マンション管理の構造的欠陥とは

ここのところの大騒ぎは「かぼちゃの馬車」と
「コインチェック」ですね。よ―分りません。
大相撲はどんどんスキャンダルが出てきます。
こっちは私みたいなオッサンにも分りやすい話題。
一部を除いた親方たちの面相をみていると、
さもあり何と思ってしまうのは私だけ？

最近、マンションの管理に関わる問題について
今さらながらいろいろと研究をしています。
それで、いろいろな方とあって教えを乞うています。
これからも、いろいろな方とお会いする予定。

まあこの問題、深刻なところはかなり深刻ですね。
様々な問題の中で、多くの割合を占めるのは
やはり区分所有法なのですよ。かなりの制度疲労。
いろいろあるのですが、分りやすく一つだけ言うと
「理事長（管理者）に権力を持たせ過ぎ」ですね。

加えると、その背景には性善説があります。
理事長は自分たちのマンションの資産価値を損なう
ようなことはしないだろう、というのが前提なのです。
現状、そこのところがボロボロになっています。

理事会を一生懸命やっているふりして、
実は理事たちへの報酬をたくさん引き出していたり、
理事たちの飲み会の費用まで組合持ち・・・
なーんてのは、まだかわいい方です。
ただし、こういうのは横領すれすれの組合運営。

業者と癒着してキックバックなんてう悪弊は、相当な割合の
管理組合で発生していると考えていいでしょう。

１　長らく同じ人物が理事会を支配している
２　理事と監事が飲み会で同席している
３　怪しげなコンサルタントを入れている
４　管理組合での物品購入が多い
５　管理会社変更の動きが抑え込まれている

自分のマンションで、このうち2つ以上が該当していれば
十分に疑う理由があると考えてください。
また、世の中にある管理組合の半分以上は、
疑うに足る理由がある状態かと推測します。

制度的にこの問題を解決するには、
区分所有法を改正するしかありません。
マンション問題は票にならないと思われているので、
政治家に働きかけても動きは鈍いはず。
やはり国土交通省が重い腰を上げねばなりません。

理事会や理事長が横領や背任に手を汚す派手な事件が
連続して発覚すればキッカケになるかもしれませんね。
3年くらい前に発覚した「ツインタワー石打」みたいな
事件が３つ４つ連続するような状態です。

理事長が管理費や修繕積立金を横領している組合なら
世の中には五万とあるはずです。
だって、私が知っているだけでも片手に余ります(笑)。
ただ、それを事件化できないだけ。
証拠を掴む、という技術的な問題もありますが、
実際の所は区分所有者の多くがそれを望まないから。
派手に報道されると資産価値に響きますからね。

マンションを購入する、というのは普通の人にとっては
エキサイティングな出来事だと思います。
多くの人がマンションの購入に夢と希望を抱きます。
ただ、今の時期なんて全然買い時ではありません。
もう、何を買っても値下がりするのが見えています。

私はマンション市場をもう30年以上眺めてきました。
その私の経験値で、今はかなりヤバイ感じです。
しかし、こんな時でも「買いたい病」の方は
「いい物件がないか」と、必死で探しています。
彼らは「探せばきっとある」、思い込んでいるのですね。
不思議です。私から見れば、そんなもの「ほぼない」のに。

横浜の北仲にできるタワーマンションなんて、
今の市場ならいかにも割安でお買い得に見えてしまいます。
「こんなマンション、めったに出ないから買わなきゃ」
めったに出ない、と言うのはその通り。めったに出ません。
しかし、時々は「めったに出る」レベルなのですよ。
しかも、引き渡しは2年後。消費増税による
景気後退が始まっている可能性が大な時期なのです。
しかし、物件に目がくらんでいる人にはそれが見えません。

まあ、そんなことはよいのですが、
マンションを買う、ということはつまり、ほころびが目立つ
今の区分所有法の下で運営される管理組合の一員になるということ。
そして、あらゆる管理組合は何年か後に必ず深刻な問題を
抱え込んでしまう、というめんどくさい未来にむかって
敷かれたレールを走り始めると言うことです。

ある人は、新築マンションというのは十数年後に
大規模修繕や修繕積立金の値上がりと言うめんどくさい
問題に立ち向かわねばならないので、
購入後10年前後で買いかえればいい、と唱えました。
これを知った時に、私は腰を抜かすほど驚きました。
私から見ると、そんなにうまく買い替えできる人なんて
100人に3人もいるとは思えません。

新築でも中古でもマンションを買うと言うことは、
「管理」と言う未来の面倒を背負うという冷厳な事実を
エンドさんたちはもう少し深刻に受け止めるべきです。
少なくとも戸建てや賃貸ならその心配がありません。

誤解なきように書かせていただきますが、
分譲マンションは買わずに戸建てか賃貸にしなさい、
と勧めているわけではありません。
分譲マンションを購入したら、一区分所有者として
しっかりと義務を果たす覚悟が必要ですよ、言いたいのです。

それは、理事会に入って活躍しろ、ということに限りません。
一区分所有者として、理事会の活動に目を配り
おかしなことになっていないかと常に気遣うのが
最低限の義務だと私は考えます。
その気があれば、理事になった時に内側からしっかりと
組合の活動を支え、監視し、必要な発言をしてください。
そうやって健全に管理組合が運営されている限り、
その分譲マンションは居心地もいいし、資産価値も保全されます。

さて、みなさんにお願いです。
現在、私はタワーマンションについてアレコレ研究しています。
しかし、何分にも資料やデータが不足しています。
実際にタワーマンションを購入して住んでいる、
なるべく多くの方からお話しを聞きたいと思います。
そこで、まずは東京の中でも湾岸エリアにある、
以下のタワーマンションを購入して居住中の方で、
「榊の取材を受けてやってもいい」というお方は
ぜひ「お問合せ」からご連絡下さい。

匿名を希望されるという方は、匿名でも結構です。
ただし、以下のいずれかのマンションを所有かつ居住していると
私が納得できる何かを取材時にご持参ください。
当研究所は貧乏ですので、取材謝礼はありません。
喫茶店などでの取材をご希望なら、費用は負担します。
「うちのマンションに来い」というのなら伺います。
「お前のところに行く」というのなら、おいで下さい。
もう一度もうしあげると、取材を受けてもいいという連絡は
下記からお願いします。

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2018/1/29 0:05 Comments (4)

4 Comments

奏子さん、こんにちは。

そのタブレット、僕も欲しい(笑)。
でも奏子さんの住戸も「空気」で
値上がりするはずなので、いいじゃないですか。
今のうちに売っちゃいますか(笑)。

世の中、奏子さんのような賢いお方ばっかりだったら、
とっくにマンション市場は暴落しています。
今は空気に惑わされている低能市場。
悲しいけれど、これが本質ですね。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2018/01/29 13:14 | by Sakaki Atsushi

まろたんさん、こんにちは。

まあ、人間とは基本つまらないものです。
私も人には頭を下げたくありません。
下げてきましたけどね(笑)。
今はほとんど下げなくていいので快適。

さもしい輩、多いですね。
自分がそうならないように心がけるしかありません。

ところで、私はどんどん自分の人生が
どうでもよくなってきています。
この先、何かあるでなし。
やってみたいことはいくつかありますよ。
でも「何が何でも」とは思いませんね。

消極的にいえば、出来るだけ
「アホとは関わりたくない」。
アハハハ。まあ、誰でもそうでしょうが。
だから、出来るだけ近寄らないし
アホだと分かれば逃げます。

どんどん、どうでもよくなっていますね。
そのうち、すべてがどうでもよくなると
私の人生が終わるのでしょう。
予定では、あと19年後です。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2018/01/29 13:09 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

仰有る通り、ニンゲン、弱い。腐りやすい。
管理組合の理事だけに限らず。

今回、管理カイシャの若手プロレスを怒鳴りつけました
が、
現場にいる「管理人」も腐る。ということ。
管理人は「食い詰めた」のジジイばっか。ですよ。
人品、卑しい、やからが殆ど。

怒鳴りつけたあと、今日、
管理人、ワタシへの対応がコロっと変わりました。
あーあ。田舎モンじゃね。人品卑しい。
ワタシ、現在、理事でも、理事長でもありません。がね、
区分所有者の一兵卒として、闘いましょう。

まず、管理人を「切る」。
コレで「シマル」。
連合赤軍の「粛清」ですよ。(大笑！)
ニンゲンなんて、そんなモン。
クズクズですよ。所詮。

また、ご報告を。
ごきげんよう。

2018/01/29 12:44 | by まろたん

こんにちは。
天然理事長のいる管理組合の監事でした奏子です。
気の強い理事たち（大体女性）の尻に敷かれる座布団と化していた彼は、
きっと理事長の持つ権力なんて理解していなかったでしょう。

件の10年買い替え論者、何とかサーフィンのO氏と推測しますが（←）
突っ込み所満載というか、せっせと美味しい餅の絵描いてる感。
その餅を美味しいよ〜と褒めればちょっと得するシステムを作って成功されてる。
上手いもんですね。

北仲フィーバー、ご近所なので否が応でも目に入ります。
値上げした次期分譲分、我が家とほぼ同じ広さと間取りの住戸が
我が家分譲時のほぼ2倍のお値段。
ウチだって新築時は「めったに出ない駅近お買い得物件」と少しは騒がれたぞ、と（笑）

あ、でもモデルルームで貰ったタブレットは良いですね（そこか）
高いお金出してiPadなんか買わなくても、普段使いには十分です♪

2018/01/29 09:23 | by 奏子

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