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榊　淳司オフィシャルブログ
6月29日(月)18:30よりバリ島不動産セミナー開催

今、最も有利な海岸不動産を

バリ島不動産投資セミナー

過去にAPECも開かれたインドネシア・バリ島では今、不動産価格が上昇中。年々海外からの観光客・長期滞在者は増える一方。物価が安く、治安面でも 良好な環境にあるため、日本人のリタイアメント＆ロングステイアーが増加傾向。さらに、世界の好景気エリアから投資が集まるので、値下がりリスクも僅少。

日本でも注目されはじめたこの「バリ島不動産への投資」と「不動産取得による長期滞在」について、その初歩的な現地の不動産事情の説明から、実際の物件紹介までA to Zで行うセミナーを開催します。

定員は各回15名様限定。地下鉄浅草線の「東日本橋」駅から徒歩４分の会場で参加費はお一人様１０００円。定員になり次第締切です。当日は少人数でのコミュニケーションを重視した内容にしたいと考えています。

開催日時：　2015年6月29日（月）　午後6時30分より

開催場所：中央区産業界会館　第三集会室

（東京都中央区東日本橋2-22-4　「東日本橋」駅より徒歩４分）

主　　催：榊マンション市場研究所,バリ悠々倶楽部

参加費用：お一人様　1,000円（税込）　定員15名　定員になり次第締切

セミナー内容

１　講演「今なぜ、バリ島への不動産投資＆定住なのか？」　30分程度
講師　榊 淳司（榊マンション市場研究所代表）

２　講演「バリの不動産事情」　30分程度
講師　八神 誠（バリ島悠々倶楽部・現地法人 代表）

３　質疑応答、その他ご相談　１時間程度

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東京と大阪、街づくり400年の計

26日の火曜日は、大阪の街をのべ10km以上歩きました。
全部環状線の内側。いわゆる都心と言っていいところ。
それで思ったのは「道が広い」。
くわえて、大阪の中心部は基本的に碁盤の目になっています。

東京では銀座日本橋あたりは碁盤の目になっていますが、
それ以外の都心はグチャグチャですね。
港区や文京区、新宿区、渋谷区にも細い道がいっぱい。
もとは郊外だった世田谷区には昔はあぜ道だったような道路がいっぱい。
まあ、大阪も東の方へ行けば同じようなものですが。

碁盤の目と言えば、京都ですね。中心部はほぼ完全にそう。
大阪は、そもそも秀吉が街の縄張り(設計)をしました。
きっと、京の町に似せた構造にしたかったのでしょう。
御堂筋や堺筋、谷町筋は南北まっすぐに走っています。

秀吉に比べれば、家康は江戸の町を出鱈目に作ったと思います。
まず、何よりも城。それはもう堅固に作りましたね。
皇居を見ていると、その防御力のすごさを感じます。
今の外堀通りまでが、一応は城内だったわけですから。

しかし、江戸城は一度も戦をすることはありませんでした。
大坂城は、冬の陣と夏の陣で盛大に戦をしましたね。
いつか書きましたが、私は大阪の陣のことを考えるのが好きです。
まあ、そのことについてはいつかさらに突っ込んで書きたいと思います。

1868年に、明治新政府の東征軍がひたひたと江戸に向かっていました。
鳥羽・伏見の戦いで逃げ帰った15代将軍慶喜君は、まったく戦意なし。
あの時、江戸城に籠って大籠城戦をやらかせば面白かったのに。
越後や会津など東国諸藩のその後の動きを見れば、
大坂の陣の時の秀頼ほど孤立無援ではなかったはずです。
もしかしたら、そこで明治維新はとん挫していたかも。
盛り返して京都を取り返せば、そっちが官軍ですからね。
まあ、そういう楽しい想像は置いておいて。

江戸の町は、最初は秀吉傘下の大大名であった家康の居城、
そして城下町としてスタートしました。
関ヶ原の戦いの後は、天下人の町。幕府の本拠。
にわかに全国の大名が屋敷を持つことになります。

そのあたりの事情に私は詳しくありませんが、
大名屋敷の配列が今から見ればなんとも出鱈目ですね。
とにかく、丘の上のいいところにテキトーに置いていった感じ。
今の港区や文京区の丘陵地はほとんど武家屋敷。

逆に、低地にはお目見え以下の御家人の居住地や町屋に。
それが今の山の手と下町の区分につながっています。
したがって、東京には出自のいい住宅地ができています。
ところが、大阪は碁盤の目のほとんどが商家の町。
武家屋敷は、今の中の島あたりにあった大名たちの蔵屋敷だけ。

この歴史の違いが、東京と大阪の街の風情の違いになっています。
私は京都で育ちましたから、どちらでもない感覚があります。
でも、どちらが好きかと言えばやはり東京の山の手ですね。
何百年もの歴史に裏打ちされた街並みには、独特の空気があります。

しかし、現在の大阪都心のいいところは、区画整理がきれいなこと。
碁盤の目の内は道が広いので、窮屈さを感じるところがほとんどありません。
東京は銀座・日本橋エリアの碁盤の目の内側は、それなり。
しかし、港区や文京区の「旧市街」みたいなところは大変。
車で行くと出られなくなるところもありますから。

じつは私、大阪の都心を10km以上歩いて足が痛くなりました。
若い頃はそれこそ20kmでも平気で歩いたものです。
大阪の街をヒーヒー言いながら歩いて、歩いて、考えました。
「次はレンタカーを借りよう」
車で回るとメッチャ楽そうなのです。道が広いから。

不動産と言うのは「接道」というのを重視します。
どういう道路に、どれだけ長く接しているか、が大切です。
埋立地のようにペロっとした無機質な街では、関係ありません。
意味のないほど広い道路が縦横に走っていますから
ほとんどのマンションは幅広の道路に接しています。

しかし、東京の都心、特に港区や文京区、新宿区、世田谷区などの
マンションは、接道の条件が悪いところが多いですね。
200戸くらいの規模になっても、車1台しか通れない道に
囲まれているようなマンションがあったりします。

まあ、街の成り立ちは住宅のありように影響します。
日本の多くの町は狭い住宅がひしめき合っていました。
業界には「木密（もくみつ）」なんて用語があります。
「木造狭小住宅密集地域」の略でしょうか。
大きな地震で火事が発生したら大変。
阪神大震災時の神戸市長田エリアみたいに大規模火災が発生。
道がふさがれてしまって消火活動ができませんね。

日本人の建築家や都市計画屋は、この木密を極端に嫌います。
その結果生まれたのが湾岸の埋立地のような街。
代表選手は六甲アイランド、新浦安、海浜幕張。
私に言わせれば、みな失敗作ではないでしょうか。
人口膨張期にはチヤホヤされますが、減少期には取り残されます。
現に、衰退の兆しをちらほら感じますね。

街は生き物です。
建物や人はその重要な構成要件。
元気な街にはひとが集まります。
活気がなくなると衰退します。
萎みかけた街が、活気を取り戻すこともあります。
しかし、それは一人や二人の人間が俯瞰しながら考え、
図面を描いたり企画を練ったりして成しえることではありません。
信長や秀吉は街づくりの名手でした。家康は下手くそ。
しかし、400年たってもっとも繁栄しているのは
一番下手くそな家康が出鱈目に作った江戸・東京です。
そのあたりを考え出すと、実に楽しいですね。

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2015/5/28 19:07 | メルマガ発信 | Comments (0)

「暴落」記事でバブルの潮目は変わるか？

昨日、京都・大阪2泊3日の出張から帰ってきました。
今日、事務所に出てくると連載中の夕刊フジと
掲載誌の週刊ポストと週刊フラッシュが届いていました。
さっき、ツラツラと自分のコメントが使われている記事を
ひととおり読みました。内容がけっこうきつい！

flash_20150526

両誌ともいつになく「暴落」基調が強くなっていますね。
週刊誌というのは、面白いネタがあるから記事にするケースよりも、
世間の事象を切り取って面白く読ませる場合が多いですね。
特に私が係るマンション関係は、それこそ姉歯事件でもない限り、
喫緊を要する「事件」ではないので、そういう企画モノがほとんど。

分かりやすく言うと、編集会議に記者もしくは編集者が
「マンション暴落」というネタを出します。
そこで「これで行こう」となると、それに合わせたコメントを出す
私のような人間に対して取材を始めます。
まあ、私の場合はあらかじめネタをつくる段階から、
電話などで「下調べ」的な取材を受けている場合がほとんど。

最近夕刊紙と週刊誌の「暴落」系のネタが相次ぎましたが、
ほとんどの記事に私が協力しています。
もう何回同じ話をしたか分かりませんよ(笑)。
まあ、各誌切り口が違いますから、私の登場の仕方も異なります。
でも、ベースには少なからず関与させていただきました。
そんなことはどうでもいいのですが・・・・

しかし、同じような暴落ネタを夕刊紙や週刊誌が
こぞって取り上げるということは、
世間の関心が高いからだと思います。
だって、週刊現代と週刊ポストが数週違いで一特ですよ！
その間、週刊東洋経済がややKY的な「バブル特集」を出しました。
ぼ・・僕は、あの特集にはむ・・無関係です！

メジャー週刊誌が一特で組むということは、
それで「売れる」と読むから。
実際、ライバル他誌がそれで売れていたりすると
「ウチも」という心理が働くのは当たり前の話。
そして、実際に「暴落特集」を組むと、
それはそれで売れるようです。
今後、この動きは広がっていく可能性が高いでしょうね。

また、雑誌メディアが「大暴落」特集を組むと、今度はテレビです。
週刊誌ネタとワイドショーネタは、ほとんどベクトルが同じ。
これだけでてくると、またどこかで取り上げられるはず。
私もコメンテーターで呼ばれるかもしれませんね。
私はこういう商売ですから、呼ばれればホイホイ出ていきます(笑)。
まあ、それはどーでもいい話ですが。

考えなければならないのは、この「暴落」のメディア報道が
実際の市場にどのような影響を与えるか、ということ。
まず、エンドユーザーが怖がり始めます。
「今マンションを買ったら損をするのか」という心理。
それは、未来のどこかで暴落するモノに年収の何倍もの
お金をつぎ込みたくはありません。

次に、業者のイケイケ熱を多少冷やします。
「いつかこのバブルは弾けるだろうな」とは、誰もが思っていること。
30代のプレイヤーでも、2008年崩壊のミニバブルを経験しています。
私のような50代は、あの平成大バブルの崩壊を
まざまざと見せつけられた世代です。

すると、業者たちはなるべくホールドしない方向に走ります。
手持ちの物件が、いつ「ババ」に変わるかも知れないからです。
でも、そういう慎重派に転ずる業者は少数派です。
大半の業者は週刊誌の報道なんて気にしていません。

ただ、業界の空気が少しだけ変わることは確かでしょう。
それが潮目を変えるかどうかは分かりません。
少なくとも、外国人の買いには影響がないはずです。
彼らは、今でもジャンジャン買っています。

そういえば、今度は香港の新聞から取材を受けます。
2月だったか3月に取材・撮影された香港のTV局。
私のVはボツになったのでしょうか？　何の連絡も無し。
半日もかけて、いろいろと喋らされたのに。まあいいけど。

中華系の人々も、同胞連中が日本の不動産を買っていることに
興味を持ち始めている、ということでしょうね。
彼らの関心は「まだこれからでも買っていいか？」的な内容。
別にだますつもりはないので、いつもと同じ対応です。
本当は、もっともっと買って欲しいですけどね(笑)。

中華系の人々は「大暴落」の引き金を引くかもしれませんね。
日本人はいくらメディアが騒いでも「いずれ落ち着くさ」と、
慌てて売るような人はごくごく少数派ですが、彼らは違います。
みなさん、覚えていますよね、あの震災直後のこと。
東京の街から中国人が一斉にいなくなりました。

口の悪い人はこんなことを言っていましたね。
「ああ、キレイになった。2度と戻ってこなくていいよ」。
私のことじゃないですよ(笑)。私はそこまで言いません。
あれは、放射能によって東京が、日本がダメになる、という
デマを信じての行動だったのです。
何といっても、彼らは政府の発表をまったく信用していません。

日本人も、自分たちの政府の情報発信を100％信用している
ワケではありませんが、嘘ばかりついているとも思っていませんね。
また、放射能のような重大なことでまったくの嘘をつく、
というイメージはほぼありません。ただ、遅くてミスが多いだけ。
政府の広報よりもどこかの大新聞の方が嘘つきだったりもします。

ところが、中国人は「政府は嘘をつくものだ」と信じて疑いません。
それは、たとえ日本「政府」であっても同じ。
可哀そうなことに、彼らは民主主義のシステムを理解できません。
日本では、政府が嘘をついてバレると大騒ぎになります。
だから、中国と違ってやたらめったと政府は嘘をつかないのです。

中国人はあの時、政府の発表をまったく信用しませんでした。
われわれのように、東京に住んでいる日本人はほとんど
この街から逃げ出さなかった（出せなかった）のに、
彼らはこぞって日本を離れて故郷に戻りました。
そして「放射能には塩が効くらしい」なんてデマを流行らせ
中国国内の塩がすべて売り切れてしまう、という事態が発生。
短期間に塩の価格が数十倍から数十分の１へと乱高下。
悲しいかな、中国人というのはそういう人たちなのです。

今後、日本の不動産は大暴落を免れない。
軍事衝突が起きると、中国人資産が凍結される。
中国人の入国要件が厳格化される。
日本で中国で起こったような反中暴動が起こる。
朝鮮有事で米中の本格的冷戦が始まる。
次の地震で東京のマンションは半分が倒壊する。

まあ、以上の様なことが、本当に起きなくてもいいのです。
「説得力のあるデマ」のネタになればいいだけ。
彼らがどんなデマに踊らされるか、我々日本人には想像できません。
何といっても「塩が放射能に効く」お国柄ですから。

そういったデマの中国人社会への蔓延で、彼らは一斉に
日本国内の保有資産を売りに走ります。
まあ、彼らの性向からして「投げ売り」でしょうね。
だから、「不動産の大暴落」。
でも、そういうことが起こったら、「買い」のチャンスです。
賢い富裕層はすぐに買いに走るでしょうね。但し優良物件だけ。

週刊ポストの記事には、こんなのがありました。
「レッドゾーンの一番手となるのは人気エリアの豊洲と晴海だ」
私が勝手に具体的なマンション名を挙げると
豊洲ならスカイズとベイズ。それこそ、坪単価150万円をめざします。
晴海はザ・パークハウス晴海タワーズ2物件と、パークタワー晴海。
こちらは、まあ坪単価200万円台の前半が目標でしょうか。
豊洲や有明ほどは下がらないと思います。

さて、レポートの更新情報です。
神奈川の3タイトルと杉並区を更新。
杉並区には、目立った新物件はありませんが、
ひとつ面白いマンションが出てきました。
これは有料メルマガでもお知らせします。

武蔵小杉・新川崎も目立つルーキーを見かけません。
でも「アノ」事件タワーが工事再開の気配ですね。
川崎区は旧価格でのバトルが収まりません。お買い得エリアです。
神奈川エリア全体も、やや物件数が少なくなってきました。
みなとみらいの2つのタワー、業界の内外で注目度高いですね。

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杉並区総集編
価格　4,980円

■パークホームズ杉並和泉 ザ レジデンス、■プレサンスロジェ 荻窪桃井 THE PARK、■グローリオ永福町和泉、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■パークホームズ浜田山四丁目、■ジーエスグランド永福町、■ブランズ富士見ヶ丘、■シティテラス西荻窪、■プラウド中野テラス、■ザ・パークハウス 荻窪大田黒公園、■パークホームズ杉並善福寺川緑地、■リノーヴコート阿佐ヶ谷、■デュフレ荻窪、■アスコットテラス荻窪

神奈川の大規模マンション
価格　4,590円

■オーベルグランディオ横浜鶴見、■オハナ 淵野辺ガーデニア、■グレーシアシティ川崎大師河原、■クレストプライムレジデンス、■ココテラス横濱戸塚ヒルトップ、■サンコリーヌタワー横須賀中央駅前、■シティタワー武蔵小杉、■シティテラス横濱和田町、■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ、■シティテラス大和、■パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワー、■パークタワー新川崎、■プラウドシティ宮崎台、■プラウドシティ新川崎、■ブランズタワーみなとみらい、■Brillia City横浜磯子、■BLUE HARBOR TOWER みなとみらい、■リヴァリエ

武蔵小杉・新川崎
価格　4,690円

■セントラルプレイス川崎、■センター川崎マーク・レジデンス、■クリオ川崎サウステラス、■カサーレ川崎ネクシア、■マークウィング川崎、■グレーシアシティ川崎大師河原、■リヴァリエ、■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ、■シティハウス川崎富士見公園、■グローベル川崎ミッドスクエア

川崎市川崎区
価格　3,790円

■シティタワー武蔵小杉、■クレストフォルム武蔵小杉ブライトコート、■パークシティ武蔵小杉ザ ガーデン タワーズイースト、■THE　RESIDENCE　小杉陣屋町、■シティハウス平間ステーションコート＆レジデンス、■ナイスエスアリーナ新川崎、■プラウドシティ新川崎、■クレストレジデンス新川崎、■ナイスサンソレイユ日吉、■パークタワー新川崎、■ザ・パークハウス 新川崎、■プロスタイル元住吉

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暴落オジサン、アクセク京都を歩く、の巻

6月13日に有楽町ビッグサイトで無料セミナー開催。
私の講演や対談があります。ぜひご参加を。

不動産業界に戦慄、二人の怒れる男が激裏トークを連発！
榊 淳司×大友 健右 禁断のコラボセミナー
野暮用があって生まれ故郷の京都に来ています。
かなりビックラこいでいます。観光客がおおーい！
私の生まれた家は京都大学と銀閣寺の間にあって、やや京大より。
目の前は一応「哲学の道」だったりします。

私が子供の頃、ここは観光客がくるエリアではありませんでした。
ところが、今は月曜日の昼間から観光客がウロウロ。
それも、実に雑多な構成の外国人たちが半数以上・・・いや、ほとんど。
あとは、シーズンなので修学旅行生がウジャウジャ。

京都は一時期修学旅行生たちが激減しました。
まあ、定番すぎたので「飽きられた」のでしょう。
ところが、ここにきて復活しているような気配。
やはり「定番」の人気は高かったのでしょうか。

加えて、外国人の増加はすごいですよ。
多分、3倍4倍では効かない増え方だと思います。
昨日は観光コースを回る市バスに便乗しました。
普通のバスよりも停車駅が少ない分、速いのです。
すると、私以外は全員が観光客でしたね。日曜日だし。
外国人比率は6割程度でした。日本人の半分以上が修学旅行。

浴衣か振袖か分らない中途半端な着物の若い女性二人連れ。
話している言葉が北京語でした。今はあんな「オプション」がある！
しかし、この外国人観光客激増ぶりには目を見張ります。
「とおいところからようおこしやしたなあ」
この街、私はあまり好きではありませんが、観光客は歓迎。
お金を落としてくれるので、街が活気づきます。

チラ聞きしたところによると、京都のマンションを買っている
外国人もだんだん増えてきたとか。もちろん、華人系。
ただでさえ局地バブルなのに、ますます熱くなりますね。
彼らの「爆買い」は衰える気配がありませんから。

週刊ポスト2015-5-25発売

一方、バブル崩壊を危ぶむ声も大きくなってきました。
本日発売号の「週刊ポスト」。すごそうですね。
「マンション相場に大暴落のサインが出た」
な、なんと一特ですか、ポストさん！

もちろん、ここにも私のコメントが多用されているはず。
まあ、東京に帰ってから掲載誌をゆっくり読む予定。
今は野暮用に継ぐ野暮用。明日は大阪へ回ります。
ちょっと疲れ気味になってきました。

株価はなんと20400円台乗せですか。
私は25000円あたりまではさほど危険とは思っていません。
しかし、世界経済にはいくつもの不安要素があります。
アメリカの経済悪化、ギリシャのデフォルト、中国経済破綻・・・
どれが顕在化してもリーマン級のショックになるはず。
日本の企業、株価ほどはもうかっていませんから。

株価が上がることは先行きの経済が明るい証拠、といえますね。
ところが、最近の上がりようは明らかに日銀資金が入っています。
これは、都心の不動産のように「実需」以外の買いが
価格上昇を促進している構図によく似ています。
どこかで大きなゆがみが正される運命にあるのです。

ということで、私は最近すっかり「暴落オジサン」役が定着。
まだ「引っ張りだこ」とは言いませんが、「引き」は多くなりました。
これで何かが起こって本当に暴落が起こったら、
それこそ本業が「大忙し」になりそうです。
別の面は相当に困ったことになりますが。

株式は「空売り」ができるので、暴落を読むと大儲けできます。
でも、不動産に空売りはありません。
それは「地面師」という詐欺行為の範疇に入るのです。
だから「暴落オジサン」である私が、暴落をキレイに
予測できたとしても大儲けはシステム的に不可能です。

民法第５６０条からの項目は「他人の所有物」の売買について
定めています。こういうところが民法のだいご味ですね。
例えば、僕が富久クロスの３０階フロア全住戸を、
坪単価４５０万円で売却することは可能です。
多分、その値段で買う人はたくさんいるでしょう。

民法では、僕が30階住戸全戸を現所有者から取得して
売買契約者に引き渡すことができれば、まったくの合法。
まあ、そんなことは事実上ほぼ不可能。
だから、不動産現物でのカラ売りは不可能。

唯一、空売りできる不動産はリート。
この先暴落すると分っていれば、今の内「空売り」ポジションを獲得。
じっと待っていればいいのです。そのうち大暴落で大儲け。
でもこれは、ある程度現金を持っていなければ不可能。
持ち金の２－３倍程度しか売れないのが現システム。
結局、不動産が大暴落すると分っていて何らかの対応策が
撮れる立場の人は、今持っている方々。

だいたい、不動産は大暴落し難いので、予測なんて不可能。
私は「暴落オジサン」を自認していますが、
その時期なんて明解に主張したことはありません。
経済の法則として歪だから「いつか大幅に下落する」と言っているだけ。
そこをメディアではやや盛り気味に表出してくださいます。

あれこれ書きましたが、私は結局「暴落オジサン」として
大儲けができるわけではないので、アクセク毎日働いています。
この2日は、大いに疲れました。
次回は東京に戻って、も少しまともなことを書きましょう(笑)。

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