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「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

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｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

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「京都市」全44物件【2026年3月】

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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

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｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
大阪　VS. 京都のマンション市場

あれよあれよという間に、7月も終わりかけています。
参議院選挙という日本社会の一大イベントもありましたが、
私の周りでもいろいろなことがありました。
カンタンにいえば、多くの新しい方と知り合って、
その関係が深まりつつあるのです。
若い頃は、新しい人と出会うのは楽しくて素敵なイベント。
それは今も変わらないのですが、出会いにはすごくエネルギーを
使っていたことを、この歳になって気が付きました。
だから、今月はやたらと気疲れしたのです（笑）。
毎日のように、知らない人間と出会っていた学生時代が懐かしい。

ところで、私は大学を出る22歳まで京都に住んでいました。
京都の夏は、思い出すだけでも暑いですね。
今から30年以上も前ですから、エアコンがあまり普及していませんでした。
わが家にも、あるにはありましたが父が嫌いであまり使いませんでした。
それは、今のわが家でも同じですが（笑）。

京都の街を出て29年になります。今では2，3年に一度帰るだけ。
したがって、京都のマンションレポートでは現地を見ていません。
ところが今はグーグルのストリートビューやグーグルアースという
便利なものがあって、現地に行かなくても行ったような感覚になります。

ここ数日それらを駆使して、京都のレポートの更新作業を行っていました。
私が京都に住んでいた30年前、地下鉄は烏丸線だけでした。
市民の足は市バス。私たち小僧の足は自転車かスクーター。
学生の頃はいろいろなアルバイトをしたもので、
京都の街の隅々をスクーターで走り回りました。
だから、市内のほとんどの場所が「どんなところか」分かります。

しかし、京都の街も随分と変わりましたね。
3年くらい前に、京都のレポートを新しく作った時に、
当時販売されていたマンションの現場をすべて回りました。
最も大きな変化は、昔だったらできなかった場所に
マンションが開発されていることです。

京都人は、土地の所有にこだわります。
特に碁盤の目の内側の土地は、めったなことで売りません。
親から子へ、代々受け継がれるのが旧市街の土地。
だから、京都の土地は大阪や神戸に比べても高いものです。
高い、ということは今でも高いのですが、
ここのところ、どんどこ土地が売りに出てくるようになりました。
「へえ、こんなとこが」という場所にマンションが建ったりするワケです。
そういう意味で、京都も変わりました。

もうひとつ、大きな変化があります。
京都人は、学歴にウルサイ人種です。
人口140万人の街に、大学が何十とあります。
頂点に立つのが、いうまでもなく京都大学。私の実家の近所です。
そのあたりは、京都大学の学生がいっぱい住んでいます。
私の子どもの頃は「下宿」といって、普通の家の部屋を
京大の学生さんに貸していることが多かったですね。
だから、一般市民と学生の交流が結構さかん。
同志社や立命の学生もいるのですが、うちの近所ではやはり京大。
子どもの眼から見ても、京大の学生さんは賢そう。
勉強を教えて、といっても速攻で教えてくれます。
それが同志社や立命になると・・・遊んでばかりという印象。

そういう学歴ヒエラルキーのキツイ街ですから、学区にもウルサイのです。
私の子どもの頃は、京大関係者の子弟が多い
北白川小学校というのが、京都で一番か二番だとされていました。
残念ながら、私はその隣接のもっとガラの悪い小学校出身。
ところが、最近では御所南小学校というのがダントツの一番。
中学は御池中学。昔はその北白川小から上がる近衛中学でした。
因みに、私も越境して近衛中学に通い、卒業しました。
公立高校で一番は、市立堀川高校。東大への合格者も輩出とか。
私の当時は、共産党の悪平等主義で公立はみなほぼ同レベルでした。

そして、その御所南小学校へ通える学区内にできる
新築マンションの価格が高騰しているのです。
それって、ちょっと異常なくらいです。
東京の港区赤坂くらいの価格を付けて、平気で売られています。
また、それを買っている人もいる！
いくら学歴ヒエラルキーの強い街だからと言って、
普通の1.5倍にもなるマンションを買いますか？
まあ、それぞれご納得して買われているのでしょうが。

こういう京都人の妙なところを、大阪人は持ち合わせていません。
彼らは剥き出しの損得勘定を平気で口にします。
「その小学校に入れたらアホも賢くなるんかいな？」
「高い金払うて、子どもがアホのままやったら誰が金返してくるの？」
まあ、こんな感じでしょうか。

私は、こういう大阪人のアケスケなところが結構好きです。
でも、これは日ごろから慣れてないと、けっこう戸惑います。
そういう損得に厳しい大阪人の眼に晒されている
大阪のマンション市場はわりあいに健全です。
東京の湾岸エリアの様に大手企業が無理やり
高値路線を突っ走っているような不自然さを見かけません。
まあ、唯一あるとすればメガシティタワーズでしょうか。
筆頭事業主はお約束の様に住友不動産です。

大阪のレポートでは、ほとんどの現場を回りました。
私が子どもの頃から親しんだ街とはいえ、
今までに一度も住んだことがありません。
だから、去年の11月にホテルを取って隅々歩き回りました。

今回、大阪のレポートを更新していて思ったのは、
東京に比べてアベノミクスがそれほど及んでいない、ということ。
それは、いい物件はどんどこ売れています。
でも、東京は？な物件まで売れているのに対して、
大阪人は？は？のままでほっておいているみたいです。
やはり、大阪人の眼は厳しいですね。
でも、私のレポートは割合よく読まれています。
大阪ではそういう情報を発信している人が少ないみたいですね。
今回も、新しい物件を含めて更新しました。

大阪のタワーマンション
総集編全22物件
価格 4,990円

■このレポートに収録されているマンションは、
■プラウドシティ新大阪、■プレサンスタワー 北浜、■ロジュマンタワー梅田、■ザ・セントラルマークタワー、■ジオタワー南堀江、■堂島 ザ・レジデンス マークタワー、■パークタワー北浜、■ジオ釣鐘町、■ジオ新町、■パークタワー梅田、■ブランズタワー南堀江、■ローレルタワー夕陽丘、■クラッシィタワー南船場、■ブランズタワー大阪備後町、■なんばセントラルプラザ リバーガーデン■ヴィークタワー南堀江、■ジオタワー天六、■パークタワーあべのグランエア、■セントプレイスタワー、■シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークス、■MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）、■阿波座ライズタワーズ、以上の22物件です。

「京都市」の全30物件
イーグルコート京都御池創苑、ジ・アーバネックス京都松ヶ崎なども全解説
価格　4,490円

■このレポートに収録されているマンションは、
プレミスト京都御所南
プレミスト京都御所南
チェックジ・アーバネックス京都 松ヶ崎
ジ・アーバネックス京都 松ヶ崎
チェックイーグルコート京都御池創苑
イーグルコート京都御池創苑
チェックジオ烏丸五条
ジオ烏丸五条
プレサンス ロジェ 二条城前
ザ・パークハウス 北野白梅町
ブランシエラ二条城
リフレス京都五条
プレサンス ロジェ 四条大宮駅前
パークホームズ堺町御池
プレミスト京都御所東
パークホームズ烏丸通　二条,
ザ・レジデンス御所西
ジオ御所南 河原町二条
プレミスト京都六角通　堂之前町
リソシエ ローヴ四条
プリオーレ京都烏丸五条
ロジュマン京都六角通
チパラドール京都烏丸・璃宮
パラドール嵯峨嵐山・四季彩苑
パデシオン伏見墨染セントラルマーク
パデシオン西大路御池駅前
リソシエ四条クロスコート
エスリード京都大宮
ル・パルトネール西京極
ウィズフィール京都山科
ルーシア四条烏丸
プライムメイツ伏見丹波橋
エステムプラザ京都聚楽第　粋邸
エステムプラザ京都聚楽第　雅邸

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に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。



エアコンなしでも涼しいマンションを作って！

7月もそろそろ終盤を迎えます。
なんか、この月は短かった印象があります。
いろいろなことがあって、光陰矢の如し。
ちなみに、私はもうすぐ51歳になります。
20代の頃は50過ぎのジジイなんてとんでもない年寄りに見えました。
今、自分がそうなってみて・・確かにジジイですね。
身体の動きは鈍くなったし、目も見えなくなってきています。
食欲もかなり減退しました。
酒を飲みに行っても「二次会は勘弁」という感じ。
きれいなお姉さんを見ても「あ、キレイね」でおしまい(笑)。
そりゃ、キレイでないお姉ちゃんを見るより気分はいいですが。

その昔は「人間50年」と言いました。
われらの先祖が猿と変わらない暮らしをしていた頃は、
50年も生きる個体は100にひとつもなかっただろうと思います。
つまり、私が今も健康なのは文明のおかげです。

例えば、今の日本人は私のような庶民に至るまで
江戸時代のどのような王侯諸侯、富豪富貴よりも贅沢な暮らしをしています。
うまいものを食べて快適な住居に住んでいるのです。
江戸時代には扇風機や冷暖房がほとんどありませんから。
食べるものだって、江戸時代人に吉野家の牛丼を食わせたら
その旨さに卒倒するのではないでしょうか。

先日、ある不動産会社の研修会に呼ばれたとき、
こんなお話をしました。
「日本の住まいはこの数十年で大きく変わっています。たとえば、東京の人はマンションに住むようになりました。ところが、マンションというのはエアコンがなければ暮らせません。エアコンがなかった時代、日本人の多くは風通しの良い木造家屋に住んでいました。そうでなくては夏を過ごせなかったからです。鎌倉時代の随筆に徒然草というのがあります。書いたのは吉田兼好という人。彼はそこで『家づくりは夏を旨とすべし』といっています。冬の寒さは耐えられるけど、夏の暑さには耐えられない。だから風通しのいい家を作るべき、ということなのです」

実は、少し話に飛躍があります。
住宅公団がこの国に団地を作りはじめたのは約半世紀前。
その頃は今ほどエアコンが普及していませんでした。
「３C」といって、カラーテレビにクーラー、カー(車)は
多くの家庭にとって憧れの「文明の利器」だったのです。
私も新卒で就職したころ、エアコンのないワンルームに住んでいました。
夏は死ぬほど暑かったですね。今では考えられません。
今、東京のマンションでエアコンのない部屋などほぼないはず。

実は私、エアコンが嫌いです。
私の事務所にはもう一人50オヤジがいるのですが、彼は私以上に冷房嫌い。
だから、ほとんどエアコンを付けません。
私一人なら、猛暑の昼間はさすがにエアコンを付けます。
暑すぎて頭が働かず、原稿が書けませんから(笑)。
でも、もう一人は何があってもエアコンは付けませんね。

私の事務所は街中のビルの４階。
窓を開け、玄関ドアも半開きにしておくと風が通ります。
実は、マンションであっても風通しさえよくしておけば
そこそこ自然の涼風が入ってくるはずなのです。
特に高層階になればなるほど風が強くなりますから。
まあ、タワーマンションのように20階以上ともなると、
今度は逆に風が強くなりすぎて窓を開けると危険が大きくなります。

今の時代、ほとんどのマンションは「通風」などということを
まったく考慮せずに設計されています。
「夏はエアコンを使えばいい」という安直な発想です。
だから「内廊下設計」をホテルライクと自画自賛しています。
私は内廊下のマンションにも住んだことがありますが、
あれは妙に人工的で好きになれません。本当に、ホテルみたいです。
ホテルは内廊下でいいのです。短期間しか滞在しませんから。
でも、毎日暮らす家に自然の空気が流れないのは嫌ですね。

どうやら、私は個人の好みとして「人工的」なものが嫌いみたいです。
例えば、埋め立て地の街並みはどうしても好きになれません。
月島のような街は好きですが、みなとみらいには疎外感をもちます。
マンションも、好感が持てるのは8階建てくらいまででしょうか。
40階以上のタワーマンションのそばによると眩暈さえ感じます。
中に入ったりするのはわりあい平気です。
ホテルで高層階の部屋に泊まるのも大丈夫。
でも、毎日暮らすのは絶対に御免ですね。

そして、エアコンが嫌い。
絶対にダメというわけではありませんが、
私の事務所では年に50時間も使わないと思います。
自宅は家族がいるのである程度使いますが。

まあ、私は自分が少数派だと思っています。
でも社民党ほどではないはず。
せいぜいみんなの党の支持率くらいはあると思います。
こんな「人工嫌い」のためのマンションを、
どこかのデベロッパーが作ってくれないでしょうか。
できれば、緑のカーテンとかメンドクサイことをしなくても
自然の風が通り抜けるような住まいを、です。

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2013/7/24 0:31 | ちょっと脱線 | Comments (0)

消費税は1％ずつ上げた方がよいのでは

参議院選挙が終わりました。
自民党、もう少し勝つかと思いましたが、やや少ないですね。
社民党が生き残ったのは、なんともウザったるい話。
そして、今回も東京の有権者は山本太郎なるイチビリを当選させてしまった・・・

前回、あの蓮舫が171万票も集めたことを覚えていますか？
「東京には170万人のバカがいる」と雑誌に書かれました。
今回、山本太郎と民主の鈴木、元民主の大河原、そして緑の党をたすと
おおよそ数字はあってきます。
つまり、東京都の有権者に占めるおバカさんの割合は
3年前とあまり変わっていないのです。
ああ、やんぬるかな。

さて、ほぼ予定通りの参議院選挙の結果、今後の経済はどうなるのか？
本日の東京証券市場は、あまり冴えた展開とは言えません。
自民勝利がほぼ見えていたので、先週で織り込んでしまったのでしょう。
では、この参議院選挙は今後の経済にどう影響するのでしょう？

やはり、一番の焦点は9月か10月に行われるという
「消費税引き上げの判断」だと思います。
私はかねがね安倍さんは財務省に押し切られて
ズルズルと来年3月の引き上げを認めるだろう、と書いてきました。
しかし、ここのところの動きを見ると「もしや？」という気にもなります。
これは前回のこのブログ更新で書いた通り。

参議院選挙の結果で「国民の信任」を得た安倍さんですから、
今後はさらに強気の経済政策に転じても不思議ではありません。
浜田参与の言う通り「毎年1％ずつ」という案もありそうです。
これは、なかなかいい方法かもしれません。
1％なら「上がった」という気がしませんから、
いわゆる消費の「反動減」も強くは出てこないでしょう。

困るのは、経済の現場ですね。
たった1％のためにレジはすべてシステム変更、
各事業所では経理処理の会計ソフトにも操作が必要ですね。
でもまあ、1回やってしまったらなれるでしょう。
再来年からは年度末に行う恒例の作業となるはずです。

マンションの販売でも「1％なら」ということで、
「反動減」どころか「駆け込み需要」も発生しなくなりそう。
その方が、余計な混乱がなくていいと思います。
今のまま来年の4月に8％まで消費税を上げると、
反動減でマンション市場が氷河期に突入するのは間違いなし。
来年の今頃は完成在庫が「値引きの嵐」状態でしょう。

アベノミクスで足元の景況感はよくなっています。
確かに、マンションもよく売れています。
このままだと、税収も順調に増えるのではないでしょうか。
それをわざわざ冷やす手はないと思います。

参議院選挙に勝ったこの夏、安倍さんを悩ますのは
１　消費税の増税をスケジュール通り強行するのか
２　8月15日に靖国神社を参拝するのか（多分、行かない）
という２つの問題だと思います。
それが終わると、いよいよ本命の憲法問題を取り上げて欲しですね。

さて、安倍さん。どうしますか？

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2013/7/22 13:26 | ちょっと脱線 | Comments (0)

増税先送りだとバブル到来？

ここ最近、続けざまにブログ読者と夕刊フジの読者から
それぞれご連絡をいただき、お会いして食事する機会がありました。
それはなかなか楽しく愉快な時間でしたね。
セミナーを開いたときにも、多くの読者さんと
お話しする機会がありますが、やはり楽しいもの。
読者さんというのは本当にありがたいものです。
いろいろと勇気づけられ、元気をもらいます。

まあ、中には誹謗中傷するためにつきまとう
ネットストーカーみたいな読者さんも約1名いますが、
それは「有名税みたいなものだ」と、よく人に言われます。
でも私、そんなに有名ではないし、
余計に税金を払うほど儲かっていません (笑)。

先日お会いしたブログの読者さんが、おっしゃいました。
「ブログの文章と少し印象が違いますね」
ブログだともっと砕けた感じに想像していたそうですが、
実際に会ってみると「意外に真面目」だとか。
私はネが真面目なのかもしれません。
やることはかなりアウトローですが(笑)。

夕刊フジの読者さんは、ご自身所有のマンションにおける
管理の問題で深刻な悩みを抱いていらっしゃいます。
いわゆる管理オタクみたいな理事長に支配されているのです。
それで、先日私が書いた夕刊フジのコラムを見て、
「この人に会いたい」「会って話を聞きたい」と思われ、
秘書に「この榊さんの電話番号を調べろ」とおっしゃったそうな。

その翌日、私は実に美味なる割烹をご馳走になりながら
ご自身のマンションについて、いろいろとご相談に預りました。
まあ、こういうのは「縁」ですね。
ありがとうございます！

今週はいろいろなことがありました。
久しぶりにマンション広告のコンペにも
コピーライターとして参加することになりました。
もう半分引退している私のところにまで仕事が回ってくるのですから、
マンション広告業界がそれだけ忙しい、ということですね(笑)。

ところが、私はこのブログで堂々と顔を出してマンションデベの
悪口を書きまくっていますから、まさか客先に顔は出せません。
まあ、たまさか今回の仕事は私とは友好関係にあるデベだったので、
別に行ってもいいのですが、そこは潔くご遠慮しました。
コピーだけ書くことにします。

それで久しぶりに広告制作の打合せに出てみたのですが・・・
まあ、私が現役バリバリの時となーんにも変わっていません。
業界のメンバーでさえ、顔ぶれは一緒。
みんな私の知り合いか、もしくは知り合いの知り合い。
この業界は実に世界が狭いのです。

しかし、日ごろは事務所で原稿を書くかマンションの現地を
調査することばかりしていましたから、ちょっと刺激的な一週間でした。
20人くらいの新しい人と会いましたから。
それで、ブログの更新もままならなかったのです。

足元のマンション市場を振り返ると・・・・
今年はマンション業界にとって「もっとも熱い夏」になっていますね。
各販売現場とも、夏休み返上ではないでしょうか。
もちろん、消費税のせいです。
9月までに契約すれば5%、という制度を活かして
来年4月以降の完成物件が販売に追い込みをかけているのです。
「スカイズ　タワー＆ガーデン」が、その典型ですね。

しかし、ここに来て妙な動きも見られます。
私は、安倍さんは財務省に押し切られて消費税増税を強行すると
みていたのですが、やや雲行きが怪しくなっています。
というのは安倍さん周辺が「消費税増税先送り」を示唆し始めたのです。
いわく、消費税を上げても政府の税収は増えない。
むしろ、景気回復を優先すべきだ・・・・
これって、私が去年の今頃から言っている話です。

明日は参議院選挙です。
きっと自民党は70議席の圧勝でしょう。
これで安倍さんのフリーハンドはますます広がります。
この勢いで財務省を逆押しして増税先送り・・・なんてことになると、
株価は爆騰しますね、きっと。
都心の高級マンションも狂ったように売れるでしょう。
さらに、9月にオリンピックが東京に決定すると。
それはもう、バブルですよ。
そうなる可能性は3割くらいでしょうか。
しかし、そんなバブルを歓迎すべきかどうか・・・・

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自衛隊は「陸海空軍その他の戦力」でないのか？

先日、安倍総理が「憲法9条を改正する」旨、明言されたとか。
とてもいいことです。もっとはっきり言うべきです。
それと、8月15日にはキチンと靖国神社に参ってもらいたい。
支那や韓国が四の五の言ってもほっておけばいいのです。

まず憲法改正。
各種世論調査でも、概ね国民は賛成しているようです。
ちょっと、日本国憲法第9条2項をおさらいしておきましょうね。

2.前項の目的を達するため、陸海空軍その他の戦力は、これを保持しない。国の交戦権は、これを認めない。

これを条文通り解釈すれば、自衛隊は完全に違憲です。
私が子どもの頃、北海道のある裁判官が違憲判決を出したそうです。
その裁判官、それ以来ドサ廻りをさせられて一生冷や飯ぐらいだったとか。
まあ、そんなことは枝葉末節です。
もし、私が裁判官で法律に忠実たろうとすれば同じ判決を出すでしょう。
だって、どう解釈しても自衛隊って「陸海空軍その他の戦力」じゃないですか！
海上自衛隊なんか、世界で2番手か3番手の海軍ですよ。

では、なぜこんな「憲法違反」の自衛隊が存在できているのか？
いろいろな解釈がありますね。
一番有力なのをご紹介しておきましょう。
それは「自衛権はいかなる国にもある」という国連憲章51条の規定。

（前略）国際連合加盟国に対して武力攻撃が発生した場合には、安全保障理事会が国際の平和及び安全の維持に必要な措置をとるまでの間、個別的又は集団的自衛の固有の権利を害するものではない（後略）

自衛隊は、この「自衛権を行使するためのも」という解釈。
なんか、すごーく屁理屈っぽいでしょ。
だいたい、誇り高き日本国の憲法（今のはダメだけど）よりも、
憎き敵であった旧連合国を母体とした国際連合の「憲章」を
持ち出してまで自衛隊を認める、というスタンスが卑屈すぎます。
堂々と、日本の国内法で認めてしまえばいいじゃないですか。
すなわち、憲法改正です。

私は、このアメリカに押し付けられた憲法を
自らの手で改正してこそ、本当に「戦後が終わる」と考えます。
そもそも、自由民主党が1955年に結党されたのは憲法改正のため。
その使命を半世紀もサボっていたから、あんなヘナチョコの
民主党に政権を奪われてしまったのです。

ここ2，3年、支那や韓国の傲岸不遜な振る舞いに
多くの国民が怒っています。
おかげで、日本人の多くが憲法や戦時の売春婦（今は「慰安婦」と呼ばれている）や竹島、尖閣について正しい知識を得ることができました。
学校の社会科教師のほとんどが偏向していて
嘘ばかり教えてきたことに気付き始めたのです。
そんな偏向教育は、今も続いています。
沖縄なんか、ひどいものですね。韓国並みに病気です。

今回の選挙、自民党が大勝しそうですね。いいことです。
「争点がない」なんて言われていますが、
なぜ自民党は「憲法改正」を声高に叫ばないのでしょう？
護憲勢力の中心であった社民党の命運は風前の灯。
共産党は躍進しますが、あれはただ反自民票が流れるだけ。

参議院選挙が終わってから3年間は、今までなく憲法を改正する好機。
これを逃せば、またしばらくないかもしれません。
安倍さんにはぜひ肝を据えてやっていただきたい。
もしできれば、歴史に残る名宰相になれます。
できなければ、ただのワンノブゼムです。

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2013/7/17 19:06 | ちょっと脱線 | Comments (0)