武蔵小杉と川崎区、マンション価格差2倍以上

今日は570円も上がっているので、やや安心。
たまには真面目にマンションのことを書きますね。

私は常々「今は局地バブルですよ」と申し上げています。
バブルな地域は都心の山手線内側とその周縁。城南エリア。湾岸。
横浜MM地区。川崎市の武蔵小杉駅周辺。京都の御所周辺。
仙台市も高騰していますが、あそこは実需があるのでバブルでなし。
福岡市の中心部も同様。実需での値上がりです。

本日はその中でも武蔵小杉エリアについてチャチャを入れましょう。
まず、このブログは世界各国で読まれておりますので、
いちおう「武蔵小杉」について解説しておきますね(笑)。
アドレスは川崎市。ただし、東京から行くと多摩川を渡ったところ。
おおざっぱにいうと、二子玉川の対面になります。

元は東急東横線の特急停車駅、というポジションだったのですが、
6年ほど前に横須賀線の新駅ができました。
その少し前から駅前のグラウンドなんかが開発されて、
「パークシティ武蔵小杉」と呼ばれるタワーマンションがニョキニョキ。

そもそも、10年前の武蔵小杉はどちらかというとメタルとブルーの街。
日本電気などの技術者はメタルカラー。その他の工場労働者がブルー。
最近は、駅前のタワーマンションに住むホワイトカラーも加わり、
どちらかというとブルーな人々が激減している感じです。
でも、東横線の西側はまだブルーの方々が好みそうな飲み屋街です。

この街は前回の不動産ミニバブルでにわかに様相を変えました。
駅前のタワーマンションに住むことは、ちょっとしたステイタスに。
リーマンショックの崩壊も何のその。ミニバブル価格を維持したまま、
今回の局地バブルに突入しました。

現在、駅に近い場所で2つのタワーマンションが販売中。
ひとつは「パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト」。
名前が長すぎますね。住民票をとるときに全部手書きで書かされる
のちの住民をお気の毒だとおもいます。
まあ、それはいいとして。

「イースト」というからには「ウエスト」もあります。
そのうち販売が始まるのでしょう。ただ、イーストだけで592戸。
ウエストを合わせると1200戸近くになりそうですね。
ガーデンタワーイースト
すでに第1期の販売が終了しているようです。
オフィシャルページを見ると「460戸販売御礼※」という
わけのわからない表示が割合大きく出ています。
実はこれ、最近の新築マンションのHPで多用されている表現。
一見「完売御礼」かな、なんて勘違いしていますね。
でも、よくみると下の方にこんな断り書きが小さく出ています。

※ 1.供給戸数であり成約戸数ではありません。

ふざけるな、という話ですよね。
供給戸数を表示して「御礼」とは何事でしょう？
そんなのどの物件でも可能なことではないですか。
1000戸マンションが、1000戸を売り出したら「1000戸販売御礼」？
売れたかどうかは関係ないのでしょ。
いったい誰に、何を御礼するというのでしょうか？
これは100%消費者の誤認を狙ったあざとい手法。大嫌いです。

まあ、これも今日の本題ではないのでおいておいて・・・
このマンション、「販売御礼」の460戸の坪単価が330万円から350万円。
これって、いまの世田谷区内の駅徒歩８分くらいの相場観でしょうか。
しかし、これが非常に安く見えるのです。

というのは、今の武蔵小杉で販売されているもうひとつのタワーである
「シティタワー武蔵小杉」は販売途中にも拘らず、1年ほど前に
値上げして今では坪単価400万円を超えているそうです。
まあ、住友不動産のことですから市場の2割高でも驚きません。
しかし、それでもそこそこ売れている、とされています。本当？

坪単価400万円というのは、今の文京区内の相場観です。
正直言って、私などは「アホかいな」と思います。
でも、現に買っている人がいるから市場価格になっています。
神奈川県川崎市中原区のマンションが、山手線内の東京都文京区と同水準。
ちょっと冷静に考えれば「おかしいじゃない」と気づきますね。
これは、明らかに行き過ぎた高騰だと思えます。

株価ならこういった「理由なき高騰」が日常茶飯事に起こりますね。
でもマンション市場でも時には「特異現象」として見られます。
それが、この武蔵小杉で起こっているのです。
しかし、現にそれで成立している市場ですから、
是正されるには割合時間がかかるでしょう。
おそらく、短くても10年はかかりそうな気がします。

ついでの話をしておきます。
この武蔵小杉と似たような特異現象が起こっているのが湾岸の豊洲。
こちらのアドレスは東京都江東区ですから、まだ少しいいかも・・・
都心との直線距離は豊洲の方が近いですね。
ただ渋谷や新橋に行くのは、武蔵小杉の方が便利かもしれません。

豊洲もこの前の不動産ミニバブルで異様に高騰しました。
しかし、こちらは住友不動産1社でがんばっていたイメージですね。
それがオリンピックの開催が決まって一気に人気化。
昨年の黒田バズーガ２で駅前エリアは坪300万円が当たりまえに。
駅徒歩11分でも、今は中古で坪300万円です。
でも武蔵小杉のように400万円が出ないところが、まだかわいいですね。

その差は何なのでしょう？　やはりイメージでしょうか。
武蔵小杉のタワーマンションに住むことは、「ちょっとしたステイタス」。
エリートサラリーマンが多く住んでいる感じ。私の知り合いもそう。
でも豊洲駅周辺のタワーに住むのは「成り上がり」のイメージ。
私が知る限り、不動産屋さんやITベンチャー系が多そうです。
今後はAirbnbによる「中国人ホテル街」にもなりそうです。
だから東京23区なのに、武蔵小杉に負けているのだと思います。
まあ、この話も別の機会にゆっくりと。

武蔵小杉と同じ川崎市でも、JR東海道線の南側は「川崎区」です。
ここは多分、今の日本国内で新築マンション販売のもっとも熾烈な激戦区。
大規模なマンションがいくつも競合しながら販売を続けています。
それはもう、デベロッパーがお気の毒になるくらいの競合状態。

ちなみに、ほとんどが川崎駅へのバス便か、京急大師線の駅が最寄。
武蔵小杉駅から徒歩5分以内のああいった物件とは、格が違います。
それでも同じ新築マンションであり、住戸内に入るとたいして変わりません。
建築費自体、2割も違わないと思います。

また大手町や銀座へ行くには、武蔵小杉と比べて実質10分も差はないはず。
つまり街と場所の格が違うとはいえ、交通の利便性に大きな差がありません。
なのに、マンションの価格は半額以下です。
坪単価にすると160万円あたりがこのあたりの相場観になっています。
武蔵小杉の駅周辺は340万円から400万円超ですから2倍3倍の世界。

リヴァリエというタワーマンションがあります。
京急大師線の「港町」駅から徒歩2分です。実際はもっと歩きます。
A棟とB棟がすでにできていて、今はC棟が販売中。
このマンションの販売は、スムーズに進んでいるとはとても言えない状況。

7，8年前に販売キャンペーンを担当する広告代理店の選定コンペで、
業界特有のズブズブ関係に基づいて判定が行われたことがケチの付き始め。
代理店の呪いをかけられたプロジェクトは発進直後に
リーマンショックという激震に見舞われてしまったのです。

さらに、最近では今年の2月に中学生が殺害される無残な事件が近所で発生。
このエリアのイメージを奈落の底へと落としてしまいました。
裏では誰かがネガティブキャンペーンを張ったかもしれませんね
まあ、広告屋をいじめるとロクなことになりませんぜ、という好例です(笑)。

このリヴァリエ。Å棟のデビュー時は坪単価180万円と記憶しています。
今のC棟は200万円をちょっと超えたあたりでしょうか。
今、首都圏で最も安く買える「まともな」タワーマンションです。
私は、むしろこのマンションをお奨めしています。
レポートでもそう書き、メルマガにも取り上げました。

私はそもそもタワーマンションには否定的ですが、今の日本には
「タワーに住みたい」とお考えの方が一定数はいらっしゃいます。
そういう方で、予算の厳しい条件の場合には選んでいい物件です。
湾岸の交通不便な場所よりも、よほど資産性が安定していると思います。

しかし、同じ川崎市内でもこれだけ価格の差が出る原因は「空気」。
「武蔵小杉に住むのはステイタス」と「殺人事件が起こる川崎区」。
この差が、マンションの価格差を2倍以上にしているのです。
「空気」ですから、時代とともに変わるでしょう。

20年後、武蔵小杉の駅前は「あの古いタワマンの街ね」となっています。
川崎区の港町周辺は、20年後でもポツリ、ポツリと
タワーマンションやホテルが開発されているかもしれません。
川崎区は今より悪くなるとは考えにくく、
武蔵小杉は今よりもの凄くよくなるとも考えられないからです。

この2つのエリアについては、資産価値レポートを最新情報に更新。
よろしければご参考になさってください。

川崎市川崎区
価格　4190円

■セントラルプレイス川崎、■センター川崎マーク・レジデンス、■クリオ川崎サウステラス、■カサーレ川崎ネクシア、■マークウィング川崎、■グレーシアシティ川崎大師河原、■リヴァリエ、■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ、■シティハウス川崎富士見公園、■グローベル川崎ミッドスクエア、■レーベン川崎大師駅前

武蔵小杉・新川崎
価格　4690円

■シティタワー武蔵小杉、■クレストフォルム武蔵小杉ブライトコート、■パークシティ武蔵小杉ザ ガーデン タワーズイースト、■THE　RESIDENCE　小杉陣屋町、■シティハウス平間ステーションコート＆レジデンス、■ナイスエスアリーナ新川崎、■イニシア新川崎ハウス、■クレストレジデンス新川崎、■ナイスサンソレイユ日吉、■パークタワー新川崎、■ザ・パークハウス 新川崎、■プロスタイル元住吉

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2015/8/26 15:58 Comments (2)

2 Comments

まろたんさん、こんにちは。

今日はちょっとだけ暑いですね。
お昼のビールをおいしくいただきました。
そのあと、久しぶりに夕刊フジの原稿について
「何をかこかいなあ」と10分くらい考えてしまいました。
いつもは数分で考えて小一時間で仕上げるのに(笑)。

株価が下がれば、そのうち不動産も下がります。
来週の週刊誌は「中国株暴落」ネタが満載でしょ。
私の端っこの方でちょっとだけ参加。

ああいうのよりも、先日お送りいただいた雑誌に
何かを書いてみたいものです。
まあ、今のところそっち系はビジネスジャーナルという
メディア媒体でやってはいるのですが。

そろそろ爆買いは峠を越しそうですよ。
物件自体もなくなりかけて今治タオル。

50年後のニッポンでは、今のタワーマンションを見て
「おや、昔はあんなアリクイみたいなところに、嬉しがって住んでいたのね」
なんて言われるので庄内平野。

チャイナのタミ草も、元が暴落したらぜーんぶ捨て値で売って
どこぞへ逃げていくのでは有馬温泉。
だから、私は何んも心配してマセラニティ。

アホな話でお疲れ様でした。

それでは、ごきげんよう。　榊淳司

2015/08/27 15:42 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

「販売御礼」ですかあ。
御礼するほうも、されるほうも「ありがとう！」ですよね。
「迷惑かけて、ありがとう！」って、誰でしたか？
ま、ニッポンのタミ草「永遠のバカ」で御礼、ありがとう！
ですかあ～。(笑)

もう、東京に「まともな」土地なんて残っていません。
「まともな」土地は「まともな」人たちが押さえ動きません！
でしょう？
残っているのは「クズ」ばっか。でしょう？

タワマンを中心に「爆買い」しているアチョラのタミ草が、言うとるん、やと。
「トウキョーを落とせば、ニッポンは落ちる」
やとう。
おお「永遠の占領」ですかあ。こういう戦争もあったか！(笑)

安倍晋三。安保法案どころでは、有馬温泉。
お疲れのところ、わりーが、のう。
あ～、わしも疲れましたわ。

ごきげんよう。

2015/08/27 14:11 | by まろたん

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