本物の「マーケット分析」をご提供

私の盟友である如月正雄さんは、本職がマンションのマーケッターです。
普段は、主に広告代理店の依頼で新築マンションの
マーケット分析をしています。
これって、マジメに考えるとかなり？？？な業務です。
仕事の内容がどうのこうの、ではなく「なぜ、それが必要か？」ということ。
そもそも、マンションデベロッパーが広告代理店に
マーケット分析を依頼することが、
よーく考えれば？？？なのです。
なぜなら、大金をはたいてマンション開発事業を行うのは
広告代理店ではなくデベロッパーなのです。
そりゃ、「広告的な発想で市場を分析してくれ」という部分も確かにあります。
でも、依頼の本当の狙いは、
自分たちが儲けるためにたんまりと利益を乗っけた
「事業計画上の販売価格」で、
本当に売れるのかどうか・・・を聞きたがるワケです。
「そんなもん、自分らで考えろ！」
「だったら、土地を買う前に聞けよ！」
といいたくなりますね。
だって、その価格で「売れる」とか「売れない」という判断を
不動産屋でもない広告代理店に聞いてどうすんの？
常識で考えれば、そうなりますよね。

もちろん、用地を買う前に広告代理店に
マーケットレポートの提出を求める場合もあります。
でもね・・・あのね・・・広告代理店の仕事は、あくまでも「広告」ですよ。
「この価格で売れる？」
あるいは
「この土地、販売価格０００万円の事業計画で買っていいかな？」
と聞かれれば、
「もちろん売れます、大丈夫です。弊社の提案を採用していただければ」
となるに決まっているでしょ。それがショーバイなんだから。
私も２０数年のこの業界の周辺にいて、
どうして不動産屋さんたちは広告屋風情の言うことに耳を貸すのかな・・・
と不思議でなりませんでした。
そりゃあ・・・平均すると不動産屋より広告屋の方が
ちょっとだけアタマがいいような気がします。
３流代理店でも、一応はマスコミの端っくれですから、
入社のハードルはたいていの不動産屋よりも高いからです。
でもね・・・そんな差は僅かですぜ。
『目くそ、鼻くそに説教垂れる』という状態。
傍で聞いていると、チャンチャラおかしいですぜ。

２０年前のバブルの時も、４年前のミニバブルの時も、
広告代理店の答えはひとつ。
「我々の提案をご採用いただければ、売れます」
それでいったい、どういう結果になりましたかね(笑)。

日本という国は、ホワイトカラーの労働生産性がかなり低いのですが
その原因のいくらかを、不動産業界と広告業界が担っているような気がします。

如月さんは、今もそんな仕事をなさっています。
イビツといえばイビツ。
どんなレポートでも最後の結論は同じ、なのですから。

でも、ここでご紹介するレポートを書く場合は違います。
相手は、マンション屋ではなく、みなさんエンドユーザーです。
だから、専門家として本当のことをはっきり書けます。
「これは高すぎます」
「このエリアは今、不自然に高いので避けるべきです」
「ここでの適正価格は単価０００万円です。
　それ以上で買うべきではありません」
だから、彼のレポートには根強い人気があります。
そのエリアで新築マンションの購入をお考えなら、
「必読」といっていいのではないでしょうか。
お値段も、３９６０円から４９６０円程度。
知り合いの不動産屋に食事を奢って話を聞くよりも
よほどに有益な情報が、この値段で得られるのです。

そして、彼が今度制作してくれたのは「目黒区」。
自由ヶ丘に東山、中目黒、洗足・・・・
洗練された住宅地を形成するこのエリアを細かく５つに分けて
マンション立地としての評価を詳細に解説。
ちょっと混乱気味の目黒区のマンション市場を
明解にご理解いただける渾身のレポートです。

マンション立地総合評価集「目黒区」
販売価格　4,960円

■参考レポート

マンション立地総合評価集「品川区」

マンション立地総合評価集「北区」

マンション立地総合評価集「豊島区」

マンション立地総合評価集「港区」

マンション立地総合評価集「中央区」

マンション立地総合評価集「新宿区」

マンション立地総合評価集「武蔵野市」

2010/3/24 21:39 Comments (2)

2 Comments

このコメントを書いた、もとデベロッパ出身のかた、よくぞ書いていただきました。
やっぱり、自分たちは本当に馬鹿ですと言ってるだけですよね！
販売、設計、売り主に何も言えない人たちばかりですよね？
その方たちに買わない理由を聞いて、だれが本当のことを言うでしょう？
それが本当と思ってるあなた方は、まあ言ってみれば裸の大将ですよね！
とりあえず、余計な事はいわず、いい物を作る努力をしなさい。

2010/03/25 21:34 | by 一個人ユーザー

あなたはデベが広告代理店の調査資料を鵜呑みにして事業を営んでいるように思っているようですが、そんなことはありませんので心配無用です。
私も十数年前にマンションデベロッパーにいましたので良く知っています。

デベロッパー（販売会社を含む）は、自社の物件の来場客、購入客の家族構成、職業、年齢、自己資金、年収などのデータを持っていますので、自分たちでこれらのデータを詳細に分析します。また、購入に至った人が何を評価し、購入に至らなかった人がなぜ購入にいたらなかったかを聞き出し、販売戦略や他の物件の事業計画に生かしています。

これらの情報は外部の人では決して手に入りません。よく直接小売しないメーカーなどは、商品を購入するとアンケートはがきがついていたりしますよね。あれをしなくても有益な情報を持っているのです。

また、公表されているマンションの売れ行き情報も多くは実体とはかけ離れた大本営発表にすぎません。実際の販売状況は売主しか知りません。このことは業界関係者ならみな知っています。
ですから、公表データを使って分析した表面的なマーケティングなど、はなから参考程度にしか扱っていません。
それを全面的に信用して数十億、数百億の資金を投資するデベなどいませんので安心してください。

ではなぜ広告代理店にわざわざ調査の依頼をするのか。販売戦略の足しになるアイデアも少しは期待しているでしょうが、表面的な分析程度に時間をかけていられないので外注するケースが大半だと思います。（ほとんどは営業協力として無償でしょうが）
また、公表されている販売状況は、先に述べたとおり大本営発表ですから、実体をつかもうとして使えるところは全て使って少しでも多くの情報を収集しようとします。ですから、広告代理店だけではなく、ゼネコン、設計事務所などあらゆるルートを使ってヒアリングしたりします。究極は、客をよそおって、ライバル物件のモデルルームにも行ったりします。

これで、広告代理店のレポートの位置づけがわかってもらえたでしょうか。

2010/03/25 18:53 | by 昔の話ですが

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