2017年こそは「値引きの季節」の予感

つい最近、資産価値レポートを最新情報化するために、
世田谷区内をぐるっと回ってきました。
完売して市場から卒業するマンションが少ないわりには、
販売中なのに竣工する物件は増えています。
平たく言うと、完成在庫が積み増されているということ。
何か、ザラザラとしたもので首を撫でられているような感じです。

詳しく中身を言ってしまうと、私がレポートに掲載している
現在販売中の35物件のうち、21物件が完成在庫です。
もうすぐ22物件になります。全体の約6割強ですね。
そもそも、世田谷区内で35物件も販売中である現状が異常。
「世田谷区」のレポートを出して3年ですが、初めてかと。

なぜそんなに多いかというと、完売する物件が少ないから。
丸1年以上も完成在庫が続いている物件が５つもあります。
まあ、そのうち3物件は住友不動産ですけれど(笑)。
あの、野村不動産でさえ1物件ありましたね。
つまりは「値引きしないと売れない」状態なのです。

世田谷区は、ほぼ港区と同時期にバブル化しました。
2013年には値上がりが始まっていたのです。
本格的にバブりだしたのは、2015年の初めころでしょうか。
坪単価200万円台が普通だったのに、今は300万円台中後半。

世田谷区というのは、ほぼほぼ実需エリアです。
若干の相続税対策はあるでしょうが、大半が「住むため」の購入。
60㎡台の2LDKが7千万円近くになれば、そりゃ買えません。
言ってしまえば、バブったけれど市場がついてこない、
というリーマン前のミニバブル期と同じ状態。
あったりまえですが、収入が増えないのに
マンションの値段だけ上がっても変えませんわな。

そして、すでに「値引きの季節」は始まっています。
売れないものは売れる値段まで下げるのが経済の法則。
デベロッパーは事業計画上の利益を削ってまで在庫処理に動きます。
ただ、今回はリーマンショック後のように「なりふり構わず」
という状態にはなりにくいと考えます。
郊外で無理な仕入れをしているデベはいなさそうですから。

今回の更新で、新たに8物件が出てきました。
たまにはマンションが専門の住宅ジャーナリストらしく
物件についてもコメントしてみましょうか。

シティタワー駒沢大学ステーションコートは駒沢駅前。
駅前の希少立地だが、なぜか2棟構成になっています。
住友不動産ですから、きっとバカ高で出してきます。

桜新町駅徒歩3分のグランドメゾン桜新町レジデンス。
この桜新町周辺の駅近物件はそろそろ供給過剰です。
同じ売主でただの「グランドメゾン桜新町」は完売しました。

モリモトが得意そうなエリアのディアナコート尾山台翠景。
いい場所だけど駅から遠いのがややネックになりそうです。

サンクレイドル学芸大学は毎日駅まで13分も歩くのが辛そう。
最近、このブランドの供給をよく見かけますね。

ドレッセ用賀はすべてに平凡なマンションですね。
東急電鉄がわざわざマンション事情をやる意味が分かりません。

レ・ジェイド 桜上水ティアラはちょっと狙い目かもしれません。
この売主企業、見事に復活して一部上場。仕事も丁寧です。

THEパームス祐天寺マスタープレイスは久々の祐天寺物件。
でも駅から徒歩11分。今はいいけれど10年後はどうでしょう。

ファインスクェア世田谷若林は世田谷線最寄りだけに資産価値に・・・
売主企業は京阪不動産ではなく、どちらかというと無名企業。
でも国土交通大臣免許は（4）でしたね。

こういう物件、土地の仕入は早くても2016年の前半でしょう。
普通に考えれば、2015年の後半ではないでしょうか。
いちばん高い時期です。まあ、今も普通に高いですが。
建築費も、高騰は止まったけれどさほど下がっていません。
つまり、これらの物件が2016年の相場観よりも
安く出せるとは思えないのです。せいぜい同レベル。
ということはすなわち「完成在庫予備軍」ということです。

世田谷区は、杉並区や江東区など供給の多い実需エリアに
先行した動きを見せていると、私は考えています。
今後、江東区（湾岸以外）や杉並区、北区などでは
軒並み完成在庫が激増するのではないかと推測できるのです。

そして、住友不動産とゴールドクレストが売主以外の完成在庫は
ほぼすべて値引き販売が行われるはずです。
すでに、世田谷区は「値引きの季節」に突入しています。
今後、住宅ローンの金利が0.5％でも上がろうものなら、
マンション業界はパニックに襲われるのではないでしょうか。

世田谷区総集編
価格　10800円

■シティタワー駒沢大学ステーションコート、■マストレジデンス世田谷代田、■ブランズシティ世田谷中町、■クラッシィハウス世田谷松陰神社前、■サンウッド桜上水、■グレンドール二子玉川、■ウエリス代沢、■シティハウス用賀一丁目、■シティハウス二子玉川、■グローリオ等々力、■シティハウス用賀砧公園、■ピアース下北沢、■イニシアクラウド二子玉川、■ジオ経堂、■クラッシィハウス上北沢、■アトラス三軒茶屋、■グランドメゾン桜新町レジデンス、■プラウド上北沢ディアージュ、■ルネ世田谷千歳台 AYUMI、■リーフィアレジデンス 世田谷砧、■デュフレベース世田谷赤堤、■パークナード経堂 フォレスト＆スカイ、■レ・ジェイド世田谷砧、■プラウド桜新町、■パークホームズ二子玉川　彩翠邸、■リストレジデンス用賀、■ディアナコート尾山台翠景、■クレヴィア成城、■ウエリス世田谷砧、■芦花公園 ザ・レジデンス、■サンクレイドル学芸大学、■ドレッセ用賀、■レ・ジェイド 桜上水ティアラ、■THEパームス祐天寺マスタープレイス、■ファインスクェア世田谷若林

高円寺の眺望邸宅、販売中

 

1月21日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：１月２１日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

1月21日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加は3名様で、待ち時間はゼロでした。
21日はどうだか分かりませんが、
「押すな押すな」ではなさそうだと思います。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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2017/1/14 11:55 Comments (0)

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