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｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

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「千代田区･総集編」全5物件【2026年3月】

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「港区・総集編」全21物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
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4月8日15：49に「榊淳司マンション情報302号 世田谷区の4物件」
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2019/4/8 15:53 | メルマガ発信 | Comments (0)

世界経済も、マンション市場も、一寸先は闇

いやあ、うかうかとしていたら4月も5日になりました。
ぼおっと生きていると日の過ぎるのが早い(笑)。
そうやっているうちに人生がどんどん過ぎていきます。
気が付くと、自分はもう年寄り一歩手前。

最近、仕事の相手がほとんど年下になりました。
編集者さんも、記者さんも、先生方も、ほぼ年下。
昔は「業界で一番若いコピライター」なんて
ほざいていたのに、このざまです(笑)。

さて、真面目な話をしましょう。
新築マンション市場が恐ろしく停滞しています。
私の資産価値レポートで取り上げる物件が在庫の山。
「高すぎて売れないだろう」物件だらけです。

そして、ほぼ完成在庫化しています。
新しい物件が少なくなりましたね。
今年は供給戸数も大幅に減りそうな気がします。
来年はもっと減るでしょうね。

そもそも、今の東京の新築マンション市場では
年収1千万円未満の連中は圏外です。
年収700万円のお方は「埼玉でも行ってろ」の世界。
なんかもう、とっても不健全な状態です。

本来、マンションの価格というのは、
需要と供給の関係で形成されるべきだと思います。
もちろん、中長期的にはそうなっています。
しかし、短期的には人々の思惑に左右されます。

現在、首都圏の中でも都心のマンション価格は
不自然に高騰した状態ですね。
年収1千万未満の人が参加できないなんて、
私から見れば超不自然です。

なぜなら、山手線の内側に住んでいる人の平均年収は、
多分1千万には満たないはずです。
まあ、かなりそこまでは迫っていると思いますが。
しかし、今山手線の内側でマンションを買おうとすれば、
年収が1500万円でもかなり難しいですね。
こういうの、とても不健全だと思います。

最近、世田谷と目黒、品川、大田区を回りました。
このエリアでの新築マンションは坪単価400万円が基準。
この辺でも年収1千万ではちょっとしんどいです。
騰がり過ぎですよ、本当に。

なぜ、こんなにマンションの値段が上がったか分かります？
私は明解に説明できます。それが仕事ですから。
いちばんの原因は、黒田日銀総裁の異次元金融緩和。
これがなければ今のバブルは生まれていません。

逆に、金融緩和が金融引締めに変わったら、バブル崩壊。
平成が始まった頃、三重野さんという日銀総裁が
「平成の鬼平」とか言われて「バブル退治」をしました。
その結果「失われた20年」になってしまったので、
その繰り返しはないと思います。

でも、今の金融緩和政策を続けると銀行の経営が持ちません。
地方銀行なんて、あと5年で全部潰れますよ。
だから、いずれ金利は上げざるを得ないのですが、
今の状態では無理ですね。少なくとも消費増税がある限り。

私は消費増税はまずないだろうと予測します。
6月25日の会期終了と同時に衆議院解散ですね。
安倍君は3度目の消費増税可否を問う選挙に打って出ます。
もちろん、自民党の勝利でしょうね。

それで世界経済が何とか「減速」程度で持ちこたえれば
秋ごろには「憲法改正」をやろうとするのではないですか。
でも、イギリスの「合意なき離脱」がかなりありそう。
その影響は何とも未知数です。

アメリカと中国もきれいに合意はできないでしょうね。
北朝鮮は「人工衛星」を打ち上げるかもしれないし。
まあ、一寸先は闇、というのが世界経済の現状ですね。
今日も株価は能天気に上がっていますが。

さて、早稲田大学エクテンションセンターでの春学期、
私の講座が開講されます。そのタイトルもずばり

マンションの買い時、売り時を探る

5月18日の土曜日です。13時から18時まで。
すごいでしょう。1日で90分を3回かまします(笑)。
榊三昧の5時間を、どうぞお楽しみください。

2019年4月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額6億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：4月13日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室（以前の4階から2階へ変更になりました）
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

4月13日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間はございませんでした。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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次回は世田谷区、大阪あたりの予定です。
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2019/4/5 14:12 | メルマガ発信 | Comments (0)

令和の時代、バブル崩壊が待っている

世界各国で不動産の価格が下落している・・・
ネットでそういう記事をチラホラ見かけるようになりました。
まあ、そりゃそうでしょう。
ここ数年、世界全般にわたり不動産の価格は
バブル的に騰がっていました。

バブルというのはお金が余っているから生じます。
余ったお金が投資先を見つけるために不動産に向かいます。
これはどこの国でもそうです。
お金が余らなくなるとバブルが終わります。

三重野君というお方が日銀の総裁になったのは
1989年の12月。この1989年はバブル最後の年ですね。
就任後、このお方は高らかにバブル退治を宣言します。
そして実行なさいました。その結果、バブル崩壊。

でも、その副作用として長い不況に突入。
日本は「失われた20年」を経験します。
いちばんの被害者は今のロスジェネ世代ですね。
彼らは社会に出てから日本はずっと不況。

この平成大バブルのハードランディングは、
日本の金融政策を委縮させました。
リーマンショックが起こった時に、
「またバブルが起こるのではないか」という
恐れから金融緩和がかなり遅れました。

日銀の総裁が今の黒田君に変わって、
本格的な金融緩和を始めたのは2013年の4月から。
その後よせばいいのに「異次元金融緩和第2弾」とか
史上初の「マイナス金利導入」とかをやらかしました。
その結果、今のような局地バブルを生みだしました。

このバブル、昔の三重野君のように金融引締めに
転ずれば必ず終わります。
ところが、黒田君にその気はまったくありません。
彼は「物価上昇2％」という目標を掲げました。
それを達成しない内は意地でもやめないでしょう。
今回の局地バブルは、ある一面「黒田面子バブル」です。

さて、世界経済は不況の予感を強めています。
米中の話し合いは続いているようで中々まとまりません。
中国の景気はすこーし回復した様子が見えます。
しかし、当局が誤魔化しているだけかもしれません。

アメリカはかなりの確率で景気後退局面入りですね。
日本の景況感もジワリ、と悪くなってきています。
怖いのは「事件」です。
リーマンショック級の事件が起きた時、
世界は同時不況に突入する可能性がありますね。

実はリーマンショック後の大不況の時、
日本の不動産価格はさほど下がりませんでした。
日本人は基本的に不動産というものに肯定的です。
特に都会ではマンションなどの住宅に対する
所有欲がかなり強力です。
よほど困らない限り、売ろうということになりません。

1990年に平成大バブルの崩壊が始まってから、
不動産価格が本格的に下がりだすまでに数年かかりました。
ただ1995年頃にはハッキリと先安観が広がっていましたね。
首都圏のマンション価格が底を打ったのは2002年。

ファンドマネーが目立つようになったのは2005年頃。
その数年前から、「なんかおかしいな」という感じはありました。
ファンドマネーって何かというと、オイルマネーその他。
その頃、中国経済は恐ろしい勢いで高度成長中。
世界中の資源をがぶ飲みし始めたのです。

それで潤った資源国の資金がファンドマネーになって
日本の不動産を買い漁っていたのです。
あれがなければ、日本の不動産はさらに底を這ったはず。
しかし、それも2008年のリーマンショックで終わりました。

2009年の大不況や2011年の東日本大震災の時も、
日本の不動産価格は大きく崩れませんでした。
まあ、地方や郊外についてはどんどん無価値化していました。
大都市の不動産価格は、多少下がったくらいで済みました。

リーマンショックというのは、今から考えれば
かなり一時的な作用でしたね。不況感が強かったのは
翌年の2009年あたり。2011年頃はだいぶ薄まっていました。
つまり、往々にして「空気」だったのです。
日本経済は特に空気に支配されやすいですね。

2012年の12月にあの暗い民主政権時代が終わります。
2013年になった途端にあたりがパッと明るくなりました。
そして黒田君が金融緩和を始めました。
途端にマンションが売れ始めましたね。

まあ、あの時にそれくらいで止めておけば、
今のようなバブルにはなりませんでしたよ。
ところが2014年の10月に第2弾。
そしてその翌々年でしたか、マイナス金利導入。
暴走が停まらなくなりました。

黒田君はきっと後世の非難を浴びるでしょうね。
今のバブルがどのような終わり方をするかにもよりますが、
行き過ぎた金融緩和がもたらしたこのバブルは、令和という
新時代の空に暗雲をたなびかせていることは事実。
あとから「あの時になあ」と思い返すことになります。

さて、早稲田大学エクテンションセンターでの春学期、
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5月18日の土曜日です。13時から18時まで。
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2019年4月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

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開催場所：セトル　2階会議室（以前の4階から2階へ変更になりました）
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

4月13日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
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これからの時代、地上げは社会貢献

昨日は世田谷区、目黒区、品川区、川崎市で
現地調査をしておりました。世間は花見ですね。
目黒川のあたりは大変な人出でした。
行きたくはないのですが、カーナビに導かれて
花見エリアも何回か通過しましたね。
お天気もいいので窓を開けていると、
花見客の会話が聞こえてきたりします。
それが北京語だったりすると、ややげんなり(笑)。
まあ、それはいいとして。

現地調査は新築マンションの開発現地を見て回るので、
どちらかというと市街地が多いのですよ。
そういうエリアで嫌でも目にするのは個人商店の残骸。
だいたい、シャッターが閉まっています。
「ああ、この家も昔は何かの商店だったのね」
そういう家屋が多いこと、多いこと。

今でも人が住んでいる気配の家もありますが、
空き家だろう、と思しき家屋も少なくありません。
どれも、住宅としてはやや小さいサイズですね。
「どうするのかしら」と思いますよ。

他ならぬ私も京都の古本屋の生まれです。
12歳までは、その古本屋の家で育ちました。
昔はそういうことは普通でしたね。昭和の時代。
今はそういう家に小さな子どもはいなくなりました。

私もそうですが、親の小商売は引き継ぎません。
だいたい、私の世代以降はそうだと思います。
つまり、ああいう小さな商店の店主は概ね60歳以上。
今は店を閉めて引退状態なのでしょう。

そういう人々は徐々にこの世を去っていきます。
すると、そこに相続が発生するのです。
私ら以降の世代がそれを引き継ぎます。
住むには小さすぎるサイズ。商売もできません。
不動産としては、何とも中途半端ですね。

山手線の内側なら、何とでもなります。
売るにも貸すにも、動かしやすいのです。
しかし、世田谷とか目黒、品川、川崎で
駅から6分以上離れると、小店舗は中途半端。

ある程度の土地の広さがあればマンションです。
時々、商店街にドカンとタワマンが建ったりします。
「なんやこれ」と思いますね。土地がまとまったのでしょう。
しかし、土地がまとまらないとどうしようもない。

そういう小さなシャッター店舗を見ていると、
「どうなるのかしら」と思ってしまいます。
私の今の事務所は中央区の日本橋小網町。
「日本橋」という名前が付いているのに、
どうしようもないシャッター店舗があります。

まあ、まだ「日本橋」ですから資産価値はあります。
でも土地はまとまらないと価値は出ませんからね。
こういう場合に、何とかするのは不動産屋です。
言い方は悪いのですが「地上げ」ですね。

ちょっと前まで「地上げ」というのは、不動産屋が
無理矢理年寄りを追い出すイメージでした。
しかし、今は単体ではどうしようもない不動産を
何とか価値あるモノにする「価値再生」の
地道な作業の様に思います。

言い方を変えれば「社会貢献の一種」でしょうか。
しかし、そういうことに携わる不動産屋の中には
自分の儲けのことしか考えない輩が多すぎるので、
未だに悪いイメージを払拭できません。

平明に考えれば、これからの日本社会にとって、
そういう中途半端な不動産を整理する作業は不可欠。
そこには不動産屋のノウハウと地道な作業が必要。
私はそういう意味でも、不動産業の未来は
それなりに明るいとは思っています。
ただ、現状でこの業界に巣くう悪い奴らは
どうにかしないといけないのも現実。
まあ、どうにもなりませんけどね。

そういう不動産についてお悩みの場合は
どうぞ私もご相談ください。
首都圏と京都市内、大阪市内の物件については
それなりの助言や提案ができると思います。

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2019年4月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

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不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：4月13日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室（以前の4階から2階へ変更になりました）
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

4月13日土曜日の13時から17時まで、
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