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「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

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「大阪府の大規模マンション」全21物件【2026年3月】

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｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

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「京都市」全44物件【2026年3月】

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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

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｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2026年3月改訂版】 今のマン […]

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全8物件 【2026年3月改訂版】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の […]

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
平均年収で買えるマンションは・・・・

一生に一度は「家を買わなきゃ」というのは、
日本人一般に共通する脅迫概念でしょうか。
それは、もっていないよりも持っていた方がいいでしょう。
でも、ローンの重圧に苦しみながら持家に住んでいても
それほど「持家感」は味わえないと思うのですが。

ここのところ寄せられる相談で多いのは、やはり
「10年後に売却する予定」「定年までの00年住んで、あとは田舎へ」
といった「期間限定」でマンションを買いたい、という方々。
もちろん、買ったマンションは00年後にできるだけ高く売りたい。
だから、もっとも高く売れるマンションは・・・・という発想。

それだったら港区の駅徒歩5分以内に買うのが一番。
予算が足りない、というのなら中古にするか文京区へ。
探せば新築で坪250万円くらいから、
中古なら200万円そこそこでも見つかりますよ、
という記事を書いて夕刊フジの一面に載せてもらったら、
その日に「馬券は経費と認める」判決があって、半日天下。
まあ、これは余計な話ですね。

そもそも、家を買わなきゃいけないということはないはず。
家には限りませんが、何もののあの世には持っていけません。
子どもに残したいのなら、その子が住みたい場所に買ってあげないと
自分が死んだあとで売っぱらわれます。
たいていの子どもは、手間暇かかる不動産よりも
現金を残してくれた方が嬉しいでしょう。
住宅が不足していた時代は、親が家を残してくれるとありがたいもの。
でも、こんなに住宅が余っていて贅沢いわなかや「どこにでも住める」世の中。
例えば、サザエさんとマスオさんが郊外都市のマンションを買って
タラちゃんを育てたとしても、社会人になったタラオ君は
そんな家よりも便利な都心に住みたがるでしょう。
と、これは「磯野家のマイホーム戦略」で書いた話。

アメリカでは、住宅の価格が回復基調にあるそうな。
それは景気を推し量る重要なバロメーターのようですね。
ここのところ、夜中にアメリカのヤフーファイナンスを眺めていると
アチラのいろいろな経済ニュースを見つけてしまいます。
けっこう住宅関連の話題も多いのですよ。
酔っていて英語を読むのが面倒臭いときは、翻訳ボタンをポチ。
あのヘンテコな日本語を読み下しながら意味を推測（笑）。

アメリカという国は、日本と違って基本的に経済は成長しています。
人口も移民が流入する分増えています。
だから、住宅は常に不足気味ではないでしょうか？
ところが、中堅所得者の層は年々薄くなっているそうです。
そのあたりは日本と似ていなくもないですね。
住宅市場を支えているのは、何を隠そう「普通の人」。
つまり中間層。英語で言えば「ミドルクラス」でしょうか。

平成23年度、日本のサラリーマンの平均年収は409万円だそうです。
しかし、年収400万円では2000万円台の家しか買えません。
地方都市ならそれでも十分ですが、東京圏の場合はちょっと無理目。
新築マンションを買うには、かなりの郊外になってしまいます。
まあ、23区内でもないことはありませんが。

今回、埼玉県のマンションレポートを更新しました。
「近郊エリア」は激しい競争になっています。
浦和で競合していたプラウドとパークシティは共に完売。
場所はまずまずだけど、もめ事が多かった「浦和常盤 ザ・レジデンス」。
価格は強気で出してきたけど、資産価値はちょっと・・・・
面白い、といっては語弊がありますが・・・戸田周辺。
「オハナ 北戸田ガーデニア」なんていう価格破壊物件も登場。
「北戸田ファーストゲートタワー」も駅前タワーの割には安い！
長谷工プロジェクト「グランシンフォニア」は923戸のスケール。
相変わらずKYな住友不動産は「シティテラス戸田公園」。

本当の「郊外」へ行ってみましょう。
無謀な供給ともいえる「パークホームズLaLa新三郷」は苦戦模様。
地元民が喜んで買っているのが「シティタワー上尾駅前」。
どうして上尾みたいなところでタワーに住みたがるのか不思議。
そして、まさに平均年収で買えそうなのが野村不動産の
「オハナ ふじみ野上野台ブロッサム」ですね。
（仮）太陽光“カガヤキ”PROJECT（レーベン東鷲宮Ⅲ）に至っては
呆れてモノも言えません、状態。

その他にも、200戸以上の大規模マンションについて
「遠慮会釈なく」私の考えを盛り込みました。

saitamapdf
オハナふじみ野が新登場、浦和常盤ザ・レジデンスは・・
埼玉県の大規模マンション全17物件
価格　3,290円

シティテラス戸田公園
オハナ ふじみ野上野台ブロッサム
志木の杜テラス
パークホームズLaLa新三郷
グランドミッドタワーズ大宮
グローリオ越谷ステーションタワー
グランシンフォニア
シティタワーさいたま新都心
シティテラス大宮宮原
仮）太陽光“カガヤキ”PROJECT（レーベン東鷲宮Ⅲ）
サウスゲートタワー川口
シティタワー上尾駅前
北戸田ファーストゲートタワー
グランアルト越谷レイクタウン
浦和常盤 ザ・レジデンス
オハナ 北戸田ガーデニア
ザ・パークハウス 所沢

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。



千葉エリアのマンション市場、ただ今停滞中


しかしまあ、今日も株価は荒っぽい動きでした。
今、日本株を売買しているのは海外投資家とデイトレーダーで
大半らしいですから、投資というよりも投機市場と化していますね。
まあ、株というのはギャンブルみたいなものですから仕方のないこと。
でも、これがマンション市場と微妙にリンクしているので見過ごせません。

どうやら、株高による高級マンション需要は一巡した気配があります。
つまり、「買うべき人は一通り買ってしまった」という状態。
デベの関係者に取材すると、そんな風に思えます。

不動産の高騰というのは、よく「時計回り」だと言われます。
まず、東京の都心からはじまります。最初は、赤坂や青山あたり。
そして中央区、新宿区、渋谷区、目黒区、品川区を経て神奈川へ。
川崎、横浜といくと、今度は北上。中央線沿線から埼玉へ。
浦和や大宮あたりが上がり始めると、次は千葉。
下がる時はこの逆。千葉から始まります。

今回のミニミニバブルは東京の都心から始まって
やっと多摩川を越えて武蔵小杉で停まっています（笑）。
郊外型の物件は、この春先ちょっとだけ動きましたがそれでお終い。
特に千葉が一番ひどい状態ではないかと思います。

ハッキリ言ってしまうと、「プラウド船橋」のひとり勝ち。
他物件は全部「負け」といってもいいくらい。
特に稲毛から新検見川のあたりは「ザ・パークハウス 新検見川」と
「ウェリス稲毛」、「パークホームズ稲毛小仲台」という
３物件の大規模マンションが競合状態。
このあたりは「プラウド稲毛」という大規模が2年ほど前に
周辺の需要をすっかり刈り取ったばかり。
「お魚さんいない状態」なのに大網を三つも掛けようとしています。

さらに悲惨なのが海浜幕張。あの幕張ベイタウンです。
現在「幕張アクアテラス」と「幕張ベイタウン グリーナ」という
２つの大規模マンションが販売中なのですが・・・
アクアテラスは築3年が過ぎました。グリーナは14年2月竣工予定。
駅から遠いのです。アクアテラスは20分。グリーナでも17分。
しかも、ともに借地権販売。ベイタウンはみんなそうですが。

幕張ベイタウンというのは、震災後のマンション価格下落が
もっとも激しい所ではないかと私は見ています。
実際の被害が酷かったのは幕張ベイタウンよりも新浦安だったのですが、
なぜかマンションの値段は幕張の方が下がっています。
理由はよく分かりません。新浦安もそのうちもっと下がるはずです。

現在、駅から徒歩15分程度の築10年モノの相場観は坪120万円。
調べてみると、山のように「売り」物件があります。
5，6年前まで「パティオスは値下がりしない」という伝説がありました。
初期の頃（20年くらい前）のパティオスは、新築の売り出し価格が
だいたい坪単価180万円台だったという記憶があります。
「駅から徒歩16分、借地権で180万円かよ」といったものです。
でも、順調に売れていきました。

17，8年くらい前、「打瀬小学校のレベルは千葉県で一番」なんてことになり
高偏差値なサラリーマンさんがどっとベイタウンをめざしました。
渋谷学園幕張校（シブマク）は今や開成と並ぶ超進学校。
そういうことを知り「何が何でもベイタウンに住みたい」という
頭のいい方がどんどん集まってきました。
だから、中古の売り物件でもすぐに買い手が付きました。
5，6年前までは築10年超でも160から170万円で売れたりしていたのです。
ところが、今や120万円になってしまいました。この凋落ぶり。

そして、新築マンションがにわかに売れなくなりました。
前述の「幕張アクアテラス」と「幕張ベイタウン グリーナ」の
販売不振が今の幕張ベイタウンの現状を語っていますね。
結局、幕張ベイタウンが輝いて見えたのは
街ができ始めて5年から15年くらいの間。
今後、再び輝くためには何かの仕掛けが必要です。
もし、もう一度地震がやってきて液状化すればそこでお終い。
そういう点では新浦安や江東区の湾岸地区とともに
地震による資産価値劣化リスクの高いエリアではあります。

アベノミクスは先行きが若干怪しくなってきましたが、
千葉エリアでマンションが売れだすのは早くて1年先。
つまり、千葉都民の個人所得が増えなければ勢いが付きません。
もしこのまま景気が先折れしてしまうと、それもなし。

私としては、今後千葉ではなるべく新築マンションを
「買わない方がいい」と思います。
もし買いたいのなら、築10年以上の安い中古にすべきですね。
新築マンションを買うと、概ね10年で半分に価値が下がるのが千葉です。

私のレポートでも、前回の更新から4カ月を経て、
完売していたのは1物件のみ。
これは東京や神奈川、埼玉と比べても著しく低レベル。
それだけ「売れていない」といえます。

もし今、千葉エリアで新築マンションの購入を検討しているのなら
私がこの20物件に対してどう考えているのか、参考にしてください。
お値段もかなりお手ごろに設定しています。

tibarepo

プラウド船橋は絶好調、パークホームズ稲毛小仲台登場
千葉エリアの大規模マンション
全20物件の徹底分析
価格　3,290円

ザ・パークハウス 新検見川
グランドターミナルタワー本八幡
ユトリシア
パークシティ柏の葉キャンパス2 番街
ヴェレーナシティ 行徳
プラウド船橋
グランソシア船橋芽吹の杜
グランスイートブルー
シティテラス南行徳
パークタワー八千代緑が丘
シティテラスおおたかの森ステーションコート
幕張アクアテラス
プラウド新浦安パームコート
ビオ・ウイング ユーカリが丘
ユーカリが丘 スカイプラザ・ミライアタワー
サングランデ印西牧の原ドアシティ
オーベルグランディオ柏
パークホームズ稲毛小仲台
幕張ベイタウン グリーナ
ウェリス稲毛

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に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
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週刊東洋経済「マンション時限爆弾」がスゴイ！

しかし・・・13014円ですか！
本当に、本当に・・・13000円をなめに行っていますね。
しかも、今日もどうやら先物主導。
完全にヘッジファンドにやられている印象を受けます。

それにしても・・・安倍さんの「成長戦略」は肩すかしでした。
アベノミクスにやや危険信号が灯された感じがします。
ミニミニバブルもこれでお終い？　それはちょっと寂しい。
明日は13000円を割ってしまうのか？
まあ、それよりも7日と8日のオバマ・習会談の方が怖い。
国内外で追い詰められた近平君はなりふり構わずオバマに擦り寄るみたい。
アメリカは裏切らなければいいけど。

さて、今日の話題は・・・マンションの老朽化。
かねてから私は、「管理の悪いマンションはいずれ廃墟かスラム」
みたいなことを何度もここで書き続けてきました。
日本の住文化に区分所有という形態が馴染むのか失敗するのか、
今は壮大な実験が行われているといっていい状況。
今回、週刊東洋経済が真正面からこの問題を取り上げました。
私としては「エライ！」と賞賛いたします。

東洋経済

この手の企画は多分「本邦初」ではないでしょうか。
マンションデベロッパーにとっては、あまり騒がれたくない話。
だから「広告特集」をよくやるライバルの週刊ダイヤモンドはできないかも。
まあ、マンション業界には「不都合な真実」ばかりですから。

詳しくは中身を読んでいただきたいのですが、
かいつまんで３つほど紹介しておきましょう。
まず、様々な管理組合のエピソードが乗っているのですが
「スゴイじゃん！」と言いたくなったのは
「コモンシティ江戸川タウンハウス」の取組。
名前からしてセキスイの分譲でしょうが、1982年竣工ですから築31年。
その間、大規模修繕を2回こなしたそうですが、
驚いたのは「建物の使用可能期限を60年」と定めたこと。
つまり、29年後にはぶっ壊してみんなバイバイ。
へえー、勇気あるなー。

次は京都の「ルミエール西京極」。こちらも築30年。
ここはなんと管理組合が法人化。しかも、自主管理。
それで年間400万円から500万円費用が節減できるようです。
「住民向け資格支援制度」なんていうのもあります。
消防設備士、介護福祉士、保育士など管理に役立つ資格取得には
テキスト代、講習費、試験費用から交通費まで支給。
他にも、井戸を掘って汲み上げた水を各階の蛇口から利用できるなど
とってもユニークなことをなさっています。
こういうところは、如何にも京都人らしさを感じたりして（笑）。

さて、３つめはタワーマンション。
今回の特集では「とびきり難物」、「難題山積」とされています。
その理由は、かねがね私がこのブログで書いてきた通り。
タワーマンションの唯一のメリットは眺望と開放感。
それ以外はほぼデメリットばかり、というのが実態。
管理面でもとくに強調されるのは、
低層階住民と高層階リッチ層の2分化。
液状化被害を受けた新浦安からプラウドタワー東雲らしきタワーに
引っ越したらしき方のコメントが泣かせます。
「ウチのマンション、自分も含めて、ちょっと背伸びして買った人が多いので、どの家のお父さんも夜11時くらいに疲れた顔で帰ってくる。体は大丈夫か、心配なんですよ」

東洋経済2013-6

タワーマンションの大規模修繕というのがこれまた大変だとか。
「タワマンにはゼネコンがその時点で持つ最新工法やノウハウがすべて詰め込まれており、1棟1棟がすべて実験的建物。外見はどれも同じように見えて、すべて異なる。修繕方法もその都度個別対応が必要になる」
極めつけのコメントはゼネコン関係者。
タワマンの解体費用は「天文学的な額になるのでは」。
まあ、解体されるタワマン第1号は、私の生きている内に
出るかどうかということだから、これは結果を見られないでしょうね。

特集最後のフレーズがこれまたスゴイ！
「タワマンは21世紀最大の都市課題となる」（マンション問題の専門家）ともいわれるが、そんな難問に当事者として取り組む意欲が、タワマン住民には欠かせない。

ちなみに、この（マンション問題の専門家）というのは
私ではありませんから、あらかじめ誤解なきように。

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歴史攻撃には知的武装で反撃すべし

しかし、今日も株式市場は派手に下げましたね。
予想通りというか、こんな予想はあまり当たって欲しくなかったのですが
結局512円安。日経平均は13000円をなめに行っているようです。
しかし、今日は先物主導の下げではなさそうな感じ。
この様子だと、明日以降は少し落ち着いた展開になりそうな予感がします。

一方、マンションのモデルルームは概ね盛況だとか。
いよいよ消費税増税前の駆け込み需要が始まったのでしょうか？
まだ、はっきりそうとは言えない状態ですが。
しかし・・・ここにきて「消費税増税を延長したら」、
という話があっちこっちから出てきましたね。
前にも書いた通り、消費税増税はアタマの硬い財務官僚の悲願。
それに乗せられた野田君は、自分の内閣と引き換えに
税率アップ法案を通したのは昨年秋のことでした。
あれから1年もたっていないのに、はるか昔のことのように思えます。
それほどアベノミクスは世の中を変えてしまったのです。

もし、消費税増税が先延ばしになったらどうなるのか？
まず、ますます円安になると思います。
「日本は財政再建を放棄した」と海外から見られるので
みんな円の資産を売るのではないかと予想します。
当然、日本の国債も売られます。金利は急上昇。
住宅ローン金利もグイとあがってしまうでしょうね。
でも、その代わりに株は急騰するのではないでしょうか。
何といっても、それで景気回復がかなりはっきりしますから。
また、円安と株高は常にシンクロしているところがあります。
ただ、このあたりの相関関係は実に複雑で、
一般的な見方通り動くかどうかは定かではありません。
日本の株は半分以上外国人が売買していますから、
消費税先延ばしで急落することもあり得ます。
まあ、「ようわからん」という世界です。

ただ、マンションの売行きは少し鈍るでしょうね。
みなが「消費税が上がる前に買わなくっちゃ」と思わなくなるから。
それに、金利が上がると住宅ローンが組みにくくなります。
だから、増税先延ばしというのは今となってはかなりの劇薬です。
安倍さんがそこまでするとは、どうしても思えません。

さて、コメントで「歴史の話を」というリクエストがあったので
今日はちょっと生臭い歴史の話題をさせていただきます。
テーマは「日本の敗戦と支那、朝鮮」みたいなこと。

1945年9月2日に日本政府代表はミズーリ号上で降伏文書に調印。
これで大東亜戦争は正式に終わりました。日本は敗戦国に。
この時、調印した相手国はアメリカ合衆国、イギリス、フランス、オランダ、中華民国、カナダ、ソビエト、オーストラリア、ニュージーランド。
中華人民共和国や大韓民国という国名はありません。
その時点では、存在もしていませんでした。

まず、朝鮮半島はその時はまだ法的に日本の一部でした。
ソ連とアメリカの占領下にはありはしましたが。
つまり、朝鮮は国際法上「敗戦国の一部」という扱い。
その後、南北にふたつの形式的な独立国が生まれました。
戦争もありましたが、結果的にはそのまま今に至っています。
独立性、という点では現在かなり本格的にはなりました。

それまで36年間の日本と朝鮮半島の関係は「本国と植民地」と
捉えられがちですが正式には「本国と旧領土」というべきです。
日本は1910年に大韓帝国を併合したのであり、
植民地に編入したのではないからです。
ただ、1945年にこの関係は事実上消滅しました。
そして1960年に今の韓国と日韓基本条約を締結。
正式に併合関係は「今や無効」と確認し合ったわけです。
そして、両国間の財産、請求権一切の「完全かつ最終的な解決」が決定。
つまり、「お互いに今までの貸し借り一切なしよ」と約束したのです。
したがって「慰安婦に償いをせよ」とか「徴用の金を払え」
などという法的な根拠は一切ないわけです。
ましてや、彼らは戦勝国ですらありません。
むしろ、敗戦国の一部。我らが父祖の戦友だったわけです。

一方、支那ではその後内戦を経て1949に中華人民共和国が成立。
中華民国は台湾に逃れて何とかその命脈を保ちます。
日本も世界の大半の国々も、その後長らく台湾の中華民国政府を
「正式の支那政府」と認めてきました。
しかし、1971年に国連は台湾に代わって中華人民共和国を
常任理事国として決定。さらに、1972年に日中国交回復。
今の支那政府が、かつての中華民国の地位を引き継いだわけです。
したがって、中華人民共和国は法的にかろうじて戦勝国の継承者です。

ただ、誤解無きように説明しなければなりません。
支那の共産軍はほとんど日本軍と戦っていません。
1940年の夏から秋に「百団大戦」という作戦を実施しましたが
日本軍にボロンチョに負けてしまいます。
それ以降は、ひたすら国民党軍の陰に隠れてゲリラ戦をやっただけ。
支那において日本軍は、国民党軍にも共産軍にも実質的に負けていません。
今、支那国内のテレビでは毎日のように「日中戦争もの」の
ドラマや映画が放映されていて、その中で日本軍はボロ負けしています。
でもほとんどすべてがウソ。彼らは正規戦で一度も勝っていません。

先日、支那の習近平君がロシアに行って
「我らはファシストとの戦いに勝利した仲間。だから共に日本の不当な領土要求を撥ねつけようよ」
とプーチン君に持ちかけて、軽くあしらわれたようです。
ロシアにしてみれば、自分たちは第二次大戦の正式な戦勝国。
「お前らハンパもんとは違う」という意識でしょう。
まあ、日本から見れば旧ソ連はただの火事場強盗ですが。

支那は今、安倍外交に戦々恐々としているようです。
「反支那包囲網」みたいなのを構築されると思っているのでしょう。
実際、安倍さんの動きをみているとそう取れます。
支那の現状は、外交上も内政上も、経済もうまくありません。
日本の存在が、彼らにとって煙たかったり目障りだったり。
そんな時ほど、彼らは自分たちが優位にたてると勘違いしている
「歴史問題」を持ち出してきます。
韓国も、日本に対しては基本的にこの図式と同じ。
朴大統領は経済低迷による支持率低迷に悩んでいます。
だから韓国人にとっての「正しい歴史認識」を
日本が認めないことにすごく苛立っています。
まったくバカみたいな話。
彼らのこういう「的外れな」な「歴史攻撃」に対して
日本人はしっかりと知的武装をしておくべきですね。

さて、レポートの更新情報です。
今回更新した「東京の大規模マンション」は
東京都内の200戸以上、非タワー物件を取り上げたもの。
今年の1月に更新した時には36物件ありました。
ところが、今回の更新で14物件が消えました。
完売か、完売に近い状態になっていたのです。
そのほとんどが、このレポートで「買っていい」もしくは
「ニュートラル」と位置付けていた物件。
さすがに、みなさんよくご存じでいらっしゃる(笑)。
まあ、自分で見極められる方は、
こんなレポートを読む必要はありません。
それでも、キチンと正しい物件を選べますから。
そうでない方は、参考になさってください。
5000円ちょっとで間違いを回避できます。

東京の大規模マンション
全解説29物件
東京ファイタープロジェクト、
アトラス調布など注目物件が登場！
価格　5,290円

toukyou36
アトラス池尻レジデンス
アトラス調布
イーストゲートスクエア
ヴィークグラン世田谷千歳船橋
オハナ玉川上水ガーデニア
グランドヒルズ三軒茶屋
グランドメゾン狛江
クレヴィア豊田多摩平の森RESIDENCE
クレストガーデンレジデンス
ザ・パークハウス 一之江
ザ・ミッドランドアベニュー
ザ・神宮前レジデンス
シティテラス加賀
シティテラス板橋蓮根
シティテラス立川
（仮称）千住大橋プロジェクト
ソライエ・プレミアムテラス
TOKYO FIGHTER（東京ファイター）
常盤台ガーデンソサエティ
パークシティ浜田山
パークシティ武蔵野桜堤
パークホームズ品川ザ レジデンス
東綾瀬公園ハイライズ
広尾ガーデンフォレスト椿レジデンス
プラウド府中マークス
Brillia（ブリリア）ときわ台
ミッドプレイス八王子
ルネ花小金井
レジデントプレイス西葛西

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2013/6/3 16:00 | ちょっと脱線 | Comments (0)

管理組合には危機管理マニュアルが必要

先日、最後の同潤会アパートが取り壊された、というニュースがありました。
関東大震災の復興事業で建てられたのが始まりだそうです。
小津安二郎の「東京物語」で次男の嫁・原節子が住んでいましたね。
その昔、表参道にもあったように記憶しています。

実は、私のいるビルの隣にも、おそらく戦前に建てられたと思われる
「正金アパート」という古い建物があります。
最近、建替えることになってテナントが次々に退去しています。
まあ、時代の趨勢でしょうね。仕方ありません。

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このオフィスが入っているビルも、築50年超。
6階建てですが、エレベーターがありません。
あの3.11の地震が来たとき「これは関東大震災の再来か」と考え
真剣に「このビルが潰れたら、ここで死ぬのだろうな」と思いました。
結果的に、ビル自体にほとんど被害はありませんでしたが。
その後、大家さんが耐震診断をなさったそうですが、かなり丈夫だとか。
ちょっと安心。ズドンとした長方形なので、カタチ的にも強そうです。
まあ、古いからと言って地震に弱いとは限らないのですね。

先日新聞を読んでいると南海トラフ地震というのは恐ろしそう。
東海地方は30メートルの津波に襲われるみたいですね。
東京湾へも津波がやってくるそうな。ヤですね、ホントに。
でも、こと地震に関しては学者の予測が当たったことがありません。
阪神淡路だって2年前の東日本だって、まったく予測されていなかったこと。
だから、南海トラフも私の生きている内に来るのかどうか。

さて、では震度７の地震が東京を襲えばどうなるでしょう？
私は存外大したことがないのではないかと思います。
その根拠は、東日本大震災での被害状況からの類推。
あの地震での死者は、ほとんどが津波によるもの。
仙台は震度7の激震に見舞われたのに、死者は僅少でした。
阪神大震災の時には、倒壊建物下敷きや火災で亡くなった方が
とても多かったのとは対照的ですね。

地震の揺れそのものよりも、そこから派生する様々なことを
もっと考えるべきではないかと思います。
一番困るのは地震直後の生活インフラでしょうね。電気、ガス、水道です。
先日の南海トラフ地震の新聞記事では「7日間以上の備蓄を」と
書かれていました。食糧は大丈夫でしょうが、問題は水。
1人1日2リットル必要だそうですから、一家4人だと56リットル。
2リットルペットボトル28本。箱にすると5つで足りますか。
でも、限りある生活空間の中で、あんなもの5箱置いておくのは大変。
しかも、トイレに流す水は含まれていません。
「ウチのマンションには備蓄倉庫があるから大丈夫」
それでタカをくくらない方がいいですよ。

もし地震がやって来たとき、誰がその倉庫を開けてどのように配るのか。
キチンとしたマニュアルが整備されていますか？
あるマンションを取材した時、ちょっと感心したことがあります。
マンションとして1年に1回、お祭りをなさるそうです。
敷地内にコンロを持ち出してみんなでカレー等を作って食べる。
それで備蓄しているお米を消費してしまい、買い替える。
また、コンロの使用法なども確認できる。いわば災害訓練です。
なかなかいいアイデアだと思いました。
管理組合が和気あいあいに運営されているのも確認できました。
そういうマンションは、本当に地震がやってきてもキチンと
管理組合が機能してみんなで助け合えるのでしょうね。

私はいくつか管理組合を取材しましたが、
トゲトゲしい空気を感じるところもあります。
そういった場合、自己顕示欲の強い方が組合を仕切り
それに反発するグループが形成されているケースがほとんど。
管理組合の役員というものは、基本的に輪番制にすべきです。
誰かに偏ってしまうと、どうしても弊害が生まれます。
ノウハウを伝えるためには参議院方式がいいでしょう。
2年制にして、1年ごとに半数を入れ替えるのです。
そうすれば、継続性が保てます。

ところが、大半の管理組合は1年ごとの交代。
一部は立候補制を取り入れていたりします。
私は、1年制で全員交代というのは、管理会社の陰謀だと思います(笑)。
そうすれば管理組合の力が強まらないので、管理会社はラク。
好きなように組合を操れます。お金も取り放題。
管理規約のその部分は、通常4分の3決議でないと変更できません。
まあ、普通の管理組合に4分の3決議は無理。
だから、大半の管理組合は管理会社の言いなりになっています。

1981年6月以降に建築確認を出されたいわゆる「新耐震」の
マンションは、震度7の地震でもそうそう壊れません。
ハードの損壊を恐れるよりもむしろソフトの整備を図るべきです。
そのためには、管理組合では危機管理マニュアルをしっかり整備し、
誰がどのような役割を果たすかを予め決めておくべきでしょう。
例えば、備蓄倉庫の開放は理事長がいなくても理事○名の承諾でOK、とか。
非常時ほど管理組合の機能が試されることになりますから。

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