このバブルは需給で崩壊するのか？

みなさま、令和元年、おめでとうございます。
今上天皇のご即位を心よりお慶び申し上げます。

さて、下界の話です。
マンションが売れていませんね。
もう、死屍累々と言ってもいい状態です。
買っているのは慌て者とマンション好き。

売れていない最大の理由は「高いから」。
その次の理由があるとすれば、需要がないから。
今の38歳から45歳くらいの方々は
著しく正社員比率が低いのですよ。

しかも45歳から48歳の団塊ジュニア層は、
日東駒専の偏差値が60を超えていた時代に大学受験。
これが重なる1974年生まれって、かなり悲惨。
ただ、私のまわりのこの世代の人々は優秀。
厳しい競争社会を勝ち抜いてきたから？

新築マンションを購入するターゲット層と、
団塊ジュニアやロスジェネ世代はかなり被ります。
さらに言えば、今の新築マンション市場の
主戦場は都心です。最低限23区内と川崎、横浜の一部。
このエリアでまともなマンションは8千万円以上。
ロスジェネ世代のほんの一部しか需要層になり得ません。

ことマンション市場に関しては
「埼玉や千葉は中古で十分やろ」の世界。
別に草まで食べる必要はありませんが(笑)。
この両県では人気駅や主要駅の駅前以外で新築を
買おうものなら、10年後には悲惨な目に遭います。

話を市場に戻します。
この6年でなぜマンションの価格が騰がったかというと
それは需要が高まったからではありません。
その最大の理由は「金利が安くなったから」。

それに加えて「外国人の爆買い」とか
「相続税対策のタワマン買い」や、
「人件費高騰プッシュの建築コスト高」という
やや偶発的な要素が重なったからです。

さらに言えば、「この先上るで」という
投機的な買いも生じたこともあります。
ただ、今は金利以外の要因はほぼ無くなっています。
まあ、建築費だけは下がっていませんが。
買いが細った結果、新築も中古もダブっています。

私は平成の御代に３回のバブルを経験しました。
只今が３回目。過去２回は崩壊しています。
１回目の崩壊は金融引締めによるバブル退治。
２回目の崩壊はリーマンショック。
その共通点は、市場からお金が無くなったこと。

３回目も、市場からお金が無くなれば崩壊します。
市場からお金を消すためには、もっともカンタンな
手段は中央銀行が金融を引き締めることです。
現在、昨年のスルガショックもあって
個人投資家の「利回り市場」からはお金が消えました。
だから利回り物件は値下がりしています。

しかし、それ以外の市場にはお金が残っています。
個人向けのマンション市場にはまだお金が
余っています。だからバブルは継続中。
最近の私はこれを見ながら考えました。

もしかしたら、今回のバブルは市場にお金が残った
まんまで崩壊する可能性があるかも・・・
どういうことかというと、こんな低金利なのに
人々はマンションを買わなくなって、
本来の需給関係で価格が低下しだす、という状況です。
現状、中古マンション市場なんてそういう傾向が
垣間見えてきています。特に去年あたりから。

さらに言えば、多くの人が「五輪後は下がる」という
都市伝説を信じているのです。
市場原理で考えれば、五輪は関係ありません。
しかし、市場は往々にして空気で動きます。

「この先上るやろ」という投機心でマンションを
買っていた人があれだけいたのですから、
「この先下がるやろ」と売り急ぐ人が湧いてきても
ちっとも不思議ではないのです。

まあ、上がったものはいずれ下がるので、
需給で下がろうが金融で下がろうが、
凡人の目に見える風景は一緒ですけどね。
確かなことは、いずれは下がるのです。
今の市場は最大限に持っても黒田君の任期のあと４年。
早ければこの秋から下がっても不思議ではありません。

最近の私の関心事は、国会の延長があるのかないのか。
会期切れは6月26日だそうですが、10日ほど延長できれば
解散の衆参同日選挙が可能になります。
あるいは、この令和騒ぎが終わったら速攻で
解散総選挙なんて、あったら面白いのに。
テーマはもちろん消費税の増税延期です。

さて、今日は令和元年最初の日ですので、
スペシャルな私の動画をご覧ください。
題して「天皇とは何か　榊流に語る」。
フムフムと感じたら、チャンネル登録です。

さて、早稲田大学エクテンションセンターでの春学期、
私の講座が開講されます。そのタイトルもずばり

マンションの買い時、売り時を探る

5月18日の土曜日です。13時から18時まで。
すごいでしょう。1日で90分を3回かまします(笑)。
榊三昧の5時間を、どうぞお楽しみください。

2019年5月11日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額6億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：5月11日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月11日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間は少しだけ発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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2019/5/1 16:38 Comments (1)

1件のコメント

こんにちは
いつも参考になるブログをありがとうございます。
1点だけ、〇〇天皇とは諡ですのでご注意を。

令和が素晴らしい時代になりますように。

2019/05/19 20:23 | by 物には順序あり

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