中国人よ、レインズの「コピー」を作れ！

今年もいろいろなことがありました。
去年の秋ごろから、急にメディア対応が増えましたね。
今年も最近は低調ですが、週に3回くらいは
何らかのメディア対応を行っています。
まあ「榊淳司」の名前が出ることは半分くらいですか。

今週号の「週刊現代」にも協力しましたが、名前は出ていません。
まあ、そんなことはどーでもいいのですが、
今年は3冊も本を出しました。本当は4冊の予定でしたが(笑)。
まあ、来年もきっと2冊以上出すと思います。

昨日なんか、さる都心のタワーマションの管理組合を取材していて、
色紙へのサインを求められました。
正直申し上げて、色紙にサインなんかしたの、初めてです(笑)。
まあ、つたない字でお書きしましたが。
「これ、ここに飾っておきますからね」と冗談で言われて、
「そんなことしたら、怒る人がいっぱいいますよ」と。

ここ2年ほど、かなり忙しくなりました。
締切が月に10本近くになることがあります。
まあ、佐藤優先生の「月40本」には遠く及びませんが。
来年も、不動産はけっこういろいろありそうです。

最近、私の発行しているレポートでNOIを計算するケースが増えました。
NOIとは「経営利回り」と訳されたりしますが、要は実質的な投資の利回り。
今の都心で新築マンションを買うと、3%から4%台でしょうか。
住宅ローンを1%未満でひっぱてきて投資に回すと年利3%くらいの利回り。
10年前なら一笑に付すほどの低利。でも、今や現実。

定期預金と違って、マンションには空室リスクが付きまといます。
また、災害や老朽化によって補修や設備更新も必要です。
それに耐えるには、本来5%以上のNOIは不可欠でした。
出来れば8%ですね。でも、今そんな物件はありません。
田舎に行けば別ですが。でも、田舎は空室リスクが高すぎます。

先日は11月の新築マンションの供給数が40年ぶりの低水準、
というのが話題になって、私の所にもメディアから取材電話。
まあ、仕方ありませんよ。マンションデベロッパー受難の時代。
土地も建築費も高止まりしたまま動きません。
それでいて、需要は弱まっています。
高い土地を買って建築費を払い、高く売ろうとしても売れません。
なんせNOIが3%くらいになってしまいます。
だったら借りた方がいいや、と言うことになりますから。

2017年はどうなるのか？
マンション市場は供給が低迷すると思いますよ。
中古市場は多少活発化しますが、そう大きくは伸びません。
私が懸念しているのは、中国人の「爆買いパート2」。

すでに、山手線の南北で真っ二つに割った西側では起こりつつあります。
中古物件を買い叩く→中国人にシェアハウスで貸す→NOIは10%超。
管理がゆるいところでは、民泊に回します。
それもエアビーではなく、中国人専門サイトで募集。
うまくやれば20%近い利回りになります。

最近、レインズに中国人が入り込みつつあります。
別に違法ではありません。不動産屋になればいいだけ。
中国人が日本で不動産屋になってはいけないという規制はありません。
法にのっとっていれば、カンタンに不動産業を始められます。
まあ、勝手にやってください、の世界ですね。

最近、ふと思うのは中国人による「レインズの開放」。
理論的には可能でしょう。まず、拠点は中国国内に置きます。
そしてレインズの情報はすべて自動的に流し込みます。
それを一般人に向けて一か月千円くらいの会費で自由開放。
アハハハと言う世界ですね。マイソクに著作権があるのかが考えどころ。

たとえあったとしても、中国国内にあるものを日本が規制できません。
今、レインズは有料ですが、まあ大したことはありません。
そもそも、レインズを「業者専用」にしているところに弱点があります。
近畿レインズなんて、成約登録でマイナス課金ですよ。

レインズと言うのは、非情に恣意的に利用できる欠陥システムです。
あるマンションの相場観を上げようとすると、
高値での成約登録をすればいいのです。
逆もまたしかり。業者の恣意が反映されやすいシステムです。

ああいった業界の悪弊を助け、業者の不当な利益を守るシステムは
中国人たちに打ち破ってもらいましょうよ。
私も月千円でレインズが見放題なら、会費を払うかもしれません。
もちろん、私の場合は見ようと思えばいつでも見れるルートがありますが。

2017年、こういった不動産流通の事件が起こるかもしれませんね。
一般消費者にとって有利な変動なら歓迎すべきです。
私の密かな目標は
・レインズの一般開放
・両手仲介の禁止
・囲い込みの禁止
・サンタメの禁止

これを全部やると、不動産の仲介業者は半分以下に減ります。
でもね、赤坂や六本木、銀座の夜のお店がちょっと上品になります。
不動産屋は不動産屋と言うだけで紳士のお仲間には入れません。
妙に悪びれる輩も多すぎますからね。子ども君多すぎの業界。
でも、まっとうな商売になれば、残り半分の仲介業者は
夜の街で紳士の扱いを受けるようになりますよ。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
文京区の2タイトルを最新情報化しました。
目立った物件が出てきていませんね。
でも窪町小学校の通学区にひとつ、新しいのが出てきました。
あと、滞留物件も多すぎ。
2016年は値引き再開の元年になるかと予測しましたが、ちょぼちょぼ。
来年でしょうかね、本格再開は。
アメリカの金利も上がりました。
日米の金利差は2％超。これって久々ですよ。
ますます円安が進みます。
2017年、新築マンション市場はさらに厳しくなりそうです。

文京区総集編
価格　7,190円

■ディアナコート文京本郷台、■Brillia（ブリリア）文京江戸川橋、■クレヴィア文京本駒込、■ブランズ文京本駒込六丁目、■クレヴィア御茶ノ水、■ザ・パークハウス文京本駒込 、■グランリビオ ザ・レジデンス、■ザ・パークハウス小日向、■インペリアルガーデンTHE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDEN、■デュオヴェール飯田橋、■ディアナコート茗荷谷翠景、■クレヴィア茗荷谷 文京の杜、■グローリオ文京茗荷谷、■ザ・パークハウス文京白山、■ランドステージ文京千石、■プレシス文京小石川　静穏の杜、■プラウド文京千駄木、■インプレスト文京東大前、■グローリオ文京東大前ヒルズ 、■オープンレジデンシア小石川五丁目、■レジデンスノーブル文京根津

小石川・茗荷谷・本郷
価格　3,290円

■ザ・パークハウス 小日向、■THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDEN（インペリアルガーデン）、■ディアナコート茗荷谷翠景、■クレヴィア茗荷谷 文京の杜、 ■グローリオ文京茗荷谷、■プレシス文京小石川　静穏の杜、■オープンレジデンシア小石川五丁目、■ディアナコート文京本郷台、■クレヴィア御茶ノ水

1月21日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：１月２１日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

1月21日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加は3名様で、待ち時間はゼロでした。
21日はどうだか分かりませんが、
「押すな押すな」ではなさそうだと思います。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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2016/12/16 20:48 Comments (0)

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