「普通」の人が買える「港区」マンションがある！

遊んでばかりいないで、話題をマンションに戻しましょう。

私はこのブログで度々、
今や「人口減少の時代に突入した」旨のことを書いてきました。
マンションの需要をマクロ視点で捉える場合、
「人口」よりも重要な数字は「世帯数」です。
近頃では単身者が４０－５０㎡のマンションを購入する、
という現象がかなり一般的になりました。
しかし、主力はやはりファミリーです。

東京都が発表した「東京都世帯数の予測」を基に、
民間のシンクタンクである「ニッセイ基礎研究所」がまとめた
『東京都区部マンション居住世帯数の今後の見通し～平成20年住宅・土地統計調査報告の分析②』
という詳細なレポートがあります。
まとめのところの一文を引用させていただきましょう。

「総世帯数は10年後の2020年まで増加が予測されているが、増加数は2005～2010年の+30万世帯の増加から、2010～2015年には+13万世帯の増加、2015～2015年には+4万世帯の増加と、増加数は大幅に縮小していく。世帯主年齢別では、45歳未満の世帯は、2005～2010年には+4万世帯の増加であったのが、2010～2015年には▲12万世帯の減少が予測されている。2010～2015年での増加が予測されているのは、45～54歳の14万世帯の増加と、65歳以上の19万世帯の増加である。

簡単に言えば、マンションの主要な需要層である「45歳未満」は、
今後減る一方で、増えるのは「45～54歳」と「65歳以上」。
つまりは、高齢化が一段と進む、ということです。

もう少し、突っ込んでみてみると・・・
「35－44歳」の世帯数は2000年から2005年にかけて127,583世帯、
2005年から2010年にかけては131,877世帯も増えました。
東京都区部（23区）では、それだけ大きなマンションの需要があったのです。
しかし、2010年から2015年にかけては－4,025世帯と減少に転じます。
さらに2015年から2020年にかけては－129,996世帯もの大幅減。

これがどういうことかというと・・・・
これから先、マンションの需要は「細る一方」ということです。
しかも、これは別の統計から引っ張るべきなのでしょうが
この層の「所得」も今後「微減」を続けると思います。
デフレの深化、雇用環境の悪化などが原因となるはずです。

さらに、ここで示した「世帯数の減少」というのは
東京都区部（23区）での予想です。
市部（都下）や周辺エリア（神奈川、千葉、埼玉）では、
この現象がさらに劇的なカタチで表れると予想できます。
長谷工型のビジネスモデルは「過去の遺物」ということ。

レポートでは、最後にこんなことが書かれています。

「今後の都区部のマンション事業では、市部を含めた周辺都市からの高齢者の転居ニーズの取り込み方策の検討や、高齢者が転居したあとの中古マンションへの需要拡大への対応、空家率が高く今後の需要拡大が見込めない地区での減築の試みなども課題になってくると思われる」

つまり、郊外から「都心回帰」してくる高齢層向け住宅の整備。
彼らが転居した後に取り残された中古マンションをどうするのか？
郊外のとんでもない場所にあるマンションの取り潰し・・・・
こういうことが、これからの「課題」になるワケなのです。

さて、ではこれからマンションを購入しようとする方は、
こういった「予想」に則して、どういう選択をすればよいのでしょう？
それは、私が前々から何度もこのブログで述べている通りです。

その１
間違っても、私が「買ってはいけない大規模マンション」で
紹介しているような「郊外型」「長谷工型」「大規模」を買わないこと。
10年先は半額。20年先はいくらになるのか・・・・

参考レポート

「買ってはいけない　神奈川編」2290円

「近畿編第３弾　２５物件」　2590円

「千葉・茨城編　第２弾　１７物件」　 1890円

「首都圏編２５物件」　2690円

その２
もし、「所有」にこだわるのなら、
なるべく本線の人気駅から徒歩9分以内の場所で、
基本構造のしっかりした「中古」を選ぶこと。

参考著書
「年収２００万円からのマイホーム戦略」　価格1470円

その３
「新築」にこだわるのなら、
人口減少期でも最後まで旺盛なニーズがあると思われる
「港区」で選ぶこと。

ということで、私の「マンションレポート」でも、
「港区」エリアは最重点地域となっています。
そして今日、この「港区」の中でも「お買い得感」のある
マンションが現在分譲されている「白金・高輪」エリアの
新しいレポートをリリースいたしました。
このエリアは、港区の中で唯一「普通」の方でも
買えるマンションが供給されているところが「狙い目」です。

マンションレポート013「白金・高輪」
都心なのに住みやすい港区の好住宅地を探る
価格は、2,980円です。

他にも「六本木」のレポートや

榊淳司のマンションレポート012
「六本木」妖艶な魅力が漂う街
そのマンションの価値を問う
価格3,980円

「麻布十番」のレポートも好評発売中です。

迷走する「麻布十番」
三井vs.住友タワーマンション対決
2010年6月改訂版
価格3,980円

ぜひご参照ください。

2010/10/13 16:05 Comments (0)

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