マンション価格はいつ下がり始めるのか？

たまにはマンションのお話しでもしましょう。
これでもいちおうはマンションをネタに
長年ご飯を食べさせてもらった人間ですので。
テーマは「価格はいつ下がり始めるのか？」。

結論を先に言ってしまえば「分かりません」。
早ければ年内にその兆候が見えるかもしれません。
中古マンションの売れ行きが止まれば、
実際の取引価格が徐々に下がり出します。
現に今、そうなっている可能性もあります。
しかし、それが統計数字になるまでには
だいたい3か月以上はかかってしまいます。

新築マンションの価格は来年も上がります。
今年各社が仕込んだ事業用地の価格は
「アホかいな」というすっ高値です。
でも、そういうことがもう5年以上続いています。

ぶっちゃけたことを言いましょうか。
そういう高値になったマンションを買う人が
この東京にはたくさんいるから上がるのです。
大阪にはあまりいないので上がり切れません。
本町なんて、タワマンの墓場ですよ。
完成在庫でひしめく感じになっています。
そしてまだまだ新しく出てきそうです。

東京のマンションが下がるとすれば、
それは中古からになると思います。
真っ先にその兆候が表れるのは、
湾岸の中古タワマンではないでしょうか。
その理由は、実力以上に騰がり過ぎたから。

中古マンションが下がる理由も、
集約すればひとつに絞られます。
「モノが多いのに買う人が少ない」
すぐに住めて部屋数と広さを求める
コロナ特需はどうやら一巡した気配です。
これからは徐々に在庫が増えるでしょうね。

今後の主役は任意売却物件になります。
任売物件は、ある程度期限があります。
よくあるように「別に売れなくてもいいや」
という売り方ではありません。
「０か月以内に」という期限がある場合がほとんど。

再販業者にとっては物上げしやすい状態。
ただし、市場の先行きには暗雲が漂います。
だからうんと安く仕入れようとするでしょう。
それがさらに市場価格を揺らします。

目先、最大の懸念はチャイナショックです。
恒大だけで33兆円という負債が不良化します。
すでに一部の物件は投げ売りが始まっています。
これが他社や他業種に広がれば、
その影響は中国国内に留まらないでしょう。

アメリカやEUのテーパリングも気がかりです。
日米の金利差は１％台の半ばですが、
これが２％台になれば円安になります。
それはまあいいのですが、日本から資金が流出。
不動産も換金売りが増えるような気がします。

今は、莫大なチャイナマネーが日本に流入中。
その一部が高金利のドルに流れ出します。
ドルで３％回るのに、収益が安定しなくなった
日本の３％台のビルを保有し続ける
理由が無くなるのです。つまりは売却。

マンションも同じですね。
湾岸や都心のタワマンは空室が多いのが特徴。
その何割かは値上がり目的の購入です。
高値で売り出されていますが、
それが見切り処分され始めると、いよいよ下落。

湾岸でも中央区側で条件の良い
新築タワマンは３割程度が値上がり狙いの購入。
だから竣工と同時に大量の売り物件が出ていました。
何といってもあの晴海フラッグまで
値上がり狙いで買う人がいるのです。
プロはほとんど見かけません。
値上がり狙いで買っているのは
だいたいが不動産マニア的な方々です。
「よーやるわ」の世界ですね。

日銀の黒田さん、新しい総理の面子次第では
早々にご退任になるかもしれません。
きっとまわりからは白ーい目で見られています。
出口戦略を立てられない緩和をやり過ぎました。
今さらこそっと修正なさってはいますが。

黒田さんが辞めれば、日本もテーパリング。
2022年中に金利を0.25ほど上げるかもしれません。
中国経済が破裂していなければ、の話ですが。
金利が上がれば、マンション以外の不動産は
一気に値崩れしそうな気がしますね。
マンションは、そのあと徐々に崩れます。

つまり、今後マンションが値下がりするには
以下の条件のいずれかが考えられますね。
１　中国経済が破裂する事態となる
２　日銀総裁が変わってテーパリング
３　日米金利差が開きすぎて資金流出

みたいなことになれば1年以内に下がり始めます。
そうでなくて需給にゆだねられれば
来年いっぱいはグダグダやっている、
という感じなるのではないでしょうか。

11/13(土)早稲田大学で1日集中講座
「コロナ後を見据えた買い方、売り方」


本日の動画　↓

2021年10月23日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：10月23日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(8月)には待ち時間は発生していません。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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2021/9/26 18:14 Comments (0)

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