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「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

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「大阪府の大規模マンション」全21物件【2026年3月】

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｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全2 […]

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「京都市」全44物件【2026年3月】

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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

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｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全8物件を分析 【2026年3月改訂版】 今のマンション市 […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2026年3月改訂版】 今のマン […]

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
榊淳司マンション情報146号 豊島区の2物件　を送信

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2017/6/19 11:55 | メルマガ発信 | Comments (0)

レインズからなら確実に買える、という平凡な真実

最近の私、不動産屋さんみたいなことをしています。
そもそも1カ月半に1度程度開く「売却相談会」は、
相談に来られた方が保有する不動産の売却について、
私なりの最適案を提示するのが目的。

そして、ご依頼があれば提携するセトルさんという仲介業者さんに
専任媒介での売却の仲介をご契約いただきます。
めでたく売却できた暁には、私にもセトルさんから仲介手数料の
一部が紹介料として入ってくる仕組みです。

売却される方には通常の3％＋6万円と消費税、という手数料を
お支払いいただきます。このあたり、既定通りです。
ただし、他の仲介業者と違うところは、囲い込みは絶対にしません。
レインズに登録して、どんな業者でも客付けOK。
値こなしも、干し上げることもありません。

売却希望価格にも変な妥協はしません。
より高く、早く売るための独自ノウハウもご提供します。
私はその独自ノウハウを「特急券」と呼んでいます。
ビックリするほど早く買い手が見つかります。
しかも、財閥系も含めた大手の仲介業者は使えない手法です
「売却相談会」では、そういった具合に売り手さんにとっては
安心のシステムで売却活動を行うご提案をしているのです。

私が提携しているセトルさんというのは、普通の仲介業者さんです。
特に強力なパワーがあるわけではありません。
あるとすれば「誠実さ」でしょうか。
まあ、その辺の業者さんにありがちな「客からカモる」という
ようなことを一切なさらないから、私が提携しています。

まあ、それはいいとして。
そういうお付き合いで、最近彼らと雑談をする機会も増えました。
この前の相談会のあとで聞いた興味深い話。
それは「レインズから買う」業者が増えてきたこと。
かなり意外でしたね。

何年か前に、別の親しい業者さんから聞いた話を思い出しました。
彼の会社は間もなく株式公開するほど成長しています。
最初は競売物件を落として再販、だったのが今では普通に
エンドさんから購入した物件をリフォームして再販。
「仕入れが大変でしょ？」と聞いたところ、
「はい。でもいろいろなことをやっています」と。

聞けば、2人の社員はレインズの専任。
つまり、朝から晩までレインズをチェックして
買えそうな物件をひたすらピックアップ。
それに指値を入れまくって買えたらラッキー、という手法。
それで、1カ月に1人1物件くらい買えるのだそうです。

セトルさんの知り合いも、同じようなことをしているとか。
そういう買い方はかなり少数派だと思っていたのですが、
今は一定割いらっしゃるといいます。
彼らに言わせれば「レインズからだったら必ず買える」と。

まあ、そういわれればそうですね。
レインズからなら、直接売主につながる仲介業者に指値を入れられます。
ブローカーが持ち歩いている怪しげな物件だと、
途中に何人の餡子が入っているのか分かりやしません。
考えてみれば、レインズからだろうと希望価格で買えればOK。

ちょっと説明しますね。
レインズというのは理論的には世の中に出回っている売却物件の
大半が登録されているはずの公的な「指定流通機構」。
不動産業者専門のスーモやヤフー不動産みたいなものです。
ただ、不動産業者しか見ることができないので、
一般の方々にはなじみがないもの。

ところが、マンションを開発分譲出来るようなまとまった土地は、
レインズにはあまり出てきません。
そういう物件は売主が銀行に相談し、銀行が取り引き先を紹介するか、
長谷工みたいなところにこそっと知らせて、
一般人が知らない内に取引されてしまいます。

私もウン億円の土地から数百万円の中古ワンルームまで、
様々な不動産の取引にいろいろな立場で関与したことがありますが、
レインズに出ている物件を購入したことはありません。
それはエンドさんのやることだという意識がありました。

今でも多くの仲介業者さんは「レインズからは買わない」と
お考えではないでしょうか。しかし、それは古いプロ意識。
何年か前、新興デベロッパーの仕入れ担当者と話していて、
「これはね、何年もレインズに出ていた土地だったんですよ」
というお話を聞きました。その土地を買って、彼らは見事に
マンションを開発分譲してしまったのです。アハハハ。

都心のいい場所にあるけれども、敷地が旗竿形状。
普通に見るととても「買えない」土地ですが、
彼らは持ち前の企画力で見事にそれを事業用地にしてしまいました。
まあ、世の中日々変わっていますね。

何だか今日は不動産業者の内輪話みたいになってしまいました(笑)。
ここのところ、まるで不動産業者みたいなことをやっていたせい？
まあ、今から本気で不動産屋になるつもりはありません。
でも、みなさまがお手持ちの不動産を売却の際には、
私が持てる知見やノウハウを、普通の手数料の範囲でご提供します。
次回の売却相談会は7月22日に開催します。
開催の要領はいつもの通り。
ただ、その次は暑い8月を避けて9月になります。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
今日は杉並区のレポートを最新情報化。
中央線の荻窪と高円寺に小ぶりな新規物件が出てきました。
その内の1物件がやや注目。
今月中に有料メルマガにも載せるつもりです。
ご興味のある方はこの下の方にご案内がございます。

杉並区総集編
価格　5,490円

■クリオ杉並高井戸、■ザ・パークハウス 杉並高井戸プレイス、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■グローベル　ザ・高円寺プレミアム、■コディア八幡山、■デュフレ阿佐ヶ谷、■センチュリー荻窪、■ブランズ南荻窪、■リムテラス東高円寺、■ヴィークコート荻窪、■ザ・パークハウス 杉並上井草、■ブライズ方南町、■シティテラス荻窪、■シティテラス杉並方南町、■プレシス芦花公園、■ディアナコート浜田山


7月22日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：7月22日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

7月22日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は4組様。
ただ、10分ほどお待ちいただいた方もおられました。

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2017/6/16 14:31 | メルマガ発信 | Comments (0)

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6月15日15：42　に「榊淳司マンション情報144号 大阪のタワーマンションから3物件」

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2017/6/15 15:45 | メルマガ発信 | Comments (0)

火災発生でタワーマンションが暴落する？

ロンドンのタワーマンションで火災が発生しているとか。
日本の消防用はしご車は最長50メートルだそうですから、
17階までしか対応できません。
20階以上が燃えている場合はどういう消火活動ができるのでしょうか。

headlines.yahoo.co.jp/videonews/nnn?a=20170614-00000027-nnn-int

熱は下から上に。煙も同様。上層階に取り残された人は、
灼熱地獄と煙に巻かれてしまいます。

私は「新築マンションは買ってはいけない」や、
「マンションは日本人を幸せにするか」といった拙著で、
ヨーロッパではタワーマンションどころか、ほとんど高層住宅が
作られていないことをみなさんにお知らせしてきました。

唯一の例外と言えるのがイギリス。
それでもここ20年で10棟もできていないはずです。
そのうちの1棟で火事が起こったのですね。やんぬるかな。
タワー嫌いのチャールズ皇太子もさぞ嘆いていることでしょう。

日本人はほんとうにあの醜悪なタワーマンションが大好きです。
今もニョキニョキとたくさん作られています。
困ったことに、美観の問題だけではありません。
タワーマンションというのは、基本的に欠陥集合住宅なのです。
まだ技術的に克服すべき多くの問題を内包しています。
そのことを「知らんふり」してデベロッパーは供給を続けています。
また、世の有象無象ミーちゃんはーちゃんが飛びついています。
まあ、私も多少は商売のネタにしていますが。

しかし、日本でこのロンドンのようなタワマン火災が発生したら
いったいどういう騒ぎになるのでしょうね。
日本のタワーマンションの棟数はおそらく世界一ではないですか。
まあ、それだけ煙と一緒に高いところへ登りたがる輩が多いということ。
あんな火事が起こったら、それこそタワマンの資産価値が暴落します。

さて、今日はタワマンではない健康的な高層住宅のご紹介。
いつかご紹介した高円寺の高層住宅・中古マンションです。
この住まいには、つい最近までこのブログの読者さんご夫妻が
暮らしておられました。現在はきれいな空室。

高円寺というのは、「住んでみたい街」だと思います。
まず、交通スペックは抜群ですね。中央線沿線で丸ノ内線も使えます。
私も20代の頃に南阿佐ヶ谷駅徒歩10分の成田東に住んでいました。
多分、XX地区ではないと思いますが(笑)。

その頃、生活圏は阿佐ヶ谷と高円寺、荻窪でしたね。
庶民的で、かなり便利。美味しくて安いお店が多かった。
いろいろな思い出があるエリアです。
その頃、高円寺の阿波踊りはまだずっと小規模でした。
阿佐谷の七夕祭りの方がハデハデしかったですね。

このマンションは、その高円寺阿波踊りのメインストリートに
面しています。「かぶりつき」というより「ボックス席」ですね。
あるいは「天井桟敷」と言っていいかもしれません。
12階からの眼下に、今や盛大となった阿波踊りが見下ろせます。
8月の最終土日と言いますから、今年は26日と27日ですか。
まだその頃までに売れていなければ、見に行こうかしら。
そう思ってしまうほどの特等席です。

この住戸は12階建ての12階。眺望がすばらしいですよ。
新宿の新都心がくっきりと見えてしまいます。
開放廊下に出れば、晴れた朝は富士山も鮮明に見えるとか。
それでいて12階ですから無理がありません。
火事になってもはしご車で救出される高さです。

広さは56.32㎡。でも2面がバルコニーに包まれています。
リビングはもちろん、２つの居室もバルコニーに面しています。
だから面積以上に開放感が味わえるのです。
2012年6月に建物が完成しましたから、築5年。
実にきれいにお住まいになっていました。
壁クロスの一部は退去後に張り替えています。

お値段は6830万円。坪単価401万円。まあ、安くはないですね。
新築時よりも多少は高くなっています。局地バブルの影響。
実はこの数日、杉並区の資産価値レポートを最新情報化していました。
区内の有力な新築物件は坪単価400万円を超えました。

しかし、現在杉並区内で販売されているどの新築物件よりも
この高円寺のマンションは優れた条件を備えていると思います。
何よりもJR「高円寺」駅へ徒歩4分。
その内、3分ちょっとはアーケードの下を歩くことができます。
いわゆる「パル商店街」がアプローチの7割強です。

丸ノ内線の「新高円寺」駅へも徒歩8分。
日常のお買い物は駅前の東急ストア、近所の西友は24時間営業、
徒歩3分のオーケーストアは激安系。用途に合わせて選べます。
郵便局もご近所ですから何かと便利。

提携している仲介業者のセトルさんが専任でお預かりしています。
ご希望があれば、私が自らご案内もさせていただきます。
ご興味がおありなら、ぜひともご一報ください。
本日は優良中古マンションのご案内でした。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
北区と山手線の大塚―田端のタイトルを最新情報化。
北区にはザ･パークハウスオイコス赤羽志茂という
大規模マンションが出てきました。
南北線の「志茂」という地味な駅が最寄り。
土地の取得額も分かっています。随分高く買っています。
長谷工プロジェクトですね。利益は絞り気味かと推測。
まあ、詳しくはレポートを読んでください。

北区総集編
価格　6,290円

■ザ・ガーデンズ東京王子、■ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂、■レ・ジェイド駒込、■パークホームズ赤羽西、■アネシア東京尾久、■クレヴィア田端、■プラウド駒込トレサージュ、■ウィルローズ王子、■エステムプラザ赤羽アンダルシア、■デュオステージ王子II、■クリオラベルヴィ王子、■シティハウス駒込ステーションコート、■レ・ジェイドヴェール駒込、■アドバンスクレール田端新町、■ウィルローズ田端、■リストレジデンス王子、■シティハウス赤羽レジデンス、■クリオ ラベルヴィ赤羽東、■イニシア田端ツインマークス

山手線・大塚―田端
価格　5,290円

■デュオステージ巣鴨、■ザ・グローベル南大塚（桜並木プロジェクト）、■シティハウス大塚ステーションコート、■ディアナコート宮坂壇邸、■インプレスト駒込染井、■レ・ジェイド駒込、■クレヴィア田端、■プラウド駒込トレサージュ、■シティハウス駒込ステーションコート、■レ・ジェイドヴェール駒込、■アドバンスクレール田端新町、■ウィルローズ田端、■イニシア田端ツインマークス、■クレヴィア文京本駒込、■ザ・パークハウス 文京本駒込、■ランドステージ文京千石、■グローリオ コンフォート本駒込

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