無感。
中国の景気が立ち直っていればいいのですが、
私はあまり期待していません。むしろ中国では産業の
空洞化が始まっていそうな気がしますね。

アメリカは来年、大統領選挙です。
再選しかアタマにないトランプ君は何をやるのか?
もしかしたら、対中政策を硬化させる可能性もあります。
その場合は中国の景気がさらに悪くなります。

いずれにせよ、もう中華方面からの爆買いは期待薄。
国内の需要もかなり弱弱しいと思います。
であるにもかかわらず、国内のマンション市場は
新築が停滞感満点、中古は大量の売り物件・・・
その需給を考えるとかなりの下落要因ですよ。

今でも需給を見れば圧倒的に供給過剰。
眼の色を変えてマンションを探している人なんていません。
「いい物件があれば」みたいな探し方。
腹の底には値上がり期待が沈んでいたりします。

こういう弱い需要は市場環境が悪化すれば
あっという間に雲散霧消。あれ、どこいったの?となります。
その後は、長い長い精算期になるでしょうね。
また、日本の景気は「失われた・・」になるかも。

日本がかつて「失われた20年」に苦しんだのは
不良債権の処理をぐずぐずやったからに他なりません。
1998年のアジア通貨危機の時には、韓国は
一気に不良資産を切りました。財閥も倒産。
だから立ち直るのも早かった。

今回の局地バブルは、不動産価格が下落すると
相当の不良債権が発生します。それに対して
どのような政策を取るかでその後の方向性が決まります。
大量の倒産や自己破産を許容しても短期で終わらせるか、
だらだらと何十年も不況に耐えるのか。

ダラダラやれば氷河期世代の子どもたちがまた
新氷河期を味わうことになりそうではないですか。
歴史は繰り返します。一度目は悲劇として。
二度めは喜劇として。さて、どうなるか。

早稲田大学エクステンションセンター

秋の講座があります。よろしければご参加を。テーマは
マンションの選び方、買い方、住み方、売り方
新築、中古、タワマン、投資、カテゴリー別マンション選びのコツ
曜日 土曜日
時間 13:00~16:30 ※途中休憩をはさみます。
日程 全2回 ・10月19日と11月16日
受講料 ¥13,662(ビジター)

2019年10月26日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額5億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時:10月26日(土)13時~17時
開催場所:セトル 2階会議室
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
多少の待ち時間が発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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「改札まで30分の行列」報道以来、マイナスイメージが強まった武蔵小杉。
問題は解決したわけではありません。むしろ蓄積中。

売主/三井不動産レジデンシャル他 東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
全519戸(事業協力者戸数54戸含) 2020年12月入居予定 
地上39階 地下2階建

しかし「コスギサードアヴェニューザ・レジデンス」のネーミング・・・
どうやら販売価格は文京区の山手線内並。このマンションにその価値があるのか?
今後の武蔵小杉がどうなるかも含めて、レポートでは鋭く切り込みました。

武蔵小杉・日吉
価格 3,290

1 ヴィークコート新川崎
2 プラウドシティ日吉         
3 クリオ ラベルヴィ武蔵小杉カルム
4 エクセレントシティ日吉本町ガーデン
5 ジェイグラン元住吉
6 ジェイグランディア日吉
7 コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス
8 プレシス元住吉プロスタイル  
9 オーベル新川崎ガーデンズ

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計画戸数は1320戸。これだけがここで供給されるのです。
何とも供給過剰感が高まってきたではありませんか。

売主/野村不動産他 東急東横線 「日吉」駅 徒歩9分
全362戸(総計画戸数約1,320戸予定) 2019年12月完成予定 地上20階建

プラウドシティ日吉はここしばらく、野村不動産の看板事業ですね。
価格が出てきたようですが、どうやら高値挑戦の気配。
このままではスムーズに販売が進むとも思えない物件。
このマンションをどう評価すべきか、資産価値をレポートでまとめました。

武蔵小杉・日吉
価格 3,290

1 ヴィークコート新川崎
2 プラウドシティ日吉         
3 クリオ ラベルヴィ武蔵小杉カルム
4 エクセレントシティ日吉本町ガーデン
5 ジェイグラン元住吉
6 ジェイグランディア日吉
7 コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス
8 プレシス元住吉プロスタイル  
9 オーベル新川崎ガーデンズ

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ここは下町ロケットのロケ地だとか。多摩川河畔。
周辺の環境は悪くないし、計画もそれなり。

売主/三菱地所レジデンス他  東急多摩川線「矢口渡」駅(駅舎)より 徒歩12分
全378戸  2020年11月完成予定 地上14階建

売主は三菱、三井、野村と大手3社がそろい踏み。
でも施工はお約束の長谷工コーポレーション。
一見よさそうに見えるのだが・・・このマンションの
資産価値が危うい点もレポートではしっかり指摘。

大田区総集編
価格 4,290

1 イニシア大森町N’sスクエア     
2 アールブラン鵜の木         
3 ブランシエラ大田多摩川    
4 ザ・ガーデンズ大田多摩川  
5 ワザック大田・鵜の木
6 アールブラン武蔵新田     
7 エクセルダイア大森VI
8 ライオンズ蒲田レジデンス
9 ヴィークステージ南馬込 桜並木通り
10 プレシス池上アベニュー   
11 エクセレントシティ馬込ヒルズ
12 ガーデンテラス馬込プレミアム
13 ジオ南雪谷

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2020年に予定されている羽田への進入路の変更。
大井町駅のすぐ東側上空を通過する見通し。

売主/住友不動産  京浜東北線 「大井町」駅 徒歩4分
全629戸(非分譲153戸含)2019年08月完成予定 地上29階地下1階建

その頃、シティタワー大井町ではすでに暮らしが始まっています。
果たして資産価値への影響は如何に。レポートでも考察。

品川区総集編
価格 5,890

1  品川イーストシティタワー   
2 シティタワー品川パークフロント     
3 プライムパークス品川シーサイドザ・タワー  
4    シティタワー大井町
5    クレヴィアタワー大井町THE RESIDENCE
6 パークシティ武蔵小山 ザ タワー
7 シティタワー武蔵小山        
8 ピアース品川中延          
9    ザ・パークワンズ 目黒不動前
10 バウス品川戸越   
11 ザ・サンメゾン西大井金子山エルド
12 ザ・パークハウス 大井町ゼームス坂        
13    ピアース旗の台杜
14    プレシス大井町パークフロント
15   シティハウス品川サウス
16   ローレルコート大井町
 

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