晴海フラッグとシティタワーズ東京ベイの葛藤

現在、東京の湾岸エリアでは２つの愚かしい
巨大マンションプロジェクトが進められています。
私の目から見ると、無謀極まりない計画であり、
それらのマンションを購入した人は、
巨大なリスクを背負いそうなプロジェクトです。

まずひとつは「晴海フラッグ」。
ご存じの通り、五輪の選挙村跡地にできるマンション群。
土地をタダみたいな値段で取得しておきながら
暴利を乗せて販売を始めたプロジェクト。
まず、正確を期すために現時点の販売概要の
要点をペーストしておきます。

登録受付期間 2019年7月26日（金）～2019年8月4日（日）※火・水・木は定休日となります。

■SEA VILLAGE 販売概要（第１期）
交通 都営大江戸線「勝どき」駅（A3a出口利用）下車徒歩16分（E棟）・17分（Ｄ棟）・18分（Ｃ棟）・19分（Ｂ棟）・20分（Ａ棟）
総戸数 686戸（Ａ棟179戸、Ｂ棟78戸、Ｃ棟78戸、Ｄ棟177戸、Ｅ棟174戸）
販売戸数 211戸
販売価格 7,550万円（2戸）～23,000万円（1戸）
最多販売価格帯 8,600万円台（15戸）
専有面積 85.37㎡～152.1㎡（トランクル―ム面積0.42㎡～1.13㎡含む）
間取り 3LDK～4LDK
管理費（月額） 26,470円～45,330円
修繕積立金（月額） 14,340円～24,790円
修繕積立基金（引渡時一括払） 1,720,800円～2,974,800円

■PARK VILLAGE 販売概要（第１期）
交通 都営大江戸線「勝どき」駅（A3a出口利用）下車徒歩19分（C・D棟）・20分（B・E棟）・21分（A・F
総戸数 915戸（A棟89戸、B棟194戸、C棟217戸、D棟104戸、E棟148戸、F棟163戸）
販売戸数 389戸
販売価格 5,400万円（1戸）～13,240万円（1戸）
最多販売価格帯 6,400万円台（24戸）
専有面積 66.59㎡～106.82㎡
間取り 2LDK～4LDK
管理費（月額） 20,850円～34,720円
修繕積立金（月額） 9,520円～14,850円
修繕積立基金（引渡時一括払） 1,142,400円～1,782,000円

都営地下鉄大江戸線の「勝どき」駅へ、近くて徒歩16分。
遠いと徒歩21分。普通の中古マンションなら二束三文の立地。
そんな場所のマンションで、しかも引渡しが4年先。
まだ出てきていないタワー2棟を入れると
分譲戸数は6000戸に達しそうなこのマンションの
価格が坪単価にして268万円から499万円ですぜ。

それで、今回の販売戸数があわせて600戸。
6000戸あるとすれば、たったの1割やん！
まあ、あと4年ありますからね。ゆっくり売りますか。
1年かけて600戸やったら、あと9年かかりますけど。

このマンション、土地はタダみたいな値段で
東京都から購入しているのですが、
その前提が分譲の坪単価が約240万円。
なのに、蓋を開けてみたら坪単価300万円超。
「お前ら儲け過ぎやろ！」と言います。

こういうマンションでも、ホイホイと広告に乗せられて
買いに行く人がたくさんいるのですよ。
少なくとも、今回は600組ほどいるようです。
少なくとも即日完売は絶対のミッションですから。

東京という街にはね、アホがウジャウジャいます。
あの小池のおばさんに投票したお方が約291万人。
蓮舫でさえ約112万票も取っているのですよ。
だからハルミフラッグの6000戸なんてちょろい？
デベロッパーはそう考えたのかもしれません。

さらに、ハルミフラッグは修繕積立基金が高すぎ。
なんと月々払う修繕積立金の10年分を入居時一括。
どういう意味でしょうね。10年間値上げ無し？
それにしても高すぎます。

次はシティタワーズ東京ベイ。
こちらはハルミフラッグやブランズタワー豊洲が
出てきたことでますます苦しくなっています。
坪単価は推定400万円前後。
「それでは買わんやろ」の水準です。
念のためにこちらも販売概要をペーストします。

■シティタワーズ東京ベイ
販売期　第1期1次・3次・6次・第2期11次・13次・14次・15次・16次・17次・19次・第3期1次・4次・5次・6次・第4期1次
販売スケジュール　先着順申込受付　
販売戸数　371戸　
販売価格　4,642.2万円～11,114.8万円　
最多価格帯　5754万円台（29戸）　
間取り　1LD・K～3LD・K　
専有面積　38.20m2～81.19m2　
管理費（月額）14,870円 ～ 30,210円　
修繕積立金（月額）4,600円 ～ 9,770円　
管理準備金14,870円 ～ 30,210円　
修繕積立基金221,600円 ～ 471,000円　

ミソは「第4期1次」次までの売れ残りが、
まだ371戸あるということ。でもね・・・
だいたい1日に１．５戸くらいのペースで
これが減っていっています。売れてるの？
まあ、売れた分だけ減らしているとも思えません。

ここの入居開始は、来年の五輪開催時あたり。
建物が出来ているのに１年も入居を待たせるとは
この売主企業がいかにエンドを軽視しているのか
よく分かる事例です。せめてはよいれたれや！

この件お話、今日上げた動画でも一部取り上げています。

2019年9月7日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額5億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：9月7日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
多少の待ち時間が発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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2019/7/24 14:48 Comments (4)

4 Comments

me-2さん、こんにちは。

まあ、その通りでございます。
私、基本的に他の方が何を言おうが書こうが、
なーんも気にしませんし、だいたい関心がおへん。
ただ、名誉棄損のレベルを超えた場合は対応します。

魑魅魍魎ねえ・・・そんな大したもんやおまへん。
チンピラレベルがウヨウヨしているだけですがな。
そいつらが好き勝手にポジショントークしてますねん。
せやから特に気に掛ける必要もなし。

まあ、これからもよろしゅおたの申します。

榊淳司

2019/07/27 16:37 | by Sakaki Atsushi

お返事、ありがとうございました!
・・・・、そうなのですね（笑）
自分の本名も明かさんと、なんや一方的に吠えたはるから、アホや思て書いてしもたってとこですわ。
本当に「限界のタワーマンション」きちんと読んでいるのかな? 何か肝心なポイント(自分にとって都合悪いコト)を抜かしてないか、と。

そやね、京都のお方やったら「そなたこうとこがお好きやったらまあ東京やし勝手にしよし。せやけどうっとこの近くはやめといてえや」ですわな(^ ^)

榊さんの書かれたことはほぼ的中しているので、不動産関係では唯一信頼しております。
ちょっと前に「タワマン双六」というアホな記事が週刊朝日に載っていて、「読者を破滅に追い込む可能性がある」と朝日に抗議メールとともに榊さんの確か「現代ビジネス」の記事のURLを貼り付けて送りました。返事は無かったけど、何週間か後に〝不動産危機〟的な記事が書かれていました。そのタワマン双六の、えーとカタカナ7文字で漢字3文字のお方は、別の所に「タワマン10年住み替えがオススメ」的な記事を書いていましたっけ。
不動産業界、魑魅魍魎がたーくさんで怖!

これからも読み物、YouTubeともに楽しみにしております♪
どうか、お身体を大切に
これから、暑なりますよって

2019/07/27 15:49 | by me-2

me-2さん、こんにちは。

タワマンを崇めているのは、そういう美的センスなお方たちです。
まあ、好きやったら高いお金払って住んだらええやん。
せやけどワシはあんなもんちっともええとは思わんで。
なんでしょーもないか教えたるわ、
というのが「限界のタワーマンション」ですねん。

東京に住んでる人というのは、京都的な見方をすると
「何やわけわからんとこ、きにしはりますなあ」
という感じになるんとちゃうやろか。
タワマン喜ぶ感覚も、そのあたり。
「うちらあんな高いとこ、よー住みませんわ。ちょっと出かけるのも、おおごとですやん」
と言いながら、心の中では、こうおもとるんです。
（こんなへんなもん、絶対に京都につくらんといてや）

そのおつれさんによろしゅうゆうといておくれやす。
すんまへん、コメントの一部「・・・・」にさせてもらいました。
お互いにさわらん、ちゅうことになってますもんで(笑)。

榊淳司

2019/07/25 19:34 | by Sakaki Atsushi

ホンマにはよ入れてやり思いますわ
…って、私自身は東京生まれ・育ちなのですが、ツレが京都の左京区一乗寺、榊さんのご生家の近く出身なもので、結構言葉が移りましたわ(^ ^)

確かに、東京には「アホがようさん」おります。結局は地方人の集まりですからね。何かひと旗揚げたいとか、自慢できるものを顕示したい人間が集まってできているようなもので。
タワーマンションが建てられ始めたとき、なんて醜悪なものが出来てしまったんだろうと思いました。再開発もいろいろな場所で始まり（入っている店舗はほぼ同じ）知っていた景色は本当に変化しました。本来は老朽化したものを直すのが先であるべきなのに。

そして、東京にいる人は何というか考えなしに一方向に流されやすいので「なんか新しいことやってくれそうだから小池百合子」とか、「東京の夜景を見降ろしたら気分がいいし見栄も張れる」ってことで、本来4000万円くらいでなければ家計が立ち行かなくなるのに、7、8000万のタワマンを35年ローン・ペアローンで購入してしまうとか…。

これから〝空前の自己破産時代〟が来るな、と思っています。
それでもハルミ・フラッグはそこそこ売れるんでしょうねえ…「オリンピック選手村の跡地に住んでる自分」になりたい、よく考えずデベの甘言に乗る××なお方たちに。

・・・・って人が、吠えてますね〜
不安、なのでしょうね笑

2019/07/25 16:38 | by me-2

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