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• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
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• マンションの一生は人より長い
  
  2015/1/6 0:58 コメント (4)

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• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
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• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
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• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
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• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
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• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
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• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
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新宿N街区　　　　        2,000
西新宿三丁目西　　　 2,500
新宿区西富久町　　　 1,190
中央区晴海3丁目　　 1,500
中央区晴海2丁目　　 1,860
中央区勝どき5丁目　 1,500
豊洲６丁目　　　　　     1,800
港区三田小山　　　  　1,400
綾瀬川住宅　　　　   　1,220
西武立川駅南　　　　  1,500
花小金井　　　　　   　  1 ,499
多摩ＮＴ諏団地建替　 1,200
磯子プロジェクト　　      1,250
川崎市港町　　　　　    1,500
川崎市矢向　　　　　    2,514
埼玉県志木市　　　 　 1,000

これは何かと申せば・・・今後5年以内くらいに、
開発に着手し、首都圏市場に出てきそうな1000戸規模以上のマンション。
いっぱいあるでしょう！
もちろん、これは当研究所の調査ですから、
中には「あんなの、もうないよ」というのが混じっているかもしれません。
また、「塩漬け」されて、5年どころか10年経っても
日の目を見ないプロジェクトもあるでしょう。
でもね・・・この半分でも出てくれば、大変なことになりそうです。
ぜーんぶ出てきたら、2万2千戸ですぜ！

「賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ」そうですが、
ここ数年の「経験」を振り返りましょう。
現在、首都圏で販売されている1000戸以上のマンションは以下の10物件。

パークシティさいたま北

武蔵野タワーズ

ヨコハマ オールパークス

シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン

大崎ウエストシティタワーズ

Brillia 有明 Sky Tower

Brilliaマーレ有明

パークシティ武蔵小杉

ユトリシア

二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

このうち、パークシティ武蔵小杉と二子玉川ライズ以外の8物件は
すべて私のレポート「買ってはいけない」シリーズで取り上げました。
もちろん、ほとんどが販売不振。
わずかに武蔵小杉のみが「逃げ切り」に成功したかのように見えましたが、
売れ残った高額住戸がフリーズしたままになっています。
あとの物件はもう・・・いわずもがなの状態。
「経験」に学んだ場合も、かなり悲惨な状況が予想できます。

大規模というのは、目立つだけに柔軟な価格政策がとりづらいもの。
販売の初期に契約した住戸より、後期に販売する住戸の価格が
上がっていればまだ平和なのですが、下がってしまうと・・・・
当然、高い価格で契約した人は怒りますよね。
そこをうまくなだめる言い訳に、竣工後1年が過ぎたので
「中古になりましたので」というのがあります。
これなら、まだ少しはナットクできるかもしれません。

これらの計画のいくつかが実施された場合、
ほとんどが「中古」になるまで完売しないと思います。
これは「経験」に学べば、即座に分かること。
特に「志木」や「綾瀬川」などは、もうハナから「無謀」。
計画自体を取り止めたほうがよさそうに思えます。

豊洲6丁目の事業主体は東京電力さんだそうですが、
現状の需給を見ていると、これも「無謀」に近いものがありそうです。
もっとも、用地の簿価はタダみたいなものでしょうから、
今のシティタワーズの半額くらいでお出しになるのなら、
かなりの「有望」プロジェクトに早変わりします。
東京電力さん、がんばってくださいね！

さて、私がこのブログで行っているマンション購入の無料相談では、
「あなたのご検討エリアには、・・・な計画もありますから、慌てることはありませんよ」というアドバイスを行うケースが多々あります。
多くの検討者は、今市場に出ている数物件の中から
「選ばなければならない」と考えがちです。
これは、とっても不思議なこと。
受験勉強の悪しきトラウマを引きずっているのでしょうか？

マンション選びは、入学試験ではありません。
答えがなければ、現われるまで待つことも出来るし、
視点を変えてもう一度市場を眺めるのも、ひとつの方法。
どうぞ、慌てないでじっくりと構えてください。
新しいマンションなんて、いくらでも出てきます。
冒頭に紹介したように、1000戸以上の超大規模マンションだけで
年間需要の半分もあるのです。
他の細かいのまで入れると、ハッキリいって供給過多です。
日本の不動産価格は、外資の流入でもないかぎり
今後はダラダラ下がり続けるはずです。

だから・・・マイホームを買うには、なかなか難しい時代です。
「どうすればいいの？」と聞かれても「コレです」という、
誰にでもアドバイスできる明解な答えはありません。
でも、私なりにいくつか考えた「方法」はあります。
それは、
「年収200万円からマイホーム戦略」という本に書きました。
この本、最近はセブンイレブンにも置かれているそうです。

そして、そういった諸々の「マイホーム戦略」を、
私がお話して、大友さんがみなさんの悩みに答えるセミナーも開催します。
6月24日木曜日の午後6時30分から。場所は市ヶ谷。
少々、遅刻なさるのは構いません。お気軽にご参加ください。

ライズ予想する勇気がなかったんだろうね
今さら何を言っても手遅れだし

二子玉川ライズ タワー＆レジデンスについては何故コメントされないのでしょうか？この物件は未だにリボンストリートが作られていない、などツッコミ所が満載の物件ですが‥
榊さんは治安は気にされないのですか？葛西や池袋など榊さん
お薦めの物件はどうなのでしょうか、心配ないのですか？
価格的には良くても治安は‥このような事も情報提供されなくていいのでしょうか。

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