晴海フラッグでデベ11社は暴利を貪れるか？

しかし、びっくりしまたね。
晴海フラッグの価格表が昨日あたりから
「チラ見せ」興業に入った模様ですが、
いちばん海に近いシービレッジで、
どうやら平均坪単価は300万円超の見通し。
「ほんまですか？」の世界です。

今出ているだけで4145戸ですよ。
確か、この他にタワマンもあるはずです。
本当にそれで売れると思っているのですか？
どれもこれも駅徒歩15分を超えています。
BRTなんて、そんなに使い勝手よくありませんよ。

まあ、月島駅徒歩12分のパークタワー晴海が
坪単価350万円前後ですから、駅徒歩15から20分の
こちらは300万円台前半、という理論なのでしょう。
それにしても強気すぎませんか？

何度も書いて恐縮ですが、入居が始まるの、4年先ですよ。
住宅ローンの適用金利は実行時のものです。
ちょうど黒田日銀総裁の任期が4年先まで。
そのあと、金利は上がる可能性があります。
日銀の若手は黒田総裁を引きずり降ろそうと
クーデターを計画している、なんて噂もあります。

ハルミフラッグというのは以前にも書きましたが、
東京都からタダ同然で土地を購入しています。
選手村の建物のガタイを作るというのが
タダ同然で買えた理由でしょうが、
私は個人的に納得できません。

建築費は1住戸あたり2千万円程度のはず。
土地代は1住戸あたり100万円台です。
つまり、デベロッパーはこのマンションを
3800万円くらいで販売しても、
十分に利益が取れるはずなのです。

それを倍以上で売ろうというわけですから
これはまさに「暴利を貪る」ということでしょう。
まあ、売れるかどうかは分かりませんが。
多分、半分売れてもデベは大儲けですけどね。

新築マンション市場は今後数年、
このハルミフラッグを台風の目にして
大きく展開していきそうな気配です。
だからこそ、その価格には注目が集まります。

ネットの世界では「マンション」という
カテゴリー自体をオタク的好奇心の対象と
しているような方が多くいますね。
彼らは、基本的にマンションというもの自体を
肯定的に捉えようとなさいます。

しかし、分譲マンションという住形態には
様々な弱点が潜んでいます。
私はそこを見過ごしてはならないと思っています。
マンションは時に人を不幸にしますから。

このハルミフラッグにはかなり危険性が潜んでいます。
最も大きな危険性は資産価値の下落ですね。
私から見れば新築時の実力値は坪単価200万円。
少なくとも住宅ローンの金利が2.5％なら
それくらいで買っておかないと資産価値の
劣化に悩むことになりそうです。

しかし、このマンションをご購入になる方は、
築20年くらいになった時のことを少しでも
考えてみるのでしょうか？
少なくとも、中古マンションとしては
ものすごく売りにくい物件になっているはずです。

常に数十戸が流通市場に出ている状態でしょうから、
短期間で換金しようと思えば値段を下げるしかありません。
また、駅から遠すぎるので買取再販業者も
手を出しにくい物件になっていそうですね。

どうでもいいのですが、ハルミフラッグのHPが
ものすごく分かりにくいですね。
「わざとですか」と言いたくなるほどです。
ところで、紙のパンフレットは作ったのでしょうか？
どなたかご存じなら教えてください。

さて、早稲田大学エクテンションセンターでの春学期、
私の講座が開講されます。そのタイトルもずばり

マンションの買い時、売り時を探る

5月18日の土曜日です。13時から18時まで。
すごいでしょう。1日で90分を3回かまします(笑)。
榊三昧の5時間を、どうぞお楽しみください。

2019年5月11日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額6億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：5月11日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月11日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間は少しだけ発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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2019/4/29 18:19 Comments (0)

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