世田谷区新築マンション市場、異状あり

フランスでテロ、トルコでクーデター騒ぎ。
東京はコントみたいな知事選挙。世間はいろいろ・・・
でも、たまには真面目にマンション市場について語りましょう。
それが私の本業ですから。

先日、世田谷の現地調査に出かけました。
私の現調というのは、新築マンションの建設現場を見て回ること。
「モデルルームは見ないのですか？」
なんて、よく聞かれます。あれには意味がありません。
購入を真面目に検討している人には多少なりとも意味があります。
しかし、私の様に資産価値を判断するだけなら時間の無駄。
インテリアコーディネーターの作品を見せられるだけです。
まあ、それはまた別の機会に語るとして。

新たに登場した物件の現地を4カ所、その他の現地を6カ所。
合計10カ所を現調いたしました。
半ズボンにポロシャツ、ヒモを垂らしたメガネをかけて
デジカメでパチパチ現地を写しているもっさりとした
身長177センチくらいのオヤジがいれば、それが私です。
デベロッパーのみなさん、見つけたら中に招き入れて
アイスコーヒーの一杯もご馳走してください。
それに見合った世間話くらいならさせていただきます(笑)。
まあ、それもいいとして。

世田谷区内では現在、私が把握しているだけで35物件の
新築マンションが販売or広告されています。
世田谷区のレポートを作って3年目だと思いますが、過去最高。
東京23区の中でも、一番物件数が多いのが世田谷。
その昔は港区や新宿区もそれなりにありましたが、今は少なすぎ。

さて、その35物件の中で、いわゆる完成在庫が22物件。
あと2か月以内に完成在庫になりそうなのが2物件。
つまり約68パーセントの物件がほぼほぼ完成在庫。
これって、はっきり言って異様な光景です。

新築マンションというのは、「青田売り」が普通です。
建物が完成する前に購入者と売買契約を結んでしまい、
竣工後の引渡しで残金決済、というパターン。
デベロッパーにとっては、それがベストな売り方とされます。

理由は金利負担から逃れるため。
デベロッパーは土地の購入費やゼネコン、設計その他の支払いを
だいたいは銀行融資で賄います。
その融資をできるだけ早く返済してしまった方が、
金利負担が少なくて済みます。

例えば、野村不動産というデベロッパーは「竣工までに完売」、
というスタイルに異常にこだわってきました。
私が見ている限り、竣工2か月前くらいから値引きを始めます。
遅くとも、竣工後2か月くらいまでに完売させるパターンがほとんど。
もっとも、最近は販売不振でそうでもなさそうな感じですが。

逆に、住友不動産は「金利負担など気にせず他社より15％高く売る」
みたいな販売方針を取っているようです。
史上最低金利で、デベロッパーの借入金利は財閥系なら1％台。
それよりも販売価格に15％乗せた方が儲かります。
もちろん、それを払うのはみなさんエンドユーザー様たち。

まあ、こういった硬軟はあるのですがほとんどのデベロッパーは
野村ほどではないにしろ「竣工までの完売」を目指しています。
ところが、現在の世田谷区では約7割もの物件で、
その目標が達成されていないのです。なぜ？

理由はカンタンです。高くて売れないから。
世田谷というのは、今の局地バブルがいち早く郊外に及んだエリア。
今でこそ品川区や杉並区もバブっていますが、
一番早かったのが世田谷区なのです。
ほぼほぼ港区あたりの物件販売価格が上がりだした
数か月後には世田谷区が追いかけていました。

ところが、世田谷区は完全な実需エリアです。
すなわち「住むため」に買う人しか、買わないエリア。
タワーマンションはほとんどないので相続税対策需要は僅少。
落ち着いた住宅地が多いので、ガサツな外国人の好みに合いません。
北京語チームは殺伐とした埋立地に建つ醜悪な
タワーマンションを喜んで買いますが、世田谷区はお気に召しません。
というか、そういう上品な街を好む価値観を備えていません。

つまり、世田谷区は品のいい富裕層が実需でマンションを買うエリア。
そこが都心や湾岸並みにバブったのですから、それは売れなくなります。
その結果、「販売中住戸の約7割が完成在庫」という、
かつて見られなかったほどの異常事態を招いたのです。

通常、完成在庫になってしまうとデベは相当に焦ります。
「値引きしてでも売ってしまえ」と販売会社の尻を叩きます。
2009年から2010年の新築マンション市場は値引きの嵐でした。
今はまだ、そういった兆候が顕著ではありません。

リーマンショック後の大不況で弱小デベはほぼほぼ淘汰されました。
世田谷における8割の完成在庫も、だいたいは大手の開発事案。
「なりふり構わぬ」ような値引きをしている気配はごくわずか。
しかし、いつかは売らなければいけないものです。

私は毎日のようにマンション購入の無料相談に答えています。
こんなことをここで書くと相談件数が増えそうなので、
やや不安なのですが、このブログの上の方の「無料相談」から
入ってもらえば、初回のメール相談は無料です。
事務所にお越しいただいての有料相談は1回10800円です。
まあ、それはいいとして。

そういった相談において直接エンドユーザーさんの声を聞きます。
販売現場でのやりとりをお伝えいただきます。
そういった「情報源」からいえることは・・・・
市場は静かに崩れつつあるのです。
世田谷エリアでも、値引きは静かに行われています。

ただ、値引きをしてもらっても、ウカとは喜べません。
なぜなら、値引き後の契約額がすなわち市場価格なのですから。
願うらくは、市場価格以下のレベルまで値引きを引き出すことですね。
そのためには、市場の状況や値引きの交渉術を身につけねばなりません。
私の各種相談や資産価値レポートが多少は役立つと思います。
当然、私もプロなのでそれなりの対価はいただきます。
しかし、不動産屋さんの仲介手数料に比べれば微々たるものです。
だから私はいつまでもビンボーなんですけど(笑)。

さて、その資産価値レポートの更新情報です。
世田谷と共に中野区も最新情報化。
さらに如月さんの町丁別偏差値、「文京区編」も新登場。

世田谷区総集編
価格　11,800円

■パークホームズ世田谷梅丘 凜邸、■マストレジデンス世田谷代田、■ブランズシティ世田谷中町、■ザ・パークハウス 尾山台、■サンウッド桜上水、■ジオ等々力、■ウエリス代沢、■シティハウス用賀一丁目、■シティハウス二子玉川、■Brillia（ブリリア）仙川ザ・レジデンス、■シティハウス用賀砧公園、■ピアース下北沢、■イニシアクラウド二子玉川、■ジオ経堂、■クラッシィハウス上北沢、■アトラス三軒茶屋、■グランドメゾン桜新町、■リストレジデンス等々力、■プラウド上北沢ディアージュ、■ルネ世田谷千歳台 AYUMI、■リーフィアレジデンス 世田谷砧、■デュフレベース世田谷赤堤、■パークナード経堂 フォレスト＆スカイ、■レ・ジェイド世田谷砧、■ザ・パークハウス千歳烏山グローリオ、■プラウド桜新町、■ザ・パークハウス 二子玉川ガーデン、■パークホームズ二子玉川　彩翠邸、■リストレジデンス用賀、■パークホームズ世田谷豪徳寺 翠景邸、■クレヴィア成城、■グローリオ田園調布、■ザ・パークハウス 桜新町翠邸、■ウエリス世田谷砧、■芦花公園 ザ・レジデンス、以上35物件の資産価値と商品バランスを詳細に分析･解説した渾身のレポート

中野区総集編
価格　3,690円

■アジールコフレ中野坂上、■シティハウス笹塚レジデンス、■ザ・パークハウス 中野タワー、■リビオ中野坂上パークフロント、■プレシス中野氷川町、■ザ・パークハウス アーバンス 中野中央、■オープンレジデンシア中野、■プラウド鷺ノ宮パサージュ、■グランドメゾン江古田の杜、■パークリュクス中野、■ヴォーガコルテ中野坂上

市場調査員如月正雄の
23区新築マンション町丁別相場偏差値
文京区編
価格3,590円

さて、私とはかねてより友好関係にある
「ウチコミ」さんがセミナーを開いてくれることになりました。
テーマは

『これからの不動産投資の選択肢』
～海外不動産を視野に・日本と東南アジアでの投資を考える～

日時　8月6日(土)
場所　東京国際フォーラムガラス棟G510

今回はバリ島ではありませんよー(笑)。
私の講演の後、カンボジアの不動産を紹介するプログラムがあるそうです。
でも私、カンボジアのことは何も知りませんので、
お話しするのは『これからの不動産投資の選択肢』まで。

参加は「無料」。どうぞご参加ください。
ただし、定員は50名とやや少なめ。
早めにお申し込みくださいね。

7月23日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はバリ島不動産セミナーと同じところ。

開催日時：7月23日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

7月23日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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6 Comments

まろたんさん、こんばんは。

アハハハ。それはユニーク。
そちらにも行かず後家は多いのですか。
意外ですねえ。
しかし、それって爆弾ちゃいますか。
嫁に行ったオナゴでも6割はメンヘラな世の中。
行かずは9割メンヘラでしょ。
まあ、火傷せんように願っております(笑)。

まだ、この前のお話しの方がリアリティありましたよ。
しかし、まろたんさんがお元気なことは何より。
しっかりやってくださいませ。

それではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/07/17 21:51 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

「枝豆ロンギ」はともかく。(笑)

現今のニッポンの総ての問題について言えば。
いったい「今の状態が、いつまでモツのかー！」
でしょう。
この一点に尽きようかと。

われら、ニッポン。
これだけ平和が続きますとね。
或る種の「バイアス」が生じて来ます。

つまり。
「明日もあさっても、今日と同じ日常が 」
というバイアス。こんな「共同幻想」が。

閑話休題。

突然ですが。
「結婚紹介事業」はラクして、そこそこ稼げるかなー？
と。
オトコとオナゴ。それも「日照り」同士を引っつける。
こんなんかんたーん、では有馬温泉。
私、とくいーって。(笑)

但し、大儲けは出来ませんね。
所詮「労働集約型」ビジネスですけん。
しかし「老後の小銭稼ぎ」にはイケるのではと。(笑)

「初期投資とランニングコスト」。
この点、シビアなプレビュウーは必須です。
ですが、これ以外、バカでも出来ます。
有り難いことに。(笑)

地方にも独女・独男がヨーケおるようです。
いやはや、意外でしたが。
で、特に問題は「独女」。
いわゆる「イケズゴケ」。

このイカズゴケたるや。
ヒガミ・ネタミ・挙げ句は、嫉妬の固まり女。
と成り果てる。
まさに「三位一体」のヒニクレ・オナゴに。(笑)

で、これらを何とか平和的に解決して我もひと稼ぎ。
世のため人のためでもありましょう。
行政の助成金を「カスめて」何とか成らんかいなーと。(笑)

ショーもないことを。
御意。

当地。雨ふらず。です。
ごきげんよう。

2016/07/17 20:54 | by まろたん

まろたんさん、おはようございます。

トキオは雨が降りそうな気配。
ウエスタンはいかがですか？

私はインフレなんて当面無理かと。
円のマネタイズを3倍にしているのに
一向物価が上がりません。
つまりモノがありすぎるのです。
その割に年間27万人減りました。
経済学はセオリーを修正すべきです。
つまり、金融政策でインフレは起こせない、と。
まあ、どーでもいいことですが。

まろたんさんは、確かビール党でしたものね。
私はお神酒に肴は要らぬ方でして・・・
夕食のあとはモノを食べません。
ひたすらお神酒。
少しずつ痩せまして、今やぜい肉は腹と太ももくらいですね。
スポーツは何もしていませんが。

枝豆、大好きですよ。
今度、昼に事務所でやってみます。
昼飯には前菜を摂っていますので。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/07/17 09:27 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

世田谷戦線、異状あり。
ですか。

過剰在庫ですね。で、値下げの動きありと。
とはいえ建築コストが上がっておるようですから、
そう大きくは値引き出来ないのでは？
最後は「損切り」でしょうか？

今、金利はどん底。
住宅ローンには、長期のタックスベネフィットもあり。
そう遠くない将来での「インフレ」懸念もあり。
現状ピンと来ませんが油断禁物でしょう。

以上の諸般を考慮しますと、そろそろ、
「実物資産＝マンション」の所有もありかと？
値下げをつかむ。交渉術は必須です。
あと金利はできるだけ「固定」で。インフレが怖い。

将来、かなりのインフレ、金利高騰との展開になれば、
国家財政を含めて日本経済は「不測の事態」にも？
そのとき「実物資産」を持っていると「安心」か？
ま、将来のことは「神の領域」ですが、覚悟だけは。

さて。
夏とくれば「枝豆とビール」が定番でしょう。
私は現役時代から、もっぱらこのコースです。
人生、どんだけ枝豆を食ったことか。(笑)

今も多めの枝豆を仕入れ、大きなナベで茹でる。
茹で上がったら、塩をたっぷりと。
全工程１０分もあれば完了。

安い。手間いらず。旨い。飽きない。
かつ、ヘルシー。
これ以上のツマミはおまへんで。(笑)
榊さまも、どうぞ。

ごきげんよう。

2016/07/17 06:46 | by まろたん

まろたんさん、こんばんは。

まあ、トキオは平和です。
ポスター掲示板には、間抜け面の候補者がチラホラ。
なんも面白くない。

再来週あたり、また京都かもしれません。
飽きました(笑)。
まあ、人生、野暮用がいっぱい。
いたずらに他人を憎み、嫉む奴らが多いから
野暮用は増えるばっかりですわ。

これから夏本番。
まろたんさんも、どうぞご自愛ください。

ごきげんよう　榊淳司

2016/07/16 19:46 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

南仏・ニースでは、またテロル。
トルコのクーは鎮圧と。
ですが、仰るとおり、
わがトキオは、まるで春風の中のような。

しかしです。
ネバーフォーゲット。アワーボートピープル。
東北大地震の、フクイチの、そして熊本大地震の。
「難民」の存在を。
なーんも、終わっちゃいねーんだよ。と。

このトシになりますとね、プライベートに於いても、
平凡なる人生の日々、ないようで様々あります。
残された時間を考えますと、悠長に迷ってはおれません。
かと言って、
徒に焦るような愚かさも、多少は克服したかと。

まもなく夏。
厳しい暑さは年々堪えますが、それなりに動こうかと。
しょせん、
人間も動物ですから「フットワーク」こそが大事かと。

御自愛下さい。
ごきげんよう。

2016/07/16 19:36 | by 匿名

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