マンションレポート最新情報　【全て見る】
｢世田谷区･総集編｣全24物件【2026年4月】

      世田谷区･総集編 全24物件を全て解説 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索 […]

価格5,390円
「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

価格2,390円
「大阪府の大規模マンション」全21物件【2026年3月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全21物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全2 […]

価格4,590円
「京都市」全44物件【2026年3月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全44物件 【2026年3月改訂版】 このレポートで取り上 […]

価格9,980円
「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全4物件を解説 【2026年 […]

価格1,980円
｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全8物件を分析 【2026年3月改訂版】 今のマンション市 […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2026年3月改訂版】 今のマン […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全8物件 【2026年3月改訂版】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

価格1,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
公開講座33　マンションは廃墟になる

区分所有法というのは施行されてから約53年になります。
今現在、日本には約600万戸の区部所有マンションがあります。
1戸1戸の所有者が違う、いわゆる「分譲マンション」です。
マンションは、たいていが鉄筋コンクリート造です。
今のマンションは、躯体部分だけなら100年持つといわれています。
過去の鉄筋コンクリート造で、最長によくもったのは84年。
でも、築30年程度でボロボロになっているマンションもあります。

30年くらい前までは、あまりメンテナンスのことを考えずに
マンションを設計・施工していました。
当時の日本人の住宅への考え方の主流は「20-30年で建て替える」というもの。
欧米先進国の基準からすれば、おそろしく短いサイクルです。
何といっても「新築好き」ですから。

今は少し考え方が変わってきました。
「しっかりつくって長く使おう」という風潮が主流になりつつあります。
その方が結果的に低コストになるはずですから。
しかし、とても困った問題があります。

住宅の寿命が長くなるのはいいのですが、住む人間の数が減っているのです。
この先、日本人の数は毎年30万人ほど減ると言われています。
現在でも、日本全国で住宅が820万戸ほど余っています。
上手にこれを使えば、新築住宅を作る必要はありません。
「それは田舎だけの話でしょ」という方もいるでしょう。
実は東京でも11%強の住宅が余っています。

にもかかわらず、この国では毎年90万戸ほどの新築住宅を作っています。
ですから、空家はどんどん増える傾向にあります。
住んでいるところ、仕事をしているところのご近所を見てください。
かなり多くの住宅が余っているはずです。

さて、マンションの話に戻します。
53年前にできた区分所有法は、マンションという新しい住形態の
大まかなルールを法律で定めたものです。
考え方の基本は民法でいうところの共有の概念です。
その縛りを若干緩くして柔軟な運用を図ろうとしたものです。

よくできているところもあれば、不足していたところもあります。
その後、マンションに関するいろいろな法律ができました。
その多くは「建て替え」に関するものです。
実のところ、区分所有法はマンションの入り口で作られた法律で、
出口をどうするかについてはあまり考えていない、と思います。

今、多くのマンションにとって出口が近づいてきました。
出来のいいマンションは100年持ちますが、普通のマンションは
50年もたつとかなり老朽化して住みにくくなります。
それと、もうひとつの困った問題が発生します。「管理」です。

一戸建て住宅は、たいていの場合所有権者は一人です。
修理するのも、ぶっ壊すのも、売り飛ばすのも一人の意志です。
でも、マンションにはたくさんの所有権者(区分所有者)がいます。
共用部分のガラスが割れただけでも、区分所有者全員の財産が毀損したことになります。
本来なら、区分所有者全員の意志によって修理費を出費します。
現実には管理組合という組織があって、その管理者(理事長)が
区分所有者に成り代わってこの様なめんどくさい処理を行っています。
そういったルールを定めているのが区分所有法であり、
またマンションごとに決めている管理規約というものです。

そして、マンション管理において最も大切なのは「お金」です。
管理にはお金がかかります。
大多数のマンションは、管理業務を管理会社に委託しています。
マンション内を清掃したり、ごみを出したり、エレベーターの保守点検、
水槽の管理清掃、共用部の消耗品交換、果ては入居者への雑用サービス。
その委託費その他を払うために、区分所有者は管理費を払っています。
管理費の他に、建物の保守や補修のための修繕積立金を負担します。

マンションの管理というのは、区分所有者がこの管理費と修繕積立金を
キッチリ払う、というのが前提になっています。
ところが、区分所有者にもそれぞれ人生の山と谷があります。
中には払えなくなる人も出てきます。わざと払わない人もいるでしょう。
死んでしまったので払えない人もいます。
誰かが所有権を相続してくれれば、その人に支払い義務が生じます。
でも、近ごろは多いのですよ。独居老人が死んでも相続者が現れない。

そんなこんなで、集まるべき管理費が集まらなくなってきます。
滞納率が2割を超えると、もう通常の管理はできなくなります。
3割を超えると、そのマンションは必要な管理業務をも
削減せざるを得なくなっているはずです。
清掃ができなかったり、壊れた機械式駐車場を修理できなかったり。
すると、不動産としての資産価値も著しく減損します。
これは廃墟への途だと私は思います。

しかし、そのマンションの滞納住戸に500万円くらいの資産価値があれば、
管理組合のがんばりでまだ何とかなります。
管理費債権には先取特権というものがあり、競売にかかっても
優先的に回収できるのです。
ただし、管理組合がこれを能動的にやらなければダメですが。

10年くらい前までは、この国には競売の最低落札価格が500万円を切るような
区分所有マンションはきわめて珍しい存在でした。
でも、これが今や当たり前に存在する状態となっています。
首都圏の郊外でも探せば結構見つかります。

こういったケースは徐々に増えています。
あと10年もすれば東京23区でも珍しくなくなるはずです。
するとどんなことが起こるのでしょうか？
ハッキリと言ってしまえば、マンションの廃墟化です。

200万円や300万円でも、そのマンションが売れるうちはまだ何とか。
しかし、その価値さえなくなったら区分所有者も逃げ出します。
管理費や修繕積立金も払われなくなるでしょう。
だいたい、管理組合自体が機能しなくなります。
委託費をもらえない管理会社も業務を放棄します。

「そんなこと、お前の空想だろう」
はい、今の段階では想像の部分が多くを占めます。
でも現実に起こりつつあるケースも有ります。
区分所有が始まって53年。
住む人も建物も老朽化しているマンションが増えています。
都心のいいところにあれば別ですが、郊外の人口急減エリアにある
築30年以上のマンションは、これから廃墟化の危機を迎えます。

私は住宅ジャーナリストですが、コンサルティングも致しております。
廃墟化の危機を迎えているというマンションにお住まいの方、
あるいはその管理組合の理事の方は、どうぞご連絡ください。
ご連絡は、このブログのお問合せ機能を使ってください。
最初のご相談は無料で対応させていただきます。
早めに手を打てば、うまく回避できるかもしれません。

はっきりいって、これは日本全体の大きな社会問題です。
特に大都市の郊外エリア、ニュータウンでは深刻な問題となります。
行政が何としてくれるのは、多分ずっと先の話。
自分たちで努力することが大切。特効薬はありませんが、方策はあります。
この問題は、これからの私の大きなテーマでもあります。
どうぞ、ご遠慮なく相談ください。

さて、レポートの更新情報です。
「新宿区」の資産価値レポートを更新しました。
新宿区は面白いですね。
新宿というと、すぐに歌舞伎町や西口の高層ビル群を連想しますが、
実のところわりあいに住宅地です。
市谷や神楽坂、早稲田、高田馬場も新宿区です。
ただ、あまり気取ったところがありません。
今、マンションの価格が高騰しています。
新宿区のマンション価格も上がっています。
でも、中には「おや、安いね」というマンションもあったりします。
今回は26物件を取り上げましたが「これは面白い」と私が思った
数物件については、週明けに有料メルマガで会員の方にお知らせしますね。

新宿区総集編
価格　8,980円

■コンシェリア西新宿TOWER’SWEST、■ザ・パークハウス 西新宿タワー60、■リビオ新宿ザ・レジデンス、■ロイヤルシーズン新宿柏木、■ザ・ヒルズ市谷薬王寺、■オーベルアーバンツ神楽坂、■インプレスト コア 神楽坂、■グランスイート神楽坂ピアーズ、■シティハウス新宿戸山、■グローリオ新宿夏目坂、■Brillia（ブリリア）早稲田 諏訪通り、■アトラス新宿河田町ヒルズ、■ザ・サンメゾン目白近衛町エルド、■スカイフォレストレジデンス、■ピアース高田馬場、■プレシス新宿柏木、■グランスイート高田馬場諏訪の杜、■グランドメゾン新宿弁天町、■プレミアスイート外苑の杜、■マジェスティハウス新宿御苑パークナード、■アトラス新宿左門町、■ミッドタウンコンド四谷、■ザ・パークハウス四谷若葉レジデンス、■プレシス市谷台町坂、■ウィルローズ市谷柳町、■ジオ御苑内藤町

「榊淳司のお奨めマンション速報」

購読料　1ヵ月　1,590円

※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。

お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください

メルマガ

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

夕刊フジの公式サイト　zakzak



バリ島セミナー、締め切りました

1月27日火曜日開催の「バリ島不動産セミナー」は、

募集人員を上回るお申込みをいただきましたので、

勝手ながら申し込みを締め切らせていただきます。

多数のお申込みをありがとうございました。



20年後の『貧民タワー』が高値販売中

想像するに、現在の日本の国土の内の8割ほどは
不動産価値がゼロかそれに等しいレベルではないでしょうか。
例えば、これから農業を始めようとする人は、
場所を選ばなければ田畑はほぼタダで手に入るはず。
もっとも、これから農業を始めようとする人が、
この国で年間何人くらいいるのかは分かりませんが。
多分、全国で200人もいないように思えます。

仮にこれが2万人いるとすれば、田畑がタダで貰える、
というようなことはあり得なくなります。
誰も買ってくれない、借りてくれないからタダ同然なのです。
モノの値段というものは、需要と供給の関係できまります。
世の中には数多の経済理論がありますが、確実に正しいのはコレだけ。

現在、地方の郊外に行くと住宅がタダ同然なのも住み手がいないから。
お金を出してそこに住もうという人がいないから、価値がないのです。
10年後には日本全体の空家率なんて、軽く2割を超すでしょう。
今でもそこら中空家だらけなのに、さらに酷いことになります。

日本中の不動産がタダ同然になっている原因は、人口が減っているから。
人口減少の波が停まった様子はうかがえません。これからも続きます。
であるにもかかわらず、日本では毎年100万戸弱の新築住宅が建築されています。
普通に考えると、バカみたいな話。でも、これが現実です。

人口減少を食い止めるためにはどうすればよいのでしょう？
フランスやイギリスでは移民政策を選択しました。
今、イギリスのロンドンでは不動産が急激に値上がりしています。バブルです。
しかし、ロンドンでは人口が増えているので旺盛な不動産需要があります。
東京の不動産もバブルですが、こっちは実需がほとんどありません。
ただ投機的に買われているだけ。かなり弾けやすいバブルです。
何かのキッカケがあれば「パチンッ」と弾けます。

では、日本も移民政策を採用すればいいのでしょうか？
私は反対です。日本が移民政策を取れば、どこから人がやってくるのでしょう？
アメリカ人やイタリア人が大挙して日本に移民してくるとは思えません。
当然、近隣諸国で人口の多いあの国からやってくるでしょう。
連中がこれ以上増えて欲しいと思っている日本人は絶対少数派でしょう。

今回、フランスで大事件を起こしたムスリムは、フランス生まれだそうです。
イギリスもフランスも、人口の何％かがムスリムになっています。
それで人口減少は防げたのでしょうが、社会は不安定化しました。
日本にはそういったことになって欲しくありません。

しかし、東京に住んでいると人口減少なんて他人事に思えますね。
ウルサイくらいに人がたくさんいます。
実は私、人の多いところは大嫌い。
だから、人が多いところにはなるべく近づかないようにしています。
まあ、そんなことはどうでもいいのですが・・・・

ただ、困ったことに住宅業界の人々は人口減少という問題を、
正面からとらえようとはしていませんね。
ものすごく「不都合な真実」ですから、見て見ぬふりです。
マンション業界では、5年後10年後よりも「来年売るモノ」を
血眼になって買いに走っています。

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

昨日、東京の中央区を回ってきました。
この写真はその時に撮ったものです。
場所は「ザ・パークハス晴海タワーズティアロレジデンス」という
やけに長くて意味の良く分からない名前で売り出しているマンションの東側。
隅田川沿いの公園です。ほとんど人がいません。
まあ、冬だからというのもあるでしょうが、湾岸はだいたいこんな感じ。
そこには見渡す限りオッサンが3人ほどいただけです。

さて、ここでは今この「ティアロレジデンス」に加えて
「パークタワー晴海」という、こちらはスッキリネーミングの
1084戸という巨大なタワーマンションも建設中です。
今は「クロノレジデンス」に住民がいるだけなので、
この公園はこんなにさびしいのでしょうか。
3年後には住民は3倍以上に増えているはずです。
すると、公園に滞留するオッサンも3人が10人になる？

東京の人口は5年後に減り始めると推計されています。
今でも約11%の住宅が空家になっています。
6年後から、この空家率は加速度的に増えるはずです。
不動産の価格も右肩下がりに落ちていくでしょう。
オリンピックが終われば、湾岸の華やぎも同時に終わります。
この晴海のニョキニョキタワー群は、どれも駅から10分以上。
駅に5分くらいのタワーに比べて1割以上は安くないと
買ったり借りたりする人は見つけにくいのではないでしょうか。

言ってみれば、こういうタワーを今高値で買った人は、
6年後に「ええ、こんなに安くなっちゃったの」と愚痴を言うかもしれません。
それって、けっこう気の毒なことではないですか。
デベロッパーもそういったことはおよそ想像しているはず。
なのに「そこに土地を買えたから」という理由だけで、
タワーマンションを作って高値で販売しているのです。

「オリンピックが開催されるので、このあたりはうんと発展します」
確かにその通りです。勝どきと晴海はガラリと街の様相を変えそうです。
でも、駅から10分以上離れたマンションの資産価値を上昇させるか、
ということを考えれば、それはかなり疑問。

こういう駅から離れたタワーは、今でこそ売れます。
でも、東京が人口減少の波に洗われる10年後の資産価値はかなり脆弱。
それでもデベロッパーは作り続け、売り続けるのですね、将来の空家を。
20年後、駅から遠いこういうマンションは
「貧民タワー」なんて呼ばれているかもしれません。
デベロッパーは時代を読んで、早めに事業の方向を変えるべきです。

mkanri2

バリ島不動産セミナー、申込ベースで13名様にたっしました。
会場の都合上、これ以上の募集は出来ませんので締め切らせていただきます。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

購読料　1ヵ月　1,590円

※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。

お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください

メルマガ

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

夕刊フジの公式サイト　zakzak



「世田谷区でお奨め」のメルマガ発信

1月13日16:00　に第7号のメルマガ
「榊淳司のお奨めマンション情報　第006号　世田谷区の7物件」
を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

●はアットマーク

受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

手続きをしているのにメルマガが届かない、
という方はお問合せフォームかたお知らせください。

よろしくお願いします。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

購読料　1ヵ月　1,590円

※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。

お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください

メルマガ


2015/1/13 16:04 | メルマガ発信 | Comments (0)

あなたの街、人口減っていませんか？

最近のマンション市場を眺めていて思うことは、
つくづく「実需が弱い」ということですね。
港区では、山手線の内側ではめぼしい新築マンションがなくなりました。
ポツポツと小ぶりな物件が出てきていますが、みな実需タイプ。
千代田区なんて、現在私の資産価値レポートに出ているのは4物件。
かつては20物件ほどあったと記憶しています。

一方、新築マンションの実需エリアである世田谷区は今も30物件。
この4カ月であまり顔ぶれが変わっていません。
つまるところ、さほど「売れていない」という状態。
今、新宿区のレポートも更新中ですが、似たような状況ですね。
実需系物件の売れ行きが鈍っています。

かたや新築マンションではなく投資用不動産の「利回り物件」と
呼ばれる1億円から5億円くらいの1棟モノのビルやマンションは
活発に取引されているようです。
これは黒田君のバズーガ２がそこそこ効いているからですね。
銀行の融資がまずまず降りているようですから。
一面、バブルになっています。

目を郊外に転ずれば、これはもうズタズタ。
前回の更新でも語りましたので、詳しく言いませんが声も無し。
不動産市場はものすごく歪な状態にあると見ていいでしょう。
まず、日本の人口動態が歪になっているのがベースです。

いまや、人口が増えている街が少数派です。
例えば、東京の近郊では人口微増都市と微減都市に分かれます。
人気の高い湘南の藤沢市では、毎年人口が増えています。
ところが、横須賀市は徐々に人口が減っています。
これは、それぞれの駅前に立つと違いが鮮明です。

藤沢や辻堂の駅前は、都市の生命力にあふれていますね。
横須賀中央は駅前からしてシャッター化しています。
私はかねてより街の力は「その先に何があるか」による、
という見方をしています。
藤沢市が強いのは、湘南文化にプラスしてそこが東海道だから。
横須賀市の先には鮪が上がる三崎港しかありません。

この理論で行くと、同じ東急線でも東横はかなり強いのですが
田園都市線はただ人気化しているだけ、というのが私の見立て。
人口が減り始めて衰退するのは武蔵小杉よりも二子玉川が早いはず。
大宮市は新幹線が2線入っていますが、千葉市には何もなし。
強いて言うならば成田空港ですが、近年は羽田に勢いがあります。

しかし、東京に住んでいると「人口減」というのを体感しにくいもの。
地方に行くとその惨憺たる状況が目の前に迫ってきます。
この国はどうなってしまうのだろうと真剣に考えますよ。
地方の消滅、というのは「今そこにある危機」なのです。

人間というのは「見たいものしか見ない」という習性があります。
現実をありのままに見てしまうと、心の平静が保てないのでしょうね。
自分の住んでいる街が衰退していて将来がヤバい状態・・・
だなんて、みんな認めたがりません。

山手線の内側に住んでいる以外の方は、今すぐ自分の住んでいる街の
市区町村のホームページで人口が増えているかどうか確認してください。
すでに減少が始まっているのなら、今後それは加速するはずです。
人口減少が激しくなると、不動産価格は急落しますよ。

黒田君がバズーガを何発撃っても、人口減少は止められません。
安倍君が「地方創生」とか「女性活用」と言っても、無駄な話。
この国の人口減少を止めるには、結婚制度の変更とか、
子育てボーナスの支給とか待機児童ゼロの実現といった、
目を見張るような改革や制度変革が必要なのです。

現在、日本は教育費の個人負担が先進国中で抜きんでています。
他の国では、教育費はほとんどが公費、というのが普通です。
例えば、中学受験をしてそのまま大学まで私立、という
子どもの育て方をすると2千万円くらいの教育費が必要です。
年収1千万円の方でも、それなら一人しか育てられません。

かといって公立高校から地元の国立大学へ、というパターンは至難。
誰もがそのコースを辿れるわけではないのです。
私はいつも言っていることですが、今のように全体の半分が
大学に入学する必要はまったくありません。
いい若い者が「大学生」の身分で4年ほど遊ぶのは
日本社会にとってものすごいムダだと思います。
とっとと働くべし。手に職を付けるべし。

名前も聞いたことのないような私立大学に政府の補助金を出すのなら
ある程度勉強ができるのに進学をあきらめざるを得ない若者に
返済不要の奨学金を出すような制度を作るべきです。
東京ならGマーチ以上の大学に入れるくらいの若者が、
「お金がないから進学できない」という状態を無くすべきでしょうね。

前にも書きましたが、今や住宅にはさほどお金がかかりません。
都心へ通えるエリアでさえ、数百万円で家が買えます。
地方都市の郊外なら、ほぼタダです。恐ろしい時代ですね。
だから、考え方次第で住居費はかなり圧縮できます。
見栄を張らなければいいだけ。これ、けっこう難しいですが(笑)。

次は何といっても教育費なのです。これは以前に詳しく言いました。
さらに次は労働者の権利保護でしょう。
若者が使い捨てられるブラック企業を厳しく取り締まるべきです。
最低賃金を引き上げ、雇用制度を見直すべきです。
いびつな派遣労働を無くす方向に向かうべきです。

グローバル化というのは「アングロサクソン流競争社会化」です。
ほんの一部の勝ち組と、その奴隷たちがいい目をみます。
それ以外はすべて負け組、といういびつな社会構造を生み出します。
竹中平蔵君などはその推進派ですね。私から見れば、冷たいエリート。
日本の正社員は守られ過ぎている、とお考えの様です。
それはその通りなのですが、正社員になるハードルが高すぎ。
雇用する方も束縛がきつすぎて、中々雇えません。
だから派遣社員のようにキメラみたいな制度がはびこるのです。

私の同年代でも子供のいない方はけっこうたくさんいらっしゃいます。
口に出しては言えませんが、同情いたします。
家庭を作り、子どもを育てるのは人生そのものです。
いくら仕事ができて、お金を儲けても、子孫を残さない人生は、
一個の生命体としては虚しい存在ではないでしょうか。

今の日本は、その「家庭を作り、子どもを育てる」ことに
若者が躊躇しているところから衰退を始めているのです。
躊躇の原因をひとつひとつ取り除いていくことですね。
住居費、教育費の負担を減らし、雇用環境を高めることが大切。
地味な努力を続ければ、そのうちよくなるはずです。

mkanri2

バリ島不動産セミナー、申込ベースで9名様にたっしました。
定員は10名ですが、毎回直前キャンセルがあるのであと2名様を募集します。
気になっている方はお早めにお申し込みください。

2015年1月27日(火)　バリ島不動産投資セミナー開催

「榊淳司のお奨めマンション速報」

購読料　1ヵ月　1,590円

※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。

お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください

メルマガ

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

夕刊フジの公式サイト　zakzak