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榊　淳司オフィシャルブログ
今後1年、いつ買って、いつ売るべきか？

「株価が15000円をなれば、高級マンションが飛ぶように売れる」
ブログやメディアのインタビューでそう答えてきたのですが、
どうやら15000円まであと2500円の現時点でも
5000万円超クラスの動きが出てきているようです。
やはり株高というのは、不動産のエンド市場を大きく刺激します。

多分、15000円に近付けばもっとすごいことになるでしょうね。
現実に、不動産の価格がはっきりと上昇し始めるはずです。
マンションデベロッパーにとっては、さらに「土地が買えない」状態へ。
現状、住友不動産が凄い勢いで都心のマンション用地を仕入れている、
という話を聞きました。ありうることです。

一方、4000万円未満の普通のサラリーマン向けのマンションは
依然として鈍い動きしかありません。
当たり前の話ですが、株価上昇で潤う一般サラリーマンは圧倒的少数派。
多くのサラリーマンにとっては、株価よりも自社の業績回復や
それによる給料とボーナスが上がらなければ収入は増えませんから。

また、銀行の融資基準は相変わらず厳しいままだそうです。
つまり、一般サラリーマンがやや無理目の住宅ローンを申し込んでも
はねられてしまうことがしばしばあるようです。
こういう現象は、20数年前のバブル期にはありえなかったこと。
世間は本当に「金余り」なのかと疑ってしまいます。

20数年前のバブルも、前回の5－7年前のミニバブルも、
主役である「お金」がジャカジャカと回っていました。
今は、そういう存在感がやや希薄。
海外から少しお金が流れ込んでいるのと、
個人がお金を銀行口座から証券口座に振り替えて、
「乗り遅れまい」と株を買っている感じはしますが。

一方、この「ミニミニバブル」を一気に壊してしまいそうな要素はイロイロ。
今回、それまで名前も出ていなかったキプロスが株価を足止めしました。
ユーロは火消しに必死ですね。
それでも、ユーロ圏では次から次へと問題が出てきそうな気配を感じます。

支那が尖閣周辺で武力行使、というのも今年中に起こる確率は5割。
何といっても、あの国は隅々にまで統制が行き届いていません。
この前のレーダー照射のように「現場の暴走」は十分あり得ます。
また、北朝鮮の崩壊や混乱も起こりそうな気配が高まっているようです。
支那は北の保護者であることを半ば放棄し始めたのではないでしょうか？

それやこれやは、ひとつでも現実化すると株価を下げる要因になります。
株価が下落すると、マンション市場の動きも鈍ることが確実。
特に5000万円以上の高級マンションは、ピタっと止まるはずです。
ですから、業界的には株価上昇は大歓迎、下落には青色吐息。

安倍政権の出足はかなり順調。できることなら、このまま景気回復の
アベノミックスを突き進んで欲しいと思います。
そうすれば、最終的には個人所得が増えて多くの人が潤います。
その副産物として、物価も上昇します。
そこでマンションの価格はどうなるのか・・・と、よく聞かれるのですが、
まあ都心の一部でははっきりと上昇するはずです。
特に、港区あたりでは。
しかし、中長期で見れば下落することはほぼ確実。
したがって、もし都心に所有するマンションの売却をお考えなら
今年あたりが「絶好の売り時」になる可能性は十分です。

逆に買う立場から言えば、今年は「お休み」でも悪くないはず。
来年4月には消費税増税の「反動減」がやってきます。
駆け込み需要がさほど盛り上がらなかったとしても、
必ず反動減はやってくると私は予測します。
なぜなら、人間の心理として「高くなった直後」には買いたくないから。

来年4月以降の数か月間、新築マンション市場は冷えるでしょうね。
もし来年3月引渡し物件が売れ残った場合、当然値引きになるでしょう。
その時まで待ってみるのもひとつの選択肢。
ただ、欲しい物件の欲しい住戸が残っているかどうかは
各マンションの売れ行き次第といったところ。

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室



最強の資産保全策は、港区で買うこと

先週、また東京の港区をひと回りしてきました。
私はいつもセミナーで申し上げるのは、
「買うのだったら山手線内側の港区にしておきなさい」ということ。
なぜなら、いちばん価格が下がらないと思われるからです。

これは何度か書いていることですが、
大阪には東京の「港区」みたいな住宅地がありません。
まあちょっとよさげなところはあるのですが、
青山や赤坂、麻布などの持っている、
なんとも上品な住宅地の空気が漂う場所が見当たらないのです。
また、港区だけでなく文京区的な街もなさそうです。

大阪というのは、元は豊臣秀吉が作った街です。
中心部の町割りは京都に似せて碁盤の目のようになっています。
どちらかというと都市機能を中心に考えた感じで、
住宅は二の次に回されたような気がします。
豊臣家が滅んで後、大坂城には幕府の城代が入りました。
しかし「商いの街」としての大坂は、江戸期以後も栄えます。

一方、江戸は家康が入府した頃から武士の町でした。
最初に大量に移り住んだのが徳川家とその直参家来衆。
幕府ができて以後は、大名とその家来たち。
江戸期、武家の人口は全体の7%と言われていますが、
こと江戸に限っては半分以上が侍とその家族ではなかったかと想像します。

その武士たちが主に住んだところが、今で言えば港区と文京区、千代田区。
まあ、中央区も日本橋や銀座以外なら武家地といっていいかもしれません。
例えば、有楽町というのは信長の末弟である有楽斎の屋敷があったところ。
江戸時代が終わって明治に入ると、江戸の住人が一旦はガラリと入れ替わります。
徳川本家とその家来（旗本など）は、駿河に移住してしまいます。
大名たちも家来を連れて国元に戻ります。
その跡地は、明治政府の役所になったり役人の住まいにあてられたり。
あるいは、加賀藩邸のように今の東京大学に変わったり。

そして、江戸期の武家地のいくつかが今、感じのいい住宅街になっています。
特に、港区や文京区の一部は「屋敷町→住宅地」への転換がうまくいきました。

一方、町人たちが多く住んだ神田や日本橋、深川、浅草などは、
その名残を今にとどめて、多くが「下町」風の発展を遂げました。

大坂の場合、江戸から明治に変わったところで、住んでいる人間は同じ。
街の造りもあまり変わっていません。
ただ、各藩の蔵屋敷がなくなって、今の中之島となりました。
この東京と大阪の街の組成の違いが、今に至っているのです。
大坂の環状線の内側に、東京の港区みたいな街がないのは非常に残念。

港区を回っていて思うのは、やはり
「街は人間の頭の中で作るモノではない」ということ。
街とは、そこに集まってくる人々や集団の個性で出来上がっているのです。
最初から「こんな街を作ろう」なんて誰かが考えて
街の線引きをしてその通りに作り上げても、
けっして思惑通りにはならないものだと思います。
多摩ニュータウンやつくば市を見ていると、何か空々しさを感じます。
幕張ベイタウンやみなとみならいも、それなりに楽しめるのですが、
何かテーマパークにいるような虚構感を抱いてしまいます。

港区や文京区のマンションを見て回るのは、
そういった街に触れて何かを感じる楽しさがあります。
本日も、ある方が事務所へ相談に来られました。
最後にお仕事のことをお聞きしたら、かなり高度な有資格者。
自己資金も収入も十分だと思われるのに、
郊外型の住まいを検討しておられました。
もちろん「それだったら少し予算を上げて、港区になさった方が10年後、20年後の資産価値を考えたら有利になるはずです」と申し上げておきました。
いろいろな面で、ご納得いただけたと思ったのですが。

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室



東京の住宅価格が今後も上がりにくい理由

昨日だったでしょうか、公示地価が発表されましたね。
毎年同じようなことを書いているのですが、
あの制度はもう無くしてしまった方が良いと思います。
そもそも公共事業用地の取得算定の基準にすることが目的らしいですが、
そんなの路線価でも十分じゃないでしょうか。
またいちいち全国くまなく調査する必要があるのでしょうか？
公共事業用地になるところだけ鑑定を依頼すればいいだけでしょ。

毎年、この公示地価が発表されるニュースは
「下落幅が縮小」とか「下げ止まり」といった言葉で語られます。
ニュースの出し手が「そうあって欲しい」と願っているのです。
地価がズルズルと下がっているよりも「下げ止まり」、
しかも「反転上昇」に転じた方がいい、というポジショントークですね。

私も僅かながら不動産の所有者として、そうあって欲しいとは思います。
しかし、現実的に今後地価が反転上昇するのか、というと？？？
不動産といえども供給を上回る需要が無ければ、価格は上昇しません。
ところで現在、東証リート指数が急上昇中ですね。
リート銘柄の価格が上がれば、当然利回りは減じます。
そもそも、元が安すぎたワケですからこれくらいは上がって当然。
しかし、だからといって地価と直接リンクするか、というと？？？

東京都内の生産年齢人口は、ここ10年以上横ばいです。
つまり、不動産の需要者は増える気配がほとんどないのです。
むしろ現在の人口構成から考えれば、減ることは確実。
減った分を地方や外国からどの程度補えるか、という問題です。
これについて、私はさほど悲観していません。
地方では確実に「食えない」ワケですから、
東京への人口流入は途絶えないはずです。
地方はどんどんやせ衰え、東京への一極集中はますます進むでしょう。
その分、住宅が必要になります。
しかし・・・それでも住宅の価格を上昇させることはなさそうです。

その原因は、何度も言う様に供給過多。
今、首都圏で開発供給されている分譲マンションは、年間5万戸前後。
かつての半分ちょっとまで落ち込んでいます。
そして、その半分が東京都内で供給されているのです。
この勢いは、少なくとも数年間続くと予想できます。
各デベロッパーが事業縮小している、という話は聞きませんから。

新たに建設される「新設住宅着工数」という統計では
平成24年に東京都内で約14万戸の新設住宅が着工されたようです。
このうち、「建替え」もあると思うので、実質増が8割と考えても
1年で11万戸ほどの住宅が増えていることになります。
一方、東京都の世帯数は今でも年間10万ほど増えていますから、
だいたいは需要と供給があっていることになります。1万戸は余りますが。
そして、空家率は5年前の統計で約11％です。
今は、それよりもだいぶ増えていると予想されます。

マンションデベロッパーも含めた住宅産業の各企業が
営業努力を続けることで、この空家率はどんどん高まっています。
その結果、家賃なんかはどんどん安くなっています。
例えば「マンションPER」なんて指標があって、平たく言うと
「そのマンションは家賃何年分の値段か？」ということなのですが、
こういうのは「何を基にしているのか？」ということが大切。

例えば、マンションの価格というのは新築も中古も
実際は「いくらで売られているか」という正確な数字は
売買契約を結んだ当事者同士にしか分かりません。
また、「家賃はいくらで貸したか」、
というのも当事者と仲介業者しか分かりません。
それを誰かに公表する義務はないのです。
だから、おおよそのところは想像するしかありません。

「レインズを見れば相場が分かる」という向きもあるでしょうが、
取引数の少ないエリアでは「相場誘導」が可能です。
何といっても、取引事例の報告は申告制ですから。
しかも、レインズに乗らない取引なんてそれこそ日常茶飯事。
したがって、プロはレインズを100%は信用しないのです。

さて「マンションPER」という指標は、分母や分子が
ちょっと変わっただけで大きく見え方も変わってきます。
したがって、私は「ふーん、そうなの」程度にしか見ません。
まあ、そんなことはどうでもいい話なのですが、
要は肌身の感覚として「家賃がどんどん低下」しています。
特に郊外においてこの傾向が強まっていますね。
嫌ですね、この感覚。なんか背中がザラザラしてきます。

家賃が下がると、今後は「買うよりも借りた方が得」というエリアが
都心から郊外へ広がっていくような気がします。
こうした現象に歯止めをかけるためには、
住宅産業が供給を絞るしかないと思います。
マンションなら都内で年間1.5万戸程度でもよいのではないでしょうか？
今の6割程度です。
そうしないと、「値崩れ現象」に歯止めがかからなくなります。
でもまあ、無理でしょうね・・・あの業界は。
自分で自分の首を絞めていることに気づかない。
気づいていても止められない。
いつものことですが。

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室



住宅産業の「高齢化シフト」はもう始まっている

人はいずれ老います。
かくいう私も、江戸時代なら立派な老人です。
近年、平均寿命は著しく延びました。
90年生きようが、100歳まで寿命を保とうが、
ずっと健康なら普通の家に住めます。
ところが、健康でないと普通の家には住みづらくなります。
ある統計によると、人生のうちで「健康でない期間」が
男性は約9年、女性だと12年超あるそうです。

高齢者の健康状態は、今の分け方で4分類。
「自立」「要支援」「要介護」「痴呆」。
自立と言うのは、いわゆる「自分の世話は何とか自分で出来る」状態。
あとは段階を経るにしたがって「人の世話」が必要です。

普通のマンションに住んでいたとしても、
「支援」や「介護」が必要になるとどうなるのでしょう？
だいたいは、家族が面倒を見ることになります。
でも、近年は単身世帯が増えています。
また、配偶者の片方が先に亡くなると単身になります。
そうなった時には、誰かに支援や介護を求めなければなりません。

よく出来たもので、そのために介護保険があります。
介護認定を受ければ、およそ1割の負担で様々な介護サービスが受けられます。
「食べる」「排泄」「入浴」などというのは介護の基本。
実際には22種類50サービスがあるそうです。
その外にも様々な日常生活のサポートを受けることになります。

また、そういったサービスをスムーズに受けられる住まいもあります。
これも実に様々な形態があって、かなり複雑です。
今もっとも増えているのが、前にチラと述べた「サービス付き高齢者向け住宅」。
省略して「サ住高」と呼ばれているものです。
国土交通省は、今後10年間で６０万戸の供給をめざしています。
実際、それを超える勢いで爆発的に増えています。
建設には補助金がでるし、入居者からは年金や生活保護、
あるいは介護保険によって家賃と介護料が支払われます。
まずもって「取りっぱぐれ」のない上に、一度入ったらほぼ出ない。
オーナーにとってはかなりの安定収益が見込めるのです。
今や、地方では不動産投資の中心的な存在です。

多分、今後「サ住高」は年間10万戸くらいのペースで増え続けると思います。
戸数だけをカウントするのならば、近々新築マンションを上回るでしょう。
その他にも、大まかには６から8種類の「高齢者住宅」と言えるものがあります。
権利形態も所有権や利用権、賃貸、たんなる利用など様々。
そして、そこには膨大な数の介護スタッフが働いています。

今後、日本でもっとも就業者が多い産業は「介護」になると思います。
また、住宅産業の最大のカテゴリーは「高齢者」なると思います。
さらに言うのなら、そういった高齢者がいわゆる「高齢者住宅」に
住み替えた後には膨大な数の「普通」の住宅が余ってしまうのです。

このように考えると「少子高齢化」というのは、
必然的に「住宅の巨大な余剰」を生み出します。
これは地方ほど顕著になるはずで、すでに見られる現象。
この大きな波は千葉、埼玉、神奈川という都心郊外エリアで
今後加速度的に強まると予測されています。
こういった予測は、困ったことにほぼ外れることはありません。
人口構成と言うのは、ちょっとやそっとでは変えられないからです。
この波が都心に押し寄せることもほぼ確実。
日本が老人国家になるのに、東京だけがその波を避けることは不可能。
前々回申し上げた通り、「高齢者」は次代の住宅産業の主役なのです。

ところが、この高齢者住宅というのは周辺産業への
経済的な需要喚起の波及効果は、新築マンションほどではありません。
まず、もっともボリュームのある「サ高住」。
介護に従事するかたがたは大変なお仕事なのに低所得。
不動産屋さんみたいに高級をはべりません。
経営者だけが儲かるようなシステムになっているのですが、
下手をするとそれもすぐに赤字になってしまいます。

比較的裕福な方が選ぶ「介護付き有料老人ホーム」。
これもすごい勢いで増えています。
入所金が数千万円で月々必要額20万円以上と言うのが標準。
ベネッセとセコムが新しい事業分野として急展開しています。
こういうのは新築マンションと違って「売りっぱなし」ではないので
施設を閉じない限りにおいて永遠の事業が続きます。
そういう面で経済規模は大きいのですが、お金の動き方が地味。
建築費は最初にドカーンと発生しますが、
その他はいたっておとなしい「金遣い」になってしまいます。

この２つが高齢者住宅の「二大勢力」といっていいカテゴリー。
他には新築マンションの親戚みたいな「住宅型有料老人ホーム」や、
「グループホーム」、痴呆対応の「特別養護老人ホーム」などですね。
今までは「家族の介護」が当たり前だったので、
「老人ホーム」というのはちょっと特別な存在でした。
でも、これからの時代は最後まで自宅にいる、というのが少数派に。
高齢化社会は医療や社会福祉だけでなく、住宅産業にも多大な影響を与えます。

さて、レポートの更新情報です。
大阪のタワーマンション市場。
この数ヶ月で3物件のタワーが完売しました。
いずれも「残り数戸」状態だったので、まあ規定路線でしょうか。
首都圏と同じで「売れないものは売れない」という状態。
「放射能から避難」ニーズがひと通り終ったと思ったら、
「支那からのPM2.5」というマイナス要素が出てきました。
ちょっと厳しくなりそうですね。
アベノミックスの好影響が及んでいくとよいのですが。

※内容は前回からさほど変っていません。前回購入くださった方は、今回はスルーでもよろしいかと思います。ただ、「プラウドシティ新大阪」という新物件が登場し、やや注意を要します。

大阪のタワーマンション
総集編全21物件
価格　4,990円

セントプレイスタワー
シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークス
MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）
プラウドシティ新大阪
OSAKA福島タワー 【大阪福島タワー】
ジオタワー天六
パークタワー梅田
ローレルタワー夕陽丘
ザ・パークハウス 谷町五丁目
シティタワー天王寺真田山
ブランズタワー大阪備後町
パークタワー北浜
なんばセントラルプラザ　リバーガーデン
ブランズタワー南堀江
ヴィークタワー南堀江
ジオ新町
大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー
堂島 ザ・レジデンス マークタワー
ザ・セントラルマークタワー
ファインクォーターシティ
阿波座ライズタワーズ



ミニミニバブルが到来しそう２

本日、某マンションのパンフレットに載せるコピーを書きながら、
株式市場の動きを横目で眺めておりました。今年最大の下げだそうです。
原因は、まず円安。ユーロ危機が一部再燃したという報道。
また、アベノミックスの3本目の矢「成長戦略」の
中身を見定めようとする空気も出てきましたね。
株価は、2本目の矢までは「織り込んだ」のでしょうか？

私は、ちがうと思います。
これくらいの調整はあってしかるべしでしょう。
だってまだ、13000円にも達していません。
私は、ここで書いたように「年内の早い時期に15000円」と考えます。
そうなれば、高額系のマンションがジャンジャカ売れます。
現に今、一部でそういう動きが出ています。
業界的な見方をすれば「15000円」は大歓迎。
都内にマンションを所有している私としても
どちらかというと騰がってくれた方が嬉しいことには間違いなし。
ただ、今騰がり始めた段階で浮かれて買った人が、
何年か先にどうなるかは別問題です。

さて、足元の不動産業界。中小デベが悲鳴を上げています。
「土地が買えない」
どうしてなのでしょうね？
私も不動産屋よろしくいくつか土地情報を持ち歩いていますが、
こんど知り合いの中小デベへ本格的に売り込もうかと考えたくらい(笑)。

ただ、まあ分からないことでもない現象。
まず、建築費が相当に騰がっているようなのです。
原因は、もちろん復興バブル。大勢の職人が東北へいったまま。
今回、アベノミックスでまたぞろ予算がガバっと付きました。
職人さんたちは手間のいい東北にいったまま帰ってきません。
ますます、建築現場が困りますね。

現場に近い方々に話を聞くと、リーマンショック以後で
中小の建築業者は3割くらいが淘汰されたのではないか、ということ。
つまりは絶対数が減ってしまったわけです。
「だったらカムバックすればいいのに」と思いますね。
でも、そういうワケにはいかないようです。
ずっと続いた建築不況で、中小業者さんたちの多くがヘロヘロに疲弊。
「ちょっとくらいいいからって、戻れないよ」という
状態なのではないかと想像します。

それで、マンションの土地の話に戻します。
建築費が高騰しているから、マンションの価格に反映しようとしても
そこはご存じの通り市場はかなりの弱含み。
今年の初めから少しだけ「人が動いた」感じはありましたが、
「結果」につながっているという話を聞きません。
あえて言えば、7000万円以上の高級物件や「諦めて」値引きした物件。
あるいは京都の「御所周辺」といった特殊エリアの物件。
そういったのがちょこっと動いたくらいでしょ。
マンションデベは全体的に「売れていない」と感じています。

だから「販売価格を上げる」という選択はかなり危険なのです。
すると、土地の仕入れ値を下げなければなりません。
ところが、なぜかここ1年ほど土地が出にくくなっているようです。
みんな「そんなに安いのなら売りたくない」という状況でしょうか。
だから「土地が買えない」・・・と、私は勝手に考えています。

アベノミックスで株価が15000円に向かうと、
中小業者はますます土地が買えなくなりそうですね。
そういった場合、地主さんは相対的に強気になりますから。
かといって、すぐに新築や中古のマンション価格には反映されません。
なぜかというと、それを買う人の所得まで上がっていないから。
給料が上がらないのに、マンションだけ高くなっても買えません。

「トヨタが満額回答」なんて羨ましいいようなニュースが流れました。
これから、大手企業を始めとして久々に「賃上げ」の話が多くなりそう。
そういうのが世間に行き渡る今年後半から、
やっと5000万円以下の普通のマンションが売れ始めるような気がします。

で・・・不動産業界的に「望ましい」シナリオは
来年4月の消費税増税前の「駆け込み」需要で、一気に在庫を一掃。
今年、多少「高め」に仕込まざるを得なかったプロジェクトも、
景気回復とともに想定価格で十分に販売が進む・・・というもの。
うーん、かなり都合がいいですね。
でも、このシナリオが現実になる可能性は小さくありません。
ただし、もしそうだとするとミニミニバブルです。
またすぐに、「売れない」という苦しい状況に戻るでしょう。
結局、需要以上に作りすぎている場合は「売りにくい」のです。

何度も書いている通り、最も望ましいのは「成長戦略」の成功。
そして、日本が本格的な経済成長の時代に戻ること。
しかし、それはよほどのイノベーションが起こるのか、
人口減少が増加に逆転しない限りあり得ません。
したがって、ミニミニバブルがやって来たからといって
今後ずっと「不動産価格が上昇する」ということもないでしょう。
「価格が上がる」理由が見当たらないからです。
世間のインフレ率程度に上がることはあるかもしれませんが。

「外国資本が買いに来ている」という噂はあります。
現に一部でそういう現象が出ています。
支那から、ある首脳の側近が「ウン千億で日本の不動産を購入」なんて
ウソかホントか分からない話が業界を巡っています。
さらに、またぞろ海外ファンドが日本に戻っている、という噂もチラホラ。
でもねー・・・ああいう連中は逃げ足も速いから。
前回ミニバブルの時の海外ファンドなんて、今はほぼいません。
彼らはあくまで「投資」で日本の不動産を買います。
その投資目的が達せられなかったり、変わった場合は躊躇なく引き揚げます。
だから、そんなものを基本的にアテにしない方がいいのです。

明日はきっと、株価は「戻す」と思うのですが・・・

 

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

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