不動産大暴落は2017年 or 2019年？

このブログの原稿を書こうと思ったら、キー局から電話。
「2019年に世帯数が減り始めるので住宅が暴落するのでは・・・」
おっと、先週の週刊現代ですね。なんという波及効果。
しかし、実のところ私の予想は微妙に違います。

私的には「下落が始まるのはもっと早い」と考えています。
現状、東京の不動産は一部でバブル化しています。
山手線とその周縁、湾岸、世田谷、そして武蔵小杉。
この他のエリアも値上がりはしていますが、
バブルと言うところまでは行っていません。

ここで何度も書いているように、バブルというのは実力以上の価格形成。
いつかは実力値にまで価格が下落します。つまりはバブル崩壊。
それはいったいいつやってくるのか？
多くの人が「オリンピック後」と予想します。始まりは2013年秋頃。
ただ、バブルが7年も続いたのを見たことがありません。
そんなに続いたら、バブルと言うより普通の好景気。
まあ、バブルは長くて3年でしょうか。

実のところ、オリンピック開催が日本の
住宅需要や価格形成に関係しているとは思えません。
多少建造物を多く作るので、建築費が高くなるくらいでしょう。
それも、市場に影響するほどの規模とも思えません。
だいたい舛添君ときた日には、
湾岸オリンピックの骨抜きを狙っている気配が濃厚。
まあ、そんなことはどーでもいいことですが。

あるいは、東京の地価はシンガポールやロンドンや香港、
ニューヨークなどの一等地に比べて安いのでまだ上がる、
という説を唱える人もいますね。
でも、この説は経済の重大な要素を勘案していません。
他の地価の高い都市では、力強い経済成長が見られます。
日本は東京でも経済成長なんて、ほとんどありません。
マイナスでなければ御の字というレベル。

経済成長しない国や地域の不動産価格は上がりません。
今、都心の地価が上がっているのはいかにも不自然。
空室になって予定の利回りが得られない可能性の高い
マンションやオフィスビルが高値で取引されています。
これはもう、バブル以外の何ものでもありません。

不動産の大暴落というのは、すでに起こっています。
地方都市の郊外で住宅に値がつかなくなっているのは、
暴落以外の何ものでもない現象です。
東京の都心と比べて、その落差の激しさに驚きます。

私は「2017年の下落」を予測します。
2年後の2017年4月、消費税が10%に増税されます。
その後、必ず反動減の不況がやってきます。
不動産市場もその影響を受けるはず。
今の住宅余剰感も、その頃にはもっと強まっているはず。

相続税対策や外国人が「買ってみたけれど、いつまでも空室」
というマンションも、2年後には目立ってきます。
「だったら今のうちに売ってしまうか」という動きも出るはず。
特に、外国人はドラスティックに動きます。

今、株価の調子がいいですね。
これは、この先の日本経済が明るい証拠です。
この5月頃にその好調感がひとつの頂点に達するはず。
まず、もうすぐ賃上げのニュースが次々と出てきます。
4月になると桜が咲いて、入学式や新人の入社で世間が明るくなります。
5月になると「過去最高益」の発表が相次ぎますね。
その頃には、株価は2万円を突破している可能性があります。

私は株価に関しては素人なので、今がバブルかどうかは分かりません。
ただ、PERだけ見ているとまだ上昇の余地はありますね。
しかしPERが20を超えたら要警戒だと思います。
それでも日銀がETFを大量に買えば騰がるかもしれませんが・・・
まあ、こっちはあくまでも素人の憶測です。

ひとついえることは、株価が下がり始めたらヤバイの始まり。
今まで円安→株高の構図できましたが、
どうやらそれが崩れ始めているように思えます。
インバウンドの増加は外貨の流入増につながって、
円高への流れを作るかもしれません。

しかし、そういったプラスやマイナスの要因を孕みながら
結局のところ2017年の消費増税によって経済が停滞するのです。
そこで黒田君は3発目のバズーガを撃つでしょうか？
彼の任期はあと3年残っています。
スキャンダルでもない限り、2017年の日銀総裁は黒田君のまま。
あの顔を見ていると、いかにもブチかましそうですね。

それでまた、去年の11月みたいにバブルを膨らませる？
まあ、よく分かりませんが、それはかなり危険ですね。
1ドル150円くらいになってしまうかもしれません。
そうなれば輸入系企業が倒産し始めるのではないでしょうか。
といっても、モノは輸入しなければならなので一時的現象。

まあ、2年以上も先のことは読めませんが、
この都心の不動産バブルがいつか弾けることは確かです。
それが2017年か2019年か、という問題でしょうか。
あるいは今年中に何かのキッカケで弾ける可能性もあります。
確かなことは10年先、今よりも不動産価格は
必ず下がっているだろう、という長期予測。
これだけは揺るぎなき現実だと思います。

さて、資産価値レポートの更新情報です。

武蔵小杉はシティタワーが「値上げ」したことによって、
すっかりバブル化していると思います。
そこへパークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト
なんてのが出てきました。
この街の開発はこれでワンピリオド。
20年後がどうなっているのかみたいですね。
「あんな時代もあったわね」とならなきゃいいですが。

武蔵小杉・新川崎
価格　5,290円

■シティタワー武蔵小杉、■クレストフォルム武蔵小杉ブライトコート、■パークシティ武蔵小杉ザ ガーデン タワーズイースト、■THE　RESIDENCE　小杉陣屋町、■シティハウス平間ステーションコート＆レジデンス、■ナイスエスアリーナ新川崎、■プラウドシティ新川崎、■クレストレジデンス新川崎、■ナイスサンソレイユ日吉、■パークタワー新川崎、■ザ・パークハウス 新川崎、■ソラシア新川崎、■クレストシティアクアグランデ、■プロスタイル元住吉

武蔵小杉がバブル化しているのとは逆に、
激しい価格競争が行われているのが川崎区。
小杉が「300万円台戦争」なら、こっちは「160万円勝負」。
ほぼ半額レベル。都心との直線距離が大して違わないのに
価格が倍も違うという珍現象です。庶民はこちら。

川崎市川崎区
価格　3,590円

■セントラルプレイス川崎、■センター川崎マーク・レジデンス、■クリオ川崎サウステラス、■カサーレ川崎ネクシア、■マークウィング川崎、■グレーシアシティ川崎大師河原、■リヴァリエ、■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ、■シティハウス川崎富士見公園、■(仮称)グローベル川崎プロジェクト

神奈川県の大規模マンションもちょっと面白くなりました。
みなとみらいにはBLUE HARBOR TOWER みなとみらいとブランズタワーみなとみらいの2物件。
宮崎台には野村不動産の400戸規模が駅近エリア。
あの野村がいくらで売るのか注目。強気、それとも意外に・・

神奈川の大規模マンション
価格　5,190円

■オーベルグランディオ横浜鶴見、■オハナ茅ヶ崎ガーデニア、■グレーシアシティ川崎大師河原、■クレストシティアクアグランデ、■クレストプライムレジデンス、■ココテラス横濱戸塚ヒルトップ、■ザ・パークハウス 追浜、■サンコリーヌタワー横須賀中央駅前、■シティタワー武蔵小杉、■シティテラス横濱和田町、■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ、■シティテラス大和、■パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワー、■パークタワー新川崎、■プラウドシティ宮崎台、■プラウドシティ新川崎、■ブランズタワーみなとみらい、■Brillia City横浜磯子、■BLUE HARBOR TOWER みなとみらい、■ライオンズ港北ニュータウンローレルコート、■リヴァリエ、■ルネ追浜、■ロイヤルタワー横濱鶴見

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2015/2/25 19:44 Comments (2)

2 Comments

まろたんさん、こんばんは。

安倍君、消費税を飛ばすのですか？
そんなことしたら、財務省が黙っていませんよ。
私、昨日全国ネットで
「消費税が上がる2017年4月が不動産価格下落のタイミング」
なんていっちゃいましたよ(笑)。

まあでも、改憲には邪魔ですね。消費税は。
黒田君のおかげで「お金が足りなければ刷ればいい」
という禁断の果実を知ってしまった安倍君。
やるかも。

次のコメントの返信しますね。　榊淳司

2015/02/27 22:04 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

黒田バズーカバブル、真っ只中のようですが、地域限定と。
株価も、そうとう挙動不審ですね。
下落したあとの虚脱と後遺症。懲りないですな。
日本も世界主要国も、もはや経済成長は見込めないようですから、
ダブついたカネは株・不動産に流れ、繰り返しバブルしかない。
で、繰り返しの「インターバル」が、だんだん短くなる。

榊さまの見立てとおり、今回のバブルはそうは続かないでしょうし、
また、これ以上の上げも見込み薄でしょう。
８０年代の大型バブルで、やはり懲りてますから、
バカはバカなりに考えて「あそこまで」は、乗れないかと。

それにしても、やはり日本は「潮目」ですよ。
「波乱」の幕開け、第一場を迎えることは、必定。
２０２０・五輪のあとが、その潮目との確信。
で、何が壊れ乱れ、どう激変してゆくかですね。

黒田バズーカ・３は、やらんでしょう。たぶん。
もう「めぼしい」タマがおまへん。
撃って出てスカだった日には、タダでは済まんでしょう。

２０１７・春の消費税ＵＰは、どうでしょうか。
一部報道では、安倍晋三は「飛ばす」と書いてますが。
もう、こんな報道が出るようでは、ね。

確かに、そのとき「景気低迷」だったら。
来月からの「統一地方選」の結果がＮＧだったら。
来年夏の参院選は、いつも以上に「勝ちたい」でしょうし。
安倍晋三の本命「改憲」の動議に持ち込みたいでしょうし。

かれの「悲願」のようです。
それを隠していませんね。
来年暮れには国民投票をやり、何がなんでも「勝つ」と。
もし叶わなくば、ふかい「失意」が残りそうです。

「改憲」の悲願の前には、２％ＵＰなんてこまい、こまい。
「ワシがやるようなことか！。のう、菅やん」(笑)

またぞろ、ヨミウリのジサマを抱き込んで、
一面トップ・ぶち抜き、誘い水を流してもらう。
このジサマこそ、冥土の大きなミヤゲ、でしょうに。

わけの分からん話になったみたい、この辺で。(笑)

ごきげんよう。

2015/02/26 14:59 | by まろたん

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