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「港区・総集編」全21物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
40歳を過ぎたら人生を諦めるのがラクチン

考えてみれば、平成という時代は私の職業人生の
ど真ん中にすっぽりとはまります。
26歳から56歳の30年間でした。
平成の最初の1年、私はサラリーマンでした。
自分の会社を作ったのは平成2年です。

その後はもう無我夢中で仕事をして、遊びました。
ちょうどその頃、ベルリンの壁が壊れてソ連が崩壊しました。
そのあと、天安門事件とかが起きて・・・
私は学生時代に買った安物の14型ブラウン管テレビを
29型に買い替えたのを覚えています。

あの大変動の時、私も年収が実質10倍になりました。
もう毎日めくるめく出来事が起こるので、
ゆっくりテレビのニュースなんか見ていませんでした。
今から思えば、とても惜しいことをしましたね。

その後、家庭を持ちました。
今度はその家庭を維持して子孫を繁栄させる仕事で大変。
子育てというのは時間の経過を忘れさせます。
そして、46歳の時にリーマンショックと相成りました。
ところが、ぼんやりとしている暇はありません。
あわてて「榊淳司」の収益化に取り組みました。

そんなこんなで個人的には走り続けてきた平成の御世。
最初の20年間はテレビを観ている余裕もありません。
最近こそ、主だったタレントや俳優さんの名前が分ります。
でもある時期までSMAPのメンバーさえ知りませんでした。

私には平成の最初の20年ほどの俗世の記憶がございません。
ひたすら仕事をして、余裕ができると遊んでいました。
遊ぶといっても、お酒を飲むのが中心ですが。
ここ7，8年、テレビを観たりもしています。

それで、気が付いたら平成は終わっていました。
これからは令和だそうで。
私の子どもの頃は「明治生まれの爺さん」といえば
一本骨が通ったガンコジジイのイメージですね。

令和の時代の「昭和オヤジ」はどうなるのでしょうね？
多分、節操がないフニャフニャオヤジに思われるのでしょう。
団塊の爺さんたちなんて、ただ扱いにくいだけのイメージ。
自己顕示欲だけは他の世代をしのいでいます。

ご即位なさった今上陛下のご年齢は59歳だとか。
私の2歳上。学齢は3年上。いやはや、いやはや。
その昔、私の子どもの頃はサラリーマンの定年が55歳。
我が岳父もその年齢で退職したそうな。

確かに、今の私は体力の衰えは如実に感じます。
ちょっとしたことで怪我までしてしまいます。
だから、最近はかなり気づかいをします。
昔のように無理はできませんよ。

今上陛下は、この私よりも2年半上ですからね。
ご公務はさぞかし大変かと思います。
日本で一番責任のあるお立場ですからね。
それに、理論的には死ぬまでやめられません。

私は、そのうち仕事を止めますよ。
世間の端っこで生きている名もなき市井之徒。
私が仕事をしなくとも世間は毛ほども変わりません。
そして、そのうち私という人間自体が消えゆきます。
年年歳歳花相似たり、歳歳年年人同じからず。

最近、仕事の相手がほとんど年下になりました。
稀に同年代がいます。お互い、ジジイですね。
まあ、同年代は話が合うのでそれなりに面白い。
若い人だと気を遣わせないかと気を遣い(笑)。

私くらいの歳になると、もう人生は終わっています。
今から大きな変化があるとは思いません。望みません。
まあ、食っていければそれでOKです。
だから、それなりに稼ごうとは思っています。

でも40代くらいまでは、まだ人生に希望がありますね。
本当は99.9999％の40代には何の輝かしい未来もありません。
ただ、まだ人生の余力があるのでそう思いたいだけ。
人生というのは、ある意味で残酷です。

下世話な話をします。
人間、40歳までに何かをなしていないと、
一生何かをなしえない可能性は99.99999%です。ほぼ０。
そういう人間にとって、曲がりなりにも
美しく生きるためには謙虚さが求められます。

ところが、人間の99%は謙虚さに欠けます。
またリアリティのない夢を思い描きます。
だから人間の社会はどす黒くドロドロしています。
そういう人間の劣情をみるとゲンナリします。
40過ぎたら人生を諦めるべきですね。
私はとーに諦めました。だから平静でいられます。

ところが、人間は弱い生き物です。
何とかして他人に認められようと考えます。
アホみたいですが、それが人間の性でしょうか。
ネット社会はそういった人間の性に付け込む
様々な装置を用意していますね。

私がやっているブログもそのひとつ。その他、SNS。
私はビジネスの道具としてブログを使っていますが、
そうではなくアイデンティティの手段と考えている
人も多くいるようです。そういう人とたまに話すと
気持ちがなんだか重たくなります。

令和の御世になったのですから、諦めるものは
諦めましょうよ、といいたいですね。
私も含めて「自分は何者でもない」。
それに気付けば人生はかなり楽になります。

さて、今日は下のような動画を上げました。
台湾のお話しです。よろしかったらご覧ください。

さて、早稲田大学エクテンションセンターでの春学期、
私の講座が開講されます。そのタイトルもずばり

マンションの買い時、売り時を探る

5月18日の土曜日です。13時から18時まで。
すごいでしょう。1日で90分を3回かまします(笑)。
榊三昧の5時間を、どうぞお楽しみください。

2019年5月11日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額6億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：5月11日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月11日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間は少しだけ発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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2019/5/3 13:34 | ちょっと脱線 | Comments (0)

このバブルは需給で崩壊するのか？

みなさま、令和元年、おめでとうございます。
今上天皇のご即位を心よりお慶び申し上げます。

さて、下界の話です。
マンションが売れていませんね。
もう、死屍累々と言ってもいい状態です。
買っているのは慌て者とマンション好き。

売れていない最大の理由は「高いから」。
その次の理由があるとすれば、需要がないから。
今の38歳から45歳くらいの方々は
著しく正社員比率が低いのですよ。

しかも45歳から48歳の団塊ジュニア層は、
日東駒専の偏差値が60を超えていた時代に大学受験。
これが重なる1974年生まれって、かなり悲惨。
ただ、私のまわりのこの世代の人々は優秀。
厳しい競争社会を勝ち抜いてきたから？

新築マンションを購入するターゲット層と、
団塊ジュニアやロスジェネ世代はかなり被ります。
さらに言えば、今の新築マンション市場の
主戦場は都心です。最低限23区内と川崎、横浜の一部。
このエリアでまともなマンションは8千万円以上。
ロスジェネ世代のほんの一部しか需要層になり得ません。

ことマンション市場に関しては
「埼玉や千葉は中古で十分やろ」の世界。
別に草まで食べる必要はありませんが(笑)。
この両県では人気駅や主要駅の駅前以外で新築を
買おうものなら、10年後には悲惨な目に遭います。

話を市場に戻します。
この6年でなぜマンションの価格が騰がったかというと
それは需要が高まったからではありません。
その最大の理由は「金利が安くなったから」。

それに加えて「外国人の爆買い」とか
「相続税対策のタワマン買い」や、
「人件費高騰プッシュの建築コスト高」という
やや偶発的な要素が重なったからです。

さらに言えば、「この先上るで」という
投機的な買いも生じたこともあります。
ただ、今は金利以外の要因はほぼ無くなっています。
まあ、建築費だけは下がっていませんが。
買いが細った結果、新築も中古もダブっています。

私は平成の御代に３回のバブルを経験しました。
只今が３回目。過去２回は崩壊しています。
１回目の崩壊は金融引締めによるバブル退治。
２回目の崩壊はリーマンショック。
その共通点は、市場からお金が無くなったこと。

３回目も、市場からお金が無くなれば崩壊します。
市場からお金を消すためには、もっともカンタンな
手段は中央銀行が金融を引き締めることです。
現在、昨年のスルガショックもあって
個人投資家の「利回り市場」からはお金が消えました。
だから利回り物件は値下がりしています。

しかし、それ以外の市場にはお金が残っています。
個人向けのマンション市場にはまだお金が
余っています。だからバブルは継続中。
最近の私はこれを見ながら考えました。

もしかしたら、今回のバブルは市場にお金が残った
まんまで崩壊する可能性があるかも・・・
どういうことかというと、こんな低金利なのに
人々はマンションを買わなくなって、
本来の需給関係で価格が低下しだす、という状況です。
現状、中古マンション市場なんてそういう傾向が
垣間見えてきています。特に去年あたりから。

さらに言えば、多くの人が「五輪後は下がる」という
都市伝説を信じているのです。
市場原理で考えれば、五輪は関係ありません。
しかし、市場は往々にして空気で動きます。

「この先上るやろ」という投機心でマンションを
買っていた人があれだけいたのですから、
「この先下がるやろ」と売り急ぐ人が湧いてきても
ちっとも不思議ではないのです。

まあ、上がったものはいずれ下がるので、
需給で下がろうが金融で下がろうが、
凡人の目に見える風景は一緒ですけどね。
確かなことは、いずれは下がるのです。
今の市場は最大限に持っても黒田君の任期のあと４年。
早ければこの秋から下がっても不思議ではありません。

最近の私の関心事は、国会の延長があるのかないのか。
会期切れは6月26日だそうですが、10日ほど延長できれば
解散の衆参同日選挙が可能になります。
あるいは、この令和騒ぎが終わったら速攻で
解散総選挙なんて、あったら面白いのに。
テーマはもちろん消費税の増税延期です。

さて、今日は令和元年最初の日ですので、
スペシャルな私の動画をご覧ください。
題して「天皇とは何か　榊流に語る」。
フムフムと感じたら、チャンネル登録です。

さて、早稲田大学エクテンションセンターでの春学期、
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晴海フラッグでデベ11社は暴利を貪れるか？

しかし、びっくりしまたね。
晴海フラッグの価格表が昨日あたりから
「チラ見せ」興業に入った模様ですが、
いちばん海に近いシービレッジで、
どうやら平均坪単価は300万円超の見通し。
「ほんまですか？」の世界です。

今出ているだけで4145戸ですよ。
確か、この他にタワマンもあるはずです。
本当にそれで売れると思っているのですか？
どれもこれも駅徒歩15分を超えています。
BRTなんて、そんなに使い勝手よくありませんよ。

まあ、月島駅徒歩12分のパークタワー晴海が
坪単価350万円前後ですから、駅徒歩15から20分の
こちらは300万円台前半、という理論なのでしょう。
それにしても強気すぎませんか？

何度も書いて恐縮ですが、入居が始まるの、4年先ですよ。
住宅ローンの適用金利は実行時のものです。
ちょうど黒田日銀総裁の任期が4年先まで。
そのあと、金利は上がる可能性があります。
日銀の若手は黒田総裁を引きずり降ろそうと
クーデターを計画している、なんて噂もあります。

ハルミフラッグというのは以前にも書きましたが、
東京都からタダ同然で土地を購入しています。
選手村の建物のガタイを作るというのが
タダ同然で買えた理由でしょうが、
私は個人的に納得できません。

建築費は1住戸あたり2千万円程度のはず。
土地代は1住戸あたり100万円台です。
つまり、デベロッパーはこのマンションを
3800万円くらいで販売しても、
十分に利益が取れるはずなのです。

それを倍以上で売ろうというわけですから
これはまさに「暴利を貪る」ということでしょう。
まあ、売れるかどうかは分かりませんが。
多分、半分売れてもデベは大儲けですけどね。

新築マンション市場は今後数年、
このハルミフラッグを台風の目にして
大きく展開していきそうな気配です。
だからこそ、その価格には注目が集まります。

ネットの世界では「マンション」という
カテゴリー自体をオタク的好奇心の対象と
しているような方が多くいますね。
彼らは、基本的にマンションというもの自体を
肯定的に捉えようとなさいます。

しかし、分譲マンションという住形態には
様々な弱点が潜んでいます。
私はそこを見過ごしてはならないと思っています。
マンションは時に人を不幸にしますから。

このハルミフラッグにはかなり危険性が潜んでいます。
最も大きな危険性は資産価値の下落ですね。
私から見れば新築時の実力値は坪単価200万円。
少なくとも住宅ローンの金利が2.5％なら
それくらいで買っておかないと資産価値の
劣化に悩むことになりそうです。

しかし、このマンションをご購入になる方は、
築20年くらいになった時のことを少しでも
考えてみるのでしょうか？
少なくとも、中古マンションとしては
ものすごく売りにくい物件になっているはずです。

常に数十戸が流通市場に出ている状態でしょうから、
短期間で換金しようと思えば値段を下げるしかありません。
また、駅から遠すぎるので買取再販業者も
手を出しにくい物件になっていそうですね。

どうでもいいのですが、ハルミフラッグのHPが
ものすごく分かりにくいですね。
「わざとですか」と言いたくなるほどです。
ところで、紙のパンフレットは作ったのでしょうか？
どなたかご存じなら教えてください。

さて、早稲田大学エクテンションセンターでの春学期、
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開催日時：5月11日（土）13時～17時
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榊淳司マンション情報310号 新宿区の2物件 を送信

4月29日18：02に「榊淳司マンション情報310号 新宿区の2物件」
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今回、4月に入って10回目の配信でした。
次回は中央区あたりの予定です。
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よろしくお願いします。

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ただ、音が小さいのでボリューム上げてください。

 

 

 


2019/4/29 18:03 | メルマガ発信 | Comments (0)

晴海フラッグは疑惑塗れの晴海ギワックだ！

いやはや、これほどまでとは知りませなんだ。
何がと言って、晴海フラッグですよ。
11社連合がバカ安で土地を仕入れたのは
「選手村をタダで作らせるため」という
大義名分がある程度あるのかと思っていました。
ところがところが・・・これがぜーんぜん。

今週の週刊文春ですよ。すごいですよ。
少なくとも、業界人は必読でしょうね。
そんなもん、モリカケなんてかわいいどころか、
小さな滲み程度の問題ですよ。

まず、額が半端ありません。1500億円です。
カンタンに言うと、東京都はハルミフラッグの
11社連合に本来なら1611億円で売れる土地を
129億円で売ったそうなのですよ。
約1500億円ほどのディスカウント。

なぜそうなったのかというと、知事が
猪俣君から舛添君の変わるドタバタの不在期に
例の「都政のドン」とその側近が仕組んだとか。
しかも、選手村として使っている間に
都は家賃として約38億円を11社に払った上で
その後の整備費として445億円を負担して、
選手村からリフォームするのだとか。
なぜ、そこまで都がする必要があるのか？

これは本当に噴飯ものの構図です。
都はあわせて約2千億円もの都民の血税を
11社の大手デベロッパーに差し出したようなもの。
これはハルミフラッグではなく、ハルミギワックです。

小池君は、豊洲の移転問題をこじらせて
ミソをつけましたが、取り上げるべきは
このハルミギワック問題ではなかったでしょうか。
彼女も一度は取り組みかけたようですが、
11社を敵に回すことを恐れたとか。

今は自分に火の粉がかかることを恐れて
都庁の役人に詳細なレクをさせているとか。
もう、完全な保身体制。いかにもあのオバサン。
あんなニセモンに投票せんでよかったわ。

そのハルミフラッグ、もうすぐ販売が始まります。
何といっても土地はタダ同然ですからね。
1戸当たりの土地代は229万円ですよ。
実際は他の施設も作るから、もっと安くなります。

また、建築費の内1戸当たり1千万円分の
整備費という名のリフォーム代も都の負担。
それこそ、1戸当たり3500万円で販売しても
11社のデベロッパーは十分利益が出るはず。

ところが、価格は「5千万円から1億円」。
「濡れ手で粟」どころか、9層倍の大儲け。
越後屋も真っ青になって裸足で逃げ出す
事業スキームではありませんか。

しかし、世の中にはこういうインチキが
白昼堂々とまかり通っているのですね。
11社連合というのは、「みんなでやれば怖くない」
ということなのでしょう。

どこかを外すと、そこに恨まれて
邪魔をされたり足を引っ張られたりします。
だから、文句が言えないように仲間に入れる。
外された大京（オリックス）とか積水が
文句を言えばいいようなものですが、
11社に逆らうのは勇気が要るのでしょう。

この問題、都議会とか国会で取り上げませんかね。
中身を見ているとモリカケよりもはるかに大問題。
小池君、この問題を見逃すとは本当に
政治的なセンスがないですね。
これをやっておけば、いまだに世間の注目を集め
次の知事選くらいは楽勝。あわよくば国政復帰で
次の総理の座を狙えたかもしれないのに。

この問題、動画でも喋りました。
どうぞご覧になってください。
チャンネル登録もよろしくお願いします。

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