2020年のマンション価格下落先駆けエリアは？

2019年も終わりますね。
最後なので、マンションの話題をやりましょうか。
あまりいい話はできませんね。
今年、市場は何とか持ちこたえました。
でも、ゼイゼイと息をしています。
2020年、いかにも崩れそうです。

最近、大手デベの弱を感じるようになりました。
2016年頃は、それこそイケイケドンドン。
少々値上げしても、エンドさんは付いて行きました。
「今買わないと買えなくなる」
そんなことないて！

おさらいをしましょうか。
2013年から都心のマンション価格は上昇しました。
なぜだか分かりますか？
みんながマンションを買いたいのにマンションが
足らないから値上がりしたのではないのです。

「この先マンションの価格が上る」と思う人が
高くなったマンションを購入したからです。
その間、景気が良くなったわけではありません。
悪くもなりませんでしたが。

それが証拠に「この先、マンションは上るのか？」
と懐疑的な人が多数を占める大阪ではさほど値上がりせず。
もっぱら東京の局地バブルエリアで値上がりしました。
理由はいろいろあります。それが複合してのバブル。

１　異次元金融緩和
２　インバウンド増加によるホテル需要
３　人手不足による建築費高騰
４　外国人の爆買い
５　相続税対策需要
６　「上がるから買う」需要の増大

このうち４と５はほぼ消えました。
２も一段落ですね。６は一部でまだ生息中。
もっとも強力な１は今も続いています。
多分、2023年までは続きそうです。
３はむしろ深まっています。

ということは、理論的にはまだバブルは続きます。
しかし、2020年は新しい要素が加わります。

７　東京五輪の閉幕
８　「五輪後は下がると思っている」人々の増加
９　中国の不況突入

７と８は連動しています。いわゆる「空気」ですね。
９がすでに現在進行中。そろそろ多面的に影響が出ます。
2020年は中国発の世界同時不況の年になります。
それが世界経済に暗い空気を送り込むのです。

日本のマンション市場も、実のところ６に支えられて
ここまで局地バブルを膨らませました。
6が消えれば、一気に「バブル感」が可視化されます。
膨らませたバブルの規模は、あの平成大バブルを超越。

しかし、あの時みたいに一気に壊すことはありません。
徐々に、徐々に、萎んでいきそうな気がしますね。
その始まりは、実のところ2019年だったと思います。
2020年は、それが共通認識になる年。

2019年は、「終わりの始まり」だったと思います。
実は、私が考えていたよりも2年は遅かった。
でも、始まることは始まったと思います。
私は常々「三歩先を読む」という悪い癖があります。
世の中、せいぜい「半歩先」を読めればいいのです。

半歩先は2020年ですね。うっとうしい五輪の年。
今からものすごーく波乱の予感がしますね。
もう明日から北朝鮮や香港の情勢に注目しなければ。
そんなん、箱根駅伝なんて三の次でしょ。

マンション市場で下落現象が見えてくるのは
実力不相応に価格が上ったエリアからです。
例えば江東区の深川エリアなんて、弱そうです。
「なんであんなとことで坪単価400万円？」
川崎市の武蔵小杉もやばそうですね。
そもそも、取引自体が成立しませんが。

墨田区、荒川区、葛飾区、練馬区も危なそう。
足立区の北千住なんて、その典型ではないでしょうか。
名前も知らない大学を誘致したところで、
街自体のイメージが変わるわけではありません。
そういう、無理をしたエリアから市場は崩れます。

崩壊の2番手は、近郊でしょうね。世田谷区。
私は二子玉川あたりがかなり脆弱と見ています。
そもそも、「遠いやん」という基本を忘れて
この10年くらいはイメージ先行でした。

3番手あたりは江東区湾岸ではないでしょうか。
そして、晴海フラッグが鬼城になる頃には
中央区の湾岸エリアにも値崩れが広がりそう。
そもそも「遠いやん」エリアは、やはり脆弱ですよ。

我々は大きなうねりの中で生きています。
現在と同じ情景が何年も続くわけではありません。
また、未来は現在の軌道の延長線上にあるとは限りません。
それではみなさん、よいお年を。
来年もこのブログをご贔屓に。

2020年1月18日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して約4年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
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わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：1月18日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は4組様。
多少の待ち時間が発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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2019/12/31 17:12 Comments (0)

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