不動産的視点から見た中国経済崩壊の予兆

事務所でうたた寝していたら、講談社の編集担当者さんから電話。何かいなと思ったら「三刷りが決まりました」。「ヒエー、本当ですか！」。だって二刷りが決まってからまだ3日経っていませんよ。これは行くかな？書影

さて、今日の話題です。
伝えられるところによると、中国でまたもやバブルが再燃しているとか。
「再燃」という言葉はふさわしくありませんね。
私の数え方だと「６回目」のバブルです。それも短期間の間で。
何度も書きましたが、中国では「バブル崩壊」はイーコール「政権崩壊」。
本当にそうなるかどうかは知りませんが、習君はそう思っているはず。
だから、何が何でもバブルを崩壊させないおつもり。

私がかねがね「局地バブル」と呼んでいる日本のバブルなんて、
中国の「世界史上最大級」のバブルと比べれば、赤ん坊のようなもの。
あっちはNOIが１％台なんて当たり前になっているみたいですから。
こんなの、常識で考えればあり得ないですよ。

少し分りやすく説明しますね。
NOIと言うのは「営業純利益」と訳される不動産投資用語。
管理費とか固定資産税とか、その他もろもろの諸経費を全部さっぴいた
その不動産の投資利回りです。
仮にそれが１％だとすると、それはどういう意味を持つのか？

その物件に投資して元金を回収するのに100年かかります。
通常NOIには「空室リスク」が盛り込まれていても、せいぜい2割。
大きな地震とか、建築の瑕疵とか、ややこしい入居者は想定せず。
つまりは、あまり修繕しなくて高い入居率が100年も続いて
やっと投資資金が回収できるのです。

あなた、あと何年生きるつもりですか？
そう言いたくなりますよね。そういう不動産を買う人には。
それでも、中国ではそういったマンションが売れています。
中国の建築精度は日本とは比べ物にならないくらい杜撰。
3.11のちょっと前に四川で大きな地震がありましたね。
日本で言えば震度5くらいで鉄筋コンクリートの学校が
建物ごとグシャっと崩壊していました。いわゆる「オカラ工事」。

向うのマンションの築10年は、日本の築30年から40年です。
私の勝手な想像では、向うのマンションは寿命が長くて50年。
40年を超えるともうボロボロ。30年でもかなりの老朽。
そういうマンションを、100年後の回収NOIで買う・・・・
正気の沙汰とは思えません。でも、買っている人がいます。
買う人だって、それを分っています。ではなぜ買っているのか？

それは「まだ値上がりする」と信じているからです。
それ以外には買う理由が何もありません。
自分で住むためだったら、1年の家賃が価格の1％ちょいなら
賃貸で借りたほうが圧倒的にお得です。

例えば、六本木の1億円のマンションに月11万円の家賃で住めるのなら、
あなたは買いますか。それとも借りますか？
今のところ日本ではNOIが1％台のマンションを買うバカはいません。
日本人はここ25年で2度のバブルとその崩壊を経験しているからです。
しかし、中国人は未だに一度も本格的な「バブル崩壊」を経験していません。
だからNOIが１％台の物件でも平気で買っています。

しかし、どうしてこんなキチガイじみたことが起こるのでしょう？
私は、その元凶はすべて管理通貨制度だと思っています。
人間が、幻想でしかない「通貨」というものを自由に作っています。
これは、大げさに言うと「神の領域」を犯している行為です。
旧約聖書の「バベルの塔」みたいなもの。

その昔、通貨は中央銀行の金の保有量に合わせて発行してきました。
中学くらいの社会科で習う「金本位制度」と言うシステムです。
これが完全に崩壊したのは1971年のニクソンショックです。
以来、人類は「通貨」という魔物を手に入れました。

黒田東彦君というお方が、日本で通貨発行権を持つ日本銀行の
総裁に就任したのは2013年の3月のことです。安倍君の差し金。
前任の白川君はあまりにも評判が悪く、任期の半月前に異例の「早期退職」。
黒田君は、旧大蔵省のご出身。セントラルバンカーではありません。

彼は、白川総裁時代には日本の経済学界で異端扱いだったリフレ派の
政策を大胆に取り入れます。「リフレ派」とは、すなわちインフレ推進。
「お金を増やしてバラまけば景気が良くなるじゃん！」という発想。
白川前総裁はあまりにストイックな政策を採り続けていました。
つまり、チビチビとしかお金を増やさなかったのです。

ところが、総裁が黒田君に代わった途端に政策を160度くらい転換。
「お金なんて、いくらでも増やしてやるぞー」という政策に変わりました。
日本銀行が実質的に発行する「円」は約80兆円から300兆円超に。
もう、聞いたこともないようなジャブジャブのリフレ政策です。
「物価は2年で2％上昇させる」と、大見得を切りました。

お金が増えると、需要と供給の関係でお金の価値自体が下がります。
お金の価値が下がるとモノの価値が上がる、と言うのが
経済学の大原則である「需要と供給の関係」です。
「円」が4倍に増えたのだから、物価は4倍になってもいいはず。
机上の理論ではそうなりますね。
でも、現実には黒田君が大見得切った2％さえも上がっていません。
むしろ、わずかながらも下がっています。

この間、上がったのは「局地バブル」エリアの不動産価格。
都心や城南、湾岸、武蔵小杉や横浜MMエリア、京都の御所周辺の
マンション価格は２から3割の上昇。所によって5割の上昇。
増えたお金が流れた先が、不動産市場に偏っていたからです。

でもまあ、日本はまだマシですよ。倍にはなっていませんから。
中国は2倍3倍当たり前の世界。
NOI1％台で買った人は、完全に値上がり期待です。
それ以外に買う理由は何もありません。
では、値上がりしないとどうなるのか？
日本が1991年以後に経験した世界と似たような状況になります。
多分、もっと激しい状態になるでしょう。
世界経済史上最大のバブルが崩壊するのです。

これって、日本の人口が減少するのと同じくらい確実に予測できる未来です。
ドイツ銀行のデフォルト、というのはまだごまかすことができます。
しかし、中国のバブル崩壊は避けられないでしょうね。
何か手があるとすれば、人民元の根拠なき大増刷。
そのお金で買いまくるしかなくなります。

だから、チャイナリスクが発火するなら外為からです。
人民元は共産党によって厳格に管理されていますが、
グローバリズムはそういう岩盤を容易く打ち破るはず。
実質的な人民元の暴落が、どこかから始まります。

今の中国、とても危うい感じがします。
同盟国はほとんどなし。ロシアとは対米で呉越同舟。
中国経済の崩壊に対して、誰も救済の手を差し伸べないでしょう。
可視的に崩壊すれば、世界経済は大混乱しますよ。
リーマンショックの比ではありません。
その5倍くらいのマイナス牽引はあるでしょうね。

でも、私は楽観しています。世界経済はきっと回復します。
所詮は管理通貨制度を悪用したしっぺ返しですから。
経済の混乱がWW2のように政治的軍事的な暴発につながらなければ。
この問題、実にシリアスで出口がありません。
しかも、多分数年以内に顕在化しそうです。

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2016/9/23 15:19 Comments (16)

16 Comments

榊さま。

売れ行き好調と。慶賀至極。

出版不況と言えども「やりようで」売れるのです。
ただ不景気な御時世、値決め、は重要かと。
私の階層では「１５００円」を超えると、アウト。
よほど気に入った書き手でも「ためらい」ますね。

英語コミュニケーション。
次の世代には徹底的にやらせておられると。
既にお一人は不自由ないレベルだと。

いやはや「なによりの財産」です。
「実のある教育」こそ大事。
ユダヤ人は生涯の財産として「教育を残す」
と言われますが、言葉＝英語力は基本のキです。

地上の、何処ででも生きてゆける。
そのためには、
「言葉・言葉・言葉」です。
言葉に始まり、言葉に終わる。
ニンゲンの、全ての「基本」でしょう。

日本は沈んでゆきます。
悲観・楽観ではなく、これを認めることです。
やはり「腐ってもチャイナ」というトレンド。
未来ある若いひとは、生き方を逆転させること。
「横並び」文化は、イヌにくれてやりましょう。

まあ、
「老兵」は御神酒をいただいて、そこそこに。(笑)

イマイチ、蒸しますねえ。
ごきげんよう。

2016/09/25 20:23 | by まろたん

まろたんさん、こんにちは。

少しトキオは少し暑さが戻っています。
そちらはいかがですか？

英語ね・・・私も20代の頃は「ペえ」くらい喋りました。
ところが、30年も使っていないと、
「ぺ」どころか絶句しますわ(笑)。
読み書きは大して変わりませんけどね。
やはり会話は反射神経ですね。

まろたんさんのように、ずっと使ってこられた方は強いですね。
私は今後の人生でも、多分英語はほぼ不要。
海外旅行が大好きというワケではありません。
だから、次の世代には徹底的にやらせてますよ。
すでに一人は不自由のない状態。

まあ、私も現役10年に余生10年というスケジュール。
あとは野となれ山となれ。
まろたんさんほど深刻に考えないタイプでして(笑)。

さて、あしたからまた日常です。
本が売れているせいかどうか、人と会うスケジュールが一杯。
原稿を書く仕事がまた増えそうです。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/09/25 18:38 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

日本・日本人の「致命的ネック」は英語力です。
世界を見回して「英語で交渉できない」政治家は、
我が日本人だけです。
世界の「田吾作」です。

ツラが田舎もん・田吾作なのは仕方ないとして、
英才教育をすべきでしょう。
もはやヨコ一線での教育はムダ・不毛です。

欧米の賢人は、子弟に「中国語」を学ばせています。
チャイナに住まわせてもいます。
彼ら欧米人が「正対しているのはチャイナ」です。

ニッポン、このままではガラパゴス。
田舎もん・田吾作です。
英語と国語。徹底的に仕込む。
世界に通用するような人材を育てることです。

チャイナ・韓国を侮っている段階にあらず。
彼ら、エリートには英語で教育しておる。
ニッポン・田吾作はオワコンです。

もうすぐ１０月。
本年も、あと３か月。
悠長に構えている段階にあらず。

ごきげんよう。

2016/09/25 18:21 | by まろたん

まろたんさん、こんばんは。

私は貧乏人なのでヒマがおまヘン。
ひたすらアクセクと働いております。
本を書けといわれれば本を書き、
何か喋れといわれればコメントを出し、
顔を見せろといわれればホイホイと出かけ、
バリ島に来いといわれれば飛行機に乗り、
不動産を売れといわれれば喜んで売ります。

私、ネットでは日経とか現代とかザクザクとか
メジャーなものしか覗きません。
イケダなんたらも名前くらいは知っていますが無関心。
他人のブログを定期的に読むこともなし。
はっきりいって、そんなヒマはおまヘン。

まろたんさんが羨ましいですよ。
私もはやくハッピーに引退したい。
でも、専業主婦の圧政下には入りたくない(笑)。
今ほど稼がなくよくなったら、仕事を選んで
好きな事だけ引き受けるようにします。
早くその日がこないことか。

ごきげんよう　榊淳司

2016/09/24 23:12 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

御意。そのとおりです。
が、思うこと２つ。

１．ネットメディア。
どんなにＰＶが多くても、所詮「夜なべのカス」。
覗いてから１秒後には、忘却。
ですから、ネットにＵＰする御仁は、２派。

ＰＶの多さを「稼ぎ」に繋げる。
よく知りませんが、ＰＶが多いと稼げるんでしょ？
だから、読んでスグ忘却は、問題なし。
カネに繋がればＯＫ。
イケダハヤトくんは、この派？

もう１派は。
「ただただ発信」派。
これは「暇つぶし」派で、おそらく多数派かと。
他人の事は考えていない。
カネにも期待せず。
まさに「マスターベーションのみ」派。

この派は、プライベートが多忙になると、
さっさと去ってゆきます。
所詮、気まぐれ暇つぶしですから。
私も、プライベートが多忙になったら、
「無断退席」と。(笑)

２．既存メディア。
これも「夜なべのカス」なのは同じ。
ただ、テレビ以外は「カネが掛かる」けど。
だからカネの掛かる出版は不況となる。

今、
「バカをバカにしては」判断をミスります。
メディアの情報を真に受けているのは、
日々、半径１メートルで生息する「専業主婦」だけ。
ソレ以外は、侮れませんよ。
と、まあ、以上のような、御時世判断。

ほんと「専業主婦」以外は「それなりに賢い」
専業主婦は「使用済みオバン」ですから。
私、専業主婦は「軽蔑」しております。
わかりまへんかー。(笑)
ま、今後は専業主婦も、淘汰の時代になるでしょうが。

で私も、
気まぐれ暇つぶし派、に過ぎません。
思えば、
「所詮、人生、暇つぶし」と。
これは「されど、我らが日々」の中の、一節。
御意。

ならば、オモロイのがイチバン。
われ、ネット時代に生きることが出来て、
ラッキーですわ。

さて。
今日の午前中、アウトドア。
昼は、まだまだ暑い。
やや疲れ、帰宅して、しばし仮眠。
「日々是好日」

ごきげんよう。

2016/09/24 20:50 | by まろたん

井上さん、こんばんは。

すごいですね。
何か日本とは奥行きが違いますね。
地震のない国はいいです。

また、いろいろ教えてください。

ごきげんよう　榊淳司

2016/09/24 20:46 | by Sakaki Atsushi

榊さん、しつこくてゴメン！！

上海には古い集合住宅が今でも残っていて高値で取引されてる。
ことは書きましたが、それには2種類あります。
１つは6・7階建てのマンション。
外国人や金持ち上海人が住んでたんでしょう。
もう１つは2階建て3階建ての棟割長屋。
石庫門住宅と言いまして上海人が住んでた集合住宅。

淮海中路沿いにある永業大楼は1932年築の6階建てのマンションです。
www.anjuke.com/shanghai/cm434/
を見ますと、131㎡が1198万元です。日本円で1億8千万円以上。

上海の我が家の近くにある石庫門住宅・歩高里も
未だに高値で取引されています。
sh.esf.sina.com.cn/info/839/
を見ますと、35㎡の部屋が348万元になっています。日本円で5290万円。
なお、この、歩高里、1949年築となってますが、それは間違い1930年築です。

2016/09/24 15:38 | by 井上＠打浦橋＠上海

まろたんさん、こんにちは。

あのう・・・私のブログを読んでいる方はごく少数。
コメントまで覗いているのはごくごく数人。
井上さんがわたしとまろたんさんのやり取りまでは覗いていませんよ、きっと。
だから、返信コメントは絶望的かと思います。
まあ、マスにせよ個人にしろ、他人の離婚は
どーでもい問題ではないでせうか。

ごきげんよう　榊淳司

2016/09/24 14:47 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

朝夕は涼し。が、日中は、まだ暑いわー。

私も「個別の離婚」は関わりたくないですよ。
が、ですね。
「マス＝日本全体」の離婚には、いささか。
なぜって？

総人口の減少。
子どもは減り「ババジジ」ばっか。
或る特定の家族の話ではなく、
「マス＝日本全体」の動態です。
離婚動態も然り。

例えば、
私や榊さまが「仮面夫婦」で、
例えば、この先「離婚」へ。
そんな「個別案件」は、チリません。
どうぞ、日銭稼ぎの「弁護士」へ。(笑)

ではなくて。
「マス・マス・マス」ですよ。
マスターベーション＝センズリ。
ではなくて。(笑)

団塊・井上さん。
どうでせうか？
イキナリで笑ってしまいますが。
これ、榊さまには、チート無理筋かと。

宜しくお願い致します。
ごきげんよう。

2016/09/24 14:08 | by まろたん

まろたんさん、こんにちは。

まあ、私もくさった一人ですよ(笑)。
人間は弱きもの。男も女も。
うまくいっている夫婦の方が少ないのではないですか。
まあ、他人のことなどどーでもええのですが。

トキオは今日も雨です。
なんとも陰気な気候。
最近、メディアの接触が増えてきました。
本が売れているせいですね。世の中現金(笑)。
他ならぬ私も現金。俗物ですから。

あの話が決まってまろたんさんとまたトキオでお会いできるかと
一瞬ぬか喜びしたのですが、残念でした。
まあ仕方がありませんね。いつかまた。

ごきげんよう　榊淳司

2016/09/24 13:11 | by Sakaki Atsushi

井上さん、こんにちは。

それは興味深い話。
日本では築60年以上の鉄筋コンクリート造の集合住宅はほぼありません。
でも、その旧上海租界のマンションというのは石造りでしょうね。
上海に地震があるとは聞きませんから。
また1930年代、40年代にはRC工法が浸透していませんでした。

中国のバブルについてはブログで書いた通り。
どんなものにも終わりはやってきます。
さすがに1％はあり得ません。
私は自分の考えを中国式に変えるつもりなどサラサラありません。
不動産評価はあくまでも利用価値です。
最後はそこに収斂する。それがいつか、という問題。
今度はさすがにアウトでしょうね。
でも、あの国は普通の資本主義国ではありませんからね。
共産党がどう介入するのかが注目。

私が学生の時には、「ソ連が解体する」というのは
アンデルセンの童話よりもリアリティのない話でした。
それに比べれば「中国共産党政権が崩壊する」というのは
いつかは必ずやってくる現実です。
早ければ数か月。遅くても20年以内じゃないですか。
こればっかりは分かりませんが。

また、パンチの効いたコメントをお待ちしています。

ごきげんよう　榊淳司

2016/09/24 13:04 | by Sakaki Atsushi

連発で投稿ゴメン！！

上海では1930年代、40年代に造られたマンションは未だに健在。
それらは、旧フランス租界や、イギリス租界にあるので、
価格が高く、いまだに取引が盛んなんです。

もう１つ・・上海では今や偽装離婚が多いらしいです。
投資物件をローンで買う場合、準備する頭金は、1軒目が
物件価格の30%でイイが、２軒目は70%必要になってしまった。
これは、勿論、政府が投資熱を抑えるためにやったこと。
しかし、そう、中国は・・上に政策あれば下に対策あり・・
の世界ですから、一旦離婚して、それぞれが30%の頭金でローン組んで
2軒買ってしまう。暫くしてまた、結婚しなおす。
いやぁ、いやぁ、負けますよ、中国人には・・。

2016/09/24 04:36 | by 井上＠打浦橋＠上海

榊さん、どうも。

中国を日本人の感覚で見て判断すると見誤ります。
中国崩壊を予言した本はワンサカ。
もう20年前からそういった本が出回ってる。
バブル崩壊に関しても、すでに10年以上前から言われてる。
だけど、そうならない・・・不思議でしょうがない。

上海のマンションを見てますと、空き家だらけ。
貸す気もないみたい。だから、もともと、賃貸での利回りなんて
これっぽちも気にしてない。
これは温州人が上海のマンションを買い出した14・5年前からそう。
値上がりを待ってる、ということ。そして確実に値が上がって行ってる。
上海のマンション、ここ1年で40％アップ。4年前の2倍。

しかし、今回だけは来年は絶対危ないと私は感じてます。
だから、うちのカアちゃん（上海人）に、
北京のマンションは早く売ってしまえ、
と口が酸っぱくなるほど言ってるんですが、
まだまだ上がるもう少し待つ、と来たもんだ。
4年前180万元だった物件が今は300万元。
来年は400万元になるとか・・

そうそう、上海周辺都市の蘇州や杭州は、
ここ5・6年は低迷してたんですが、今、また上がり始めてるとか。

中国は訳のワカラン国なんです。
キッチリ社会で生きてる日本人には、理解できない国なんです。

でもやはり、中には危機感を感じてる人もいて、
そういう人は売り抜けていて、金を海外に、ってことになる。
彼らは日本人と大違いで、金が儲けられるとなると、
世界中どこへでも行く。彼らの金も世界中どこでも行く。
日本人はなんでもかんでも日本国内だけで終わらせようとする。
中国人の方が圧倒的にスケールがでかい。
そういう中国人観てると、日本人はチマチマ人間に見えてくる。

2016/09/24 04:25 | by 井上＠打浦橋＠上海

榊さま。

お忙しい仕事中、リプライを有り難うございます。

何だかんだとゆうても、結局、この自分、我が身、
プライベートこそ大事、では有馬温泉？

結婚・パートナー・家庭・家族。
ニンゲンは群れる生き物です。
ローンウルフは「カッコ良すぎる」
よねー。(笑)

ま「人生の損得」の、むつかしさ。
「得」と思って引っ付いた男女。
まあ、なんと「損切り」の多いこと。

３組に１組が別れる、御時世。
本当は「もっと」でしょう。
離婚予備軍。
そう「仮面夫婦」は、ねー。(笑)

立派な「学」を得た、多くの日本男女。
もっともっと、愉しく生きてゆけないかなー。
って思う今日このごろです。

或る数年前の、エピソード。
大手損保会社の営業マンが、地震保険契約で我が家に。
３０分位、保険契約の話。了解し署名捺印。
これで終わり。ところが。

この営業マン、突然、こう、のたまった。
「ぼく、離婚したんです」と。

初対面ですよ。私、顧客ですよー。
イキなりですよー。おお！
４０前後の男。
ま、外見は「イケてる」ふうかな。
この話、詳細は割愛。くだらんけん。

ま私、若いときから、老若男女。
聞かされました。
話せば、くさるほど、おます。
おおかた、くさってますがね。(笑)

この辺でねー。
ごきげんよう。

2016/09/23 17:29 | by まろたん

まろたんさん、こんにちは。

やっと秋です。
でも、トキオはこのところ雨ばかり。
梅雨かいな、という感じ。
身近な人間がオランダに住んでいますが、
中年のオッサンオバサンたちの大半が離婚経験者だそうですよ。
日本はまだマシでしょ。
私のまわりでもバツ２がウジャウジャ。
後に離婚になる結婚パーティの様子だけは、なぜかよく覚えています。
まあ、みなさん「お疲れさん」。

それではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/09/23 16:50 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

結婚の「最大のロス」は何か？
ズバリ。
「離婚」ですよ。

離婚について、
いろいろエクスキューズする御仁あり。
ま、そうしないとね。全否定は辛い。(笑)

今、年間・３０数万組が結ばれ、
１０数万組が別れておると。
３組に１組は「ロス＝損」で終わる現実。

おまえ、何が言いたいんだ！
だから何だと言うんだ！
と。

はい。なーんも。
ただ、あれほど「損得にやかましい」日本男女が。
結婚では「ヌケてるなあー」と。
そーんだけ。(笑)

トシヨリのたわごとでした。
ごきげんよう。

2016/09/23 15:58 | by まろたん

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