野村不動産の決算がイマイチな理由

昨日の日経新聞サイトの記事に
「野村不動産は大して儲かっていない」
というのがあって、じくっと読みました。
外から見ていると、儲かっていそうですけどね。
まあ、いくつか大きな不振物件はあります。
でも、そんなこと言ったら住友不動産・・・

野村不動産は、営業力がずば抜けていますね。
私が見る限り、オープンハウスDと双璧です。
必ず、完売させてしまいます。どんな物件も。
まあ、竣工後1年以上経過することは稀。

しかし、それはかなり大胆な値引きがあるから、ともいえます。
値引きはもろに利益を圧縮してしまいますからね。
100戸あって、残りの10戸くらいなら傷は浅いもの。
100戸の物件で50戸売れたあたりから値引きを始めると、
事業計画上の利益を半分にしてしまいます。
場合によっては、赤字に迫るかもしれません。

住友不動産は、その点値引きをほとんどしません。
そして、帳簿上の完成在庫も増やしません。
でも事実上の完成在庫はたんまりありそうです。
普通ならキャッシュフローが悪くなるはずですが、
そのあたりは私もよーわかりません。
おそらく、全国規模の完成在庫は数千戸だろうと推定。

野村不動産の経営状況は、今の市場環境をよく映しています。
つまり「高いマンションが売れない」という状況。
新築マンションは、当面価格が下がりそうにありません。
その理由は、建築費。かつての2倍以上になっています。
だから、郊外ではマンションの開発事業が成立しません。
いきおい、都心ばかりになってしまいます。

その都心も、もはや説明できないレベルの高値ですね。
中古マンションも売り物ばかりが目立っています。成約はわずか。
目ざとい人は早々に値をさげて売り抜けています。
私から見ると、こういう「崩落寸前」状態が、
もう1年近くも続いています。でも、崩れません。なぜ？

その理由はカンタンです。
まだ「下落マインド」というものが人々の心に行き渡らないから。
こんな時に、まだマンションを買おうという人がウジャウジャ。
バッカ高くなったのに、「この物件なら資産価値が・・・」。
なーんて相談をよく受けます。

まあ、今買うなら時期的には高値掴みですよ。
でも、次にいつ下がるかなんてわかりません。
もう下がっているかもしれないし、五輪後かもしれません。
私が本に書いたように2025年かもしれません。
すべては、人々に下落マインドが行き渡るか否か。

2008年にリーマンショックがあった後、「100年に一度」という
大不況がやってきました。でも、あまり下がりませんでした。
平成大バブルの時は、1990年が一応の頂点。
でも、ダラダラと下がり続けて2002年が底。
下落期が12年続きました。あの時のことは覚えています。
新築マンションが発売されるたびに下がっていきました。

今度はそういう下がり方はしないでしょう。主役は中古。
去年あたりに完成したタワーマンションは、
半分近くの住戸が投機・投資目的の購入ではないかと思います。
そういう物件が今、どんどん売り出されています。

あと、かぼちゃ事件の影響で不動産担保融資が
さらに厳しくなっています。利回り物件の動きが鈍い。
私はこれからやってくる不動産価格下落の主役は、
そういった新築未入居のタワーマンションと
個人投資家向けの利回り物件ではないかと思います。
なぜなら、この局地バブルで最も高い下駄を履いたから。

下駄が高ければ高いほど、崩れやすいはずです。
まあ、遅くとも2年後の五輪終了後には始まるでしょうから、
ゆっくりと見物させていただきましょうよ。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
江東区、中央区関連の7タイトルを最新情報化。
市場には停滞感がみなぎっています。
江東区なんて、新規参入ゼロ。中央区は3物件。
いずれも小規模サイズ。あかんやん、の世界。
日本橋エリアは、馬喰町戦争が東日本橋戦争に変わりましたね。
叩き合いをやっています。購入者にはチャンス。

晴海・勝どき・月島
価格　2,890円


日本橋・銀座
価格　8,890円


中央区総集編
価格　10,800円

日本橋エリア
1 　クリオ日本橋久松町
2 　ピアース日本橋箱崎町
3 　プレミスト日本橋浜町公園
4 プラウド日本橋富沢町
5 　ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町
6 　プライムスタイル東日本橋
7　ザ・パークハウス 東日本橋
8　プロスタイル日本橋馬喰町
9　レフィール日本橋馬喰町
10 ブラントン日本橋大伝馬町
11 クリオ ラベルヴィ日本橋浜町
12　ヴィークコート人形町
13　パークホームズ日本橋三越前ザ レジデンス
14 プラウド日本橋浜町
15 ディアナコート日本橋浜町
16 ブリリア新川一丁目
17 ザ・サンクレイドル日本橋レジデンス
銀座・築地・八丁堀エリア
1 シティタワー銀座東
2 インプレスト東京八丁堀ル・サンク
3　 アネシア築地ステーションレジデンス
4 シティハウス東京八重洲通り
5 GREEN PARK中央湊
6 クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデン
7 ヴァース クレイシア銀座東
8 ピアース銀座8丁目
9 オープンレジデンシア銀座築地
勝どき・晴海・月島エリア
1　勝どきビュータワー
2 DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)
3　パークタワー晴海
4 MID TOWER GRAND
5　プレミスト佃二丁目
6　（仮称）ネベル勝どき

新宿線/森下-大島＆亀戸
価格　4,190円

1　クレヴィア住吉扇橋
2　メイツ深川住吉
3 ガーラ・レジデンス亀戸セントラルパーク
4　ライオンズ東京菊川ミレス
5 ブランシエラ東京住吉
6 ソルフィエスタ亀戸ルシーア

東西線深川11物件
価格　4,190円


江東区総集編
価格　5,790円

東西線・深川エリア
1　TOKYO キラリスナ PROJECT
2　クレストシティ木場
3　シティテラス東陽町
4　ルフォン木場 スタイリア
5　ヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ
6　プレシス東陽町
7　ルフォン東陽町 パークフロント
8　ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣
9　サンクレイドル木場公園II
10　プラウドシティ越中島
11　リビオレゾン東陽町ステーションプレミア
新宿線・深川エリア
1　クレヴィア住吉扇橋
2　メイツ深川住吉
3　ガーラ・レジデンス亀戸セントラルパーク
湾岸エリア
1 シティタワーズ東京ベイ
2　プレミスト有明ガーデンズ

墨田区総集編
価格　3,290円

1　 J WAZAC(ジェイ ワザック)東京押上
2　 ヴィークコート錦糸町
3　ソルフィエスタ亀戸ルシーア
4　エステムプラザとうきょうスカイツリー駅
5　ライオンズ東京菊川ミレス
6 グローリオ コンフォート東京両国
7　Jワザック押上エクセレント
8　ブランシエラ東京住吉
9　リビオ両国ザ・レジデンス
10　リビオレゾン墨田押上

5月26日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：5月26 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月26日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
待ち時間が多少はございました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

 

早稲田大学市民講座「マンションと日本人」

さて、早稲田大学エクステンションセンター八丁堀校での
私の講座が、5月に再び開講されます。
なんと90分を1日に2回。それが2日間の集中講義。
5月12日と19日。いずれも土曜日。13時から16時30分まで。
ビジター受講料13,413円。みなさーん、ぜひご参加を。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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2018/5/2 15:38 Comments (0)

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