ザ・パークハウス京都鴨川御所東、即日完売への突っ込みどころ

今日は、京都在住の読者さんからまずお知らせが入り、
その次にヤフーのニュースでトップを飾った話題。
「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東 第1期1次」の26戸が
「7.49億円住戸も含めて26戸が即日完売」というのを
取り上げて、アレコレ私流にケチを付けたいと思います。

まず、この物件についての基本情報。
交通 京阪鴨東線「神宮丸太町」駅（3番出入口）徒歩6分
総戸数 85戸(事業協力者住戸10戸含む)
販売戸数 26戸
販売価格 4,180万円～74,900万円
最多価格帯 6,400万円台(3戸)(100万円単位)
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 43.38m2～287.23m2(トランクルーム面積/1.58m2)

分りやすく言うと、鴨川べり。西側の河原から上がったところ。
少し下流の三条から四条あたりだと、「床」という河原にせり出した
テラスのようなところがビアガーデンみたいになっています。
夏の京都の風物詩ですから、みなさんもよくご存じなはず。
このマンションはそこからはやや北。丸太町と今出川の間です。

実は私の「京都市」の資産価値レポートで詳しく取り上げています。
私が高校時代、体育で長距離を走らされた時に出発点になったところ。
何とも「恨めしい場所」なのです。
あそこは京都府立鴨沂高等学校歴代卒業生数万人
の怨念が籠っている忌まわしき場所。なーんて。
今のところ長距離の授業では死んだ人はいませんが、
源氏物語名物の「生霊」なら出そうな場所ですぜ(笑)。

「京都市」全47物件【2024年5月】

まあ、そんな冗談は置いておいて・・・・
不動産的にみた立地の価値は抜群。まあ、めったに出ません。
しかも、御所南小学校と御池中学校の通学区。
今や京都では最も資産価値が高く評価される立地条件です。
今日も某大手新聞社から取材の電話が入りましたが、
御所南小学校エリアの不動産高騰は、今や全国レベルの話題です。

さらに、このマンションのウリは「鴨川ビュー」。
こんなマンションはそうそうありません。
東京湾のくっさい海ではなく、千二百年の都人が愛でた鴨川の風景。
それを毎日眺められるわけですから、世界に一つだけ。
SMAPの歌にでもして欲しいマンションですわな。

それだけに高い！
いちばん高いので7億4900万円、坪単価862万円。
まあ、東京都港区赤坂のなんちゃらというタワーマンション並み。
東京の湾岸エリアで分譲された成金向けタワーの軽く3倍以上。
それが「即日完売」というから、これはニュースです。

でもね、このニュースをよく読むと「第1期1次26戸」。
全体が何戸かと言うと85戸で、非分譲が10戸。
販売住戸の約3分の1に勢いよく申し込みが入りました、ということ。
少なくともあと49戸は残っています。

もう少し突っ込みましょう。
まず、ここはもともと財務省の施設があったところ。
三菱地所レジデンスがいくらで落札したかも公開されています。
その落札額から私が予測した坪単価からはだいぶ上振れしています。
この7億いくらの住戸には、だいぶ利益が乗っていますね。
まあ、民間企業ですからいくら儲けようとも自由です。
そのあたりの詳しい数字は、資産価値レポートに書きました。

さらに言えば、財務省から買ったのに「事業協力者住戸10戸」とは
いったいどういうことなのでしょうね？
もしかして、美味しそうな住戸は三菱地所レジデンスが自社所有？
まさか、財務省が等価交換みたいなザコイことするとは思えません。

もっと突っ込みましょう。
三菱地所レジデンスは７日付で華々しくニュースリリースを公開。

www.mec-r.com/news/2015_1207.pdf

ここに出ている「登録者属性」の「居住地」は
「東京都(3割)、京都府(2割)」ですって。
昼間見た時には「その他(5割)」と出ていた記憶があるのですが、
なぜか今は表示されていませんね。なぜでしょう？
もしかしたら、その他5割の中には「中華人民共和国」が
1.9割とか入っていたりして。
何といってもこのデベの内部規定では「外国人は2割まで」と
1年くらい前にある業界関係者に聞いた覚えがあります。
ひょっとして、7億なんぼの住戸は・・・・

もう一発突っ込みますか。
現状、私が2年以上前から指摘してきた「御所バブル」はピークアウト。
坪単価500万円チャレンジかと推測した積水さんの麩屋町は
300万円そこそこの水準で販売されている模様。
他の「御所南」物件も弱気な値付け乍ら、販売はヨタヨタ。
この「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」も別館こそは
世界に一つの「鴨川ビュー」ですが、本館はただの「南向き」。
つまり、他の「御所南物件」とさして条件は変わりません。

つまり、26戸の「即日登録完売」は、売主である
三菱地所レジデンスが残り49戸をスムーズに売るために
タイミングよく仕掛けたニュースリリースの側面もありそうです。
というのは、「即日登録完売」などというのは、売主企業が
その気になりさえすれば、いくらでも「演出」できます。

この「第1期１次」も１２月４日に登録開始して６日に締め切り。
ありていにいれば、確実に登録が入る住戸だけ２６戸を選び、
それを「第１期１次」にすれば「即日登録完売」は確実。
翌日にはあのようなニュースリリースが出てくるわけですから
かなり綿密な準備をなさった感じがしますよね。

まあ、やっていることに何ら法令違反はありません。
この業界では実にまっとうな手法です。
しかし、世間はそこで「あの７億が売れたのか！」となります。
実にお上手。お見事。拍手喝采ですね。
後の４９戸もスムーズに売れるといいですね。

さて、京都人らしい意地悪はこれくらいにして、
資産価値レポートの更新情報です。
今回は「神奈川の大規模マンション」を最新情報化。
いやはや、売れていません。
前回の更新時にあった１７物件がそのまま残っています。
神奈川の場合、みなとみらい地区以外は実需エリア。
外国人も相続税対策もあまり見られませんね。
それだけに、この不調は結構深刻。
特に川崎市川崎区は都心のバブルをよそに「150万円戦争」。
他のエリアも軒並み不振が目立ちます。
まあ、だからこそ皆さんにとってはチャンスかもしれません。

神奈川の大規模マンション
価格　4,980円

■ヴェレーナシティ パレ・ド・シエル、■オーベルグランディオ横浜鶴見、■オハナ 淵野辺ガーデニア、■グレーシアシティ川崎大師河原、■クレストプライムレジデンス、■ココテラス横濱戸塚ヒルトップ、■ザ・パークハウス 東戸塚レジデンス、■サンコリーヌタワー横須賀中央駅前、■シティタワー武蔵小杉、■シティテラス横濱和田町、■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ、■シティテラス大和、■パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト、■パークタワー新川崎、■プラウドシティ宮崎台、■ブランズタワーみなとみらい、■ブランズ横浜、■BLUE HARBOR TOWER みなとみらい、■（仮称）横濱綱島大規模プロジェクト、■リヴァリエ

あと、バリ島への不動産見学ツアーを非公式に開催します。
時期は2016年の2月頃です。まだ、正式な日程は未定。
みなさん、ご希望があれば「お問い合わせ」からお知らせください。
あと2，3名の方がご参加していただければ催行できるはず。

●日程：2016年2月から3月頃
●宿泊：1泊78ドル程度でプール付きヴィレジのヴィラをご用意できます。お二人でも同額。現地精算。
●費用：現地で不動産見学1日2万円（車、ガソリン代、運転手などの実費です）
●航空便：各自でご手配ください。直行だとガルーダのみ。8から9万円。
乗り継ぎだと、韓国や台湾、シンガポールなどがあります。やや割安。
●送迎：不動産ツアーに参加していただく場合、空港への送迎は無料です。
●榊淳司：みなさんの不動産ツアーに同行します。お嫌でなければお昼と晩御飯をご一緒します。費用は割り勘。
●現地での銀行口座開設：1口座3万円の手数料で承ります。
●その他、観光やエンタテイメント等のご要望があれば現地スタッフが可能な限りご希望に沿う努力をします。

こんな具合です。日程は参加者の皆さんの希望を優先するつもりです。
ですので、まずお知らせください。

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2015/12/9 0:03 Comments (2)

2 Comments

まろたんさん、こんばんは。

人間は平等でなければいけない・・・なんてことはありません。
生まれついて不平等であり、一生格差はつきもの。
それをカタチと表面だけごまかそうというのが日教組の大方針。
出発点からして、すでに破綻しています。

そいでもって、負け組同士が「傷をなめ合う」ことに
世間はとっても寛容。というか、勝者たちは見てみぬふり。
賢者たちは「あれは違う世界の人だから」。
まあ、相手にしません。
だから「カマチャ」が生まれて、ネットで騒いでいる(笑)。
何ともさもしい世界になったもので。

まあ、7億買う人も700億買う人もいるでしょう。
何兆円も持っている方がいますからねえ。
資本主義ですから、金を持っている奴がエライ、というのが大原則。
ビンボー人は麦を喰え、というのが本質。
カネを稼げない奴は、黙ってドレイに甘んじろ、
と言ってしまえばみも蓋もありませんが、実際はその通り。

でもまあ、好きな事をほざく自由は残しておきたいもの。
また、今宵もお神酒をいただいて神様とお話します。

ごきげんよう。　榊淳司

2015/12/09 21:00 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

「ななおくえーん」ですか。(笑)
本件、京都のマンションのことですが、。

さて。
お金が全てではなーい。
はい。
私も６６の苦労人ですから、そのくらいは分かっております。
でも同時に、われが生きる社会である、
資本主義・市場経済のリクツ・たしなみも、知っております。

で。
「ななおくえーん」です。
やっぱ「すごかー」ですよ。まじ。
だって、ふつうのサラリーマンの、
生涯年収「よんおくえーん」の上の上でしょうに。(笑)

さてさて、以下、私見ですが。

私は、格差大好きです。
「格差がなけれが、ニンゲンにあらず」と。
経済格差はもちろん、ニンゲンたるもの全て、
「差」は「違い」つまり「個差」ですからね。
ニンゲンたるものを洞察するに、格差のある社会は「健全」です。

英語で「ユニーク」といいますね。
当たり前どころか、あってしかるべき、もの。
格差についての、世の「ヒダリまき」のメンメンの、
言い分も知っておりますよ。

ですが、やはり「格差こそ是・よし」と思います。
私は「ななおくえーん」は、買えましぇーん。(笑)
が、買えるニンゲンがおることには「是」です。

こういう言論は、今、政治家はもちろん、
メディアもゴマカシます。
世の中のクズから、叩かれますからねー。

「傷をなめあう」と言いますね。

「バカ・弱者」と称する連中が、ペロペロと「傷をなめあう」。
それが、ネットで「見えて来た」。そこでの、
おぞましい「傷をなめあう」クズどもの姿が見えてきました。

当世「貧困ビジネス」なるものがありますが、
あのニンゲン関係は、搾取する側、される側、
「どっちも、傷のなめあい」ですよ。
「傷ものどうしのなめあい」です。

文学志向であった、榊さま。
お分かりでしょうか。

心に傷をもつ、クズの男とオナゴが、
その「傷をなめあい」ながら、また蹴り合いながら、
おぞましくも生きてゆく。

今、今、今も。このニッポン。
こんなのが、いっぱいおります。
たまに「事件」になることもあります。

この先は間違いなく、
この手の「傷のなめあい族」が激増します。
「傷ぺろ族」が。(笑)

なんの話だか、分からなくなって来ました。
ここらへんで。

ごきげんよう。

2015/12/09 20:40 | by まろたん

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