今年のInterest 3 と Dangerous 3 はこれだ！

たまにはマンションのことも書きましょう。
2018年も終わりかけていますので、
私が見たマンション市場の総括、でもいたしましょうか。
まず、この一年はどうだったのか。

前半はまあまあイケイケムードが残っていましたね。
もちろん、懐疑的な見方もありましたが。
ただ新築マンション市場は基本的に販売不振でした。
それでも、「モデルルームは閑古鳥」というほどでなし。
検討者たちは高値にため息をつきながら、
「仕方がないか」という感じでした。

中古マンション市場はかなりの停滞感が広がりました。
それでＧＷあたりから水面下での値引き成約が増加。
利回り物件の三為が出来なくなったブローカーたちが
区分所有に回ってきたりしました。限界ありますが。

2018年の後半は、はっきりとヤバイ感じになっています。
新築マンション市場は、かなり吹かした数字である
某研究所の初月契約率が5割台になっていたりします。
営業力のあるデベロッパーでも苦戦が目立ちます。
完成在庫のほとんどで値引きが行われています。

中古市場も停滞が目立ちます。
仲介業者に聞いても、中古の動きが鈍っていますね。
レインズの成約価格にはまだ出てきていませんが、
水面下での値引き成約がほとんどになっています。
値引き幅も5％程度は当たり前。値下げと合わせれば
1割を超えている物件も散見され始めました。

2019年については、前半ならまだバブル崩壊という
現実が見えるところまではいかないはずです。
しかし、市況は日に日に悪化するでしょう。
どうなるかは10月の消費税増税の有無。

年明けに日経平均が大きく崩れるようなことがあると、
安倍君はそれを理由に増税延期を宣言するかもしれません。
まあ、彼も本音では増税はしたくないはずですから。
今のところは株価次第でしょうか。
増税が延期になるとマンション市場には追い風です、

さて、東京の新築マンション市場を「誰よりも知る男」
としては、今年販売された中から次の6物件について
アレコレと言ってみました。
前の3物件は「おもしろそう」なマンション。
後の3物件は「これは危険やろ」と思われるマンション。
誤解の無いように書いておきますがベストとかワーストでは
ありません。あくまで私の主観で捉えた「インタレスト」と
「デンジャラス」な物件たちです。

まずはおもろい3物件、題して「インタレスティング３」。

ザ・タワー横浜北仲
売主/三井不動産レジデンシャル他　みなとみらい線「馬車道」駅徒歩1分
全1,176戸（協力者住戸50戸含）2020年2月完成予定 地上58階地下1階建

この物件に申し込んで外れた人は多いことと思います。
私のところには
「外れたのですが、担当者から電話がかかってきて『キャンセル住戸が1戸だけ出ました。・・さんいかがですか？　すぐに申し込んでいただければご購入になれますよ』といわれました。どうしましょう？」
と言われたという方が3組ほど相談に見えました。
ホンマはキャンセルとか何戸出たのでしょうね(笑)。

「榊さん、このマンションの資産価値はいかがでしょう？」
彼らは心配そうな顔で私に尋ねます。
私は以下のような内容でお答えしました。

今年販売された中では最も華のある物件。
そして、価格はベラボーというほどでもない。
ただ、資産価値は同じ建物内にできるホテル次第。
そのホテルが横浜の富裕層に高く評価されれば
その上のマンションの資産価値は上昇する。
ダメなダサいホテルだと、資産価値は下がります。

まあ、こういう感じです。
このマンションが空前絶後に希少で
「少々高くても買い」とは思いません。
所詮は横浜の中心からちょい外のタワマンですから。

グランドメゾン目白新坂
売主/積水ハウス　有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩4分
全68戸　　2020年11月完成予定 地上8階 地下2階建

このマンションの販売期間は半年なかったはず。
もちろん、すでに完売していますよ。
現地を見た時に「うわ、これは玄人好みや」と思いました。
まあ、スペックは大したことないのですが、
現地に行くと「ええなあ」となる物件です。

ブランズ永田町
売主/東急不動産　有楽町線「永田町」駅より徒歩3分
全21戸　　2019年2月完成予定　地上14階地下2階

この3物件の中では唯一今でも売っているはずです。
1年以上前に現調をしていて見つけた物件。
日比谷高校のすぐそばです。アドレスが「永田町」。
そんなマンション、久しぶりに見ましたよ。

その時は市場に出ていませんでした。
東急不動産に問い合わせると、概要は教えてくれました。
「価格はご勘弁を」ということでしたね。
その半年後くらいに市場に出てきました。

環境は抜群ですよ。利便性も抜群。でも隠れ家です。
こういうマンションはお金持ちの政治家が
こそっと買うのではないでしょうか。
ただ、目をむくほど高いですよ。

次はいかにも危険な3物件。題して「デンジャラス３」。

幕張ベイパーク　クロスタワー＆レジデンス
売主/三井不動産レジデンシャル他　京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩15分
全503戸　2018年12月完成予定　地上37階建、地上8階建

こういうマンション、いかにも素人で
マンション好きのエンドさんが騙されそうです。
資産価値が期待できるのは最初の5年くらいでしょうか。
しかし、その間が不況だと売るに売れなくなります。
もちろん、貸すのも相当苦労しますよ。

ふと見たら、もう建物ができるのですね。
来年早々に入居が始まるやん。どうするのん。
このエリア、あと4300戸も出てくるのでしょ。
正気の沙汰とは思えません。まさに狂気。
脳味噌の表面をツルツルにしないとできない
プロジェクトだったと思います。
まあ、デベロッパーも目をつぶってエイヤーでしょ。

プラウドシティ日吉　
売主/野村不動産他　東急東横線 「日吉」駅 徒歩9分
全362戸(総計画戸数約1,320戸予定) 2019年12月完成予定 地上20階建

これも、よさそうに見えますがデンジャラスです。
話によると、販売坪単価は300万円を大きく超えるとか。
あのねえ、日吉は慶應の街ですが富裕層の街ちゃいます。
しかも、総計画戸数が1320戸ですか。
あと1年で最初の362戸が出来てしまいますやん。

私から見ると、1年半ほど先に大量の完成在庫になり、
商談コーナーに座ったとたん「まず500万円値引きできます」
と言われる物件になっているような気がします。
市場より安いのなら検討の余地はありますが、
その価格ではやめた方がいいのではないですか。

HARUMI FLAG　(ハルミフラッグ)
売主/三井不動産レジデンシャル他　大江戸線「勝どき」駅徒歩17分～22分
全4,145戸(4街区/686戸、5街区/1,822戸、6街区/1,637戸)　
2022年秋完成予定　14－18階建て

いやはや、このマンションも素人を騙す要素満点。
一部報道では販売坪単価が280万円から290万円とされ
「安いやん」というムードも出ているようです。
アホかいない、と思いますね。
ここ、電車通っていませんよ。
あの使えないりんかい線とかゆりかもめさえ来ていません。

ＢＲＴ専用の停車場を作るそうですね。
輸送力は1時間にどれくらいでしょうか。
将来は6千人とか言うてますけど、それでも地下鉄未満。
商業施設もできるようですが、どうですかね。
豊洲のららぽーとを見ていて思いますが
「ここ、10年後には赤字になるんちゃうやろか」
お仕着せのショッピングモールは経年変化に弱いのです。
そうでなくても物販業は先細りですから。

そもそも、ここは土地の仕入がタダ同然です。
いくらで売っても儲かるはずですから
坪単価は200万円台前半くらいでいいんじゃないですか。
まあ、売れなくて値引きをしだすとそうなりますが。
ここも築10年で坪単価150万円コースになる可能性あり。
というか、今から10年で完売できるの？
ユトリシアは10年近くかけてたんと違う。

さて、久しぶりにユーチューブでの動画を自作しました。
資産価値レポート「渋谷区総集編」のＰＲです。
自分で動画を撮るのは5年ぶり。
その間の機材の進化に驚きました。
ただ、音が小さいのでボリューム上げてください。

ゲンダイさんでのユーチューブでの配信も続いています。
このシリーズ、これで何本目やろ？
これからもどんどん出てきます。

2019年2月2日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額6億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：２月２日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室（以前の4階から2階へ変更になりました）
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

2月２日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は２組様。
待ち時間はございませんでした。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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2018/12/28 0:01 Comments (0)

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