コンパクトマンションは誰が買っているのか？

私は東京23区のほぼ全域と川崎市の大半、
さいたま市浦和区の新築マンション市場を、
1クール3か月ですべてカヴァーしています。
多分、首都圏都心エリアの新築マンションについては、
もっとも詳しい人間ではないでしょうか。
まあそれはいいとして。

つくづく不思議なのは、コンパクトマンション。
せいぜい60㎡台までのマンションをそう呼びます。
都心や近郊だと30㎡台、40㎡台が主力になってきました。
15年くらい前、マンション市場の中心は
郊外のファミリーマンション。それも大規模でした。
今は都心立地で小規模、そしてコンパクトが主力。

ところがここ3，4年でしょうか。
ちょっと郊外でもコンパクトが主流になりつつあります。
例えば、板橋や練馬、北区、足立、荒川、江東、墨田・・・
そう言ったところにもコンパクトが開発されています。
しかも、必ずしも駅から近いとは限りません。

「いったい誰が買うの？」と思いながら眺めています。
まあ、たいていは完成在庫になっています。
最後は値引きしながら売っているのでしょうね。
でも誰が買っているのでしょうか。

郊外の地味な街で、駅から6分以上のコンパクトなんて、
あと10年もしたら中古マンションとして二束三文ですよ。
4千万円で購入した住戸が2千万円でも売れるかどうか。
その10年後なら1千万円を切っている可能性すらあります。
ましてや孤独死があったマンションなんて・・・

まあ、作る方も作る方ですが、買う方も買う方。
家賃の30年分くらいのマンションなんて、
絶対に買わない方がいいと思いますよ。
何でそんなアホな判断ができるのかなあ。
私から見ると不思議で仕方がありません。

もしかしたら、地元の高齢者需要が強いのかもしれませんね。
駅から遠い戸建てからの転居目的だとか・・・
であれば、なおさら資産価値には危ういものがあります。
そんな需要、あと5年くらいでピークになって
その後は未来永劫衰退していくからです。

山手線の内側や、その周縁なら資産価値は安定しています。
10年後でも20年後でも二束三文にはなりません。
ただ、20年後には半額になっているかもしれませんが、
そこまででしょう。それ未満には落ちにくいはずです。

30代や40代のシングルも、
マンションを買いたがる人は買いたがりますね。
どうしてわざわざリスクを背負いたがるのでしょうね。
私から見ると、「買わなければいけない」という
強迫概念のように思えます。そんなの、要りませんよ。

例えば、今はマンション価格は高くて金利が安い状態。
この先、局地バブルはどこかで必ず崩壊します。
金利は今より下がらないので、必ず上がります。
すると高いマンションを長期ローンで購入した人は、
2重の苦しみを味わうことになります。
マンションの値下がりと返済額の高騰です。

ただし、金利の上昇は固定やフラットにすることで
ヘッジできる場合もあります。
但し、コンパクトタイプのマンションは、
往々にしてローンが不利な条件になります。

平成の大バブルが崩壊した時、マンションを高く買った人々が
ローン返済に行き詰まり、最悪の場合は自殺。
うまくいって任意売却、ほっておくと競売・・・
そういうケースが続出しました。

ただ、あの当時はインターネットがありませんでした。
だから、既存メディアでたまに報道された程度。
今回、バブルが崩壊してまた自己破産者が続出すると、
ネット上でその赤裸々な状態が広まっていくはず。
すると、ますます「くだらないマンション」の
価値が下がっていきます。

「くだらないマンション」というのは、
郊外のさして魅力のない街の駅から近くないマンション。
今はそんな新築マンションが坪300万円で売られていたりします。
そういう物件を、ギリギリのローンで購入したりすると、
確実に人生の破綻が待っています。よくて自己破産。

まあ、このブログを読んでいる人は、
私が知る限り賢い方がほとんど。
そんな「くだらないマンション」は買わないと思います。
もしもご自身が今、買おうとしているマンションが
「くだらない」かどうか自信がなければ、
私のレポートを読むか、無料相談をご利用ください。

それでは、資産価値レポートの更新情報です。
台東区と湾岸タワーを更新しました。
台東区には新規物件が５、湾岸タワーはゼロ。
湾岸は晴海の大型供給が控えていますから、
若干弱含んでいる気がします。
有明の住友はあり得ないくらいバカ高。
あそこが豊洲みたいになると信じて
買っている人がいるのですね。

台東区総集編
価格　5,490円

1　クリオ ラベルヴィ新御徒町　　　 　　　 　
2　ブラントン蔵前　　　　　　　　　　　
3　クリオ ラベルヴィ三ノ輪　
4　リストレジデンス上野黒門町
5　シティハウス浅草橋ステーションコート　 　　
6　レーベン浅草AYAGINU 　　　 　
7　ヴァ一スクレイシア 上野松が谷
8　ルフォンリブレ上野根岸 　 　　　 　　
9　ライオンズ東京三ノ輪ミレス　　　
10　ルピアコート浅草
11　サンクレイドル上野II
12　ライオンズ浅草橋ミレス
13　ヴァースクレイシア入谷竜泉
14　パークホームズ浅草寿
15　ルフォンリブレ蔵前コンセール
16　デュオヴェール三ノ輪
17　オープンレジデンシア谷中

湾岸タワー総集編
価格　3,980円

勝どきビュータワー
DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 　
パークタワー晴海　　　　　　　　　　　
MID TOWER GRAND　　　　　　　　　　　　　
シティタワーズ東京ベイ　　　　　　　　　　　　　

5月26日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：5月26 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月26日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
待ち時間が多少はございました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

 

早稲田大学市民講座「マンションと日本人」

さて、早稲田大学エクステンションセンター八丁堀校での
私の講座が、5月に再び開講されます。
なんと90分を1日に2回。それが2日間の集中講義。
5月12日と19日。いずれも土曜日。13時から16時30分まで。
ビジター受講料13,413円。みなさーん、ぜひご参加を。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
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2018/5/4 0:05 Comments (0)

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