局地バブル、緩やかに崩壊中

最近、新築マンションの現地調査をしていて思うこと。
「売れていない」
そして、値引きが本格化しています。
もちろん、値引きは売主企業の判断。
「絶対にやらん」という姿勢を見せているのは
住友不動産とゴールドクレスト。
それ以外のところは大なり小なりやっていますね。

ここ3年くらい、私はずっと「局地バブル」だと言ってきました。
最近では江東区の深川エリアや板橋、練馬まで上がっています。
世田谷ではいち早く停滞感が生まれました。
すばしこい売主はとっとと値引きを始めて在庫を剥いでいます。

この局地バブル、いまのところ大崩れするようなことはありません。
ドイツ銀行がデフォルト宣言をするとか、イタリアの銀行で
取り付け騒ぎが起こるとか、中国のでかい国営企業が倒産する・・・
まあ、そういった「事件」でもない限り、下落は緩やかなはず。

見ていて不思議に思うのは、これだけ高くなっても買う人がいる、
ということ。お金を持っている人もたくさんいます。
なぜか私の所にやってくるお方はほとんどが富裕層です。
そして富裕層は何かしらの面で能力が高く、頭がいい。
しかも、みなさんお上品ですね。彼らのような方が買っています。

今買っても、事件でも起きない限り大きくは下がりません。
まあ、何もなければ3年かけて2割も落ちるかどうか。
でも、私は事件が起こると思います。ざって、材料が多過ぎます。
日本人は戦争に負けて以来、弱気になりやすい民族性があります。
何かがあると、東京の証券市場だけ大きく下げたりします。

現状、新築マンション市場を見る限り、かなりの余剰感。
買っている人は、２物件目や３物件目みたいな人が多数。
「自分が住むための家を買わなきゃ」という焦りを感じません。
つまり、何となれば買わなくてもさして困らないのです。
そういう市場環境で、事件が起きると凍り付きますね。

ただ、今回は何か事件が起きてもバタバタと
デベロッパーが倒産するようなことはないでしょう。
なぜなら、倒産すべき会社はすでに倒産してしまったから。
ゾンビになった企業は無茶をしていません。
相変わらず、無茶をしているのは大手。

私は、何か事件が起こらなくてもアメリカが来年中に
合計１％利上げするだけでバブルはハッキリ終わると思います。
イエレン君は黒田君と違ってまっとうなセントラルバンカーです。
今の異様な低金利状態を一刻も早く終わらせたいと思っているはず。
アメリカの景気は決して良くありませんが、
今程度の小康状態なら利上げをすると思うのですが・・・

今のように、局地バブルであって新築マンションがある程度売れるのは、
ほとんどの人がコンマ以下でローンを引っ張れるからです。
だからこそNOIが3.5%のマンションでも、ある程度は売れるのです。
住宅ローン金利が3%になったら、それこそ大暴落です。
まず、そんなことはないでしょうけれど(笑)。

しかし、今の市場は本当に壊れやすいガラス細工のようなものです。
金利はどん詰まりのところまで来ています。これ以上は下げようがなし。
何かあっても「金利を下げる」というオプションはないも同然。
黒田君はマイナス金利の深掘りを盛んに「やるやる」といっていますが、
普通に考えるとできんでしょう。

今年のマンション市場は実に不思議な感じですね。
高いマンションがどんどん出てきて販売は停滞しているのに、
ハッキリとしたバブル崩壊感はほとんどなし。
業者連中でも、飛んだという話をあまり聞きません。
先日の「うちナビ」倒産は、なんかウラがありそうな気がします。
それでも、たったの7億ですからたいしたことなし。

まあ、今しばらくは様子を見るしかないですねえ。
もうすぐアメリカの大統領選挙。
豊洲は水銀まで出てきて騒ぎが収まりません。
ジワジワ、ジワジワとマグマが溜まって来ています。

今年はどうやら平穏なままに終わりそうな気配。
企業業績もまだら模様。大きな倒産もなさそうです。
株価も今の水準を行ったり来たりでしょう。
外国為替も人民元とイギリスポンドの下落以外に
めだった動きがあるとも思えません。

マンション関係でおもしろそうなのは「砂の塔」でしょうか。
タワーマンションは見栄っ張りな方が住む場所だという、
これまでだったら業界内の常識が一般の方々までに
一気に広まりそうな気配を感じました。

まあ、私にとっては半ばどうでもよいお話ですが、
コレ関連のオファーが増えそうな気がします。
ここしばらくは「豊洲暴落」と「タワマン批判」の
コメントを出し続けることになるかもしれませんね。
まあ、オファーがあればできるだけ対応するのはいつも通り。

そんな中でも買いたいマンションは

島津山の眺望住宅

さて、資産価値レポートの更新情報です。
中野区、板橋区、練馬区を最新情報化。
目立って大きなマンションは出てきていません。
そして、市場の停滞感は強まっています。

練馬区総集編
価格　5,690円

■Brillia City（ブリリアシティ） 石神井台、■パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ、■ヴェレーナ練馬北町、■クレアホームズ成増、■パークホームズ光が丘ブライトアベニュー、■ディアナコート石神井公園、■プラウド大泉学園、■シティハウス練馬武蔵関、■ライオンズ関町北グランヒルズ、■ウエリス武蔵野関町、■ザ・パークハウス 上石神井レジデンス、■リビオ練馬中村橋、■ザ・パークハウス 練馬美術の森、■グローリオ武蔵関、■ヴィークステージ練馬豊玉、■イニシア練馬北町、■プレシス練馬、

中野区総集編
価格　3,890円

■アジールコフレ中野坂上、■シティハウス笹塚レジデンス、■ザ・パークハウス 中野タワー、■リビオ中野坂上パークフロント、■プレシス中野氷川町、■ザ・パークハウス アーバンス 中野中央、■オープンレジデンシア中野、■プラウド鷺ノ宮パサージュ、■グランドメゾン江古田の杜、■パークリュクス中野、■ヴォーガコルテ中野坂上、■リリーゼ中野南台

板橋区総集編
価格　3,690円

■リビオ板橋駅前、■スカイティアラ、■アデニウム板橋浮間公園、■クラッシィ アルテときわ台、■ブランシエラ板橋西台、■エコヴィレッジ蓮根みなみ公園、■パークホームズ板橋蓮根、■ヴィークコート赤塚新町ステーションマーク、■ルフォン常盤台 ザ・レジデンス、■グランスイート下赤塚

11月19日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：11月19日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

11月19日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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2016/10/17 0:20 Comments (4)

4 Comments

まろたんさん、こんにちは。

今日のトキオは少しだけ晴れています。
昨日、H氏と別件で会いました。
そちらの話などひとくさり。

昨日、推定61歳のお方と親しくお話ししました。
この世界では気鋭のアナリストとしてつとに知られていたお方。
親の介護で奥さんと一緒に大阪に帰ったけれど・・・
親が死んだら奥さんと一緒に東京に戻るか・・・と。
まあ、何年先かわかりませんけれど・・・なんて。

人生、いろいろですね。
お会いするのは二回目ですが、
拙著をお送りすると丁寧な感想を返してくれるお方で、
まるで10年の知己のように話し込みました。
お互いに関西弁ですので、そこは忌憚なく(笑)。

まあ、私はまろたんさんに周回遅れの人生ですが、
そろそろ仕舞い方も考えております。
なるべく淡白に。
なにがやりたい、と言うほどのこともありません。
強いて言うなら「孫が抱きたい」。

まあ、もう人生の3分の2か4分の3は終わっています。

それではまた　ごきげんよう

2016/10/18 11:29 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

６７にもなりますと「残り時間」を意識します。
「長期」としては、向こう「１５年」。
私が８２、女房が８０。
当面の「長期」射程圏は、この辺でしょうか。

「短期」としては、向こう「３年」が射程圏。
もちろん「目の前」の射程圏は「１年」ですね。

神ならぬ身、一寸先はヤミではありますが、とは言え、
このような時間軸を敷いて、今を生きています。

１．「やりたい事」を、優先度に応じて、ひとつずつ。
２．「やらねばならぬ事」を、時限を切って、ひとつずつ。

他の事は、いわばルーティンワークです。
日々、事務的にタンタンと。

「泣いて昔が帰るなら･･･」
と言いますね。
ま、前を向いて、顔を上げて、
たまには昭和の歌でも、くちずさみながら。(笑)

ウエスタンも、霧雨もよう。
いい、おしめりどす。(笑)

ごきげんよう。

2016/10/18 03:18 | by まろたん

まろたんさん、こんにちは。

トキオは雨です。しとしと。
今日は3人も人に会うので、まともな服を着ていこうかと。
なのに雨とはつらい。

わたし、他ならぬ時間貧乏です。
ボーとしているのはお神酒タイムだけ。
まあ、一日で最も大切な時間です。

本音を言えば、日本経済などなるようになれ。
あのリーマンショック後の暗い時代を経験した後では、
ちょっとやそっとの不況なんぞ怖くありません。

そのうち来ますよ、超ド級の大混乱が。
マンションの相場なんてぶっ飛びますよ。
買い手が蜘蛛の子を散らすようにいなくなります。
だって、今の買い手はフワっとした方々ですから。
まあ、私らにはどうにもなりません。
ヤイヤイ騒ぐのが関の山。
今の豊洲の騒ぎの数百倍では済まないでしょうね。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2016/10/17 10:59 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

局地バブル、ゆっくりと下降線、ですか。

五輪まで４年弱。
４年といえば、この間、日本経済に、
何らかの大きな波風があっても驚かない。

総人口は減り続けます。
高齢者人口は増え続け、現役層は減り続けます。
ますます、逆ピラミッドに。
これは「マル確」。

「金持ちケンカせず」と。
いっぽう、
「貧すれば鈍する」と。

つまりお金は人間に余裕を与え、
貧乏は人間から余裕を奪う。
と言うことでしょうか。

あとは「時間」。
「時間ビンボー」になっては、やはり余裕を失います。
残業大好き民族としては「マル注」ですね。

私見ですが、
たまには「ぼうー」としている時間も、大切かと。
古くは「無用の用」と言いますね。

まとまりなく。
ごきげんよう。

2016/10/17 06:47 | by まろたん

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