中古マンション市場に暴落の足音

最近、不動産屋さんみたいなことをしています。
まあ、細かな業務はしませんが、不動産を売りたい人から
買いたいお方に繋ぐようなお仕事です。
これって、結構楽しいですよ。おもしろいし。
不動産の取引って、人間の内側が見えますね。
なぜだかよく分かりません。
金額が大きいから、みなさん本気になるのかしら？

ずるい人は、ずるいことをしてでも得しようとします。
まあ、一般人が不動産取引でずるいことをやるには
かなりの限界があると思います。やらん方が無難。
いちばんいいのは信頼できる業者を見つけること。

ところが、不動産業界は性悪説で成り立っています。
「騙される方が悪い」というのが、あの業界。
業者同士の取引は、油断も隙もありません。
全方位で危険を探知するアンテナを作動させます。
私のようなお人好しには中々難しいことです。

だから私は常に信頼できる業者と組みます。
そうすれば騙される可能性が小さくなります。
でも、ゼロにはならないところがこの業界のミソ。
それもなかなかスリリングではありませんか(笑)。

今回、私が社会に出てから3回目のバブルが起きました。
そして、このバブルは間もなく終わりますね。
不動産価格の下落が始まるはずです。
ただし、今回のバブル終了の風景は、過去2回のそれとは
だいぶ様相が異なるのではないかと推測します。

まず、都心の事業用地の価格は下がらないはず。
その理由は、ホテル屋が高値でも買う限り下がらないから。
ホテル屋が買わないような土地なら下がるかもしれません。
だから、マンションデベは都心での事業を縮小せざるを
得なくなるはずです。来年あたりから供給が縮小。

商社なんかは無理に開発事業を行わなくなる可能性大。
財閥系もマンション開発事業を縮小するはず。
困るのは独立系専業のデベロッパー。
タカラレーベン、モリモト、ゴールドクレスト・・・

ただし、前回みたいにバタバタと倒産することはないはず。
なぜなら、ゴールドクレスト以外は無謀な開発を
行っていないので、不良資産を抱える可能性が少ないから。
さらにゴールドクレストは過去に目茶苦茶な利益を
叩き出してきた会社であり、社員が少ないので体力十分。

さて、価格が下がるのは新築ではなく中古のマンション。
現状、中古マンションを買っているのはほぼ実需層。
投資や投機で買っている方は無視できるボリュームかと。
そして、市場には大量の売り物が出ています。
しかし、動きはいたって鈍いですね。売れていません。

それから、個人向けの利回り物件も下がり始めるはず。
巷では4％台というアホみたいな高値の物件が出回っています。
リートが買うなら4%台もアリですが、個人だと
5.5%あたりが限界ではないかと推測します。

もうすぐスルガ銀行への金融庁の処分が出ますね。
まあ、業務停止でしょうか。市場の心理を冷やします。
そうでなくても、不動産担保融資は引き締められています。
まだ買っている人はいますが、そろそろババ抜きが本格化。

私は8月に入っての解散総選挙がなければ、
2019年10月の消費増税はスケジュール通りかと見ます。
それがハッキリわかるのは9月の自民党総裁選挙。
そこで波乱なく安倍三選となれば、消費増税は確実。

ということは来年の後半は確実にリセッションです。
そして、かなりまずいことに有効な景気対策である
金融政策は「打つ手なし」の状態です。
政府は財政を出動させるでしょうが、それだけじゃね。

多くのエコノミストや政治家、官僚が見逃していること。
それは、今の日本は何もしなくても経済減速の
大きな力が働いている、ということです。
それは、毎年の人口減少です。だいたい30万人弱の
人口が1年で減少していくはずです。

これからしばらくすると団塊さんたちが後期高齢者に。
人口減少はズンズンと加速していきますよ。
でも30万人でも人口の0.25％くらいです。
ひとり年間400万円を消費していたとすると、1200億円。
やはりGRDの0.24％くらいという結果です。

つまり、じっとしていても0.25％くらいの
マイナス成長圧力がわが国にはかかっているのです。
そこへ消費者にとっては物価が2%も上がってしまうと
どうなるのか。マイナス1.5%くらいの下落圧力です。
それはもう、確実な景気後退。不況の始まりです。

だから、消費税の増税は何としても避けるべきです。
しかし、自民党や安倍君は自分からはそれが言えません。
石破君は総裁選に出るそうですが、消費税への言及なし。
何よりも野党はこのことにまったく無関心です。
アホかいな、と思いますね。

モリカケや日大などは国家の問題ではありません。
いってみれば枝葉末節。どーでもいい話です。
そんなことよりも消費税増税回避に動くべきです。
ただ、あの野党のアホどもにはそれができない理由があります。

そもそも消費税の増税を決めたのは、民主党政権時代の
野田君が総理だったとき。財務省に騙されました。
だから、表立っては消費増税に反対できないのです。
野田君、ただのお人好しでした。それにおバカ。

さて、今年2018年は不動産価格が下落するとは言っても、
急激に下がる(暴落)にはならないと思います。
あくまでも「ゆるやかに」といった感じです。
すでに中古マンション市場ではそんな様子です。

2019年に入ると、新築マンションの駆け込み需要が出ます。
まあ、さほどの規模ではないにしろ、不動産屋に煽られて
マンション購入を焦るおバカな消費者が一定数はいるはず。
そして、もしかしたら日銀が金融引締めを
「言い出す」可能性があります。あくまでも口先です。

その理由は2019年からヨーロッパで本格的な金融引締めが
始まりそうだから。アメリカでは利上げを加速しています。
ただ、欧州の場合はイタリアやポルトガルの財政問題があります。
予定通りに事が運ぶかどうかは不明。中東も不安定。

日本だけが周回遅れで金融緩和を続けるにも限界。
ただし、消費税の増税を睨みながら金融引締めは不可能。
だから「口先だけ」の金融引締めに。
それでも効果はあるでしょう。長期金利は0.1％に上がるかも。

そうなれば不動産市場は各セクターとも雪崩を打て
下落に転じるはずです。もっともひどいのは中古マンション。
売りが売りを呼んで市場への供給は今以上に膨らむはず。
利回りものも大きく崩れそうな予感がします。
今は5%を切るような物件しか目に付きませんが、
それなりの立地で6%台がパラパラと出てくるのではないですか。

そして2019年10月1日の消費増税。
あああああ、その後はあまり想像したくありません。
拙著が警告したようなことにならねばいいのですが。

6月30日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：6月30 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

6月30日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間が多少はございました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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2018/6/22 0:05 Comments (0)

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