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「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

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「大阪府の大規模マンション」全21物件【2026年3月】

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｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全2 […]

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「京都市」全44物件【2026年3月】

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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

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｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2026年3月改訂版】 今のマン […]

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全8物件 【2026年3月改訂版】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の […]

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
公開講座27　管理会社を変えてみる

昨日、初対面の某弁護士と2時間近く雑談。
向こうが予めこちらのことを知っていてくれたので、
けっこう和やかな雰囲気で楽しいひと時でした。
彼は「マンション管理ジャーナリスト」というのが世間にいないので、
これからそちらにフィールドを広げれば、と勧めてくれました。
まあ、今コンサルしているのはそちらの内容なのですが（笑）。

確かに、マンション管理についてはこれから世間で
クローズアップされることが多くなりそうな気配を感じますね。
来週も、その関連で某雑誌の取材を受けることになっています。
実はマンションは購入がゴールではなく、タダのスタートなのだ・・・
ということは、私が前から言っている通りです。

多くの管理組合において、もっとも身近な問題は「お金」。
管理費が徴収できなかったり、修繕積立金が足りなくなったり・・・
今コンサルしているマンションは、理事長が専横を極めて予算を私物化。
まあ、そういったマンションはごく稀なケースですね。
でも、一部の管理オタクみたいな連中がのさばっているマンションは
けっこうたくさんありそうです。たまに相談を受けます。

まず、マンション管理というものはひとつの利権だと考えるべきですね。
1住戸の管理費と修繕積立金の負担が平均2万5千円、
さらに駐車場使用料も2万円とします。
200戸のマンションで100台の駐車場があれば、
管理組合に入金される管理費等の総額は月々700万円になります。
1年だと8400万円。けっこうな額ではないですか。
このお金は、ほとんど管理会社の売上になるケースが多いのです。

まず、管理費と修繕積立金の割合を３：２と考えましょう。
すると15000円と10000円になります。
このうち、15000円の管理費は95％以上が管理会社の売上です。
修繕積立金の10000円と、駐車場の20000円は
ほとんどの場合、管理組合の銀行口座に修繕積立金として積み立てられます。
しかし修繕積立金が積み上がった頃に大規模修繕工事というのがあります。
これを、管理会社が受注するケースが多いですね。
あるいは、管理会社の息のかかった業者が受注する場合もあるでしょう。
だから、管理会社は修繕積立金がある程度積み上がると、
大規模修繕の必要性を訴えることが多くなります。
マンションのことを考えているというよりも、自分たちの売上のため。

このように、管理組合と管理会社は基本的に利益相反関係にあります。
だから、両者の関係は常に緊張していなければならないのですが、
そこは管理会社がうまく理事会を籠絡しているケースが多いのです。
大規模なマンションなら、予算も多いので特にそういうことが起こりがち。
それこそ理事長を飲ませる、食わせる・・・後は言いません（笑）。

例えば、大手のデベロッパーの分譲マンションは
必ずといっていいほど子会社が管理会社になります。
三井不動産レジデンシャルの場合は三井不動産住宅サービス。
東急不動産の場合は東急コミュニティといった具合です。
そこはほぼ無競争で決まります。つまり割高であるケースがほとんど。
管理組合にしっかりしたリーダーが出てきた場合、
多くは管理会社の変更が議題になります。
なぜなら、「どうも内容のわりには高いのではないか？」と疑問を持つからです。
これはしごく当たり前の展開です。

管理組合と管理会社の契約は1年更新。
だから、変更しようと思えば翌年から変更できます。
しかし、最低限で契約更新の半年以上前から準備が必要です。
理事会でよく協議をして、現契約とサービス内容の問題点を抽出。
臨時総会までは必要ないかもしれませんが、
区分所有者への説明会は必要になるかもしれません。
そして、新たな管理会社を選定するために管理の仕様細目を決めます。
その仕様に従って、数社から見積もり・プレゼンを受けます。
その際、現在契約している管理会社も入れておくとよいでしょう。
契約を死守するために、見積もりで頑張る可能性がありますから。

そして、いよいよ見積もり・プレゼンを受けます。
理事会だけでなく、全区分所有者が参加できる公開型が望ましいですね。
どの管理会社を選ぶのかは、見積もりとプレゼンの内容を踏まえて
理事会で決め、それを議案として総会で議決することになります。
これは過半数でOKですから、事前の根回しさえうまくいけば可決されます。
そうなれば、晴れて新しい、あるいは元の管理会社と契約を結びます。

まあ、こう書いてしまえば簡単に思えるかもしれませんが、
実はそこに膨大な量のメンドクサイ作業が伴います。
当たり前のことですが、管理会社の変更の実務には
現在の管理会社自体があまり協力してくれなさそうですね。
だから理事会側の事務作業負担が多くなりそうです。
次に、「今のままでいいじゃん」と考える消極的、保守的な
区分所有者を説得しなければいけません。
日頃から多くの住民が管理サービスに不満を持っている場合、
この作業はわりあいスムーズにはかどります。
でも、特に不満が顕著に表れてなくて、単にコスト削減のために
管理会社を変更しようとした場合には、ややメンドクサイでしょうね。

さらに、管理会社が変更になった後でもメンドクサイことは続きます。
まず、多くの場合コスト削減のためにサービス内容を落とします。
当然、それに不満を持つ区分所有者も出てきます。
新しい管理会社は慣れないためにミスを重ねるかもしれません。
「前の方が良かったじゃん」という方も出てくるでしょう。
落ち着くまでには半年はかかりそうです。

しかし、そうやって管理会社を変更すると、ほとんどの場合で
コストは大幅に削減できるはずです。
例えば、先ほどの管理費1.5万円、修繕積立金1.万円の場合、
管理費が2割安くなると1.2万円になりますね。
でも、そのまま1.2万円にせずに3千円分を修繕積立金に回すことも可能。
すると管理費12000円、修繕積立金13000円となります。
将来、修繕積立金の増額が予定されているのなら、
この変更によってそれを回避できる可能性が出てきます。

まあしかし、管理会社の変更は大変であることには変わりありません。
主導する理事長の負担は、何もしない時に比べて数十倍でしょう。
だから、たいていの場合はコンサルタントが入ります。
管理組合変更に詳しく、経験豊かなコンサルタントだと、
こういう煩雑な業務を強力にサポートしてくれます。
ただ「そんなお金はないよ」というケースが多いのも事実。
そういう場合は、次のような手法が有効です。

コスト削減が達成された場合、その年額の50％を報酬として
コンサルタントに払う。

先の例でいくと、戸当たり月3千円が削減できたとすると、年36000円。
これが200戸分で720万円。その半分の360万円を支払うのです。
これだと、管理組合から持ち出すお金はゼロ。
2年目からは100％の削減効果を得られることになります。

注意点をひとつ。
これは200戸のマンションのケースです。
戸数が多くなればなるほど削減効果のグロス額が大きくなります。
逆に、小さいマンションの場合は削減効果も小ぶり。
コンサルタントに払える額も少ないので、
引き受けてもらえないかもしれません。
まあ、目安としては100戸くらいからこの方式は有効。

でも、小さいマンションは住民の合意形成が得られやすいので
理事会側が頑張るしかないでしょうね。
ちなみに、マンション管理に関するコンサル業務は
特に「マンション管理士」という資格がなくても行えます。
今、私が行っているように。

レポート更新情報

千葉･茨城の大規模マンション
全17 物件の徹底分析
価格　2,980円

■ザ・パークハウス 新検見川,■ユトリシア,■パークシティ柏の葉キャンパス2番街,■ヴェレーナシティ 行徳,■グランソシア船橋芽吹の杜,■シティテラス南行徳,■パークタワー八千代緑が丘,■シティテラスおおたかの森ステーションコート,■幕張アクアテラス,■プラウド新浦安パームコート,■ビオ・ウイング　ユーカリが丘,■ユーカリが丘 スカイプラザ・ミライアタワー,■サングランデ印西牧の原ドアシティ,■パークホームズ稲毛小仲台,■幕張ベイタウン グリーナ,■ウェリス稲毛,■LEBEN THE TSUKUBA プロジェクト、以上の17物件を収録

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。



榊が選ぶ12物件のタワーマンションとは

たまにはここで真面目にマンションの物件別評価をやってみます。
あまり悪口は書きたくないので、なるべく褒められる物件ということでｗ
私のレポートの中では、ちょっと変わり種の

榊淳司セレクション・五輪開催決定の今、あえて検討したい
東京のタワーマンション厳選12物件
価格　4,980円

このレポートで取り上げたのは以下の12物件です。
【Ⅰ港区エリア】
■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー
■THE ROPPONGI TOKYO
■アークヒルズ仙石山レジデンス
【Ⅱ 純都心エリア】
■Tomihisa Cross（富久クロス）
■クラッシィタワー東中野
【Ⅲ城南エリア】
■ル・サンク大崎ウィズタワー
■パークシティ大崎
【Ⅳ湾岸エリア】
■勝どきビュータワー
■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)
■CAPITAL GATE PLACE
■ザ 湾岸タワー レックスガーデン
【Ⅴ 23 区郊外エリア】
■プラウドタワー大泉学園

もしかしたら、そのうち夕刊フジで同様の特集原稿を書くかも知れません。
なるべく違う視点で取り上げたいと思いますので、どうかご容赦を。

まず、ここに上げた12物件は、現在東京都内で販売されている
タワーマンション50余物件の中で私が「買ってもいいかな」あるいは
「十分に検討できる」と考えているものばかりです。
ただひとつご注意いただきたいのは、
「DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)」について。
これはまだ正式に価格を出していません。
もしかしたら、坪400万円に迫る水準で出てくる可能性もあります。
その時にはこの12物件から外れてもらいます。

さて、では各物件についてコメントしていきましょう。

■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー
すごくいい場所です。「これぞ白金」といえるところ。
プラチナ通りに面しています。まあ、希少と言っていいでしょう。
まわりには目立って高い建物はありませんでした。
ただ、価格もベラボーといってよい水準。
いったん坪500万円くらいで収まりかけたのが、
いまはさらにその上を狙っている様子がうかがえます。
セキスイの「グランドメゾン」は、モノのよさというイメージでは
プラウドを上回っています。まあ玄人好みですね。
こういう物件を好んで買う人がいると、特殊な市場価格が成立します。
まあ、「別世界の人々」が住むマンションかも知れません。
しかし、資産価値の安定感は抜群ですね。
お金に余裕のある方は買っていい物件です。
ただし、ご自身で住むことを前提にすべきでしょうね。
分譲価格に見合った家賃で貸そうとすると、何か月も空室のままかもしれません。

■THE ROPPONGI TOKYO
これも特殊物件。本当にリッチな方々向けのマンション。
ちょっと景気がバブったりすると真っ先に値上がりしそうな物件です。
最近、某お金持ちから「あれは買ってもいの？」と聞かれたので、
「まあ、お買いになってそんなに損はしませんよ」と答えておきました。
→改めて見てみると完売していました。

■アークヒルズ仙石山レジデンス
やはり特殊物件。筋目のよいお金持ちが買うマンション。
ローンが払えなくて売り急ぐような人は買わないだろうから、
多少景気が悪くなっても値崩れしません。

■Tomihisa Cross（富久クロス）
このマンションの価格予想、私は大きく外してしまいました(笑)。
私は価格予想屋ではなく、資産価値変化の予測を重視していますので、
デベロッパーが自分たちの都合で勝手につける価格をうまく
言い当てるなどという小技には長けておりません。悪しからず。
でも、ここは「300万円台後半」と予想したにもかかわらず、
なんとかなりの前半で販売されている模様です。いいことですね。
まず、なんといっても山手線の内側。
しかも、メジャー地下鉄ラインである丸の内線「新宿御苑」駅徒歩5分。
まあ、周辺の中古タワー価格から考えて、今の価格は妥当。
ただ、複合開発ですからその分はプラスαを考えてよい物件。
ですから、購入側にとっては「ちょっと割安」で買えるかな、という感じ。
しかし、野村不動産がここまで市場に合わせてくるとは思いませんでした。
最近、野村不動産が事業を主導する場合は、
かなり市場に合わせているように思えます。
かつてのような「KY価格でゴリ押し」が見られなくなりました。
しかし、価格を下げた分いろいろ仕様を落としている可能性もありそうです。

■クラッシィタワー東中野
駅はマイナーですが、徒歩1分です。しかもJR。
新宿への近さもあって、資産価値安定度は抜群。
タワーとは、本来こういう場所にふさわしいのです。

■ル・サンク大崎ウィズタワー
地味な物件です。でも、JR大崎駅とほぼ連結状態。
ウエストシティタワーズも同じといえば同じなのですが、
中長期でみればこちらの方が優位そうに思えます。
ウエストシティタワーズは価格が高いうえにあの外観デザイン。
10年後はかなり「ヘンなマンション」に見えていると予想します。
それに比べて、こちらは地味ながら安定していると思えます。
→この物件も完売していました。みなさん、お目が高い

■パークシティ大崎
三井不動産レジデンシャルにとって、今年のフラッグシップ？
まあ、資産価値を安定させる条件をいくつも備えています。
また、今は北品川から大崎あたりがかなり注目されています。
そういった意味で、予算のある方には注目の物件。

■勝どきビュータワー
ゴールドクレストはあまり好きな企業ではないのですが、
この物件は今、かなり注目度が高くなってきます。
なんといってもオリンピックでもっとも不動産が値上がりするであろう、
勝どきエリアにあって、駅直結の1分。
東京開催で弾みがついて、まもなく完売かも知れません。
まあ、すでにオリンピック価格といえば、その水準ですが。

■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)
選手村に最も近いのがこの物件。
住友不動産がめちゃめちゃ高く出さない限り、検討できます。
まあ、眺望は「タワーマンションビュー」ですが。
買ってもいい目安は300万円ちょい・・・でも、期待薄かな(笑)。

■CAPITAL GATE PLACE（キャピタルゲートプレイス）
私が四の五の言わなくても、猛スピードで売れています。
同じ駅徒歩1分でもゴクレにはない財閥とブランドの強みですね。

■ザ 湾岸タワー レックスガーデン
湾岸でもっとも地味なタワーかもしれません。
でも、東雲駅には近いのでそれなりに便利。
オリンピックの競技場へも遠くありませんよ。
価格もお安め。おバカな共用設備がないので、将来への憂いも少なし。
シンプルなタワーライフをお望みの方にはお勧め。

■プラウドタワー大泉学園
大泉学園というのは、タワーマンションが許される
ギリギリのエリアではないかと、私は考えています。
その駅徒歩1分です。
こういうエリアには「地元こだわり層」がいます。
その地を離れたがらない人々です。
そういうニーズに支えられるので、この物件の資産価値も安定するでしょう。
→この物件も完売。みなさん、さすがです！

まあ、ざっと以上のような感じです。
こういった内容を、さらに突っ込んで詳しく書いたのが

榊淳司セレクション・五輪開催決定の今、あえて検討したい
東京のタワーマンション厳選12物件
価格　4,980円

このブログを読んだだけで「もう分かった」という方には必要なし。
「その続きが読みたい」という方は、どうぞご購入ください。
お値段は、居酒屋泥酔コース並ですから(笑)。

追記
読者の指摘があり、調べてみるとこのうち3物件が完売。
2週間前には確かに売出中でした。
それだけ、市場が優良物件に対して敏感に動いているということですね。

もうひとつ、レポートの更新があります。

パークシティ大崎で注目、ル・サンク大崎完売間近
「大崎・五反田」
価格　3,690円

このレポートには、■大崎ウエストシティタワーズ,■パークタワーグランスカイ,■リビオ目黒リバーサウス,■ザ・パークハウス アーバンス 東五反田,■ル・サンク大崎ウィズタワー,■グランスイート不動前シティテラス,■エステムプラザ品川大崎駅前レジデンシャル,■パークシティ大崎,■ライオンズタワー目黒川,■クレヴィアタワー目黒不動前,、以上の10物件を収録

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に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。



榊淳司、右翼になる・・の巻

その昔、私が地理を習った時には「ウラル・アルタイ語族」
という人類学における言語系統の区分がありました。
日本語はその一種とされていたのです。
今は、そういういい方はしないのですね。
「ウラル語族」と「アルタイ語族」に分かれているそうです。
で、日本語がそのどちらかに入るかというと？？？
アルタイ語族系、という説もあるそうですが有力ではないとか。

また、日本語と朝鮮語は文法がほぼ同じだと聞いていますが、
主要語で同音、もしくは近似しているものが少なく、
別系統の言語ではないかという説が有力だとか。
確かに、日本語はポリネシア系のようにも思えます。

このポリネシアと重なる「オーストロネシア」なんていうワードも
私の知らない間に登場したようで、この世界も日進月歩。
得意の地理や人類学も、うっかり子供に語れなくなりました(笑)。
これからは調べてからでないと・・・。

そして、現在は「人種」というのは科学的な観念ではなく、
世俗的、地理的な分別法だそうです。
人間の遺伝子の中で、肌や眼、髪の毛の色を変化させる部分はほんの僅か。
白人も黒人もモンゴロイドも、生物学的には全く一つの種だそうです。
まあ、しごく当たり前の話ではありますが。
だから、外形的な特徴で分別するのは科学的に意味がないと。

うーん、そういわれるとそうかいな、と思いますが、やや抵抗を感じます。
バリ島に行ったとき、街を歩いている観光客を眺めていて、
明らかに白人系は体格が大きいです。日本人は貧相。
まあ、マグロの中にもでっかいのと小さいのがいるようなものでしょうか。

その昔、ハワイに行ったときに日本人のあまり行かない
レストランばかりを選んで飯を食っていました。
普通にステーキなんかを頼むと500グラムくらいのが出てきました。
そんなの、いくらなんでも食べられるわけありません。
ビーチでコーラを買うと１リットルくらいの紙コップで渡されます。
全部飲んだらきっと、気分が悪くなったことでしょう。

まあしかし、こういう「サイズの違い」をいったらキリがありませんね。
人種という概念はない、ということにしても「民族」は歴然とあります。
最近、私が連載コラムを書かせていただいている夕刊フジでは
韓国ネタが一面を飾ることが多いようです。
編集の方にお聞きすると、その方がよく売れるのだそうです。

ここのところ、日本の若者は明らかに「支那嫌い」「韓国嫌い」になっています。
私は見たことがありませんが、東京の新大久保あたりで行われている
ヘイトスピーチは凄いみたいですね。
ただ、こうなってしまったのは支那や韓国側に大きな責任があると思います。
日本人は戦争に負けて以来、他国に対して敵対心を
むき出しにするということをほとんどしてきませんでした。
それが、ここに来て竹島や尖閣で大いに刺激され、
多くの若者を「中国嫌い」「韓国嫌い」に追いやったのです。

話はちょっと横道にそれますが、
ヤフー検索には「検索補助ワード」というのがあります。
榊淳司で検索していただくと最初の画面の一番下に出ているのがそれ。
何かの意図をもって「榊淳司　○○○」という検索を繰り返すと、
そのうち自然に出てくるようです。
ちょっと前に「学歴詐称」というのが出ていて、大笑いしました。
私程度の学歴を詐称する人など、いるのでしょうか？
アレを意図的になさった方は、私の学歴を詐称するほど
立派なものだとお考えになったのですね。
正直言って、全然悪い気はしませんでした(笑)。
まあ、それはいいとして・・・
実は、ここのところずっと「右翼」というワードがトップに挙がっています。
いいですね、これ。私はとうとう「右翼」に見紛われるようになったのです！

残念ながら、どこの右翼団体にも所属していません。
ただ、友人・知人なら右翼っぽい人はいます。
「困ったことがあったらいつでも〇〇〇だすよ」というお方たち。
ちなみに、新左翼にもいます。
まあ、そんなことどーでもいい話ですね。

これをやった方はきっと、私が「右翼」と見まがわれることを、
とっても嫌がるとお考えになったのでしょう。
何年か前、私のレポートの一部を書いてくださっている
如月氏と親しく盃を酌み交わし、いろいろお話ししました。
彼はまったくのインテリで博学多識。
元は文学系ですが、政治経済全般にも広い見識をお持ちです。
その彼が「榊さんの政治的なポジションは、国際基準でいうとせいぜい『中道左派』ですよ」というのです。
この話、何年か前にこのブログでも書きました。

ハッキリいって、ちょっと悔しかったですね。
私自身は、はっきり右派か、せいぜい中道右派のつもりでしたから。
ところが、フランスで右派などというと、もうゴリゴリ。
平気で外国人排斥を叫んだりしているそうです。
まあそう考えると、私の考えなんてせいぜい中道ですか。
日本が全体として左へ寄りすぎているのですね。
如月さんに言わせると、朝日なんて極左新聞なんですって。

そんなこともあるので「右翼」といわれると、ちょっと嬉しかったりして(笑)。
だから、何にもせずにニヤニヤ眺めています。
もし、その方が私を困らせようとしているのなら
「左翼」というワードを出すべきでしたね。
いまや「左翼」というと、とんでもなく頑迷な頭脳の持ち主か、
超がつくほどの時代遅れな人々。
私が「左翼」だと言われたら、それはかなり嫌ですよ。
「このバカが」と罵られたような気になります。
こんなことを書いていると、何日か後に「左翼」が
検索補助キーワードに上がっていたりして(笑)。
これをやったと思われる私に敵意を持つ方は、
ほとんどビョーキで、しかも強度の粘着質ですから。
もし「左翼」が上がってきたら・・・ヒエー、やめてくれーの世界(笑)。

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住宅購入に大切なのはKYの心構え

昨日の朝は、フジテレビの「とくダネ！」に
私の提供した内容がオンエアされておりました。
「次回、地価が上がっている場所ベストスリー」みたいな（笑）。
登場場面、わりあい長かったですよ。1分くらいかな。

とくダネ

それよりも、私がまだ読んでいない先から携帯へのメールで
「日経新聞よみましたよ」というのが何本も入っていました。
昨日の朝刊・東京地方版に顔写真入りでコメント登場。
その後、めったに連絡がない人からも何本か電話。
「日経読みましたよ、すごいですねー」という内容。
午前中、ある法律事務所で打合せをしていたのですが、
そこでも帰り際に「日経読みましたよ」の一言。
さすが弁護士さん。キチンと朝の内に新聞はチェックするのですね。

こういうビビッドな反応、夕刊フジでは一度もなかったような（笑）。
前回、日経に出た時も皆無でしたね。
朝日新聞の時も、なにもなし。なぜでしょう？
きっと顔写真があったのと、コメントが長かったせいでしょうね。
しかし天下の日本経済新聞・・・たいしたものです。

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さて、オリンピック決定に加えて上昇基調にある地価発表で、
マンション市場は本当に騒がしくなってきましたね。
これぞまさしく書き入れ時です。
ここから年末休戦まで、止まらずに走り続けることでしょう。
そして、年が明けたらいよいよ3月までの駆け込み需要。

ところが、今度は「3月末までの引渡し」が条件。
つまり、竣工物件に限られるわけです。
私が見たところ、都心の優良案件はほぼ売れてしまっています。
したがって、来年3月の駆け込み需要では、
対象が「売れ残り物件」ばかりになっている可能性が大。
そこで焦って「今、目の前にある物件」を買ってしまうと、
実はとんだババを掴んでいることになりかねません。

ノーベル賞を受賞した島津製作所の田中さんは
「研究で成功するのならKYにならなければならない」と
講演などでおっしゃるそうです。
まわりの空気など読んでいては、画期的な研究成果は生まれないということ。

まったく分野は違うし、得るものも異なるのですが、
これからの時代の住宅購入でもKYさが必要ではないでしょうか？
自分があと何十年も暮らす住宅を選ぶにあたって、
半年や1年でガラっと変わる世間の空気など読む必要はなし。
自分や家族にとって、本当に幸せな暮らしが送れるところなのか？
それこそが最も大切な基準です。
消費税が3％あがるとか、7年後に資産価値が上昇する・・・なんて、
選択基準の中の「３の次」でいいと思います。

まあしかし、みんながみんなそこまで賢明なってしまうと、
今度は逆に私のような人間のビジネスが成り立たなくなります。
「A物件とB物件のどちらが値下がりしにくいですか？」という疑問に
「・・・という理由でB物件の資産価値がA物件よりも優れています」
という、何とも因果な答えを用意するのが私の仕事ですから（笑）。

それにしても、マンション市場は熱くなっていますね。
熱くなればなるほど、その反動期にはうんと冷たくなります。
とはいっても、販売サイドとすれば熱いうちに売れるだけ売っておかないと、
冷めた時に生き延びる糧が無くなります。
したがって、ここから半年の間はマンション供給史の中で
稀に見る「在庫処理の好機」となること間違いありません。
逆に、来年の3月までに売れない完成在庫は、その後が大変。
来年の今頃は、どこのモデルルームにいっても閑古鳥が鳴いているかも。

そういう時に「000万円値引きしてもらいますか？」と持ちかけると、
ニコニコ顔で「はい、その程度でしたら引かせていただきます」
なんて返答が得られやすくなるのです。
別に、値引きを引き出せたからといって必ずしも
「マンション購入に成功」したとは言えませんが。
ただ、今のような時期に慌てて高く買うよりも、
「失敗していない」確率ははるかに高まります。

こういう時、自分を見失ってはいけません。
あくまでも、慌てずにじっくり選ぶことです。

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消費税増税決定。来春以降、マンションは売れない！

今日、基準地価が公表されたようです。
それに関するメディアからの取材が、ここ2日程で立て続けに入りました。
地価上昇の一位はなんと木更津。2位は北品川。3位は武蔵小杉だとか。
まあ、北品川や武蔵小杉は分かりますが、木更津とは意外。
アウトレットパークとアクアラインの効果がやっと出ましたか。

しかし・・・取材に来たメディアさんにもさんざん言ったのですが、
マスコミも国土交通省も、まるで地価が上がることを善、
逆に下がることを悪のような価値観で見ています。
「回復」「本格回復は？」「上昇に転じる」みたいなワードが
明日のメディアには踊るのでしょうね。
これで、各モデルルームはまたもトークの材料を得ます。

「今買っておかないと、買えなくなりますよ」
「これからオリンピックもあるので、マンションはどんどん上がります」
「もう値上がりが始まっていますよ」
「1年後には、同じ価格では出せなくなります（値上がりしているから）」

まあ、こういったことを囁いて、客に決断を促すのです。
こういう時って、あとから考えればまったく「買い時」でない場合が多いもの。
確かに、これからしばらくマンションの価格は上がりそうですけどね。
でも、そういうムードもせいぜい来年の春まで。
消費税が上がると一気にしぼむのではないでしょうか。

安倍さん、とうとう決断しましたね。
今、消費税引き上げ凍結を発表したらバブルになったかもしれないのに（笑）。
後年、この判断が正しかったのか誤っていたのか分かる時が来るでしょう。
私は先送りにすべきだったと思います。
景気が冷え込めば、結局は税収も増えないのですから。

もうすぐ成長戦略の第2弾が発表されますね。
ちょっと恐ろしい気がします。
だって、この前みたいに中身がスカだったら失望が広がります。
回復しかけている株価も、いっきに下落するでしょう。
場合によっては、先行き不安で金利が上昇するかもしれません。
そうなれば、住宅市場にとっては大きなダメージ。

実は今回の地価上昇は、多分に一時的な現象だと思います。
強力な需要があって押し上げたわけではなさそうなのです。
まず、日銀の異次元的な金融緩和によるリート買い。
さらに、リート自身が強気に資産増強。
新しいリートもいくつか出てきたようです。
そして、株価上昇による個人資産家の不動産購入。
円安による海外からの不動産投資資金流入。
これらの要因が重なって、ムード的に地価を上げたのです。
お気づきでしょうが、どれも実需ではありません。仮需です。

本当の地価上昇には企業が新たな事業用地を取得するとか、
個人の住宅購入が増加すると言った実需が必要なのです。
まだ、そういう動きは目立っていません。
だいたい、個人所得が増えたという話を聞きません。
なのに、来年4月に消費税があがるとどうなるのか？
大半の人が節約で凌ぐしかなくなるのです。
これは恐ろしいこと。

日本人が全員年間3万円の消費を控えると、
GDPを年間0.7％押し上げることになります。
今、原発を動かさないことによってただでさえ
日本経済は年間2％くらいのビハインドを背負っているのです。
ずっと経常収支が赤字を続けているのも、原発停止が原因。
日本経済がどんどん衰退していきますね。

今はまだいいですよ。消費税が上がっていませんから。
さらに、みなさん冬のボーナスに期待できるでしょうし。
でも、来年実際に消費税が上がるとどうなるのでしょうね？
反動減は確実にやってきます。
建築費が高騰しているからと言って、
エンドユーザーの所得は伸びていません。
マンションを高く販売しようとしても、そうはうまくいかないでしょう。
また、値引きの季節がやってくるのでしょうか？

東京のタワーマンション
全解説53物件
価格　12,900円

このレポートに収録されているマンションは、【Ⅰ港区エリア】■THE ROPPONGI TOKYO,■アークヒルズ仙石山レジデンス,■ウェリスタワー愛宕虎ノ門,■ザ・レジデンス三田,■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー,■ルフォン白金台ザ・タワーレジデンス,■シティタワー麻布十番,■ザ・パークハウス西麻布,■グランスイート麻布台ヒルトップタワー,■東京ベイシティタワー,■クレストプライムタワー芝,■インプレストタワー芝浦レジデンス,■品川タワーレジデンス,■ (仮称)港区芝浦GLOBAL BASE PROJECT,【Ⅱ純都心エリア】■Tomihisa Cross,■大江戸タワーレジデンス,■コンシェリア西新宿TOWER’SWEST,■OWL TOWER,■シティタワー上野池之端,■クラッシィタワー東中野,■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）,■（仮）新宿SKY＆FORESTプロジェクト,【Ⅲ城南エリア】■大崎ウエストシティタワーズ,■パークタワーグランスカイ,■ル・サンク大崎ウィズタワー,■パークシティ大崎,■ライオンズタワー目黒川,■クレヴィアタワー目黒不動前,■クレストタワー品川シーサイド,■ザ・山王タワー,■パークタワー山王,【Ⅳ湾岸エリア】■勝どきビュータワー,■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ),■ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス,■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス,■CAPITAL　GATE　PLACE,■SKYZ TOWER＆GARDEN,■シティタワーズ豊洲ザ・ツイン,■シティタワーズ豊洲THE SYMBOL,■パークタワー豊洲,■シティタワー有明,■ブリリア有明スカイタワー,■ブリリア有明シティタワー,■ザ 湾岸タワーレックスガーデン,■パークタワー東雲,【Ⅴ23区郊外エリア】■アトラスタワー曳舟,■パークタワー板橋,■プラウドタワー大泉学園,■ザ・パークハウス 青砥,■シティタワー赤羽テラス,■パークタワー滝野川,■アトラスブランズタワー三河島,■アトラスタワー府中、以上の53物件を収録

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