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榊 淳司オフィシャルブログ

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最近、新築マンションの供給が極端に細り、
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時間のマンション情報は「江東区」または「中央区」になる予定。
note特別企画の送信は今後も継続します。
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2020/6/25 15:02 | メルマガ発信 | Comments (0)

6月23日14:40に「榊淳司メルマガ特別企画note第14号 武蔵小杉の中古タワマン市場、今はどうなっているかをデータで解説」 を送信。発信アドレスは

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2020/6/23 14:40 | メルマガ発信single未分類 | Comments (0)

今日もnoteの記事を書きました。
まあ、無料の前半部分だけでもお読みください。
後半の有料部分は、どちらかというと暴露ものです。
お読みになりたい方だけ、お読みいただければいいものです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

みなさんこんにちは、榊淳司です。
今日の話題は欠陥マンションです。
最近、この話題がメディアの俎上に乗ることが少なくなりましたね。
2015年に話題になった「パークシティLaLa横浜」の「傾き」問題を覚えている方は多いのではないですか。
あの時は大騒ぎでしたね。私のところにも取材や原稿依頼がいくつも来ました。
あのマンションはちょっと揉めた後で、あっさり「全面建て替え」が決定。
しかし、その費用をだれが負担するのかで、売主や元請け、下請けなどがドロドロの裁判を継続中と聞いています。まあ、区分所有者にとっては誰が費用を払うかよりもキチンと建て替わるかどうかが大きな関心事でしょう。

欠陥マンションを買ってしまうと、人生の大きな不幸です。
以下は2015年に私が夕刊フジに書いた記事の一部です。

マンション史上、最大の欠陥建築は「ベルコリーヌ南大沢」(東京)という、バブル期に多摩ニュータウンで分譲された大規模物件。引き渡し直後から雨漏りに結露、鉄筋不足など続々と瑕疵が判明した。
売主は何と住宅・都市整備公団(現UR都市機構)で、彼らが責任逃れを続けた結果、最後の建て替えが終わるまでに20年以上の歳月を費やした。その間の購入者の苦しみは計り知れない。建て替え完成を見る前に多くの方が病気などで亡くなった。
欠陥マンションは、購入者の人生を奪う。マンションデベロッパーはそのことを肝に銘じて日々の業務を行うべきだが、大手企業でさえこういった自覚が備わっていないから、今回のような事件が起こる。また、今後も続くだろう。(引用ここまで)

ベルコリーヌ南大沢は、すべて建て替えが終了しました。今の同物件についての問題は聞きません。

さて、ベルコリーヌ南大沢は約30年前の欠陥マンション事件です。すでに歴史でしょうか。
しかし、最近ではパークシティLaLa横浜を始めとした、いくつかの大きな事件が発覚しました。
マンションが好きな方、興味をお持ちの方なら、すぐにいくつかの事例が思い浮かぶはず。でも、そうではない方は「あれ、その他にあったっけ?」となりますね。

私も、ちょっとした原稿を書くために過去の主な欠陥マンション事件のデータを整理してみたのです。
売主や施工会社がメジャーな企業の事件ばかりを10件ほどピックアップしました。そのリストをツラツラと眺めてみると・・・
まず、売主の財閥系4社はすべて入っています。三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産、東京建物の4社です。
施工会社では、あるスーパーゼネコンと中堅どころの2社が「常連化」していました。

この施工2社の欠陥マンション事件での常連化には前々から気づいていたことではありましたね。「やっぱりねー」という感じです。
ちなみに、この常連2社に長谷工コーポレーションは入っていません。長谷工施工のマンションのお住まいの方は、ひとまずご安心を。

これからマンションを買おう、とお考えの方にとって、欠陥であるかないかははちょっと怖い問題ですね。
たまたま欠陥に当たってしまったら・・・それはおおごとです。
まず、どのケースもそうですが、すでに購入者が入居した後では、売主はなかなか自分たちのミスを認めません。
パークシティLaLa横浜の事件でも、売主が施工ミスを認めるまでに5年ほどの年月を要しています。住民側が決定的な傍証を掴んだからこそあのような展開になりましたが、もしそういうことがなかったら、あのマンションは今も傾いたままかもしれません。そして、その原因は「地震のせい」となっているでしょう。

売主企業は財閥系などの大企業。しかも、専門家集団。対する区分所有者は個人の集まり。闘うにしても、基礎体力が違い過ぎるのです。

そして、タチの悪いことに欠陥は住み始めて数か月後から数年後に分かるケースが多いのです。つまり、完成した建物を専門家が検査しても、欠陥かどうかは判別できないのです。
だから新築マンションを買うということは、ある程度はギャンブルだという風にも考えられます。

誰しも、欠陥マンションを買いたくて買うわけではありません。
たまたま買ったマンションが、たまたま運悪く欠陥だったのです。しかし、そうなる確率は宝くじで億を当てるよりも数万倍も高いことを認識した方がいいでしょう。
だから、避けられるものなら避けるべきです。

ここでは、以下に過去20数年の間に起こった10例の「欠陥事件」をリスト化しています。
前述のように、そのには常連化した売主2社と施工会社2社が見いだせます。
確実なことは申せませんが、この4社が絡む新築マンションを避けておけば、ある程度欠陥マンションを買ってしまうリスクを回避できる、という仮説は成り立ちそうです。
ただし売主1社は財閥系です。さらにもう1社は、今やマンションのトップブランドとなったあの企業。この2社を避けると選択肢は狭まることを予めお伝えしておきます。

もしご興味がおありなら、以下の有料部分をお読みください。
恐縮ながら990円です。誰にでも読んでいいただきたい内容ではないので、あえてややお高めに設定させていただいております。

ご興味のあるからはこちらからnoteをご購入下さい。

2020年7月4日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約5年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時:7月4日(土)13時~17時
開催場所:セトル 2階会議室
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回(6月)は待ち時間が少し発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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6月21日16:36に「榊淳司メルマガ特別企画note第13号 2021五輪が中止なら、晴海フラッグはどうなる?」 を送信。発信アドレスは

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もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、6月に入って6回目の配信でした。
最近、新築マンションの供給が極端に細り、
お知らせできる物件が少なくなっています。
時間のマンション情報は「江東区」または「中央区」になる予定。
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よろしくお願いします。

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2020/6/21 16:36 | メルマガ発信 | Comments (0)

またまた、note 書きました。2日連続。
今日は本来noteを書くつもりはなかったのですが
晴海フラッグの契約者に「1年延期受入れか白紙解約」
という2択を求める連絡が入り始めたそうで・・・
「それやったら解約やん!」ということで
一気に4600字ほど書いてしまいました。
ここで無料公開するのも惜しい気がするので
またまたnoteというわけです。300円。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

みなさんこんにちは、榊淳司です。
いうまでもなく、私の専門フィールドはマンションです。
それも新築マンションの市場についてアレコレ言うのが主な仕事。
そんな私にとって、五輪選手村跡地にできる晴海フラッグは最注目の物件。
その晴海フラッグは2019年の夏から販売を始めました。
現時点ですでに900名近い既契約者がいるとされています。

しかし、ご存知の通り五輪は今のところ「1年延期」。
その1年延期での開催さえ危ぶまれているのが今日この頃。
とてつもなく効果的なワクチンとか特効薬が開発されて、必要なボリュームが生産されない限り、開催は危ういでしょう。
それで、五輪が結局中止になったら晴海フラッグはどうなるのか?

そのことについて、私は様々なメディアで様々に発信してきました。
しかし、どうやら売主側でスケジュールが決められたようです。
それは、普通に「1年延期」ということだそうです。
それで約900人の既契約者については、そのまま契約状態を維持して2024年3月以降の入居を待つか、白紙解約して手付金を戻してもらうかの二択になった模様。

契約者さんたちは迷うでしょうね。
このまま1年延期を待つべきか、白紙解約をすべきか。
しかし、私の結論は明快です。何の迷いもありません。

解約すべきです。今なら手付金も戻してもらえるというじゃないですか!

その理由はいろいろあります。
ここでは主なものを5項目ほど挙げてご説明しましょう。
私のこれまでの情報発信の内容を幅広くご存知の方なら、目新しい項目はないかもしれません。
ただし、今回は各項目ともにわりあい細かいところまで説明しました。有料でお読みくださっても、それなりに納得いただけるものと考えます。
では、恐縮ながらここからは有料です。
文字の総分量(約4600字)に則して、価格は300円に設定しました。

ご興味のあるからはこちらからnoteをご購入下さい。

2020年7月4日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約5年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時:7月4日(土)13時~17時
開催場所:セトル 2階会議室
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回(6月)は待ち時間が少し発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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